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文/拾遺君

一位地產(chǎn)商的朋友昨天下午跟拾遺君說,，北京市住建委又堵死了高價拿地開發(fā)商的另一條“變通之路”。

這位朋友所在的公司,，已經(jīng)很久,、很久沒有在北京土地公開市場露面了，“很多地塊出來,，我們連方案和測算都不會做,，因為壓根沒戲，倒不如花時間找找環(huán)京地區(qū)收購的機會,?！?/p>

這位朋友所說內(nèi)容，指的是北京市住建委昨天下午又下發(fā)了一個通知,，要求嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)行政審批,。

這個通知里面第二條在房地產(chǎn)企業(yè)上報規(guī)劃設(shè)計方案時尤為重要，“‘公告’中第二條‘最小分割單元不得低于500平方米’,，按照單層套內(nèi)建筑面積核算,。”

北京市住建委在3月底的時候下發(fā)了《關(guān)于進一步加強商業(yè),、辦公類項目管理的公告》,，文件第二條提及“開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米,；不符合要求的,，規(guī)劃部門不予批準?！?/p>

不過,，3月底北京市住建委這份公告沒有明確“最小分割單元不得低于500平方米”以何種標準核算，產(chǎn)權(quán)面積,，或者單層建筑面積,？

這里不得不提最近北京公開市場出讓的兩宗地塊,。3月底的同一天，北京市土地儲備中心出讓了兩宗自住房用地,，分別被兩家北京市國有房地產(chǎn)公司拿下,，相比之前的溢價率不是很高，但因為限價,，所以樓面價高得驚人,。

北京通州臺湖自住房地塊按照總成交價計算全部建筑面積，樓面價超過了1.7萬元/平方米,，而地塊上全部居住部分都要建成自住房,，銷售限價2萬元/平方米，且含有全裝修費用,。

也就是說,，通州臺湖自住房地塊在地價基礎(chǔ)上，再加上5000元/平方米左右的建設(shè),、安裝和裝修費用,，單位面積成本已經(jīng)達到了2.2萬元/平方米，超過銷售限價2萬元/平方米,，拿地企業(yè)如果不能增加銷售面積,，意味著這塊地將來會虧本。

北京密云區(qū)檀營鄉(xiāng)地塊總建筑面積14.5萬平方米,，其中12.8萬平方米都要配建成自住房,，銷售限價1.5萬元/平方米。地塊還剩下只有1.37萬平方米可供出售的商品住房,，銷售均價不超過2.1萬元/平方米,。

地產(chǎn)商最終拍下密云檀營鄉(xiāng)地塊的代價是17.6億元，繼續(xù)加上5000元/平方米的建安成本,，扣除預(yù)計可以回收的配建自住房銷售收入19.2億元,，相當于1.37萬平方米的可供出售商品住宅單位成本價接近4萬元/平方米，而這部分商品住宅限制銷售價格只有2.1萬元/平方米,。

這么算下來,，這兩宗地塊樓面價與銷售限價已經(jīng)形成了倒掛，地上建筑部分開發(fā)建成銷售指定虧本,，而且其中還沒有折算期間的資金成本,。

如果按照這些地產(chǎn)商的老規(guī)矩，那就是在上報規(guī)劃的時候,，與住建,、規(guī)劃部門溝通，掘進地下空間,，“偷出”比地上建筑規(guī)模更多可銷售商品房,。

在此之前，北京早已有類似案例,。其中一個自住房項目,，地上建筑規(guī)模受限，開發(fā)商開動腦筋,，設(shè)計出了半地下的商業(yè)別墅,，產(chǎn)權(quán)50年，因為產(chǎn)品設(shè)計得很好,，因此雖然地上建設(shè)的自住房銷售基本打平成本,，但是開發(fā)設(shè)計出來的半地下商業(yè)別墅還是給這家地產(chǎn)商找回了利潤。

可惜,，北京市住建委上述兩份通知已經(jīng)“掐滅”了這些地產(chǎn)商繼續(xù)掘進地下空間,、找回利潤的希望。而且特別要提醒的是,，北京市住建委是在3月26日下發(fā)《關(guān)于進一步加強商業(yè),、辦公類項目管理的公告》，在3月28日出讓這兩宗地塊,，意味著參拍拿地企業(yè)可能還沒來得及研究通知公告的細致內(nèi)容,，當時住建委在公告中也未明確核算標準。

兩天前,，上面這位地產(chǎn)朋友還在跟拾遺君討論北京市住建委將會如何核算“最小分割單元不得低于500平方米”,，直到昨天，通知明確了按照單層套內(nèi)建筑面積核算,。

這位地產(chǎn)朋友介紹,，3月26日下發(fā)《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》后,，公司設(shè)計部門研究文件以后給出意見：住建委并沒有明確“商業(yè)部分500平方米以下不能分割”,，指的可能是產(chǎn)權(quán)證上的面積，也就是說如果往地下掘進3層或者4層,，累積在一起的產(chǎn)權(quán)面積最小為500平方米,，平均到地下每層面積可能只有100-200平方米。

而北京市住建委昨天下發(fā)的《關(guān)于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》可能會讓這類項目在報規(guī)的時候遇阻,，因為地下建筑規(guī)模跟地上建筑規(guī)模一樣,，往下掘進開發(fā)3層、4層建筑也要按規(guī)定系數(shù)補繳土地款,，否則將來沒辦法拿到產(chǎn)權(quán)證,。

補繳地下部分土地款還不是核心問題，核心問題是如果地下空間每層套內(nèi)建筑面積都按照“最小分割單元不得低于500平方米”的標準,，項目將無法出售,，誰會花錢買一套挖在地下單層面積超過500平方米的別墅呢,？倒不如說，其實就是一個地下停車場,。

所以,，問題來了，這兩家剛剛拿地準備大干一場的北京市國有房地產(chǎn)企業(yè)準備做成怎樣的產(chǎn)品,，才能不虧本,？