物業(yè)糾紛審判觀點(diǎn)匯編

1,、 涉及居住物業(yè)小區(qū)或發(fā)生在居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的哪些糾紛，業(yè)主委員會可以直接起訴,？

答：業(yè)主委員會作為業(yè)主選任的維護(hù)業(yè)主利益的組織,，對于涉及業(yè)主公共利益的事項(xiàng)，在履行一定手續(xù)后,，業(yè)主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟,。

2、 業(yè)主委員會作為原告起訴,，須履行哪些手續(xù),？

答：業(yè)主委員會為涉及業(yè)主公共利益事項(xiàng)欲提起民事訴訟的，須經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會,，以合法決定通過,。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對起訴與否作出的決定，對業(yè)主委員會及全體業(yè)主具有約束力,。業(yè)主委員會非因主觀原因無法組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的,，可以由業(yè)主委員會直接提起訴訟的，不需再經(jīng)過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的同意,。

3,、業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的，部分業(yè)主是否可以就涉及業(yè)主公共利益事項(xiàng)提起訴訟？

答：有證據(jù)證明,，雖經(jīng)15%以上業(yè)主或業(yè)主代表大會,，討論是否由業(yè)主委員會提起涉及公益事項(xiàng)的民事訴訟的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50%以上的業(yè)主議決決定,，也可以選派訴訟代表人,，對涉及公共利益的事項(xiàng)，提起民事訴訟,。

4,、部分業(yè)主實(shí)施了違反業(yè)主公約的行為的，業(yè)主委員能否依據(jù)業(yè)主公約,，對部分業(yè)主提起訴訟,？

答：業(yè)主委員會可以違反業(yè)主公約為由，對特定業(yè)主提起民事訴訟,。

5,、業(yè)主違反住宅使用公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的，如何確定訴訟主體,？

答：特定業(yè)主具有違反住宅使用公約行為的,，在業(yè)主委員會成立以前，相關(guān)業(yè)主可以作為原告提起訴訟,。在業(yè)主委員會成立以后,，應(yīng)由業(yè)主委員會作為原告提起訴訟。業(yè)主違反物業(yè)管理服務(wù)合同,、或業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就其他物業(yè)服務(wù)所作的約定,，或者實(shí)施了妨礙物業(yè)管理企業(yè)履行約定服務(wù)內(nèi)容行為的，物業(yè)管理企業(yè)可以對其提起訴訟,。

6,、對住宅出售單位拒不提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，業(yè)主委員會可否提起民事訴訟,？

答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的,，業(yè)主委員會有權(quán)對其提起訴訟。

7,、業(yè)主在什么情況下,，可以對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟？

答：業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)未履行或者未適當(dāng)履行服務(wù)職能,，對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟的,，僅限于其個體利益受到妨礙或損害的情形。其他情形應(yīng)由業(yè)主委員會依照法定程序決定并提起訴訟,。

8,、業(yè)主因相鄰方侵權(quán)而遭受損害,，能否起訴物業(yè)管理企業(yè)？

答：業(yè)主因相鄰方實(shí)施侵權(quán)行為并受到損害的,，應(yīng)以相鄰關(guān)系糾紛為由提起民事訴訟,。如受害業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)不履行管理職責(zé)為由，起訴物業(yè)管理企業(yè)的,，法院不予受理,。

如業(yè)主實(shí)施的行為妨礙建筑物的正常使用及有害其他業(yè)主共有利益的，其他業(yè)主可以共有利益受到侵害為由提起訴訟,。

9,、 涉及居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)部的哪些糾紛，不能作為民事案件受理,？

答：人民法院對下列起訴,，不予受理。

（1） 因選任,，罷免業(yè)主代表,、業(yè)主委員會發(fā)生糾紛，要求提起民事訴訟的,；

（2） 業(yè)主之間對是否起訴、選聘物業(yè)管理企業(yè)等內(nèi)部事務(wù)無法形成一致意見,，要求提起民事訴訟的,。

10、如果物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)合同中,，與業(yè)主行使權(quán)利發(fā)生沖突,，并發(fā)生糾紛，應(yīng)如何處理,？

答：物業(yè)管理企業(yè)在履行對物業(yè)的管理職能,，或在為業(yè)主提供服務(wù)中，應(yīng)避免對業(yè)主行使權(quán)利構(gòu)成妨礙,。

當(dāng)履行管理,、服務(wù)職責(zé)與保障業(yè)主權(quán)利不受侵犯之間發(fā)生沖突時，如果該行為的實(shí)施,，是為全體或多數(shù)業(yè)主的利益而必須實(shí)施的行為,，在物業(yè)管理企業(yè)盡了努力仍無法避免沖突發(fā)生的情況下，少數(shù)受影響的業(yè)主具有給予配合,、提供方便的義務(wù),。

如果少數(shù)業(yè)主因履行上述配合和方便義務(wù)而遭受損害的，受有利益的其他業(yè)主對造成的按時完成給予合理補(bǔ)償,。

11,、業(yè)主在家中被盜或人身受到損害后,，能否以物業(yè)管理企業(yè)收取發(fā)保安費(fèi)為由，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任,？
答：物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù),，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動,。

物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主,、使用人的人身、財產(chǎn)不遭不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的,，經(jīng)審理,，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務(wù)，可不承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另人約定的除外,。

12、住宅出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,，對業(yè)主有無效力,？
答：住宅出售單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，在前期物業(yè)管理中,，對繼受該物業(yè)的業(yè)主具有約束力,。繼受該物業(yè)的業(yè)主不得以物業(yè)管理合同非與業(yè)主委員會簽訂而不履行合同約事實(shí)上的義務(wù)。但在業(yè)主委員會依法成立后,，業(yè)主委員會有權(quán)對前期物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系作出調(diào)整,。

13、物業(yè)管理企業(yè)因?qū)π^(qū)內(nèi)的公用設(shè)施疏于管理而給業(yè)主造成使用不便或損害的,，該如何處理,？
答：物業(yè)管理企業(yè)因未依職責(zé)對小區(qū)的公用設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維護(hù)或及時搶修,，導(dǎo)致公用設(shè)施不能正常使用的,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時排除妨礙；給業(yè)主造成損害的,，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。

14、因住宅出售單位未提供物業(yè)管理用房而發(fā)生爭議的,，該如何處理,？
答：住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房而被起訴的，如果該小區(qū)內(nèi)尚有相應(yīng)房屋可以作為物業(yè)管理服務(wù)用房的,，人民法院應(yīng)責(zé)令其提供,；如該小區(qū)內(nèi)已無適當(dāng)?shù)姆课荩≌鍪蹎挝粦?yīng)當(dāng)依照便于物業(yè)管理企業(yè)行使服務(wù)職能和便于業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)溝通的原則,，就近提供相應(yīng)的房屋,。

15,、業(yè)主在什么情況下，可以對物業(yè)管理費(fèi)的交納行使抗辯權(quán),？
答：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務(wù),、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定的,，業(yè)主可行使抗辯權(quán),。如果物業(yè)管理費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能就物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使抗辯權(quán),，而不能以拒交全部物業(yè)管理費(fèi)用的方式行使抗辯權(quán),。但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費(fèi)的除外。
16,、業(yè)主行使抗辯權(quán)不成立或部分成立的,，滯納金該如何確定？
答：依本《解答》第15條第2款之規(guī)定,，業(yè)主行使抗辯權(quán)不成立的,，應(yīng)對欠交的相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)用，支付滯納金,。
滯納金即逾期付款違約金,。滯納金的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)事人有約定的從約定,。當(dāng)事人無約定的,，應(yīng)當(dāng)參照最高人民切關(guān)于逾期付款違約金的司法解釋所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計算。
物業(yè)管理企業(yè)履行服務(wù)合同確有部分瑕疵的,，但其收費(fèi)項(xiàng)目無法明確區(qū)的，業(yè)主一方提出減少物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,，法院可以根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,、質(zhì)量，確定相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi),。業(yè)主依此補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)的,，無須支付滯納金。

17,、物業(yè)管理服務(wù)合同期滿后,，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會沒有續(xù)簽物業(yè)管理合同，但又對物業(yè)繼續(xù)進(jìn)行了管理的,，該如何確定其行為性質(zhì),？
答：物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會（前期物業(yè)管理期間,，則為出售單位）未與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,，但物業(yè)管理企業(yè)仍然對物業(yè)進(jìn)行管理,，對業(yè)主進(jìn)行了服務(wù)的，業(yè)主也接受其管理和服務(wù)的,，可參照《合同法》第236條的規(guī)定,，認(rèn)定物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期,。
18,、沒有成立業(yè)主委員會的居住小區(qū)，因物業(yè)管理費(fèi)收取發(fā)生爭議,，人民法院該如何處理,？
答：在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的成立業(yè)主委員會的條件成就以前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依照物價部門規(guī)定的條例收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，或物業(yè)管理企業(yè)與出售單位約定的合法收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),。具備了成立業(yè)主委員會的條件，由于出售單位的原因,，致使業(yè)主委員會無法如期成立的,，物業(yè)管理費(fèi)的收取，有物價部門收費(fèi)指導(dǎo)價的,，以收費(fèi)指導(dǎo)價為計算依據(jù),。無收費(fèi)指導(dǎo)價的，則以物價評估機(jī)構(gòu)所確定的評估價或市場相類似物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況為計算依據(jù),。

19,、因物業(yè)管理企業(yè)未及時向業(yè)主委員會移交事業(yè)檔案資料等有關(guān)材料而發(fā)生爭議的，可否作為民事案件受理,？
答：物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后,，未按《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，及時向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案資料和有關(guān)賬務(wù)賬冊,，移交業(yè)主共有的房屋,、場地和其他財物的，業(yè)主委員會有權(quán)向法院起訴,，要求判令物業(yè)管理企業(yè)返還,。如果造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任,。

20,、業(yè)主委員會委員以業(yè)主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業(yè)主委員會的行為,，發(fā)生爭議該如何處理,？
答：業(yè)主委員會委員僅在被授權(quán)的范圍和期限內(nèi)，為了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益,，可以以業(yè)主委員會委員的身份處理業(yè)主委員會的相關(guān)事務(wù),。業(yè)主委員會委員的行為超越被授權(quán)范圍和期限,，對外構(gòu)成表見代表的，業(yè)主委員會對外承擔(dān)民事責(zé)任后,，有權(quán)向該業(yè)主委員會委員追償,。業(yè)主委員會委員超越被授權(quán)范圍和期限的行為，給業(yè)主直接造成損害的,，業(yè)主可以直接要求該業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償責(zé)任,。

21、部分業(yè)主對業(yè)主委員會決定提出異議的,，應(yīng)如何正確認(rèn)定業(yè)主委員會決定的效力,？
答：除了根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)解釋，需由業(yè)主大會及業(yè)主代表大會討論決定的事項(xiàng)外,，業(yè)主委員會的決定,，應(yīng)視為代表了小區(qū)全體業(yè)主的意志。占小區(qū)半數(shù)以上業(yè)主或業(yè)主代表否決業(yè)主委員會的決定的,，該業(yè)主委員會的決定不發(fā)生效力,。

22、業(yè)主委員會對外所承擔(dān)的民事責(zé)任,，是否及于全體業(yè)主,？
答：業(yè)主委員會在訴訟中的地位及其承擔(dān)的責(zé)任，不因業(yè)主委員會委員的變更而受影響,；業(yè)主委員會承擔(dān)的損害賠償責(zé)任,，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)；有證據(jù)證明該損害是因部分業(yè)主委員會委員的故意或者重大過錯造成的,，則應(yīng)由該直接責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任,。

23、毀壞承重墻,，是否必須恢復(fù)原狀,？

答：傾向觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋裝修過程中拆除,、毀壞承重墻的現(xiàn)象較普遍,，如果不加以制止,，會給房屋安全造成極大損害,，也會給相關(guān)行政部門的管理帶來困難，因此,，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)回審判職能作用,，在發(fā)生拆除、毀壞承重墻時,，運(yùn)用法律手段強(qiáng)制行為人恢復(fù)原狀,，而不是采用其他民事責(zé)任方式,。

24、在物業(yè)管理糾紛中,，如何判斷物業(yè)管理企業(yè)履行服務(wù)是否存在瑕疵,？

答：我們認(rèn)為，在沒有明確標(biāo)準(zhǔn)的情況下,，為了高效,、及時解決此類糾紛，可以結(jié)合特定小區(qū)物業(yè)的檔次,、收費(fèi)數(shù)額等因素,，酌情判斷物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否存在瑕疵、瑕疵的程度以及業(yè)主抗辯權(quán)可以成立的范圍,。

25,、物業(yè)管理用房如何確定？

答： （1）1997 年7 月1 日《上海居住物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之前竣工的物業(yè)小區(qū)因當(dāng)時法律法規(guī)對物業(yè)管理用房未作規(guī)定,，小區(qū)業(yè)主要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供物業(yè)管理用房的,，不予支持。

（2）1997 年7 月1 日至2003 年8 月31 日竣工的物業(yè)小區(qū),，物業(yè)管理用房應(yīng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供,；規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供,。

（3）2003 年9 月1 日以后竣工的物業(yè)小區(qū),，物業(yè)管理辦公用房按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2％提供。建筑面積5 萬平方米及以下的,，按照不低于建筑面積100 平方米提供,。業(yè)主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供,。

（4）由于物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主,，且是物業(yè)小區(qū)管理必須具備的辦公用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未提供物業(yè)管理用房或者提供的物業(yè)用房不符合規(guī)定,，應(yīng)判決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定配置或就近購置,。

26、開發(fā)商自有的地下車庫是否可以主張進(jìn)行自我物業(yè)管理,？

答：物業(yè)小區(qū)建造完成交付使用后,，即使開發(fā)商保留地下車庫的所有權(quán)，其物業(yè)管理應(yīng)與小區(qū)其他專有部分及共有部分交同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理,，并按時繳納物業(yè)管理費(fèi),。至于地下車庫的收益應(yīng)當(dāng)歸所有權(quán)人所有。

27、小區(qū)業(yè)主對屬于全體業(yè)主共有道路,、場地上車位的使用分配辦法等小區(qū)內(nèi)部管理事項(xiàng)提出異議而引發(fā)糾紛,，應(yīng)如何處理？

答：根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,，對于小區(qū)內(nèi)部共有和共同管理的事項(xiàng),，應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主依據(jù)法定和共同議定的議事規(guī)則共同決定，該決定對全體業(yè)主具有約束力,，業(yè)主有不同意見,，也應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會協(xié)商解決，法院不宜直接介入,。如果少數(shù)業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會的決定侵害了其合法權(quán)益的,，可以根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定行使撤權(quán)。