上個(gè)星期,，中國(guó)各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)基本上已經(jīng)公布,，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)同樣成了各方關(guān)注焦點(diǎn)。對(duì)于這些數(shù)據(jù),，按照政府發(fā)言人的說(shuō)法,，從2016年930之后，特別是在今年317之后,，國(guó)內(nèi)一些城市出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，比如限購(gòu)、限貸,、限價(jià),、限售、限商等,，而且所出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越多,，越來(lái)越嚴(yán)厲。所以，在這些房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后,，特別北京的317調(diào)控政策出臺(tái)之后,，2016年那種國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的局面已經(jīng)得到控制，中國(guó)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始向理性回歸,。

比如,，1-4月份中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積41655萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%,，增速比1-3月份回落3.8個(gè)百分點(diǎn),。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)13.0%,。中國(guó)的商品房銷(xiāo)售額33223億元,，增長(zhǎng)20.1%，增速回落5個(gè)百分點(diǎn),。其中,，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)16.1%。也就是說(shuō),，無(wú)論是住房銷(xiāo)售面積還是住房銷(xiāo)售金額今年都出現(xiàn)全面回落,。特別是以同比來(lái)看，2016年1-4月份中國(guó)商品房?jī)r(jià)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)達(dá)36.5%,，今年下降到15.7%,，相差近20個(gè)百分點(diǎn)；去年1-4月份商品銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)達(dá)到了55.9%,，今年下降到了20.1%,，相差近36百分點(diǎn)。兩者下落的幅度更是大,。還有,，從今年1-4月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)變化來(lái)看，從環(huán)比來(lái)看,，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月在下跌,，絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅都在縮小。這些可算是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的效果與業(yè)績(jī),，也預(yù)示著中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),。

但是，在這些數(shù)據(jù)背后,，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效果還是不容樂(lè)觀的,。盡管今年以來(lái)的住房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額都出現(xiàn)了漲幅大幅下降，但是并沒(méi)有結(jié)束這種漲幅,。中國(guó)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售還在增長(zhǎng),，增長(zhǎng)幅度仍然在15%以上，只不過(guò)比2016年那種瘋狂的快速增長(zhǎng)慢一點(diǎn)而已。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售還在快速增長(zhǎng),，所以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然是看好當(dāng)前及未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，甚至于對(duì)中國(guó)住宅投資的增長(zhǎng)達(dá)到10%以上,，創(chuàng)兩年來(lái)最高紀(jì)錄,，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還在涌入土地市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)土地，從而使得今年1-4月份地方政府土地出讓金的金額也創(chuàng)歷史新高,。既然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好當(dāng)前及未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),，那么政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策所起到作用肯定會(huì)大打折扣。

還有,，從公布2017年4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化的數(shù)據(jù)來(lái)看,，盡管?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局說(shuō)從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平,；5個(gè)城市漲幅回落,，回落幅度在0.2至1.1個(gè)百分點(diǎn)之間。從同比看,，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落,，回落幅度在0.7至7.4個(gè)百分點(diǎn)之間。但是,，這里有幾個(gè)概念游戲要明白,。一是以新建住宅價(jià)格環(huán)比來(lái)看，還有61個(gè)城市的房?jī)r(jià)還是在上漲,，只是漲幅比以前小一些,。而且這種漲幅在0.2至1.1個(gè)百分點(diǎn)之間回落，與2016年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的幅度相比,，這些城市房?jī)r(jià)要回到理性水平肯定是猴年馬月的情況,。因?yàn)椋绻?span style="color: rgb(0, 51, 102); line-height: 25.2px;">2015年的房?jī)r(jià)為基準(zhǔn),，上漲超過(guò)20%以上城市有17個(gè),，新住宅價(jià)格上漲最快有廈門(mén)與合肥,，分別是50.2%和48.9%,。

二是以新住宅價(jià)格漲跌來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化意義不是太大。因?yàn)檫@些價(jià)格完全可以由地方政府的房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)操控,。因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)住房的銷(xiāo)售都采取預(yù)期制度,，在上面“5限”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，地方政府為了平衡房地產(chǎn)價(jià)格漲幅,，它在批準(zhǔn)新房預(yù)售項(xiàng)目時(shí),，就可對(duì)不同的項(xiàng)目和不同的價(jià)格，批準(zhǔn)不同的預(yù)售項(xiàng)目。比如,，如果有中心城區(qū)高房?jī)r(jià)的預(yù)售項(xiàng)目批準(zhǔn)出售,，同時(shí)也搭配遠(yuǎn)郊低房?jī)r(jià)的預(yù)售項(xiàng)目出售。這樣對(duì)于新房?jī)r(jià)格漲跌基本上可操縱地方政府管理部門(mén)手上,。所以,，當(dāng)前這些由地方政府房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)計(jì)上來(lái)的數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)的意義有多大,，是相當(dāng)令人質(zhì)疑的,。

還有，對(duì)于二手房?jī)r(jià)格,，環(huán)比下跌的城市只有5個(gè),，而且下跌的幅度最大也只一個(gè)為1.2%,其他4個(gè)城市下跌幅度都在1%以下，而房?jī)r(jià)上漲的城市有61個(gè),。如果以2015年為基準(zhǔn),，上漲20%以上的城市有16個(gè)，其中二手住宅價(jià)格同比上漲最快是北京與廣州,，分別為56.8%和45.2%,。也就是說(shuō)，即使是出臺(tái)調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的一線城市,，如北京,，其房?jī)r(jià)的環(huán)比還是沒(méi)有下跌，其他一線城市如此,。即使按照房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌的5個(gè)城市下跌幅度,，那么2016年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的城市要讓房?jī)r(jià)回歸到理性也得花很長(zhǎng)的時(shí)間。而只要房?jī)r(jià)還在上漲或不下跌,，要讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作者退出市場(chǎng)是不可能的,。

也就是說(shuō)，從當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看,，盡管中央一而再再而三地強(qiáng)調(diào)“房子是住的,，不是用來(lái)炒作的”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定位的原則，盡管中央政府一而再再而三地強(qiáng)調(diào)要建立起中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制,，但是對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō),，說(shuō)歸說(shuō)，做歸做,。地方政府更關(guān)注的是讓當(dāng)前這種房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)下去,，特別是讓當(dāng)前房?jī)r(jià)不下跌持續(xù)下去。因?yàn)?，這樣才能保證地方政府的GDP增長(zhǎng),，保證地方政府的土地財(cái)政,。否則，房?jī)r(jià)下跌,，住房投機(jī)炒作者退出市場(chǎng),，地方政府會(huì)感覺(jué)到對(duì)他們會(huì)相當(dāng)不利。所以,，地方政府推出的限購(gòu),、限貸、限價(jià),、限售,、限商等一系列的短期的行政性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，除了限商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)造成嚴(yán)重打擊之外,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作者根本不會(huì)擔(dān)心這些調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)其投資有多少影響,，因?yàn)檫@些調(diào)控政策不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，只要房?jī)r(jià)不下跌,，他們?nèi)匀贿€在以不同的方式涌入市場(chǎng),。

但是，如果堅(jiān)持住房要回到居住功能,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策就得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作進(jìn)行事中及事后的限制而不是僅現(xiàn)在這種事前短期行政性的限制,，就得用嚴(yán)厲經(jīng)濟(jì)杠桿堅(jiān)決遏制住房的投機(jī)炒作的行為，就得堅(jiān)決去除住房的賺錢(qián)功能賺錢(qián)效應(yīng),。如果不是這樣,，只要住房購(gòu)買(mǎi)有利可圖，無(wú)論是短期交易獲得利益,，還是中長(zhǎng)期交易獲得利益,，那么想讓住房投資炒作者不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可能的。如果住房投資炒作者還在涌入市場(chǎng),，甚至于現(xiàn)在不涌入,，過(guò)一兩年后再涌入，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要回到健康發(fā)展之路是不可能的,。這可能是判斷當(dāng)前及未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)關(guān)鍵所在,。