文/王勉 河南省南陽市檢察院

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基本案情

2014年6月12日,，原告王某和被告李某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，約定將被告李某經(jīng)營的汽車美容店轉(zhuǎn)讓給王某，轉(zhuǎn)讓費為16萬元,。租賃期間為2014年6月12日至2016年6月12日,。原告王某支付被告李某轉(zhuǎn)讓費16萬元。原告王某經(jīng)營三個月后,，原被告雙方因為房屋轉(zhuǎn)租問題發(fā)生糾紛,。原告王某訴至法院，請求確認(rèn)房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效,，并由被告李某退還原告王某轉(zhuǎn)讓費16萬元,。

訴訟經(jīng)過

第一次庭審時，原告王某以房屋轉(zhuǎn)租未經(jīng)房東羅某同意為由請求確認(rèn)原被告簽訂的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效,。原告提交公證書一份,，內(nèi)有2014年9月1日房東羅某和公證員的談話，證明李某轉(zhuǎn)租房屋時未告知房東羅某,，羅某知道后不同意房屋轉(zhuǎn)租,。

被告李某以房東同意轉(zhuǎn)租且轉(zhuǎn)讓協(xié)議已履行完畢為由辯稱協(xié)議有效。被告提交了一份2014年9月17日被告李某和房東羅某的談話錄音,，證明房東同意原告繼續(xù)租賃房屋,。原告起訴所稱的因房東不同意房屋轉(zhuǎn)租要求確認(rèn)協(xié)議無效的理由不成立，實際因為是原告經(jīng)營不善,，不愿繼續(xù)經(jīng)營,。

庭審后合議庭合議后認(rèn)為：轉(zhuǎn)讓協(xié)議實質(zhì)上是轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓合同,，而非原告所訴的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,。另外就效力而言，該協(xié)議為有效合同。這和原告主張的協(xié)議無效不一致,，法院應(yīng)當(dāng)向原告釋明變更訴訟請求,。房東羅某未出庭作證，她是否同意轉(zhuǎn)租尚未查清,，房屋是否收回,，法院需要核實。

合議庭釋明原告后,，原告變更了訴訟請求,，請求解除原被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并退還轉(zhuǎn)讓費16萬元,，賠償損失15000元,。辦案法官到房東羅某家調(diào)查，羅某明確表示轉(zhuǎn)租時不知情,，知道后不同意轉(zhuǎn)租,，已經(jīng)收回了房屋。

第二次庭審時,，被告辯稱庭審結(jié)束,，原告變更訴訟請求，法院不應(yīng)受理,。對證人的取證不是法院的取證范圍,，房東沒有簽字等，詢問筆錄為非法證據(jù),。

一審法院判決解除轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，被告李某返還轉(zhuǎn)讓費145000元。

被告李某上訴后,，二審維持原判,。

法官分析

本案在實體上涉及轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)和效力的認(rèn)定，如果法院認(rèn)定的協(xié)議性質(zhì),、效力和原告的主張不一致,，后續(xù)處理時程序上會涉及法官的釋明權(quán)、依職權(quán)調(diào)查取證,，實體上涉及是否解除合同解除,、轉(zhuǎn)讓費返還數(shù)額等問題，下面將對上述問題逐一進行分析,。

一,、轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力分析

本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是單純的房屋轉(zhuǎn)租合同還是包含房租轉(zhuǎn)租和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的合同？

要弄清楚協(xié)議效力,，首先要準(zhǔn)確界定協(xié)議內(nèi)容的性質(zhì),。轉(zhuǎn)租合同是對房屋使用權(quán)的出租,，而本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議內(nèi)容包括汽車美容產(chǎn)品、客戶名單,、店名等的轉(zhuǎn)讓和房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)租,。因此本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實質(zhì)上是汽車美容業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓合同和房屋轉(zhuǎn)租合同的合體。

本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力如何,？

本案的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是兩類合同的合體,，應(yīng)當(dāng)分別分析合同效力。

關(guān)于汽車美容業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓合同的效力,。協(xié)議約定了美容產(chǎn)品,、客戶名單,、店名等的轉(zhuǎn)讓,。內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,，且系雙方當(dāng)事人自愿,，應(yīng)為有效合同。

關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租合同的效力,。依據(jù)《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物租給第三人。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同,。

不少人根據(jù)該條認(rèn)為未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效或效力待定,。但本院認(rèn)為為有效合同，原因如下：

首先,，出租人解除權(quán)的對象是出租人和承租人之間的房屋租賃合同,，對房屋轉(zhuǎn)租合同的效力不產(chǎn)生影響。

出租人,、承租人,、次承租人之間存在兩個法律關(guān)系，即出租人和承租人之間的房屋租賃關(guān)系,，承租人和次承租人之間的房租轉(zhuǎn)租關(guān)系,。根據(jù)合同相對性原則，出租人只能解除出租人和承租人之間的房屋租賃合同,，而不能解除承租人和次承租人之間的房屋轉(zhuǎn)租合同,。出租人的解除權(quán)對房屋轉(zhuǎn)租合同的效力不產(chǎn)生影響。

其次,，房屋轉(zhuǎn)租合同不符合《合同法》規(guī)定的合同無效的幾種情形,。

《合同法》第52條規(guī)定了合同無效的五種情形：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益,；

（二）惡意串通,，損害國家、集體或者第三人利益,；

（三）以合法形式掩蓋非法目的,；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。

本案的房屋轉(zhuǎn)租合同不符合上述任何一種情形。

再次,，房屋轉(zhuǎn)租合同自成立時生效,。

依據(jù)《合同法》第44條的規(guī)定，合同自成立時生效,。本案中原被告雙方已經(jīng)就房屋轉(zhuǎn)租達成合意,，轉(zhuǎn)租協(xié)議自雙方簽字時已經(jīng)生效。

二,、后續(xù)處理

1,、法官是否應(yīng)當(dāng)釋明原告，變更訴訟請求,？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定,，訴訟過程中，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實作出的認(rèn)定不一致的,，不受本規(guī)定第三十四條規(guī)定的限制,，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請求。本案原告起訴時訴請為確認(rèn)原被告簽訂的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效,，第一次庭審后合議庭合議認(rèn)為該協(xié)議的性質(zhì)為轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓合同,，合同有效。依據(jù)上述法律規(guī)定法官應(yīng)當(dāng)釋明原告變更訴訟請求,。

2,、法院是否應(yīng)當(dāng)對房東羅某進行調(diào)查詢問？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條的規(guī)定,，人民法院依職權(quán)收集的證據(jù),，是指以下情形：（一）涉及可能有損國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的事實,。本案關(guān)鍵證人房東羅某未出庭作證,，羅某是否同意房屋轉(zhuǎn)租是本案必需查明的事實，關(guān)系著原被告雙方的切身利益,，法院可以依職權(quán)收集證據(jù),。詢問時法官核實了被詢問人身份，查明了羅某起初對房屋轉(zhuǎn)租不知情,，知情后不同意轉(zhuǎn)租,，于房租到期后收回了房屋,。因此法院對房東羅某的調(diào)查詢問，并未超出了法院的取證范圍,。

3,、原被告之間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否應(yīng)當(dāng)解除？

依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,。本案中房屋有效轉(zhuǎn)租是原告經(jīng)營汽車美容業(yè)務(wù)的前提。因房主羅某始終不同意被告轉(zhuǎn)租,，阻擾經(jīng)營并收回房屋,，原告無心也無法正常經(jīng)營，經(jīng)營汽車美容業(yè)務(wù)的目的不能實現(xiàn),。故對原告解除合同的訴請,，法院應(yīng)當(dāng)支持。

4,、合同解除后,，被告應(yīng)當(dāng)返還原告多少轉(zhuǎn)讓費,？

《合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后,，尚未履行的，終止履行,；已經(jīng)履行的,，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,、采取其他補救措施,，并有權(quán)要求賠償損失。原告支付被告16萬元,，包括客戶名單,、貨物及房租，共經(jīng)營三個月,。被告轉(zhuǎn)讓給原告的貨品,，因雙方均未能提供清單和價格，其價值無法計算,，因此無法從轉(zhuǎn)讓費中扣除,。原告使用房屋應(yīng)當(dāng)支付租金，參照被告和房東簽訂的租賃合同的約定每月租金5000元,，原告應(yīng)支付被告三個月的租金15000元,。剩余145000元由被告返還給原告。

編排/李玉瑩

責(zé)編/張潔  微信號：zhengbeiqing0726