近年來,，隨著私家車數(shù)量的急劇增加,，小區(qū)業(yè)主對停車位的需求大幅增長,，因車位問題發(fā)生的糾紛屢見不鮮：如能否要求多租了車位的業(yè)主退出一些車位,，有沒有相關的法律規(guī)定? 在小區(qū)道路兩旁的停車位上臨時停車，物業(yè)收取停車費是否合理,？

小區(qū)停車不交費,，可能導致兩個不良后果

讀者張先生：我的岳母是某小區(qū)的業(yè)主，這個小區(qū)是個老小區(qū),，每次去看望岳母,，我們都把汽車停在小區(qū)道路兩旁的停車位上，這些車位是小區(qū)改造時增設的,。每次小區(qū)安排的看車子的人都要向我們收取5塊錢的停車費,。我們以前停車都是不收費，現(xiàn)在這種收費合不合理,，我們能不能拒絕交費?

《物權法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有?！?/span>《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外,，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位?！睆埾壬滥杆谛^(qū)增設的停車位占用了小區(qū)區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路,，這些車位依法應屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)公司是受全體業(yè)主委托管理小區(qū)物業(yè)的,，受全體業(yè)主委托收取停車費應是其職責范圍,。收取的停車費一部分是作為物業(yè)管理成本和交納的稅金，一部分作為收益歸全體業(yè)主所有,。也就是說雖然增設的停車位是全體業(yè)主共有,，但不代表是每個業(yè)主單個所有，業(yè)主對車位行使共有權,，也可以體現(xiàn)在對共有車位收益的分配上,。

如果停車不交費，可能導致兩個不良后果：

一是車位管理失去經(jīng)費來源;

二是侵害了其他無車業(yè)主的利益,，因為無車業(yè)主沒有占用車位,，但也是車位的共有人，理應在經(jīng)濟上獲得補償,。

因此,，如果張先生岳母所在的小區(qū)增設了停車位，并委托物業(yè)公司收取停車費,，其行為并無違法之處,。張先生雖然支付了停車費，但其岳母作為小區(qū)的業(yè)主也是受益人,，對其來說也無不合理之處,。

一戶業(yè)主可以使用幾個車位?

物業(yè)公司魏先生：我們小區(qū)的車位現(xiàn)在越來越緊張，有的業(yè)主占了兩個甚至三個車位,，導致后來的業(yè)主沒有車位可租,。我們能否要求這種多租了車位的人家退出一些車位來，有沒有相關的法律規(guī)定?

最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定,，建設單位應按照配置比例將車位,、車庫，以出售,、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的,。

因此這個問題要看你們小區(qū)車位的配置比例。舉個例子來說,，如果你們小區(qū)的車位配置比例是0.5：1,，也就是說，小區(qū)最多只能有一半的業(yè)主可以享有車位,。一戶業(yè)主所獲得的車位不能超過1個,，如果多于1個，就違反了配置比例。開發(fā)商和物業(yè)公司有權拒絕業(yè)主購買或租賃多于1個車位的要求,。你們可以要求這些業(yè)主讓出一些車位,。

如果開發(fā)商或物業(yè)公司向同一戶業(yè)主出售或出租了2個或2個以上車位，其他沒有購買或租賃到車位的業(yè)主可以向法院主張確認合同無效,。

能不能把車位出售或者租賃給鄰近小區(qū)業(yè)主?

讀者何女士：我是新區(qū)某小區(qū)的業(yè)主,，我們小區(qū)車位較為緊張，但是鄰近有幾個剛開發(fā)的小區(qū),，入住率很低,，車位的售價和租金都遠遠低于我們小區(qū)，因此我們小區(qū)里很多人都在附近小區(qū)租了車位,，甚至有些人還買了車位,。如果我在附近的小區(qū)買了或者租了車位，這個合同有沒有效,，我們的權利能不能得到保障?

《物權法》74條第一款規(guī)定,，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應當首先滿足業(yè)主需要”,。這是一項強制性的規(guī)定，意味著不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件,，也必須滿足了小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要之后才可以購買該小區(qū)的車位,。在目前的情況下，不建議您購買鄰近小區(qū)的車位,，因為隨著這些小區(qū)入住人口的不斷增加,，對車位的需求也會相應增加，只要將來無法實現(xiàn)其按車位配比享有車位的業(yè)主提起訴訟,，法院都有可能認定其他小區(qū)業(yè)主購買車位的合同無效,，您的利益可能難以得到保障。

那么,，業(yè)主能否租賃其他小區(qū)的閑置車位呢?按照《物權法》物盡其用的原則，是可以的,。業(yè)主的需求釋放有一個時間段,，小區(qū)開發(fā)初期，入住率還不高,，小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟能力還有限,，此時應當允許開發(fā)商將閑置的車位向小區(qū)外的其他人出租，以保護開發(fā)商盡快收回車位,、車庫成本的合法權益,，這也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問題。

目前你在鄰近小區(qū)租賃車位使用沒有任何法律上的風險。但將車庫車位向業(yè)主之外的人出租的前提還是任何時候都必須首先滿足小區(qū)業(yè)主的合理停車需要,，因此,，租賃合同約定的租賃期限不宜過長。

車位糾紛的解決需要各方共同努力

關于小區(qū)車位的歸屬,，《物權法草案》在起草過程中,，就有多種不同的觀點。2007年《物權法》頒布后,，雖對小區(qū)車位歸屬等爭議問題進行了若干規(guī)定,，但可以說語焉不詳。為此,，最高人民法院在今年5月24日同一天公布了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,。然而由于《物業(yè)管理條例》等法律規(guī)定相當不完善，對于車位糾紛來說,，還留下了許多需要解決的問題,。目前的糾紛主要集中為車位收費糾紛、地下車位權屬糾紛和車位只售不租引起的糾紛,。

相關糾紛的調處需要協(xié)調兼顧業(yè)主,、開發(fā)商以及物業(yè)管理企業(yè)等多方面利益，這不僅呼喚著更為清晰,、明確的具體規(guī)則的出臺,，同時也依靠社會各方的共同努力。

國家宏觀調控部門和房地產(chǎn)主管部門,，應當抓緊研究并制訂政策和措施,，鼓勵開發(fā)商多修多建車位。物業(yè)公司要依法經(jīng)營,，在全體業(yè)主委托下進行服務,，在提供優(yōu)質服務的同時，獲取相應的報酬,。對于業(yè)主來說,，要想實現(xiàn)房產(chǎn)的保值、增值,，更好的實現(xiàn)房屋的使用價值,，也要妥善處理與開發(fā)商、物業(yè)公司的關系,，更重要的是依靠法律來維護自己的權利,。當然，問題的根本還是落在開發(fā)商身上,，開發(fā)商應該體現(xiàn)自己的社會責任感和商業(yè)倫理水平,，提升自身社會形象,，以實際行動方便業(yè)主購買、承租車位,。

2017年2月起一批停車法規(guī)開始實施

一,、《湖北省機動車停放服務收費管理辦法》，2月1日實施

《辦法》規(guī)定,，下列場所的機動車停放服務收費,，可實行政府定價管理：

（一）機場、碼頭,、車站,，政府定價管理的旅游景區(qū)（點），公交樞紐站,、軌道交通換乘站等規(guī)劃配套建設具有自然壟斷經(jīng)營性質的停車場,；

（二）公立醫(yī)療機構、公辦學校,、體育館,、圖書館、博物館,、文化宮,、青少年宮、公園等公益機構規(guī)劃配套建設或內(nèi)設的停車場,；

（三）黨政機關,、事業(yè)單位、社會團體等辦公場所配套建設或內(nèi)設的停車場,；

（四）政府財政性資金,、城市建設投資（交通投資）公司全額投資建設的停車場；

（五）經(jīng)市（州）人民政府同意,、當?shù)厝嗣裾鷾?，并依法劃定的城市道路臨時停車泊位。

政府定價范圍以外的停車場所,，由經(jīng)營者按照合法,、公平、誠實信用原則,，依據(jù)經(jīng)營成本,、市場供求狀況、社會承受能力等因素,，自主制定停車服務收費標準。

其中,，政府與社會資本合作（PPP）建設停車設施,，要通過招標,、競爭性談判等競爭方式選擇社會投資者。停車服務收費標準由政府出資方與社會投資者遵循市場規(guī)律和合理盈利原則,，統(tǒng)籌考慮建設運營成本,、市場供求、經(jīng)營期限,、用戶承受能力,、政府財力投入、土地綜合開發(fā)利用等因素協(xié)議確定,。建立政府與社會資本共享收益,，共擔風險的收費標準調整與財政投入?yún)f(xié)調機制，依據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定和成本,、供求變動因素,，適時調整收費標準。

二,、《江蘇省機動車停放服務收費管理辦法》,，2月15日實施

根據(jù)投資主體和經(jīng)營特征等因素，停車服務收費分別實行政府定價,、政府指導價和市場調節(jié)價：

（一）國有資金投資建設的停車設施收費實行政府定價或政府指導價,；

（二）具有自然壟斷經(jīng)營和公益性特征的停車設施收費，實行政府定價或政府指導價,；

（三）政府與社會資本合作（PPP等方式）以及社會資本全額投資建設的停車設施收費實行市場調節(jié)價,；

（四）住宅小區(qū)的配建停車設施收費，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》,、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定執(zhí)行,。

其中，國有資金投資建設的,、具有自然壟斷經(jīng)營和公益性特征的停車設施具體包括：

（一）國有資金投資建設的公共停車設施,；

（二）機場、車站,、碼頭,、城市交通樞紐、軌道交通換乘站,、旅游景區(qū),、公園、城市廣場,、市民中心等配套建設的停車設施,；

（三）向社會提供公共服務的國家機關和事業(yè)單位，包括學校,、醫(yī)院,體育場館,，圖書館,、博物館、展覽館,，文體中心,、藝術中心，青少年,、婦女兒童,、老年活動中心等單位配套建設的停車設施；

（四）依法施劃的城市道路臨時停車泊位,；

（五）其他具有自然壟斷經(jīng)營和公益性特征的停車設施,。

三、《黑龍江省機動車停放服務收費管理辦法》,，2月1日實施

《辦法》明確,，具有壟斷性和公益性特征的停車設施的機動車停放服務收費實行政府定價。各地具有壟斷性和公益性特征的停車設施的具體適用范圍由市縣人民政府確定,。

除實行政府定價管理的停車設施外,，其他停車設施的機動車停放服務收費實行市場調節(jié)價。

除各級人民政府財政性資金,、城市建設投資（交通投資）公司投資以外,，對其他經(jīng)濟組織全額投資新建的停車設施，由經(jīng)營者依據(jù)價格法律法規(guī)和相關規(guī)定,，根據(jù)市場供求和競爭狀況自主制定收費標準,。

政府與社會資本合作（PPP）建設的停車設施，應當通過招標,、競爭性談判等方式選擇社會投資者,，具體收費標準由政府出資方與社會投資者遵循市場規(guī)律和合理盈利原則，統(tǒng)籌考慮建設運營成本,、市場需求,、經(jīng)營期限、用戶承受能力,、政府財力投入,、土地綜合開發(fā)利用等因素協(xié)議確定。

四,、《(長沙)關于貫徹〈湖南省機動車停放服務收費管理辦法〉的實施細則（試行）》,，2月1日實施

根據(jù)《辦法》規(guī)定，停車收費按照不同類別分別實行政府定價,、政府指導價和市場調節(jié)價,。

（一）道路臨時停車泊位（含主干道、次干道,、支路和背街小巷）的機動車停放服務收費實行政府定價,。

（二）車站,、碼頭,、公交樞紐站及軌道交通換乘站,、旅游景點配套停車場，國家機關,、社會團體及其他公益,、公用企事業(yè)單位面向公眾開放的內(nèi)設停車場，政府投資興建的公共停車場和市政工程附屬停車場實行政府指導價,。

（三）商業(yè)場所配套的停車場或停車泊位,，商業(yè)投資建設的專業(yè)停車場，向社會開放的企業(yè)單位內(nèi)設停車場,，物流中心,、專業(yè)批發(fā)市場配套的停車場實行市場調節(jié)價。

（四）政府和社會資本合作建設停車設施,，由政府出資方與社會投資者遵循市場規(guī)律和合理盈利原則,，統(tǒng)籌考慮建設運營成本、市場需求,、經(jīng)營期限,、用戶承受能力、政府財力投入,、土地綜合開發(fā)利用等因素協(xié)議確定收費標準,。

五、《蘭州市機動車停車場管理辦法》,，2月1日實施

《辦法》規(guī)定,，市人民政府公安機關交通管理部門負責本辦法的具體組織實施，對本市停車場使用進行統(tǒng)一監(jiān)督管理,。其所屬的蘭州市機動車停車場管理辦公室,，受其委托，負責日常管理工作,。

發(fā)展改革,、規(guī)劃、建設,、國土資源,、財政、價格,、交通運輸,、人防、工商,、稅務等行政管理部門在各自的職責范圍內(nèi),，做好停車場的管理工作,。