編者按：1月24日，在特朗普正式成為美國(guó)總統(tǒng)后不久，以色列政府批準(zhǔn)了在約旦河西岸的2500個(gè)猶太人定居點(diǎn)房屋計(jì)劃,。這說(shuō)明,，以色列政府預(yù)計(jì)新一屆美國(guó)政府會(huì)以較為寬容的態(tài)度對(duì)待以色列的定居點(diǎn)政策。下個(gè)月以色列總理內(nèi)塔尼亞胡將赴華盛頓會(huì)見特朗普,，關(guān)于定居點(diǎn)的問(wèn)題會(huì)再次成為焦點(diǎn),。到底什么是定居點(diǎn)？我們找了房地產(chǎn)商聊了聊定居點(diǎn)上的房?jī)r(jià)市場(chǎng),。

世 界 說(shuō)

梁 正

發(fā)自 中國(guó) 上海

2016年有統(tǒng)計(jì)顯示,，除去中國(guó)大陸和香港，以色列在全球房地產(chǎn)最熱地區(qū)中排第三名,。以色列人最喜歡的第二大城市特拉維夫的起源就跟房?jī)r(jià)有關(guān),，19世紀(jì)末居住在雅法（世界最古老的港口之一）的猶太人因?yàn)楫?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)太高，于是在雅法郊區(qū)開疆辟土新建了猶太社區(qū),，從而開啟了特拉維夫都市的發(fā)展史,，沒(méi)想到近百年飛速發(fā)展，當(dāng)年的郊區(qū)反而成了都市中心,，還合并了老城雅法成為現(xiàn)在的特拉維夫-雅法,。

以色列的房?jī)r(jià)到底有多高呢？對(duì)于均價(jià),，一位在以色列房產(chǎn)界工作6年的加拿大猶太人Kummer說(shuō)：以色列的房均價(jià)很難估算,，因?yàn)椴罹嗵蟠聿涣丝傮w趨勢(shì)。但最高的兩個(gè)地方集中在特拉維夫的市區(qū)約為4萬(wàn)謝克爾/平方米（約合7.2萬(wàn)人民幣/平方米）和耶路撒冷的老城,，均價(jià)可達(dá)到5萬(wàn)謝克爾/平方米（約合9萬(wàn)人民幣/平方米）,。即使是定居點(diǎn)的房?jī)r(jià)也是超過(guò)中國(guó)二三線城市，比如Efrat（伯利恒附近）,，均價(jià)為1.2萬(wàn)謝克爾/平方米（約合2.2萬(wàn)人民幣/平方米）,。

△ 約旦河西岸地圖，圖上可以找到所有定居點(diǎn)的分布情況

以色列房?jī)r(jià)為什么會(huì)這么高,？

以色列國(guó)土面積僅1.49萬(wàn)平方公里,，人口卻超800萬(wàn)；據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示由于反猶主義與恐怖主義的世界化,，世界各地回到以色列定居的猶太人（Aliyah）居高不下,。加之政府鼓勵(lì)猶太人生養(yǎng)更多的孩子來(lái)維護(hù)“猶太性”（Jewishness），因此逐年遞增的人口出生率也為供不應(yīng)求的以色列房源加價(jià)提供了“充要條件”,。除了較高的房?jī)r(jià)之外,，有錢也不一定可以買到房子，以色列的土地法對(duì)于買賣土地,、房產(chǎn)有著“矯情至極”的把控,。

酷炫的土地法

以色列的土地精分為三種類型: 住這兒的外國(guó)人不可以購(gòu)買的；住這兒的外國(guó)人可以購(gòu)買的（但也要視情況而定）；住這兒的外國(guó)人可以購(gòu)買的（不受任何條件限制的）,。大多數(shù)的以色列土地屬于國(guó)家（也稱為國(guó)有化）,，約占以色列國(guó)土總面積的93%，只有小部分土地私有化,約占以色列國(guó)土總面積的7%（大部分集中在城市之中：特拉維夫,、耶路撒冷和海法）,。

以色列土地（土地、房屋,、建筑物和任何永久固定在土地上的東西）的所有權(quán)不得以出售或其他任何方式轉(zhuǎn)讓，但可以進(jìn)行長(zhǎng)期的租賃,。以色列土地法的“炫酷”之處就在于此：除了私有化的那7%的土地可以進(jìn)行買賣和租賃,，剩下所有的土地，無(wú)論是建商品房,、蓋工廠......房屋的所有權(quán)都只能租賃（lease),，年限為49年或者98年，不能進(jìn)行買賣,。所以大多數(shù)以色列人都是“長(zhǎng)期租客”,。也正是由于這種“復(fù)雜”的土地制度，任何一次房屋交易之前,，房產(chǎn)商或者中介都會(huì)再三向購(gòu)買者強(qiáng)調(diào)所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán),，以免造成不必要的麻煩。

矯情的房地產(chǎn)法

除此之外,，以色列的房地產(chǎn)法（Real Estate Laws）規(guī)定：以色列國(guó)家（Government）,、發(fā)展局（Development Authority ）和國(guó)家猶太基金會(huì)（Jewish National Fund） 分別持有：69%（包括以色列建國(guó)之前英屬巴勒斯坦托管下賣給猶太人的）、12%（土地法未規(guī)定的,、涉及到被沒(méi)收的）和12%（以色列建國(guó)之前和之后購(gòu)買的）土地,。

其中歸國(guó)家管理的69%的土地被安置在以色列土地管理局(Israel Land Administration) 旗下，簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)這就是個(gè)掛牌機(jī)構(gòu),，權(quán)力只是象征性的監(jiān)督國(guó)家土地分配程序是否合理（新移民土地分配,、農(nóng)業(yè)用地...）；這些土地可租賃給猶太人,、非猶太人（無(wú)論是否為本國(guó)公民,，但居住在耶路撒冷的巴勒斯坦人除外）。發(fā)展局主要起到信托的作用,，嚴(yán)格規(guī)定以及強(qiáng)調(diào)土地的所有者必須獲得猶太人的信任并且擁護(hù)猶太人的利益,，是以色列土地界的高調(diào)“捧場(chǎng)王”。而猶太國(guó)家基金會(huì)所擁有的12%的土地原則上只可租賃給猶太人進(jìn)行使用,。

特殊中的“戰(zhàn)斗機(jī)”---“定居點(diǎn)”

在以色列還有一類房子只可以租賃土地之上建起的房屋,，期限為98年，但對(duì)土地不享有買賣的權(quán)利---定居點(diǎn)。比如：定居點(diǎn)Minhal,。一位從事了9年房地產(chǎn)生意的以色列人Yitzi告訴我：在以色列所有定居點(diǎn)房屋的土地都是屬于政府的,，更精確的來(lái)說(shuō)是國(guó)家軍事管控（military control）。無(wú)論是普通百姓還是房地產(chǎn)開發(fā)商都沒(méi)有買賣定居點(diǎn)土地的權(quán)利,，只有極少部分可以通過(guò)租賃的方式進(jìn)行銷售,。至今，以色列土地法和房產(chǎn)法都未對(duì)定居點(diǎn)有任何說(shuō)明與規(guī)定,。

“定居點(diǎn)”是啥

以色列的定居點(diǎn)（settlements）通常指的是以色列在1967年六日戰(zhàn)爭(zhēng)中奪取土地上建立的猶太人社區(qū)（Jewish Community）,，它們主要位于約旦河西岸。國(guó)際法院及國(guó)際社會(huì)認(rèn)為這些定居點(diǎn)是非法的,，并且也未得到其他國(guó)家政府的支持,，截止到2010年底，存在國(guó)際爭(zhēng)議但仍然在使用的定居點(diǎn)超過(guò)120個(gè),，居住總?cè)丝诔^(guò)54萬(wàn),約占以色列總?cè)丝诘?.7%,。

除了戰(zhàn)爭(zhēng)中從周圍阿拉伯國(guó)家占領(lǐng)來(lái)的，有些定居點(diǎn)是在以色列建國(guó)之前當(dāng)?shù)氐莫q太人稀里糊涂從英國(guó)人那里買來(lái)的,，比如Amona,。多年后當(dāng)?shù)氐陌屠账固谷擞肿C明那是他們的合法土地，因此之前猶太人和英國(guó)人簽的土地協(xié)議從法律上講是無(wú)效的,，錢也出了但土地卻不是自己的,。正是由于這些土地的合法性存在爭(zhēng)議，以色列政府嚴(yán)格把控著這些定居點(diǎn)的土地權(quán)限,。

什么人會(huì)選擇居住在“定居點(diǎn)”

以色列的“定居點(diǎn)”大體分為兩類：第一類是與阿拉伯國(guó)家接壤的邊境土地,，例如：西岸、戈蘭高地等,，由于這些地方距離市區(qū)較遠(yuǎn),，房?jī)r(jià)自然相對(duì)低廉。因此很多的有車一族愿意在這里花同樣的錢,，買更大的房子居住,。他們平日在房?jī)r(jià)高昂的市區(qū)工作，下了班開車不足小時(shí)就可以回到定居點(diǎn)內(nèi)的家中,。但是存在爭(zhēng)議的土地上,，必然會(huì)有安全隱患，比如：周圍村莊的阿拉伯人對(duì)于猶太社區(qū)附近的騷擾,。小到扎個(gè)車胎,，大刀持刀捅人。

據(jù)Yitzi表示,，這一類的“定居點(diǎn)”由于房?jī)r(jià)相對(duì)便宜,，很多以色列阿拉伯人也想要嘗試購(gòu)買,，但是“傲嬌”的以色列政府寧可不賺這筆錢，也不愿“自找麻煩”,。當(dāng)然也有一部分當(dāng)?shù)氐陌⒗吮硎緦?duì)于“定居點(diǎn)”的房子并不感興趣,，因?yàn)橄啾容^于他們現(xiàn)在的居住環(huán)境，那里充斥著太多的猶太人,，住進(jìn)去只會(huì)“自找沒(méi)趣”,。

第二類“定居點(diǎn)”為圣經(jīng)時(shí)代曾屬于以色列的但現(xiàn)如今存在爭(zhēng)議的且不在邊境線上的土地，比如希伯倫,。簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是“雖然現(xiàn)在是別人家的土地但幾千年前是我家的,，所以我有居住的權(quán)利?！睘槭裁催@些猶太人如此執(zhí)著的守著這塊地方呢,？因?yàn)檫@里有猶太教和基督教供奉的先知亞伯拉罕及其子孫的墓地，所以有一部分猶太教的正統(tǒng)派教徒（ultra-orthodox）和一些猶太復(fù)國(guó)主義者（Zionists）堅(jiān)定的留在這里,，守護(hù)著他們的祖先和自身的信仰。

定居點(diǎn)希伯倫,，這個(gè)現(xiàn)如今屬于巴勒斯坦地區(qū)的城市就是典型的例子,。在希伯倫城內(nèi)住著約12萬(wàn)巴勒斯坦人和450多名猶太人。由于這里經(jīng)常出現(xiàn)猶太人和阿拉伯人相互不對(duì)付的情形,，所以以色列部隊(duì)干脆常年駐守于此,，兵力高達(dá)1000人之多，遠(yuǎn)超于居住在此的猶太人,。

“定居點(diǎn)”的房子如何購(gòu)買

在以色列定居點(diǎn)購(gòu)買房子可以通過(guò)兩種途徑：直接找開發(fā)商或者找中介,。據(jù)一位華裔猶太地產(chǎn)商表示，經(jīng)他們手的定居點(diǎn)房源大都在耶路撒冷附近,，這些房子大部分通過(guò)中介進(jìn)行出售,，也可以直接和地產(chǎn)商進(jìn)行商議。但有一類定居點(diǎn)另當(dāng)別論：想要在公社制度的（communal）定居點(diǎn)購(gòu)買房子,，必須征得公社委員會(huì)（communal committee）同意才可以,，這個(gè)機(jī)構(gòu)像極了中國(guó)的社區(qū)居委會(huì)。

一旦外國(guó)人下定決心在以色列買房,，手續(xù)和當(dāng)?shù)厝擞兴鶇^(qū)別,。最明顯的一點(diǎn)就是：貸款。外國(guó)人想要在以色列申請(qǐng)貸款買房是一件不太容易的事情,，如果是跨國(guó)貸款手續(xù)就會(huì)更加繁瑣,。當(dāng)然在以色列并不需要你提供類似于”如何證明你媽是你媽”這種奇葩的東西。你只需要提供一份可以證明未來(lái)你能對(duì)以色列作出潛在貢獻(xiàn)的“保證書'就可以,?；蛘咭部梢栽谝陨凶?cè)一個(gè)公司,、一個(gè)非營(yíng)利組織，保證你會(huì)在這里雇傭以色列公民就行,。 

以色列住房的種類

以色列特殊的房型不僅僅有“有錢不一定能買賣”的“定居點(diǎn)”,，還有一些“免費(fèi)”的保障性住房---基布茲與莫沙夫。所謂基布茲為早在1901年從東歐移居到巴勒斯坦地區(qū)的猶太人所建立起來(lái)的“烏托邦”式的集體農(nóng)莊,。他們受到俄國(guó)激進(jìn)社會(huì)主義革命思潮的影響,，建立起一種沒(méi)有私有財(cái)產(chǎn)、工作沒(méi)有工資,、衣食住行和教育,、醫(yī)療都是免費(fèi)的社區(qū)。凡在以色列年滿18周歲并服滿兩年以上兵役者都可以申請(qǐng)加入,。申請(qǐng)者要經(jīng)過(guò)一年的考察后方能成為正式的成員,。截止到2010年，以色列已有270個(gè)基布茲,，大大小小的分布在以色列各地共計(jì)人口超過(guò)12萬(wàn),，占以色列總?cè)丝诘?.4%。相比較于“定居點(diǎn)”6.7%的比率,，基布茲人口逐漸減少也有其原因,。

隨著科技的進(jìn)步與外界交往的頻繁，在基布茲繁榮與富足氛圍中長(zhǎng)大的以色列年輕一代受到社會(huì)享樂(lè)思潮的影響,，希望自己有更多屬于個(gè)體的財(cái)富,。對(duì)于外部世界的興趣與渴望致使他們服完兵役后離開了土生土長(zhǎng)的基布茲，到特拉維夫這樣的大城市之中尋找工作,。那么面對(duì)以色列高房?jī)r(jià)的時(shí)候,，他們便把目光投向了城市周邊的“定居點(diǎn)”。

莫沙夫和基布茲理念相似,，但更強(qiáng)調(diào)共同勞動(dòng),，是一種有單個(gè)獨(dú)立農(nóng)莊所組成的合作制農(nóng)業(yè)社區(qū)。莫沙夫的農(nóng)莊歸個(gè)人所有,，但是大小是固定,、公平分配的。自給自足,，自負(fù)盈虧,。每戶人家都支付一樣數(shù)額的稅收，但如果你農(nóng)場(chǎng)利潤(rùn)越高,，你的生活條件也隨之越好,。

END

責(zé)任編輯 | 李曉萌

版面編輯 | 李曉萌

作者簡(jiǎn)介

梁正，

2014年至2016年在以色列本·古里安大學(xué)就讀研究生,；主要研究以色列的文化,、歷史與外交?，F(xiàn)如今是一個(gè)專注于以色列人文領(lǐng)域的自由撰稿人。