全球地產(chǎn)觀察：迪士尼 改變上海進(jìn)行時(shí)

2016年6月16日,，上海迪士尼樂(lè)園正式開(kāi)園,，相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，開(kāi)園至今上海迪士尼樂(lè)園日均接待游客量超過(guò)2.5萬(wàn)人次,，日均營(yíng)收近1500萬(wàn)元,。只用不到5個(gè)月的時(shí)間，上海迪士尼樂(lè)園已成為中國(guó)人氣最高的旅游景點(diǎn),。然而,，這座風(fēng)靡世界的主題樂(lè)園對(duì)上海的影響也許剛剛開(kāi)始。迪士尼樂(lè)園將如何改變上海,？也許可以在五座迪士尼樂(lè)園前輩中找到答案,。

改變城市命運(yùn)的迪士尼樂(lè)園

目前全球范圍內(nèi)，除了上海外,，目前共有5座迪士尼樂(lè)園,。而這家聞名世界的主題樂(lè)園品牌給所在城市帶去的不僅僅是一個(gè)全新的景點(diǎn)，從區(qū)域經(jīng)濟(jì),、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、地區(qū)形象，迪士尼樂(lè)園更無(wú)一例外地改變著所在城市的命運(yùn),，讓我們先來(lái)看幾個(gè)例子,。

案例1：形象改變

洛杉磯——從無(wú)名村落到世界級(jí)游樂(lè)場(chǎng)

今天，洛杉磯已經(jīng)是美國(guó)的第二大城市,，然而在50年前,，洛杉磯還是一個(gè)地廣人稀的城市,，大片土地等待開(kāi)發(fā)且地價(jià)低廉。當(dāng)年,，隨著迪士尼的進(jìn)入,，洛杉磯市政府對(duì)迪士尼的建設(shè)大開(kāi)綠燈，在迪士尼的帶動(dòng)下,，洛杉磯發(fā)展成一個(gè)繁華區(qū)地塊,，地塊價(jià)值也成倍地增長(zhǎng)。而今,，洛杉磯已憑借環(huán)球影城和迪士尼樂(lè)園兩張城市名片成為世界級(jí)游樂(lè)場(chǎng),。

案例2：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)

香港——帶漲區(qū)域房地產(chǎn)

大家熟悉的香港迪士尼樂(lè)園，經(jīng)歷了1999年的建設(shè)協(xié)議簽訂,、2000年的填海動(dòng)工,、2004年提前10個(gè)月定開(kāi)園時(shí)間、2005年對(duì)外開(kāi)放和 2009年的擴(kuò)建五個(gè)階段,。據(jù)了解,，香港迪士尼在剛開(kāi)業(yè)的前5年間，“迪士尼效應(yīng)”不但令香港的旺角,、尖沙咀和銅鑼灣的商鋪供不應(yīng)求,、租金上漲，而且還使得大嶼山,、新界限南等各區(qū)的一二手樓盤(pán)價(jià)格隨之上漲,。這一方面得益于政府給予迪士尼區(qū)域的引流政策，另一方面則與政府在基礎(chǔ)設(shè)施和區(qū)域配套方面的投入和改善密不可分,。

案例3：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

奧蘭多——從農(nóng)業(yè)城市到州商業(yè)中心

最后一個(gè)最值得關(guān)注的例子是世界最大規(guī)模迪士尼樂(lè)園的所在地：奧蘭多,。奧蘭多作為曾經(jīng)的農(nóng)業(yè)城市，憑借迪士尼的關(guān)注熱潮一舉完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型,。一方面依靠當(dāng)?shù)睾娇?、航天、海洋業(yè)優(yōu)勢(shì),，奧蘭多發(fā)展出與迪士尼樂(lè)園互補(bǔ)的成系統(tǒng)的主題樂(lè)園業(yè),，另一方面，奧蘭多大力發(fā)展由主題公園帶動(dòng)的國(guó)際商務(wù),、總部經(jīng)濟(jì),、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電影電視制作等行業(yè),，最終成為今天佛羅里達(dá)州的商業(yè)中心,。

迪士尼效應(yīng)在上海：6年房?jī)r(jià)漲四倍

當(dāng)然，在今天的上海,，迪士尼樂(lè)園的巨大影響力同樣在快速發(fā)酵,。對(duì)上海而言,，對(duì)城市形象和知名度的提升，亦或?qū)Ξ?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng),，上海迪士尼動(dòng)工至今的5年間已逐步顯現(xiàn),。早在上海迪士尼動(dòng)工前后，距離迪士尼最近的浦東川沙就多次出現(xiàn)樓板價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的地王項(xiàng)目,。而到了迪士尼開(kāi)業(yè)的今年,，迪士尼樂(lè)園周邊更成為地王頻出的焦點(diǎn)區(qū)域。新場(chǎng),、周浦,、川沙、祝橋等環(huán)迪士尼區(qū)域房?jī)r(jià)普遍快速上漲,。6年前迪士尼旁的村落房?jī)r(jià)不到萬(wàn)元,，而今周邊新房?jī)r(jià)格普遍高達(dá)4-5萬(wàn)元/平米，而今年拍出的地價(jià)更普遍在4萬(wàn)元/平米上下,，未來(lái)售價(jià)可能高達(dá)8萬(wàn)元/平米。

深度轉(zhuǎn)型：魔都看齊奧蘭多

盡管迪士尼樂(lè)園經(jīng)濟(jì)對(duì)周邊房地產(chǎn)的拉動(dòng)已不輸香港,，但在房?jī)r(jià)高漲調(diào)控頻出的當(dāng)下,，這顯然不是上海所期待的改變。事實(shí)上,，根據(jù)政府規(guī)劃,，迪士尼樂(lè)園在上海的作用更類(lèi)似奧蘭多迪士尼樂(lè)園，即依靠迪士尼樂(lè)園效應(yīng)帶動(dòng)上海旅游功能的國(guó)際化,，并通過(guò)發(fā)展互補(bǔ)的主題樂(lè)園形成系統(tǒng)性,、規(guī)模性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。在上海既有兩個(gè)中心的基礎(chǔ)上,，進(jìn)一步強(qiáng)化上海世界級(jí)旅游城市的定位,，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。目前上海世界級(jí)旅游城的定位已經(jīng)公布,，同時(shí)以迪士尼樂(lè)園為龍頭的浦東地區(qū)系列主題旅游規(guī)劃已相繼出臺(tái),，并將在3-5年內(nèi)基本成型，迪士尼南部的新場(chǎng),、惠南,、臨港等區(qū)域?qū)⒊蔀榛パa(bǔ)型主題旅游的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

行業(yè)紅利：酒店零售業(yè)崛起

除了宏觀方向的改變外,，在微觀的具體行業(yè)市場(chǎng)中,，迪士尼樂(lè)園帶來(lái)的影響力也不容小覷。根據(jù)其他迪士尼樂(lè)園的經(jīng)驗(yàn),。游覽迪士尼樂(lè)園的游客當(dāng)中,，一般當(dāng)?shù)赜慰偷亩毫魰r(shí)間在一天以內(nèi),。但來(lái)自外地和外國(guó)專(zhuān)程前往迪士尼樂(lè)園的游客平均會(huì)在迪士尼樂(lè)園逗留3晚。以目前上海迪士尼每年3000萬(wàn)客流的估計(jì)數(shù)字,，即便其中只有一半游客為專(zhuān)程游客,，帶來(lái)的酒店業(yè)收入也將達(dá)到百億級(jí)別。同時(shí),，根據(jù)其他迪士尼樂(lè)園的消費(fèi)數(shù)據(jù)顯示,，來(lái)訪迪士尼的游客的消費(fèi)中，門(mén)票占2/5,，而餐飲和商品消費(fèi)占比分別達(dá)到1/5和1/3,。因而，對(duì)于迪士尼所在區(qū)域而言,，酒店和零售業(yè)將成為快速崛起的最大紅利行業(yè),。

東京迪士尼度假地游客消費(fèi)結(jié)構(gòu)

分羹不易：差異化經(jīng)營(yíng)已成必然趨勢(shì)

盡管市場(chǎng)份額龐大，但根據(jù)以往迪士尼樂(lè)園的物業(yè)經(jīng)驗(yàn),，迪士尼樂(lè)園自身高水平的酒店和零售業(yè)將去化很大部分的游客消費(fèi),。而不足部分，迪士尼樂(lè)園往往采取合作模式引進(jìn)高水準(zhǔn)的酒店作為補(bǔ)充,。想要真正做到分羹樂(lè)園經(jīng)濟(jì),，傳統(tǒng)低標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)酒店模式往往競(jìng)爭(zhēng)力不足。而零售方面更是如此,，缺乏創(chuàng)意和創(chuàng)新的模式很難促進(jìn)游客在迪士尼樂(lè)園外的二次消費(fèi),。放眼其他迪士尼樂(lè)園的配套物業(yè)，可以看到周邊多數(shù)配套都是帶有主題性質(zhì),，極具創(chuàng)意和功能性的物業(yè),。

發(fā)展方向：中式風(fēng)格與海派元素

隨著上海迪士尼樂(lè)園的開(kāi)園,，第一批上海酒店零售業(yè)的先驅(qū)已開(kāi)始了創(chuàng)新嘗試。在上海能與迪士尼西式童話風(fēng)形成差異化經(jīng)營(yíng)的一方面是中式風(fēng)格的商業(yè)運(yùn)營(yíng),，目前距離迪士尼樂(lè)園不遠(yuǎn)處的新場(chǎng)古鎮(zhèn)是比較值得關(guān)注的嘗試,。另一方面，上海的海派文化也是多數(shù)來(lái)滬游客希望體驗(yàn)的主要元素,。而相對(duì)來(lái)說(shuō)類(lèi)似新天地的典型海派文化景點(diǎn)遠(yuǎn)離迪士尼樂(lè)園則是游客們的痛點(diǎn),。

創(chuàng)新案例：迪士尼旁造“新天地”

在迪士尼周邊已開(kāi)展的主題項(xiàng)目中，距離迪士尼樂(lè)園5公里的商業(yè)體項(xiàng)目綠都繡云里可算一次大膽的創(chuàng)新,。定位于“迪士尼大入口,，食住游新天地”的綠都·繡云里以上海里弄石庫(kù)門(mén)文化為核心，為游客打造一個(gè)不同于迪士尼體驗(yàn),、具有上海文化特色的住宿商業(yè)體,。以小而精巧的中式特色客棧作為需求切入導(dǎo)流不同住宿需求的游客。進(jìn)而將新天地式的文化,、餐飲,、購(gòu)物體驗(yàn)通過(guò)配套商業(yè)的模式提供給游客，打造成迪士尼旁的上海新都市文化地標(biāo),。

編后語(yǔ)：改變進(jìn)行時(shí) 抓緊上海迪士尼的十年黃金期

上海迪士尼開(kāi)園至今不到半年,，對(duì)上海這座城市和區(qū)域市場(chǎng)的改變正處于影響力最大的階段。同時(shí),，對(duì)已有的各迪士尼主題公園的情況進(jìn)行分析可以看出,其開(kāi)發(fā)建設(shè)具有明顯的階段性特征,大致可分為三個(gè)階段。而目前上海迪士尼樂(lè)園正處于第二階段,，即從第一個(gè)主題園區(qū)開(kāi)園到第二個(gè)主題園區(qū)開(kāi)園,，這一時(shí)期多為10年以上。此階段樂(lè)園已獲得穩(wěn)定可觀的客流量,，并開(kāi)始進(jìn)行第二個(gè)主題園區(qū)新增客流量相匹配的相應(yīng)配套的建設(shè),。這一時(shí)期恰恰是迪士尼樂(lè)園的自身建設(shè)的上升期和配套空白期，屬于周邊配套進(jìn)駐的黃金期,。因而,，抓緊黃金10年發(fā)展期，無(wú)論對(duì)于樂(lè)園,、城市,、還是雄心勃勃的行業(yè)創(chuàng)新者們而言，無(wú)疑都是關(guān)乎未來(lái)的關(guān)鍵時(shí)刻,。

迪士尼度假地發(fā)展節(jié)奏