房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額,。支付的土地價(jià)款,，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款,。而《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條第一款,，,明確的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地計(jì)稅成本支出的內(nèi)容為：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)(或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金,、大市政配套費(fèi)、契稅,、耕地占用稅,、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi),、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi),、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出,、回遷房建造支出,、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等,。

也就是說(shuō),，依據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月1日后,，能扣除的成本只限于土地出讓金,，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)開(kāi)具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此,，市政配套費(fèi),、拆遷補(bǔ)償費(fèi),、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,。土地成本除了土地買(mǎi)價(jià)或出讓金允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額以外,，其他土地成本構(gòu)成項(xiàng)目一律不得抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

股權(quán)收購(gòu)是指一個(gè)公司收購(gòu)另一公司的股權(quán),，得到了被收購(gòu)方的土地,，如果被收購(gòu)方的土地是通過(guò)招拍掛取得的，收購(gòu)方按被收購(gòu)方原來(lái)取得的國(guó)土部門(mén)出具的行政事業(yè)性收據(jù),，抵扣11%,。如果被收購(gòu)方的土地是通過(guò)轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購(gòu)方原來(lái)對(duì)土地的入賬價(jià)值,，以原來(lái)被轉(zhuǎn)讓方視同銷(xiāo)售開(kāi)具的票據(jù)作價(jià),，如果被收購(gòu)方是通過(guò)國(guó)家無(wú)償劃撥來(lái)的則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。

合作建房,，是指由一方提供土地使用權(quán),，另一方提供資金的合作建房。對(duì)非房開(kāi)公司出土地,，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房,，非房地產(chǎn)公司視同銷(xiāo)售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征11%的增值稅,，也就是說(shuō),，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分利潤(rùn),，不論哪種方式,，都視同銷(xiāo)售。

此前,，《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2003]16號(hào))文件規(guī)定：“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。也就意味著土地價(jià)值在受讓土地使用權(quán)時(shí),，如果受讓的土地使用權(quán)全部收入大于土地使用權(quán)購(gòu)置或受讓原價(jià),，計(jì)稅基礎(chǔ)發(fā)生了變化，因此,，營(yíng)改增后土地成本按照初始價(jià)值受讓?zhuān)康禺a(chǎn)企業(yè)可以按出地一方提供的行政事業(yè)性收據(jù)扣除其進(jìn)項(xiàng)稅額,。視同銷(xiāo)售且受讓的土地使用權(quán)全部收入大于土地使用權(quán)購(gòu)置或受讓原價(jià)的話(huà)，即使非房開(kāi)公司（出地方）能夠提供合法有效的行政事情性收據(jù),，也不能抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額,。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第七條規(guī)定,，一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況,，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款,。

一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額,，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅,。房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，是指：

1. 《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

2. 《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證,。根據(jù)以上規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)繳增值稅，在計(jì)算預(yù)繳增值稅時(shí)不能扣除價(jià)款,。對(duì)預(yù)收款預(yù)繳增值稅時(shí),不得開(kāi)具發(fā)票,。因此,預(yù)繳預(yù)收款增值稅,可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,按照5%的征收率計(jì)算，并不得開(kāi)具發(fā)票,。

土地價(jià)款并非一次性從銷(xiāo)售額中扣除,，而是要隨著銷(xiāo)售額的確定，逐步扣除,。也就是說(shuō),，只有房企將所有“可供”銷(xiāo)售的面積賣(mài)完時(shí)，土地價(jià)款才會(huì)全部扣除,。因此,，在計(jì)算應(yīng)稅銷(xiāo)售額時(shí)，非當(dāng)期對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款不得扣除,。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款計(jì)算公式為：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積,，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十條 企業(yè)土地成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本,，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意,。房地產(chǎn)企業(yè)分次開(kāi)發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算的,。對(duì)“一次拿地、分次開(kāi)發(fā)”的情形,，要分為兩步走,，第一步，要將一次性支付土地價(jià)款,，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化,；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款,，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷(xiāo)售建筑面積跟與可供銷(xiāo)售建筑面積的占比,，進(jìn)行計(jì)算扣除。

支付的土地價(jià)款,，是指向政府,、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，并應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù),。在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù),。依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后,，土地成本可以按國(guó)土部門(mén)提供的行政事業(yè)性收據(jù),，扣除11%，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)蓋章的行政事情性收據(jù),，如果沒(méi)有行事業(yè)性收據(jù),，就不能抵扣?？鄢南蛘Ц兜耐恋貎r(jià)款,，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證,。納稅人取得的有效憑證屬于增值稅扣稅憑證的,，其進(jìn)項(xiàng)稅額亦不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。,、

繳納的土地出讓金的滯納金,，屬于處罰性質(zhì)的行政收費(fèi)，無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票,，因此不可抵扣,。

1. 小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開(kāi)發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷(xiāo)售土地使用權(quán),，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額,，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額,。

2. 小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開(kāi)發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán),，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額,，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額,。