各位粉絲：

依然不用多說(shuō)，直接上干貨,，今天北京市剛剛發(fā)布的公告,。

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》

為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè),、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下

一,、商業(yè),、辦公類(lèi)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商辦類(lèi)項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè),、銷(xiāo)售,、使用，未經(jīng)批準(zhǔn),，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?br>
二,、開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目,，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的,，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn),。

三、開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類(lèi)項(xiàng)目,，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè),、銷(xiāo)售，違反規(guī)定的,，規(guī)劃國(guó)土,、住建部門(mén)依法處理。

四,、開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類(lèi)項(xiàng)目,，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織,。購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的企事業(yè)單位,、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí),，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位,、社會(huì)組織。

五,、本公告執(zhí)行之前,，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位,、社會(huì)組織,，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1,、名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的,。

2、在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起,，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅,。

六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋,，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住,。對(duì)違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案,，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,。

七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款,。

八,、本公告發(fā)布之日起,，開(kāi)發(fā)企業(yè)將新開(kāi)工的商辦類(lèi)項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí),，規(guī)劃國(guó)土部門(mén)依法收回土地,，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

九,、開(kāi)發(fā)企業(yè),、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行,，與本公告不符的,，按本公告執(zhí)行。

                                                   2017年3月26日

【權(quán)威解讀】“商改住”的前世今生

早在上個(gè)世紀(jì)90年代,，深圳一批開(kāi)發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝,，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷(xiāo)售。

隨后,，這種方式傳到了北京,，讓開(kāi)發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。

2000年之后,，一些爛尾項(xiàng)目,，或者以商業(yè)、酒店,、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過(guò)分割產(chǎn)權(quán),，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名,，將“類(lèi)住宅”作為賣(mài)點(diǎn)，改變使用屬性的形式,，拉動(dòng)銷(xiāo)售,。

出于成本問(wèn)題，酒店式公寓和公寓式酒店的價(jià)格,，一度高過(guò)普通住宅售價(jià),，或與住宅價(jià)格持平。為了拉動(dòng)銷(xiāo)售,，大約自2003年起,，一部分開(kāi)發(fā)商打出提供固定年回報(bào)、原價(jià)或增值回購(gòu),、承諾無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者低風(fēng)險(xiǎn)投資等方式,，銷(xiāo)售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店,、酒店式公寓,。

由于開(kāi)發(fā)商在操作過(guò)程中留下多處隱患,，2007年，市住建委針對(duì)這些項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,，通過(guò)多種途徑提醒購(gòu)房人,，這種銷(xiāo)售方式不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷(xiāo)售,，不得分割拆零銷(xiāo)售”的規(guī)定,，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。

但是,，由于利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求,，開(kāi)發(fā)商在拿地之后，仍會(huì)選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建,，以L(fǎng)oft等形式銷(xiāo)售,。

為此，2011年起,，本市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng),，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》,，要求商業(yè),、辦公類(lèi)項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間,，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證,。

同時(shí)，因?yàn)樵趯徟秃罄m(xù)驗(yàn)收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán),，至今為止,，仍有大量開(kāi)發(fā)商將地塊配建的商業(yè)、辦公改為類(lèi)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售,。

這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒(méi)有購(gòu)房資格,、為了滿(mǎn)足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客,。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，商住的市場(chǎng)規(guī)模一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,，2008年,，北京市場(chǎng)商住的供應(yīng)套數(shù)為1.15萬(wàn)套，而到了2009年就達(dá)到2.23萬(wàn)套,，2016年,，商住總成交約為4.17萬(wàn)套。在價(jià)格方面,，2015年,，商住的價(jià)格為每平方米2.64萬(wàn)元,，到了今年年初前兩月，商住的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4.54萬(wàn)元,。


【權(quán)威解讀】購(gòu)買(mǎi)“商住房”的風(fēng)險(xiǎn)

所謂“商住”,，大家都知道，其實(shí)就是一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的項(xiàng)目,，被開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃,，冠以不限購(gòu)的商改住名義賣(mài)給購(gòu)房者。其實(shí)政府給的房本還是寫(xiě)著商業(yè),、辦公,，根本就沒(méi)有“商住”這個(gè)詞兒，可以說(shuō)“商住”其實(shí)是一個(gè)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造出來(lái)的名詞,。

一個(gè)城市在規(guī)劃中,，肯定會(huì)綜合考慮住宅、商業(yè),、辦公等多種功能的布局,，比如某個(gè)區(qū)域，布局一些住宅,，配套一些商業(yè),，讓大家居住便利。再安排一些辦公項(xiàng)目,，為職住平衡提供可能,。但試想一下，如果住宅是住宅,，配套的商業(yè)等,，也變成了住宅，無(wú)論是城市功能還是生活服務(wù)功能都如何實(shí)現(xiàn),？

所以說(shuō)，其實(shí)所謂的“商住”,，本身就是開(kāi)發(fā)商為了利益制造出來(lái)的“偽住宅”,。因?yàn)樽罱恍┠陙?lái)，住宅比商業(yè)辦公好賣(mài),。而且,，開(kāi)發(fā)商這種行為也是政策不允許的，是違規(guī)的行為,。

在早幾年的時(shí)候,，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)商賣(mài)商住這樣的違規(guī)體，還有些遮遮掩掩,、藏著掖著,?？勺罱鼉赡辏恍╅_(kāi)發(fā)商公然打著“不限購(gòu)的公寓”等招牌,，此次對(duì)于商住限購(gòu)傳言也推波助瀾,，其目的是實(shí)現(xiàn)利益最大化。

再來(lái)具體說(shuō)說(shuō)商住的弊端：

一,、商住一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施,，例如：學(xué)校、商業(yè),、居委會(huì)等,，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到這些配套服務(wù),，學(xué)區(qū)房就更別想了,。

二，商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有40年或50年,，住宅則是70年,。

三，買(mǎi)商住的話(huà),，貸款期限一般不能超過(guò)10年,，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請(qǐng)住房公積金貸款,。

四,、商住在購(gòu)買(mǎi)和使用過(guò)程中都不能享受住宅的稅費(fèi)減免優(yōu)惠，交易和持有成本高,。

五,、商住用的不是民水、民電,，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅,。

六、買(mǎi)商住不能遷入戶(hù)口,。

七,、商住基本上都沒(méi)有燃?xì)猓荒苡秒姶艩t,。

八,、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒,。
 
九,、商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，要比住宅貴很多很多,。

十,、由于很難成立業(yè)委會(huì)，商住房的業(yè)主維權(quán)也很困難,。而且商住不是住宅,，所以用作居住時(shí)很多權(quán)益不受法律保障。

十一,、商住的宜居性較差,，因?yàn)槔锩婕扔芯幼〉摹⒂钟修k公的,，人員混雜,，安全性差。

[京房字]所采用信息均來(lái)自北京市政府,、北京市屬相關(guān)部門(mén),、部分非市屬部門(mén)及可信任媒體等公開(kāi)渠道；數(shù)據(jù)均來(lái)自北京市規(guī)劃與國(guó)土委員會(huì)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心,、北京市土地整理儲(chǔ)備中心,、北京市住建委交易管理網(wǎng)、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析,；所形成的報(bào)告,、分析、研究成果或觀(guān)點(diǎn)均由[京房字]相關(guān)后臺(tái)及專(zhuān)家組成員編寫(xiě),，其準(zhǔn)確性及預(yù)測(cè)性的觀(guān)點(diǎn),，僅供參考。未經(jīng)本微信公共號(hào)平臺(tái)組織正式許可與授權(quán),，任何個(gè)人或組織只可原文轉(zhuǎn)發(fā),，不得以任何手段或形式竊取發(fā)布。如引用刊發(fā),，須注明出自[京房字],，且不得進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)或修改。本微信公共號(hào)刊載信息內(nèi)容或觀(guān)點(diǎn)表達(dá),，并不構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)投資,、買(mǎi)賣(mài)的咨詢(xún)建議，任何人因使用本微信所涉及信息,、觀(guān)點(diǎn)而導(dǎo)致直接或間接的投資或買(mǎi)賣(mài)損失，本微信所有權(quán)人不承擔(dān)任何責(zé)任,。

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