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昨天,，人民日報(bào)以《聚焦供給側(cè)改革·浙江特色小鎮(zhèn)》為題,，對去年一年浙江特色小鎮(zhèn)的發(fā)展進(jìn)行了全面回顧。 浙江特色小鎮(zhèn),，正不斷聚集敢干能干的企業(yè)家,、創(chuàng)新人才。弄潮兒向濤頭立,，苦干巧干加油干,，一條新“干”流悄然匯成。—————— 這是國家對浙江特色小鎮(zhèn)的嘉獎(jiǎng),。 日前,，第三批浙江省級特色小鎮(zhèn)的申報(bào)評審工作已經(jīng)展開,，可以預(yù)見，2017,，浙江特色小鎮(zhèn)無疑將持續(xù)升溫,，而大批的投資者也必然將更加堅(jiān)定地涌向這片新熱土。 此時(shí),，回顧浙江特色小鎮(zhèn)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn),，為2017打好基礎(chǔ)是十分必要的。 概念性的東西就不多說了,，今天主要談?wù)勌厣℃?zhèn)的兩大重要節(jié)點(diǎn)：開發(fā)和融資,。 正文： 開發(fā) ▼ 根據(jù)浙江特色小鎮(zhèn)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，其開發(fā)主要包括7個(gè)部分,。 ① 特色產(chǎn)業(yè)引擎： 當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè),，一般以當(dāng)?shù)卣茝V目錄上的新興產(chǎn)業(yè)或本地自有的傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)為主。 ② 旅游引擎： 旅游業(yè)是吸引外來消費(fèi)的關(guān)鍵,，其中包括一個(gè)或多個(gè)核心旅游休閑項(xiàng)目,，如觀光景區(qū)、主體樂園,、特色街區(qū),、溫泉養(yǎng)生中心等。 ③ 核心產(chǎn)業(yè)園區(qū)： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載了小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的研發(fā),、生產(chǎn),、制造等核心功能，是城市特色產(chǎn)業(yè)的集中體現(xiàn),。 ④ 休閑聚集區(qū)： 聚集了各種休閑業(yè)態(tài),，留住人流并擴(kuò)大其消費(fèi)。 ⑤ 產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)： 圍繞特色產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè),，形成一系列產(chǎn)業(yè)延伸,，呈輻射或組團(tuán)分布。 ⑥ 獲取土地開發(fā)收益的重點(diǎn)： 包括原有城鎮(zhèn)居民居住,，農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住,，產(chǎn)業(yè)人口聚集居住，外來游客居住等,。 ⑦ 社區(qū)配套網(wǎng)： 服務(wù)于居民生活及旅游產(chǎn)業(yè)的金融,、醫(yī)療、教育,、商業(yè)等產(chǎn)城一體化的公共配套,。 其中，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)是核心,，不僅涉及了產(chǎn)業(yè)本身的生產(chǎn)制作,，還會(huì)延伸到服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè),，與其相關(guān)的應(yīng)用以及教育和研究事業(yè)。 ▼ 而浙江特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)又以雙產(chǎn)業(yè)為主,，即“特色產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)”,。 其中，特色產(chǎn)業(yè)開發(fā)具體落地架構(gòu)主要分為事業(yè)導(dǎo)入與產(chǎn)業(yè)開發(fā)兩個(gè)方面： 事業(yè)導(dǎo)入又分為科（產(chǎn)業(yè)科研基地）,、教（教育培訓(xùn)園區(qū)）,、文（產(chǎn)業(yè)博物館）、其他（相關(guān)配套設(shè)施）,。 產(chǎn)業(yè)開發(fā)主要包括產(chǎn)業(yè)本身（科技產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園,、雙創(chuàng)中心,、創(chuàng)想園等）；產(chǎn)業(yè)應(yīng)用（應(yīng)用示范園等）,；產(chǎn)業(yè)服務(wù)（產(chǎn)業(yè)+貿(mào)易,、產(chǎn)業(yè)+會(huì)議、產(chǎn)業(yè)+康養(yǎng),、產(chǎn)業(yè)+運(yùn)動(dòng),、產(chǎn)業(yè)+休閑娛樂等等）三大類。 ▼ 旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)則主要采用“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的架構(gòu)模式,。 旅游吸引核——特色項(xiàng)目吸引核（包括主題樂園,、景區(qū)等）、風(fēng)貌吸引核（包括古鎮(zhèn),、藝術(shù),、創(chuàng)意等）、廣場吸引核（包括激光水秀,、篝火晚會(huì)等）,、餐飲吸引等。 休閑聚集——餐飲聚集,、酒吧與夜間聚集,、創(chuàng)意客棧聚集等。 商街——創(chuàng)意工坊街區(qū)（諸如百工坊,、百藝坊等）,、娛樂游樂街區(qū)（演藝、洗浴,、養(yǎng)療等）,、休閑街區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)。 居住——就業(yè)與本地居民第一居所,、大城市與周末居住第二居所,、養(yǎng)老與度假居住第三所等,。 商業(yè)模式 ▼ 政府在市場運(yùn)作的基礎(chǔ)上，引進(jìn)民營企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn),，自己只負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位,、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施及審批服務(wù),。在這樣的背景下,，尋求合適的商業(yè)模式，對政企兩方都尤為關(guān)鍵,。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，浙江特色小鎮(zhèn)的盈利主要來自以下五點(diǎn),。 ① 土地一級開發(fā)：即通過土地的一級開發(fā)直接獲利,，或通過其他模式（如補(bǔ)貼方案等）享受升值收益結(jié)構(gòu)。 ② 二級房產(chǎn)開發(fā)：其中又包括六大房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：一居所地產(chǎn),、商鋪型地產(chǎn),、客棧公寓型地產(chǎn)、二居所地產(chǎn)（周末）,、三居所地產(chǎn)（度假）,、養(yǎng)老地產(chǎn)，再通過銷售回收經(jīng)營等方式形成銷售運(yùn)營模式,。 ③ 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)： 一是特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā),，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā),； 二是旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā),，包括旅游吸引核項(xiàng)目（如主題公園）、休閑消費(fèi)聚集項(xiàng)目（如休閑商街）,、夜間休閑聚集項(xiàng)目（如水秀表演等）,；通過項(xiàng)目的運(yùn)營獲得收益。 ④ 產(chǎn)業(yè)鏈整合開發(fā)： 泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈和特色產(chǎn)業(yè)鏈相互支撐,，構(gòu)建區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈,，包括金融、教育,、居住人群,、城市化機(jī)構(gòu)和政府政策等。 ⑤ 城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)： 城市服務(wù)：公共交通服務(wù),、社會(huì)服務(wù)等,； 城市管理：城市智能化管理、政府政策等,； 城市配套：銀行,、學(xué)校,、醫(yī)院等。 投融資模式 ▼ 特色小鎮(zhèn)的開發(fā)需要以基礎(chǔ)設(shè)施的投入為前提,，但是對一些財(cái)政比較薄弱的地區(qū)而言,，大量的資金投入顯然不現(xiàn)實(shí)。 因此,，持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵,，合適的融資模式對于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展是非常有必要的。 在這里,，浙江特色小鎮(zhèn)主要采用的是以構(gòu)建以項(xiàng)目為核心,，特色小鎮(zhèn)投融資平臺(tái)為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)。 ① 投資平臺(tái)建構(gòu)： 一是城市投資,；二是旅游投資 城市投資包括健康、水利,、健康投資；旅游投資包括文化投資,、農(nóng)業(yè)投資,、養(yǎng)老投資等。 ② 多種融資方式： 包括基金資金,、開發(fā)性銀行政策資金,、PPP開發(fā)資金、商業(yè)銀行信貸資金,、ABS資產(chǎn)證券化,、政府貼息、貸款資金等,。 ③ 外部資源導(dǎo)入： 導(dǎo)入大量優(yōu)質(zhì)的IP資源,，包括知識(shí)資本的導(dǎo)入以及成熟品牌的導(dǎo)入。 圖文來源：中國房地產(chǎn)總裁戰(zhàn)略家 更多精彩內(nèi)容,，歡迎關(guān)注微信公眾號(hào)：讀道文旅 |
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