最高人民法院判例

銀行同意轉(zhuǎn)讓抵押物，對抵押物不再享有抵押權(quán)

作者：唐青林 李舒 李元元

單位：北京市安理律師事務(wù)所

本案中農(nóng)行道外支行的優(yōu)先受償權(quán)未能得到支持的原因在于,，在未準確認識到同意抵押物轉(zhuǎn)讓的法律后果的情況下，致函抵押人同意抵押物轉(zhuǎn)讓,?！段餀?quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！弊罡咴簱?jù)此認為,，“同意轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)視為放棄抵押權(quán),，此時農(nóng)行道外支行對于在建房屋已不再享有抵押權(quán),，其只能對買受人支付的購房款行使價金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)”,。

前事不忘、后事之師,。為避免未來發(fā)生類似敗訴,，提出如下建議：

1、抵押權(quán)人勿輕易同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,，“同意轉(zhuǎn)讓抵押物,，視為放棄抵押權(quán)”。確需同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物,，應(yīng)要求將轉(zhuǎn)讓所得提存或提前清償債務(wù),，避免喪失優(yōu)先受償權(quán)。

2、抵押權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的,，應(yīng)對抵押物作出合理定價,，防止抵押人低價轉(zhuǎn)讓抵押物損害自身利益。如抵押人低價轉(zhuǎn)讓抵押物的,，可根據(jù)《合同法》第七十四條第一款的規(guī)定向法院主張撤銷轉(zhuǎn)讓抵押物的合同,。

3、購買房屋等不動產(chǎn)前,，應(yīng)查詢抵押擔(dān)保狀況,。根據(jù)是否存在抵押權(quán)的情況，采取相應(yīng)的風(fēng)險防范措施,。

《物權(quán)法》

第一百七十七條　有下列情形之一的,，擔(dān)保物權(quán)消滅：

（一）主債權(quán)消滅；

（二）擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn),；

（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán),；

（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。

 

第一百九十一條　抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償,。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

以下為最高院在“本院認為”部分對該問題的論述：

首先,，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定,，債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)的，擔(dān)保物權(quán)消滅,。對于債權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，能否認定抵押權(quán)已經(jīng)消滅,，結(jié)合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條“抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”之規(guī)定,，可以作出這樣的理解,，本條確立了“抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓”的基本原則，如果抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下,，則不應(yīng)由受讓人代為清償債務(wù),，在抵押物的交換價值實現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價金,。本案中,，農(nóng)行道外支行向哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》,，同意轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)視為放棄抵押權(quán),，此時農(nóng)行道外支行對于在建房屋已不再享有抵押權(quán),，其只能對買受人支付的購房款行使價金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán),。至于農(nóng)行道外支行因無法行使價金代位權(quán)而造成的損失,，系農(nóng)行道外支行與中財公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)另行主張,。

其次,，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”,。從該條規(guī)定來看,，擔(dān)保物權(quán)的法律效力主要體現(xiàn)在享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán),，其優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價值,，而非取得抵押物的所有權(quán)，在抵押物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的情況下,，作為購買人取得的是抵押物的所有權(quán),，特別是在購房人已經(jīng)支付對價，并且是善意的情況下,，如果再將抵押權(quán)的負擔(dān)轉(zhuǎn)移給購房人,，顯然不利于保護購房者的所有權(quán)。

哈爾濱中財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱道外支行借款合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2016）最高法民申887號]

2017年2月18日,，全國人大代表,、中國社科院法學(xué)研究所教授孫憲忠就其本年度的人大代表議案向公眾征求意見，議題為：《關(guān)于修改<物權(quán)法>第191條的議案》,。孫憲忠教授認為：從司法實踐的效果看,，該條文的缺陷暴露無遺，所以在目前民法典編纂涉及《物權(quán)法》修正時,，必須加以修改,。為此，我們也關(guān)注該法律條款在實踐中的運行,，我們整理了最高院及部分高院關(guān)于該條的8個裁判要旨,，以饗讀者。從這些判決中可以看出：（1）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的,，轉(zhuǎn)讓合同有效（案例一,、三、四、七,、八）,；（2）受讓人可通過代債務(wù)人償還債務(wù)的方式消除抵押權(quán)（案例二）；（3）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的,，應(yīng)將所得價款提存（案例五）,；（4）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押權(quán)人的抵押權(quán)可對抗惡意買受人（案例六）,。

案例一：重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案[最高人民法院（2008）民一終字第122號]最高院認為：“根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定,，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效,；《物權(quán)法》第一百九十一條亦規(guī)定抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意,。其立法目的是為了確保抵押權(quán)人的利益不受侵害。但《擔(dān)保法司法解釋》第六十七條和《物權(quán)法》第一百九十一條也規(guī)定,，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的,，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效,。即受讓人通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負擔(dān)的,，轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律和司法解釋的規(guī)定體現(xiàn)了相關(guān)立法和司法解釋的指導(dǎo)思想是要在抵押權(quán)人和抵押人,、受讓抵押標(biāo)的物的第三人之間實現(xiàn)利益平衡,，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分妨礙財產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn),，充分發(fā)揮物的效益,。本案雙方當(dāng)事人在《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定由索特公司在不影響開發(fā)進度的前提下辦理解除抵押的相關(guān)手續(xù)，即以約定的方式將先行解除本案所涉土地上的抵押權(quán)負擔(dān)的義務(wù)賦予了索特公司,；該約定既保障了抵押權(quán)人的利益,，也不妨害抵押人和受讓土地的第三人的利益，與《擔(dān)保法》,、《物權(quán)法》以及《擔(dān)保法司法解釋》保障各方當(dāng)事人利益平衡的立法精神并不相悖,，不違反法律規(guī)定?！?/p>

案例二：西安市未央?yún)^(qū)張家堡街道辦事處南康村村民委員會與西安杰信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2016）最高法民申424號]最高院認為：“根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。該條文中的“受讓人代為清償”，是指抵押財產(chǎn)的受讓人替代抵押人償還主債務(wù)。本案中,，案涉酒店的房屋所有權(quán)證于2012年7月2日辦理至杰信公司名下,，杰信公司以該房產(chǎn)向西安市雁塔區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社沙井分社設(shè)定抵押并辦理了抵押登記。由此,，南康村村委會在本案中依據(jù)其與杰信公司簽訂的《合作開發(fā)合同書》請求杰信公司將案涉房產(chǎn)辦理過戶登記至其名下,，可以通過替代杰信公司償還債務(wù)的方式以消滅抵押權(quán)。但是,，南康村村委會卻在本案中請求人民法院判決杰信公司清償對西安市雁塔區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社沙井分社的貸款債務(wù)以消滅抵押權(quán),。該主張顯然不符合前述《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，且該抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)還涉及到案外人西安市雁塔區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社沙井分社的債權(quán)利益,，在主債務(wù)履行期限未到期的情況下,，判令杰信公司償還其借款以消滅抵押權(quán)，將影響到案外人的利益,，在西安市雁塔區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社沙井分社未加入本案訴訟且亦未表示同意的前提下,，人民法院不應(yīng)判決杰信公司償還借款以消滅抵押權(quán)并辦理過戶登記。一,、二審法院認為南康村村委會可待案涉房產(chǎn)所設(shè)定的抵押權(quán)消滅后另行要求杰信公司履行過戶義務(wù)的觀點并無不當(dāng),，南康村村委會的此項申請理由，不能成立,?！?/p>

案例三：東莞市利成電子實業(yè)有限公司、河源市源城區(qū)寶源房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與東莞市晶隆實業(yè)發(fā)展有限公司,、東莞市大嶺山鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司,、東莞市大嶺山鎮(zhèn)顏屋村村民委員會及麥贊新、蔡月紅項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審民事判決書[最高人民法院（2012）民提字第122號]最高院認為：“《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定“抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”,，但相關(guān)抵押財產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意只是不能辦理轉(zhuǎn)讓登記,，而并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強制性規(guī)定，且雙方調(diào)解協(xié)議也有關(guān)于清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的約定,，故《轉(zhuǎn)讓合同書》及《調(diào)解協(xié)議》中涉及轉(zhuǎn)讓長新公司名下的2塊土地使用權(quán)部分依法應(yīng)認定為有效,。”

案例四：湖南省岳陽中林置業(yè)投資有限公司與湖南省岳陽市匯辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的土地使用權(quán)出讓合同糾紛審判監(jiān)督民事判決書[最高人民法院（2014）民提字第104號]最高院認為：“《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款亦規(guī)定：‘抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。’由此可知,，禁止轉(zhuǎn)讓抵押物的目的是為了保護抵押權(quán)人的利益,，并非一律無效,，現(xiàn)匯辰公司欠抵押權(quán)人借款已經(jīng)償還，抵押權(quán)人的權(quán)利已經(jīng)實現(xiàn),，抵押債權(quán)已清償,，故匯辰公司認為涉訴土地設(shè)置了抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓而無效的理由亦不能成立,。”

案例五：海南昌茂潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,、海南昌茂企業(yè)（集團）有限公司等與海南昌茂潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南昌茂企業(yè)（集團）有限公司等合資,、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第1026號]最高院認為：“根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第一款‘抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償’的規(guī)定，即使華融資產(chǎn)海南公司允許抵押房產(chǎn)銷售,，銷售所得首先應(yīng)當(dāng)提前償還貸款,，這與鑫惠寶公司、狀園公司銷售房產(chǎn)獲取利潤的目的不符,，抵押影響了鑫惠寶公司,、狀園公司對案涉房產(chǎn)的銷售，自不待言,?！?/p>

案例六：陳明楷與常州市鼎峰房產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國工商銀行股份有限公司常州分行商品房銷售合同糾紛執(zhí)行裁定書[江蘇省高級人民法院（2016）蘇執(zhí)復(fù)字第43號]該院認為：“根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：‘抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,?！景钢校?strong>鼎峰公司明知涉案房產(chǎn)已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán),，仍然向陳明楷出售房屋,。而陳明楷在簽訂購房合同時，未對涉案房屋的權(quán)屬狀況進行全面調(diào)查,，沒有盡到應(yīng)有的謹慎義務(wù),。此外，工行常州分行同意銷售函在前,，辦理房屋抵押登記在后,，應(yīng)視為工行以其抵押登記限制了鼎峰公司的銷售行為。故在受讓人陳明楷代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)之前,，工行常州分行的抵押權(quán)具有對抗受讓人的效力,。”

案例七：中國民生銀行股份有限公司天津分行與李浩等案外人異議糾紛申請再審民事裁定書[天津市高級人民法院（2015）津高民申字第977號]該院認為：“李浩,、霍漢祥與鑫亞通公司所訂《買賣協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議合法有效,。雖然《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定‘抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外’,，該條款系就抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押財產(chǎn)能否進行物權(quán)變動問題作出的規(guī)定,，并未涉及抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的法律效力問題,。天津民生銀行關(guān)于涉案《買賣協(xié)議》無效的主張，缺乏法律依據(jù),，不能成立,。”

案例八：浙江義烏豪順拉鏈有限公司與義烏市香居房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)部房屋買賣合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書[浙江省高級人民法院（2015）浙民申字第2574號]該院認為：“依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。本案當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)買賣合同時,，標(biāo)的物上雖然已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)，但合同中已對消滅該項抵押權(quán)作出明確安排,，約定由受讓人趙琴芳代出賣方豪順公司向銀行支付余貸2460萬后,，‘將產(chǎn)權(quán)證拿出配合乙方（趙琴芳）過戶’，可見,，代為清償?shù)盅簱?dān)保的債務(wù)是趙琴芳的一項合同義務(wù),，該義務(wù)履行的必然結(jié)果就是消滅抵押權(quán)，現(xiàn)趙琴芳在未履行該義務(wù)的情況下,，卻以‘抵押物轉(zhuǎn)讓未經(jīng)抵押權(quán)人同意’為由而主張轉(zhuǎn)讓無效,，缺乏法律依據(jù)，無法予以支持,。”