作者：唐青林 李舒 李元元

單位：北京市安理律師事務(wù)所

預(yù)售商品房抵押貸款中,，銀行與借款人（購(gòu)房人）對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記能否使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán),，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn),。最高法院公報(bào)案例認(rèn)為，該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán),，如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下,，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán),。此外,，本書(shū)作者另檢索和梳理了5個(gè)相關(guān)案例，其中4個(gè)案例與最高法院公報(bào)案例的裁判觀點(diǎn)相同,，認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記人對(duì)抵押物不享有優(yōu)先受償權(quán),，有1個(gè)案例認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán),。

最高法院公報(bào)案例

抵押權(quán)預(yù)告登記人對(duì)抵押物不享有優(yōu)先受償權(quán)

本案中光大銀行的訴請(qǐng)之一是主張對(duì)案涉房屋即抵押物享有優(yōu)先受償權(quán),，但上海三中院認(rèn)為,，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，“抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán),，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)”,。也即，雖然光大銀行已經(jīng)取得了對(duì)抵押物的抵押權(quán)預(yù)告登記,，但該登記并非抵押權(quán)登記本身,，光大銀行不能基于抵押權(quán)預(yù)告登記主張對(duì)抵押物享有抵押權(quán)，進(jìn)而主張對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán),。光大銀行因此敗訴,。

前事不忘,、后事之師,。為避免未來(lái)發(fā)生類(lèi)似敗訴，提出如下建議：

1,、預(yù)告登記不同于本登記,，并不能使登記權(quán)利人取得物權(quán)。本案中,，光大銀行對(duì)案涉的抵押物僅作了抵押權(quán)預(yù)告登記,，而未作抵押權(quán)登記。所謂的預(yù)告登記,，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定,，是指“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”而作的一種登記,。從這一規(guī)定可以看出,，預(yù)告登記是為“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”而作的一種登記，因此預(yù)告登記的權(quán)利人對(duì)于登記物不享有物權(quán),，而僅享有未來(lái)取得物權(quán)的請(qǐng)求權(quán),。

2、預(yù)告登記的權(quán)利人雖然對(duì)于登記物不享有物權(quán),，但是取得預(yù)告登記以后,，權(quán)利人請(qǐng)求將來(lái)變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)卻因?yàn)轭A(yù)告登記的存在具有了對(duì)抗第三人的效力。也即,，權(quán)利人通過(guò)預(yù)告登記,，增強(qiáng)了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力,，將原本僅對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)所有人都具有對(duì)抗效力的請(qǐng)求權(quán)，能夠最大程度的保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的可能性,。因此,，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)尚不具備及時(shí)變動(dòng)物權(quán)的可能性,，如存在在先順位的物權(quán)、房屋尚未建成或未完成初始登記等,，都可以約定先行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記,，以最大限度的保障將來(lái)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

3,、鑒于預(yù)告登記的權(quán)利人對(duì)于登記物并不享有物權(quán),，在登記物滿足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理物權(quán)的本登記,，以最終確定無(wú)疑的取得物權(quán),，防止發(fā)生不測(cè)。另外,，為有效督促義務(wù)人及時(shí)促成進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的條件,，也可在合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任條款。本案中,，光大銀行敗訴的原因就在于其僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記,，而沒(méi)有辦理抵押權(quán)登記。雖然抵押權(quán)預(yù)告登記強(qiáng)化了光大銀行的權(quán)利,，但仍未使其取得抵押權(quán),，導(dǎo)致其最終不能對(duì)抵押物主張行使抵押權(quán)。

《物權(quán)法》

第二十條　當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,。

預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效,。

《最高法關(guān)于<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬?/strong>

第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán),、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力,。

第五條 買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效,、被撤銷(xiāo)、被解除,，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱(chēng)的“債權(quán)消滅”。

以下為上海三中院在“本院認(rèn)為”部分就此問(wèn)題發(fā)表的意見(jiàn)

上訴人光大銀行對(duì)涉案房產(chǎn)能否行使抵押權(quán)

二審法院認(rèn)為,，系爭(zhēng)房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記,，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,，預(yù)告登記失效,。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán),，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力,。因此，上訴人光大銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人,，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前,，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分,，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán),，一審判決對(duì)光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正,。 

中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司,、陳思綺保證合同糾紛案[上海市第二中級(jí)人民法院《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》2014年第9期（總第215期）]

本書(shū)作者通過(guò)檢索和梳理相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)，各地法院對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記人對(duì)抵押物是否享有優(yōu)先受償權(quán)存在不同的裁判觀點(diǎn),，但我們認(rèn)為公報(bào)案例的裁判要旨符合《物權(quán)法》的規(guī)定,，更為可取。

一,、認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記人對(duì)抵押物不享有優(yōu)先受償權(quán)的案例（案例一-案例四）

案例一：中國(guó)建筑土木建設(shè)有限公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司咸陽(yáng)渭城區(qū)支行,、陜西怡豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司案外人異議糾紛二審民事判決書(shū)[陜西省高級(jí)人民法院（2014）陜民二終字第00100號(hào)]該院認(rèn)為：“張養(yǎng)孝等9人雖與怡豐公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并用該合同與農(nóng)行渭城支行簽訂了《商業(yè)用房抵押借款合同》，也進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記等,，但張養(yǎng)孝等9人并未取得商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下房屋的所有權(quán),。抵押權(quán)預(yù)告登記的目的是債權(quán)人為了保全其請(qǐng)求權(quán),，排除第三人的請(qǐng)求權(quán)所設(shè)置的一項(xiàng)法律制度，債權(quán)人不享有擔(dān)保物權(quán),，因按揭貸款人所擔(dān)保的物是一種期待權(quán),，待按揭貸款人取得房產(chǎn)證后還須辦理抵押登記，在3個(gè)月內(nèi)不辦的,，預(yù)告登記失效,。故抵押預(yù)告登記不具有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)預(yù)告登記獲得的僅僅是優(yōu)先他人設(shè)立抵押進(jìn)行登記的權(quán)利,，而不是對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán),。本案張養(yǎng)孝等9人并未取得商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下房屋的所有權(quán)，其向農(nóng)行渭城支行提供的抵押不是物權(quán)抵押,，只有上述房產(chǎn)已具備了辦理正式抵押登記條件，且在農(nóng)行渭城支行辦理正式抵押登記手續(xù)后,，才產(chǎn)生擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán),。本案中，農(nóng)行渭城支行只進(jìn)行了預(yù)告抵押登記,，并未進(jìn)行正式抵押登記,，故其對(duì)涉案房產(chǎn)并不享有物權(quán)意義上的優(yōu)先受償權(quán)。因此,，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)登記,，不享有優(yōu)先受償權(quán)。農(nóng)行渭城支行主張其優(yōu)先受償權(quán),，缺乏事實(shí)及法律依據(jù),，其請(qǐng)求將其中2228.1m2房產(chǎn)的執(zhí)行款優(yōu)先向其支付的主張不能成立，其訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予駁回,。土木公司上訴稱(chēng)農(nóng)行渭城支行只進(jìn)行了預(yù)告抵押登記,，并未進(jìn)行正式抵押登記，其對(duì)涉案房產(chǎn)并不具有優(yōu)先受償權(quán)的理由成立,，本院依法予以支持,。”

案例二：交通銀行股份有限公司江蘇省分行與王笑晨,、南京蟠龍金陵建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司金融借款合同糾紛再審民事判決書(shū)[江蘇省高級(jí)人民法院 |（2015）蘇商再提字第00001號(hào)]該院認(rèn)為：“本案中交行江蘇分行和王笑晨,、蟠龍金陵開(kāi)發(fā)公司所簽訂的房地產(chǎn)抵押合同不違反法律，合法有效,，但是三方僅就擬抵押的房屋按照合同約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記,，并未辦理房產(chǎn)的抵押登記。抵押權(quán)預(yù)告登記中登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán),，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán),，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力,。因此，交行江蘇分行作為涉案房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人,，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前,，其只享有當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)涉案房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可對(duì)抗他人對(duì)涉案房屋的處分,，但對(duì)涉案房屋不享有抵押權(quán),。故交行江蘇分行主張對(duì)涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，本院不予支持,?！?/p>

案例三：中國(guó)工商銀行股份有限公司銅陵百大支行與王武甲、王文甲,、楊健康,、李葳、銅陵銀基置業(yè)有限公司,、銅陵市寶業(yè)商貿(mào)有限公司金融借款合同糾紛二審民事判決書(shū)[安徽省高級(jí)人民法院 |（2015）皖民二終字第00891號(hào)]該院認(rèn)為：

“預(yù)告登記賦予預(yù)告登記申請(qǐng)人取得一種將來(lái)在條件成就或期限屆滿時(shí)請(qǐng)求房產(chǎn)預(yù)售人向其轉(zhuǎn)移物權(quán)的權(quán)利,，其目的在于保護(hù)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容之請(qǐng)求權(quán)，免受預(yù)售人處分行為之妨害,。本質(zhì)上是預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求預(yù)售人轉(zhuǎn)移房屋請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)化的一種表現(xiàn),，是具有一定物權(quán)效力的、對(duì)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)擔(dān)保,。擔(dān)保的效力體現(xiàn)在原不動(dòng)產(chǎn)所有人仍有權(quán)進(jìn)行處分,，但該處分行為與預(yù)告登記權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，處分行為對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人不生效,，擔(dān)保預(yù)告登記權(quán)利人在登記條件具備,、或者所附條件成就及所附期限到來(lái)時(shí)能夠取得預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)。故預(yù)告登記并不能取得與抵押權(quán)登記一樣的法律效果,，當(dāng)事人在能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)抵押權(quán)登記的,，預(yù)告抵押登記予以失效，也就是說(shuō)只有在辦理抵押權(quán)登記,、債權(quán)人取得抵押權(quán)后,，方能對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。故工行百大支行與王武甲,、王文甲雖然對(duì)涉案房產(chǎn)辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記,，但至今沒(méi)有辦理房產(chǎn)證、更沒(méi)有辦理抵押權(quán)登記,，工行百大支行沒(méi)有取得抵押權(quán),，故對(duì)涉案房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

案例四：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司蕪湖金橋支行與張恒,、蕪湖市華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司金融借款合同糾紛二審民事判決書(shū)[蕪湖市中級(jí)人民法院 |（2016）皖02民終893號(hào)]該院認(rèn)為：“農(nóng)行蕪湖金橋支行認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記具有物權(quán)排他性,，可以對(duì)抗第三人，預(yù)告登記權(quán)利人可享有優(yōu)先受償權(quán),。蕪湖華安公司對(duì)農(nóng)行蕪湖金橋支行的上述主張不持異議,，并認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記不認(rèn)定抵押權(quán)已設(shè)立無(wú)明確法律依據(jù)；案涉購(gòu)房人經(jīng)多次通知拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記,，屬合同法第四十五規(guī)定的‘不正當(dāng)阻止條件成就’,，應(yīng)視為不動(dòng)產(chǎn)登記條件成就。對(duì)此,，本院認(rèn)為,，優(yōu)先受償權(quán)是基于法律規(guī)定而享有的權(quán)利，不因當(dāng)事人之間的約定而產(chǎn)生,。物權(quán)法第一百七十九條規(guī)定,，債權(quán)人有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，故抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)是法律賦予的,。物權(quán)法第一百八十五條規(guī)定,，設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同,。第一百八十七條規(guī)定,，以建筑物和其他土地附著物抵押的,，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。由此可知,，農(nóng)行蕪湖金橋支行對(duì)案涉房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán),，必須以辦理抵押登記為條件。另外,，即便未能完成抵押登記系第三人原因所致,，且該第三人不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，亦不能適用合同法第四十五條第二款關(guān)于附條件合同條件成就的規(guī)定,，因?yàn)樵摋l款指向的條件系當(dāng)事人雙方合同中約定的條件,，而抵押權(quán)設(shè)立的條件是法定的，不因當(dāng)事人的約定而完成,。本案中,，案涉房產(chǎn)僅只辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，未辦理抵押登記,，抵押權(quán)預(yù)告登記效力是否與抵押登記的效力相同是爭(zhēng)議關(guān)鍵,。對(duì)此問(wèn)題可從以下幾點(diǎn)分析：一是從申請(qǐng)預(yù)告登記的條件看。根據(jù)物權(quán)法第二十條的規(guī)定,，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),，可以按合同約定申請(qǐng)預(yù)告登記。也就是說(shuō),，申請(qǐng)預(yù)告登記,，是由于不動(dòng)產(chǎn)登記的條件暫不具備，無(wú)法完成正式登記,。本案中,，盡管農(nóng)行蕪湖金橋支行與張恒均同意以案涉房產(chǎn)作為抵押，以保證債權(quán)的安全,，但因在借款發(fā)生時(shí),，案涉房產(chǎn)尚未辦理房產(chǎn)證，處于商品房預(yù)售階段,，依法不能辦理抵押權(quán)登記,，只能辦理預(yù)告登記。而抵押登記的辦理必須以取得了房產(chǎn)權(quán)屬證明為前提,，因此,，申請(qǐng)抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押登記條件有嚴(yán)格的區(qū)別。二是從預(yù)告登記的法律后果看,。依據(jù)物權(quán)法二十條的規(guī)定,，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此,，預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)享有排他權(quán),，未經(jīng)其同意，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人及其他任何第三人處分該不動(dòng)產(chǎn),，均不能發(fā)生物權(quán)的效力,。對(duì)本案而言，張恒或蕪湖華安公司不經(jīng)農(nóng)行蕪湖金橋支行的同意,，處分案涉房產(chǎn)的,，將不發(fā)生物權(quán)效力。但是,，排他權(quán)與優(yōu)先受償權(quán)并非同一權(quán)利,，排他權(quán)是對(duì)他人權(quán)利的限制，而優(yōu)先受償權(quán)則為優(yōu)于他人受償,。因此,，從預(yù)告登記的法律后果看，權(quán)利人享有的是僅為排他權(quán)，以及在登記條件成就后請(qǐng)求辦理正式登記的權(quán)利,，并非優(yōu)先受償權(quán),。三是從本案的具體案情看。案涉房屋已具備交付并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件,，僅因債務(wù)人張恒不予配合辦理相關(guān)證件所致,，并非存在客觀不能的情形，農(nóng)行蕪湖金橋支行可通過(guò)法律程序?qū)崿F(xiàn)抵押登記,，以維護(hù)其合法權(quán)利,。綜上，案涉房產(chǎn)的抵押登記未辦理雖系他人原因造成,，與農(nóng)行蕪湖金橋支行無(wú)涉,，但因優(yōu)先受償權(quán)為法定權(quán)利，在抵押擔(dān)保中,，只有抵押權(quán)設(shè)立后才能享有,，抵押權(quán)預(yù)告登記不能產(chǎn)生抵押登記的法律后果，且本案房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押權(quán)證的辦理農(nóng)行蕪湖金橋支行可依法獲得救濟(jì),，故農(nóng)行蕪湖金橋支行主張其就案涉房產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)的上訴主張不能成立,，不予支持?！?/p>

二,、認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)告登記人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的案例（案例五）

案例五：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司瑞安支行與浙江正國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、劉雪燕等金融借款合同糾紛申訴,、申請(qǐng)民事裁定書(shū)[浙江省高級(jí)人民法院（2016）浙民申1180號(hào)]該院認(rèn)為：“本案中,，正國(guó)公司為金健向建行瑞安支行的借款提供階段性保證。階段性保證的設(shè)立初衷在于降低因正式產(chǎn)權(quán)登記未完備導(dǎo)致的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn),，促使開(kāi)發(fā)商及時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè),、積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?，F(xiàn)正國(guó)公司已完成涉案房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè),，并已完成產(chǎn)權(quán)初始登記，不存在怠于建設(shè),、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等情形,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定正國(guó)公司的階段性保證責(zé)任已經(jīng)免除。至于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力問(wèn)題,，盡管金健與建行瑞安支行就涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記,，由于該預(yù)告登記使得被登記的請(qǐng)求權(quán)具有了物權(quán)的效力，可以對(duì)抗普通債權(quán)人,，且建行瑞安支行對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無(wú)過(guò)錯(cuò),，故一、二審判決據(jù)此認(rèn)定建行瑞安支行在抵押擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)涉案房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán),，亦無(wú)不可,。”

（一）本公號(hào)解讀的判決文書(shū)案件事實(shí)紛繁復(fù)雜和證據(jù)較多、往往涉及多個(gè)法律焦點(diǎn),。為了寫(xiě)作和理解方便,，我們可能僅選取某個(gè)具體角度、某個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解讀和評(píng)析,，難免掛一漏萬(wàn),。需要完整了解某個(gè)案件，請(qǐng)通過(guò)法院官方網(wǎng)站或其他渠道獲取判決書(shū)原文進(jìn)行研讀,。

（二）與此同時(shí),，有些案件事實(shí)似乎相同的案件，卻出現(xiàn)不一樣甚至相反的判決結(jié)果，這可能是因?yàn)榘讣聦?shí)看似相同實(shí)際上卻存在某些細(xì)微但關(guān)鍵的差別,，也可能是最高法院根據(jù)社會(huì)發(fā)展的變化調(diào)整裁判規(guī)則和思路,，甚至可能是法律法規(guī)本身出現(xiàn)了變化。判決書(shū)一旦做出就固化了,，但是立法和司法實(shí)踐是不斷向前發(fā)展變化的,。

（三）我國(guó)不是判例法國(guó)家，除非是最高人民法院正式發(fā)布的指導(dǎo)性案例（根據(jù)《最高人民法院關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》第七條規(guī)定,， 最高人民法院發(fā)布的指導(dǎo)性案例,，各級(jí)人民法院審判類(lèi)似案例時(shí)應(yīng)當(dāng)參照），否則即使是最高法院的判決書(shū)也并不具有指導(dǎo)另案判決的法律效力,。