不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的建立是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實現(xiàn)信息實時更新和共享的基礎。以構建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺為主線,，提出了以土地為核心的不動產(chǎn)單元構建方法,，構建了以不動產(chǎn)單元為基礎的不動產(chǎn)權利登記體系，分析了不動產(chǎn)登記業(yè)務與不動產(chǎn)管理其他相關業(yè)務的關聯(lián),。在此基礎上,，明晰了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺在國土資源信息化總體框架中的定位，以徐州市為例,，給出了市（縣）級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設的主要內容,，對當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的建設進行了有益的探索。

尹鵬程,付麗莉,蔡先孌,等.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設探討[J]．測繪科學,，2016,，41（11）:50-55.

《國務院機構改革和職能轉變方案》明確要求整合房屋登記、林地登記、草原登記,、土地登記的職責,，做到登記機構、登記簿冊,、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。不動產(chǎn)登記信息平臺是建立和實施不動產(chǎn)登記制度過程中實現(xiàn)信息實時更新和共享的基礎,。就當前行政審批制度改革和建立服務型政府的現(xiàn)實需求而言,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的頂層框架設計直接體現(xiàn)了不動產(chǎn)登記制度的改革因素，是縱向上國家,、省,、市、縣四級不動產(chǎn)登記部門職責劃分的縮影,，同時也是橫向上各級不動產(chǎn)登記相關部門業(yè)務銜接的體現(xiàn),。目前，以土地為核心構建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已得到行業(yè)內的認可,。相應的,，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺可以依托第二次全國土地調查數(shù)據(jù)庫、國土資源“一張圖”和全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)等已有信息資源和建設成果,，按照相關部門不動產(chǎn)審批,、交易和登記信息聯(lián)網(wǎng)共享的要求，通過系統(tǒng)的集成,、整合和接口的拓展,，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息的部門互通,、上下互聯(lián),。作為全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記基礎技術研究試點之一，徐州市在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺構建方面進行了一些嘗試,。本文結合我國不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀,，以徐州試點為例，擬從不動產(chǎn)單元的角度構建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記權利體系,，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的框架進行分析,，研究市（縣）級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設的主要內容，希望對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的建設有所裨益,。

1  基于不動產(chǎn)單元的不動產(chǎn)登記權利體系

1.1不動產(chǎn)單元

不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為,。以土地為核心構建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是基于土地的自然屬性考慮：一是土地的基礎性,，任何其他不動產(chǎn)（如房屋,、林木等）都依附于土地而存在；二是土地的完整性，以土地為基礎的登記體系,，可以包容其他不動產(chǎn)物權的登記,，而其他不動產(chǎn)登記則無法包容土地登記，特別是無地上定著物的土地登記,，如建設用地設定登記,；三是土地的固定性和永續(xù)性，除土地外的不動產(chǎn),，存續(xù)時間大多是有限的,，僅有土地是相對不變的。不動產(chǎn)單元是土地及其上房屋,、林木等定著物構成的基本權屬單位,，它是一個特定的物，是不動產(chǎn)權利的客體,，也是不動產(chǎn)管理的基本單位,。隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，人們對土地的利用從地表二維空間發(fā)展到涵蓋地表,、地上,、地下的三維空間，以不動產(chǎn)單元為管理對象,，進行“房地一體”,、“地林一體”登記，符合現(xiàn)實生活中人們對不動產(chǎn)的綜合利用,，有利于不動產(chǎn)各產(chǎn)權單元的位置,、形態(tài)、法定空間范圍的表達及登記,。不動產(chǎn)單元的劃分和確定應具備以下3個條件：① 具有明確的界線,，能和其他不動產(chǎn)相區(qū)分，劃分出的不動產(chǎn)單元是確定的,、單個的物,；② 地理空間上的確定性與唯一性，依靠測量等技術手段,，能夠確定不動產(chǎn)單元的位置和坐標,，并賦予唯一編碼；③具有獨立的使用價值,，能夠滿足人們生產(chǎn),、生活中獨立的、排他的使用,。不動產(chǎn)單元的構建以土地為基礎,，按土地上是否有建筑物,、構筑物以及森林、林木等定著物,，劃分方法不同：無房屋等建筑物,、構筑物以及森林、林木等定著物的土地,，以土地權屬界線封閉的范圍為不動產(chǎn)單元,；有房屋等建筑物、構筑物以及森林,、林木等定著物的土地,，以該建筑物、構筑物等定著物與土地權屬界線封閉的范圍共同組成不動產(chǎn)單元,。

2.2基于不動產(chǎn)單元的不動產(chǎn)權利登記體系構建

不動產(chǎn)登記的主要目的是通過登記將不動產(chǎn)物權的狀態(tài)，包括設立,、轉移和變更的情況,，向公眾予以公開。不動產(chǎn)權利按照不同的分類原則,，有不同的劃分方法,。以土地為基礎的不動產(chǎn)單元，因不動產(chǎn)登記對象的不同,，其不動產(chǎn)單元的劃分依土地,、房屋、森林和林木,、構筑物等不動產(chǎn)類型而不同,。在徐州試點的研究工作中（徐州試點不涉及海域、無居民海島登記業(yè)務）,，依據(jù)不同的不動產(chǎn)權利登記對象（如土地登記單元,、房地登記單元、地林登記單元等）,，基于不動產(chǎn)單元構建了不動產(chǎn)權利登記體系,。

1）土地登記單元。沒有定著物的土地以宗地為不動產(chǎn)登記單元,。以土地登記單元為對象的登記權利類型有5種,。

①土地所有權登記。

②建設用地使用權,、宅基地使用權登記,。

③土地承包經(jīng)營權、農(nóng)用地使用權登記,。

④地役權登記,。

⑤抵押權登記,。

2）房地登記單元。長期以來,，房屋登記以幢,、層、套,、間等為登記基本單元,，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中，應以土地為基礎構建不動產(chǎn)單元,，進行房地一體登記,。以房地登記單元為對象的登記權利類型有3種。

①地產(chǎn)權登記,。

②建筑物區(qū)分所有權業(yè)主共有部分登記,。

③地役權登記、抵押權登記的內容和登記信息同土地登記單元,。

3）地林登記單元,。長期以來，林權登記以林木經(jīng)營管理范圍為登記基本單元,，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施中,，以土地及其上的森林和林木共同組成不動產(chǎn)登記單元。分散登記時期,，林權主要包括林地,，森林、林木的所有權,、使用權和抵押權等權利,，對地林登記單元進行登記時，主要涉及森林,、林木的相關權利,，林地的相關權利以土地登記單元進行登記。以地林登記單元為對象的登記權利主要是指林木所有權,、使用權,。一般而言，需登記森林或林木權利期限,、主要樹種,、株數(shù)、林種,、造林年度,、小地名等信息。抵押權登記等的內容和登記信息同土地登記單元,。

4）其他,。除上述不動產(chǎn)登記單元外,，其他不動產(chǎn)登記權利主要包含取水權、采礦權,、探礦權等,。按照《物權法》《水法》《礦產(chǎn)資源法》《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》等的規(guī)定，水資源使用權即取水權,，屬于不動產(chǎn)物權,，具備登記能力。一般而言,，取水權,、采礦權、探礦權登記需登記權利類型,、權利內容,、取水地點、水源類型,、取水量,、取水用途、勘查面積,、開采礦種,、開采礦種,、生產(chǎn)規(guī)模等信息,。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺在國土資源信息化總體框架中的定位

2.1 不動產(chǎn)登記業(yè)務的定位

目前，國家,、省級層面只對不動產(chǎn)登記職責進行了整合,，而交易、管理等業(yè)務仍由原部門負責,。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設方面,，還沒有國家層面的總體建設框架，缺乏對各級信息平臺的總體架構和數(shù)據(jù)共享等方面的明確性要求,。以房產(chǎn)登記為例,，經(jīng)過長期的業(yè)務整合和信息化建設，其調查,、交易,、登記、監(jiān)管為一體化流程,，各種審批在流程內部交叉進行,。因此，不動產(chǎn)登記業(yè)務與相關業(yè)務的關聯(lián)應定位準確,，這是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時更新和共享的前提,。以不動產(chǎn)調查業(yè)務為例,，其與不動產(chǎn)登記業(yè)務關聯(lián)緊密，可以在建立各類不動產(chǎn)登記相關圖,、表,、卡、簿,、證等的基礎上,，明確不動產(chǎn)調查核心指標體系（包含土地、房屋,、草原,、林地等不動產(chǎn)調查的數(shù)學基礎、調查內容,、調查精度等）,，在數(shù)字城市地理空間框架（或智慧城市時空信息云平臺）基礎上，由國土資源管理部門統(tǒng)一構建數(shù)據(jù)中心,，各相關部門在核心指標體系下組織實施本部門調查工作（可由本部門組織調查或在其監(jiān)管下逐步將調查業(yè)務市場化運作）并通過網(wǎng)絡信息平臺實現(xiàn)調查成果共建共享,，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供前置要件。

在不動產(chǎn)登記部門內部,，按照當前行政審批制度改革的趨勢,，可建立決策、執(zhí)行,、監(jiān)督相制約,、相協(xié)調的管理體系，實行管理,、辦理和監(jiān)測分離的工作制度,。在管理方面，明確各業(yè)務處室的職能定位：由一樁一件的事務性審批轉向宏觀管理,；由既制訂規(guī)則,、又負責審批，轉向主要負責制訂政策和業(yè)務指導,。在辦理方面,，以建立規(guī)范、透明,、高效,、便民的行政審批制度為目標，建設集事務受理,、協(xié)助辦理和信息采集為一體,、具有業(yè)務辦理職能的綜合窗口服務平臺。在監(jiān)測方面,，利用現(xiàn)有網(wǎng)絡平臺和信息技術,，對行政審批,、行政認可行為進行自動監(jiān)控，對登記行業(yè)狀況進行動態(tài)監(jiān)測,，對關聯(lián)項目的業(yè)務鏈信息進行及時跟蹤,，對突發(fā)事件進行應急處置。相對應的,，不動產(chǎn)登記信息平臺的主要建設內容應側重于不動產(chǎn)登記業(yè)務的辦理和監(jiān)測方面,，監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)源來自日常業(yè)務辦理，同時,，明確監(jiān)測對象,，利用信息化手段對行業(yè)運行形成有效監(jiān)測；設定監(jiān)測指標模型,，分類處理不同預警事項,；構建監(jiān)測報告體系，為管理和決策提供信息服務,。

2.2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺在國土資源信息化總體框架中的定位

就國土資源信息化的進程而言,，國土資源部于1999年在《新一輪國土資源大調查綱要》中提出“數(shù)字國土”概念,要求系統(tǒng)整合集成有關地球表層國土資源的空間基礎信息，建立國土資源各類數(shù)據(jù)庫,，實現(xiàn)國土資源調查資料的信息化和網(wǎng)絡化^[7],，并于2009年進入收工階段。以此為基礎,，完成了“金土工程”一期建設,，隨后又啟動了以“一中心三平臺”（以“一張圖”為基礎的數(shù)據(jù)中心和電子政務平臺、綜合監(jiān)管平臺,、公眾服務平臺,，見圖2）為核心的“金土工程”二期建設,，主要是著眼于空間資源綜合管理和優(yōu)化資源配置,，以地理空間信息為基準，結合全國第二次土地調查,，整合土地管理,、地礦管理、地質環(huán)境,、測繪管理等專題空間數(shù)據(jù),，建立“橫向到邊，縱向到底”的空間數(shù)據(jù)框架,，構筑國土資源“一張圖”,。到目前為止，國土資源信息工程仍側重于服務業(yè)務執(zhí)行的基礎運作層面,，并逐步向監(jiān)測監(jiān)管,、輔助決策方向轉變,。

3  不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設的主要內容

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的建設可以在網(wǎng)絡環(huán)境下，基于面向服務（SOA）的系統(tǒng)架構,，建立結構完整,、功能齊全、技術先進,，并與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作要求相適應的,、以電子政務信息化為目標的信息化平臺體系，實現(xiàn)對內統(tǒng)一信息資源管理,、統(tǒng)一登記業(yè)務流程,，對外實現(xiàn)信息資源共享，支撐不動產(chǎn)登記部門的辦公運轉,。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺設計中,，可以云計算網(wǎng)絡和云存儲為基礎，在標準規(guī)范體系和安全保障機制的支撐下,，將大數(shù)據(jù)中心,、登記辦公平臺、監(jiān)管平臺,、共享服務平臺有機聯(lián)系起來,，形成集信息化業(yè)務執(zhí)行、綜合監(jiān)管,、決策支持和公共服務于一體的不動產(chǎn)登記信息平臺,。

1）不動產(chǎn)測繪成果管理系統(tǒng)。

2）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務系統(tǒng),。

3）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息共享與公開查詢系統(tǒng),。

4）市、縣,、鄉(xiāng)三級聯(lián)動的不動產(chǎn)登記信息監(jiān)管平臺,。

5）不動產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)。

4 結束語

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設涉及原有各類登記系統(tǒng)的整合和大數(shù)據(jù)融合等復雜的技術問題,，同時,，也是建立和實施不動產(chǎn)登記制度中實現(xiàn)信息實時更新和共享的基礎。目前,，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設方面,，還沒有國家層面的總體建設框架，缺乏對信息平臺間數(shù)據(jù)共享等的明確性要求,。本文基于地方不動產(chǎn)登記工作實踐,，以構建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺為主線，提出了以土地為核心的不動產(chǎn)單元構建方法，構建了以不動產(chǎn)單元為基礎的不動產(chǎn)登記權利體系,，分析了不動產(chǎn)登記業(yè)務與不動產(chǎn)管理其他相關業(yè)務的關聯(lián),，在此基礎上，明晰了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺在國土資源信息化總體框架中的定位,，以徐州市為例,，給出了市（縣）級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺建設的主要內容，對當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平臺的建設進行了有益探索,。

主管：國家測繪地理信息局

主辦：中國測繪科學研究院

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