關(guān)于個(gè)人買賣住房的過(guò)程中到底應(yīng)交哪些稅，每一種稅在稅法中的納稅義務(wù)人,、稅率,、計(jì)稅基礎(chǔ)以及具體的法律文件依據(jù)是什么，大部分人都是聽(tīng)中介和銷售顧問(wèn)的介紹,，有心的人會(huì)自己上網(wǎng)進(jìn)行搜索先略知一二,，無(wú)心的人可能就是別人說(shuō)怎么交、交多少就按要求交了,。

其實(shí),，了解個(gè)人買賣住房到底要繳納哪些稅，對(duì)于保障自己的權(quán)益以及價(jià)格的談判能夠起到很大的幫助,，不會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱被人牽著鼻子走或者等到付了錢的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)有“隱性消費(fèi)”的情況,。

本文意在全面梳理個(gè)人買賣住房過(guò)程中涉及的各種稅金的規(guī)定，為廣大讀者提供幫助,。

一,、首先了解普通住房和非普通住房的概念

在了解稅法規(guī)定前，首先需要對(duì)普通住房和非普通住房的概念加以區(qū)分,，因?yàn)樵谝恍┑貐^(qū)（特別是北上廣深）對(duì)于普通住房和非普通住房有著不同的稅法規(guī)定,。

根據(jù)國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,、單套建筑面積在120平方米以下,、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下?！?/span>

在以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,，各省級(jí)政府可以根據(jù)實(shí)際情況,，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng),，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%,。

例如，上海市目前實(shí)行（根據(jù)滬房管規(guī)范市〔2014〕6號(hào)）的最新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為:五層以上（含五層）的多高層住房,，以及不足五層的老式公寓,、新式里弄、舊式里弄等,；單套建筑面積在140平方米以下,； 實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套,，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套,，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。 

二,、個(gè)人買賣住房涉及稅金分析介紹

根據(jù)稅法規(guī)定,，個(gè)人買賣住房涉及的稅包括：增值稅（賣方繳納）、個(gè)人所得稅（賣方繳納）,、土地增值稅（賣方繳納）,、印花稅（雙方繳納）、契稅（買方繳納）,。（備注：括號(hào)中為稅法規(guī)定的納稅義務(wù)人,，現(xiàn)實(shí)生活中特別是二手房交易中，在一些情況下“賣方所表達(dá)的售價(jià)”是他想實(shí)際收到的價(jià)錢,，也就全部稅金由買方承擔(dān)的價(jià)格,，因此，在房屋買賣中一定要了解雙方認(rèn)可的“售價(jià)”所指的具體內(nèi)容）

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》的規(guī)定,，對(duì)個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅和土地增值稅,。因此，以下內(nèi)容僅對(duì)增值稅,、個(gè)人所得稅和契稅分別進(jìn)行分析介紹,。

（一）賣方應(yīng)繳納的稅

1.增值稅

根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）之附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定。

北上廣深以外的地區(qū),，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的,，免征增值稅。

針對(duì)于北上廣深,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，按照5%的征收率全額繳納增值稅,；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅,；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的,，免征增值稅。

2. 個(gè)人所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定,，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房,，以其轉(zhuǎn)讓收入額（不含增值稅的實(shí)際成交價(jià)格）減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用（包括房屋原值、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金,、實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用,、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi),、公證費(fèi)等）后的余額為應(yīng)納稅所得額,，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%,。

稅收優(yōu)惠政策：根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2008〕108號(hào)文規(guī)定,，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得,，免征個(gè)人所得稅,。也就是中介信息上經(jīng)常說(shuō)的“滿五唯一”

此外還有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，以上提及的抵扣項(xiàng)都要憑有關(guān)部門(mén)出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除,，包括裝修費(fèi)用發(fā)票,，貸款銀行出具的證明、政府部門(mén)收取手續(xù)費(fèi)公證費(fèi)等的憑據(jù),，實(shí)際操作有一定困難,，因此很多地方的地稅局都采取的核定征收的方式計(jì)算。

核定征收的政策依據(jù)為《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕108號(hào)）第三條的規(guī)定,?！凹{稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅,，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額,。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置,、建造時(shí)間,、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素,，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定,?！?/span>

核定征收稅率，具體每個(gè)地區(qū)會(huì)有所不同,。對(duì)于普通住房,，大部分城市都按照1%的稅率核定征收，對(duì)于非普通住房稅率有的城市會(huì)較高,。

例如,，北京：所有住房按照1%。（文件依據(jù)：2013年4月1日,，北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的問(wèn)答）

上海：普通住房及自建住房,、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房按1%,；非普通住房按2%,。（文件依據(jù)，2006年7月31日,，上海市地稅局,，關(guān)于本市貫徹《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的操作意見(jiàn)）

廣東省（包括廣州和深圳）：所有住房按照1%,。

（二）買方應(yīng)繳納的稅

1.契稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）,，契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)為成交價(jià)格（不含增值稅），契稅的適用稅率,，由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定（3%-5%）,，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案,。目前各地住房轉(zhuǎn)讓的契稅稅率基本都為3%。

稅收優(yōu)惠如下,。

針對(duì)北上廣深以外的城市,，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào) ）第一條的規(guī)定。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人,、配偶以及未成年子女,，下同），面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅,。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房,，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的,，減按2%的稅率征收契稅,。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,，購(gòu)買的家庭第二套住房,。

針對(duì)于北上廣深，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號(hào) ）第一條的規(guī)定,。

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房,，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的,，按減半（一般是1.5%）的稅率征收契稅。

三,、綜合表格

為方便理解和記憶,，我們將以上內(nèi)容總結(jié)成表格供讀者使用。