文：和君咨詢合伙人 白志強

西安曲江文化產(chǎn)業(yè)新區(qū)無疑是特色小鎮(zhèn)成功案例中的標桿,，王建軍先生是曲江新區(qū)建設(shè)主要的操盤手,。王建軍先生在退休之后繼續(xù)從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尤其是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)實務(wù)及研究，他對小鎮(zhèn)開發(fā)操盤實務(wù)的講解甚是通透,，這樣實操并且成功的經(jīng)驗真可謂“重磅”,，和君咨詢白志強團隊特意復(fù)盤如下，與君同享,。

特色小鎮(zhèn)項目投入巨大（“億”級別投資實屬正常）,，重資產(chǎn)的特性決定了資金回收期長，所以在特色小鎮(zhèn)項目運營中至關(guān)重要的一點便是設(shè)計好政府,、民間資本,、戰(zhàn)略方（包括房地產(chǎn)企業(yè)等）等社會資源各方的利益機制，相應(yīng)的,，我團隊在具體特色小鎮(zhèn)規(guī)劃和實施項目中,，也通過配套資金管理、投融資管理以及盈利模式設(shè)計等工作,，不斷去摸索和優(yōu)化著PPP 模式,。

2,、要對小鎮(zhèn)及周邊情況進行簡要初步盡調(diào),，與政府有關(guān)部門對接，完成項目總體定位,、發(fā)展思路和實現(xiàn)路徑的初步設(shè)計,。要根據(jù)談判對象的級別、決策程序,、政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,，結(jié)合自身對項目的理解，完成項目的初步思路,，與主要決策者進行快速溝通,，并在政府支持下，完成項目投資,、開發(fā),、落地經(jīng)營等資源各方與主要政府部門的對接。

3,、完成初步方案階段前的規(guī)劃設(shè)計工作,，形成內(nèi)部投資運作方案。內(nèi)部投資運作方案圍繞項目總體,，形成敏感數(shù)據(jù)采集,，包括人口、財政收入,、產(chǎn)業(yè)政策,、消費、市場等,；項目總體概況,，包括規(guī)劃、內(nèi)容,、產(chǎn)業(yè),、區(qū)塊等；項目測算,，包括商業(yè)模式,、盈利模式,、靜態(tài)投資、自平衡數(shù)據(jù)等必要支撐條件,；最后是完成各資源方的組合設(shè)計,。

4、形成特色小鎮(zhèn)開發(fā)項目合伙人機制方案,。它包括合作方,、股權(quán)、共同利益機制等,，首要是設(shè)計完成品牌資源方、政府平臺方,、投資方的合作模式與機制,。

5、制定項目運作計劃,。制定完整的以終為始的整體運作計劃,，包括項目資源落地、公司組建,、投融資,、開發(fā)、營銷,、成本,、概預(yù)算、運營等,。

特色小鎮(zhèn)項目結(jié)構(gòu)設(shè)計方面，從項目公司設(shè)立（包括注冊資本,、股東結(jié)構(gòu),、股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計）、資本設(shè)計（主要是與各相關(guān)方交易結(jié)構(gòu)設(shè)計）到“資產(chǎn)-資金-業(yè)務(wù)”三大循環(huán)機制設(shè)計等,，操作模式上可采用類PPP 的模式,，PPP 主要是加土地。

特色小鎮(zhèn)項目產(chǎn)融互動設(shè)計方面,，可有政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金,、產(chǎn)業(yè)基金,、PE、PIPE等多種產(chǎn)融組合模式,。

特色小鎮(zhèn)的盈利模式是非常豐富的（這也是小鎮(zhèn)操作的樂趣）,，可以分為戰(zhàn)略資源級、資本級,、資產(chǎn)經(jīng)營類變現(xiàn)類資產(chǎn),、開發(fā)類及資本市場等多種組合。

完成SPV公司組建,，從政府、,、企業(yè),、戰(zhàn)略方三方面進行頂層結(jié)構(gòu)等內(nèi)容設(shè)計和實施。 

啟動資金最少保證一年企業(yè)運行需要,，并將業(yè)務(wù),、資產(chǎn)、資金等形成循環(huán)運營模式,，將PPP按進度會收回來的部分,、資源性收入回來的部分，補足面向金融機構(gòu)的融資,。 并購過程中的退出進行分批,、分級制定。

2,、項目落地實施的過程管理

按照項目產(chǎn)業(yè)鏈,、項目價值及未來收益進行項目的全過程管理。鑒于項目投資強度過大,，可以考慮充分利用國家PPP模式使用范圍,、特色小鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)等,，引入具有資本雄厚的央企或社會資本介入,，實現(xiàn)區(qū)域價值全面提升和新城品牌打造。

以建立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，創(chuàng)造高附加值開發(fā)用地,。以多數(shù)的文旅特色小鎮(zhèn)為例，規(guī)劃形成商務(wù)會議接待,、從旅游走向休閑度假,、生態(tài)旅游、 生態(tài)宜居的市場消費群，吸引目的地旅游高端人群,，形成特色小鎮(zhèn)生活方式典范,，打造幸福小鎮(zhèn)示范模式。

項目價值實現(xiàn)通過主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),、內(nèi)容的打造,，實現(xiàn)開發(fā)用地的升值，實現(xiàn)就業(yè)和稅收的極大增長,，形成可支持經(jīng)營的市場業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。通過項目開發(fā)運營，帶來社會價值的最大化,，實現(xiàn)相關(guān)城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)價值增值空間,。

實現(xiàn)資源價值的最大化，實現(xiàn)生態(tài)資源的合理保護與開發(fā),，通過小投資實現(xiàn)對周邊產(chǎn)業(yè)資源的大整合,。以資源兌價資本，通過土地與產(chǎn)業(yè)運營,，實現(xiàn)企業(yè)自身的投資利潤。市場價值最大化,，發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，同時實現(xiàn)精神人文價值。