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李雙慶　北京市東城區(qū)人民法院

責(zé)編：周游

導(dǎo)讀：有關(guān)房屋租賃合同糾紛法律適用,，李雙慶法官已經(jīng)撰寫十余篇文章,，分析了系列實(shí)務(wù)問題，本次推送為最新一篇,。相關(guān)文章閱讀鏈接附于文末,。

據(jù)以研究的案例

裁判要旨

房屋租賃合同履行過程中，當(dāng)事人行使權(quán)利,、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則,。一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大,；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,，不得就擴(kuò)大損失要求賠償。

基本案情

2014年5月20日,，出租人新動公司與承租人岳某簽訂一份商鋪?zhàn)赓U合同,，雙方約定：一，承租人應(yīng)在簽約后當(dāng)日內(nèi),，向出租人預(yù)付三個(gè)月租金,，否則出租人有權(quán)拒絕交付鋪位并提前解除本合同，出租人給予承租人兩個(gè)月的免租期,；二,，租賃押金15萬元應(yīng)在簽署合同時(shí)一次性支付給出租人，如果承租人違約,，出租人將有權(quán)解除合同,，并沒收全部租賃押金作為違約金處理；三,，如果承租人未按期支付租金或者其他應(yīng)付的費(fèi)用,，出租人有權(quán)收回鋪位、解除合同,；四,，如果承租人要求在租期內(nèi)解除租賃合同,，應(yīng)提前至少120天向出租人發(fā)出解除租賃合同的書面申請，并根據(jù)租期剩余的時(shí)間支付補(bǔ)償金,。

合同簽訂后,，岳某未接收商鋪，在近一年時(shí)間內(nèi)也未向新動公司支付任何費(fèi)用,，房屋一直空置,。新動公司多次催要未果。同年的 12月15日 ,，雙方在同一小區(qū)內(nèi)又簽訂了另一份租賃合同,，由岳某承租新動公司涉案樓房的另一處鋪位經(jīng)營使用。

2015年11月16日 ,，新動公司訴至法院要求解除雙方租賃合同,，同時(shí)判令岳某支付所欠租金100萬余元、違約金15萬元,，租賃意向金不予退還,。

法院裁判

一審法院認(rèn)為，合同已無繼續(xù)履行可能,，對于新動公司要求解除租賃合同的訴訟請求,，予以支持。

對于新動公司要求岳某支付 100萬元租金的訴訟請求,，其在岳某既未支付任何租金也未接收鋪位,，且之后與岳某在同一小區(qū)內(nèi)又簽訂一份新的租賃合同的情況下，放任涉案商鋪長期空置,，導(dǎo)致?lián)p失產(chǎn)生擴(kuò)大,。新動公司在本可采取合理措施防止損失擴(kuò)大的情況下放任損失發(fā)生，實(shí)屬不當(dāng),，對其要求被告支付租金損失的訴訟請求,，不應(yīng)支持。

對于新動公司要求岳某支付違約金15萬元的訴訟請求,，岳某在簽訂合同后,，既不接收房屋也未按約定交納租金，嚴(yán)重違反合同約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。盡管新動公司未提供被告違約行為給其造成損失的相關(guān)證據(jù),，但考慮其在合同中給予岳某兩個(gè)月免租期以及導(dǎo)致合同解除的過錯(cuò)在于岳某，原告訴請不退還房屋租賃押金,，并要求被告另行支付違約金15萬元，理由正當(dāng)且數(shù)額較為合理,，予以支持,。

故,，法院最終判決解除雙方房屋租賃關(guān)系；岳某向新動公司支付違約金15萬元,，岳某交納的房屋租賃押金15萬元不再退還,；駁回了新動公司其他訴訟請求。

一審判決后被告上訴,，二審駁回上訴維持原判,。

非違約方的減損義務(wù)

減損義務(wù)是指合同一方當(dāng)事人違約后，合同相對方應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失進(jìn)一步產(chǎn)生和擴(kuò)大,，否則無權(quán)就擴(kuò)大的損失要求賠償,，這種防止損失產(chǎn)生和擴(kuò)大的義務(wù)稱為減損義務(wù)。因?yàn)檫@種義務(wù)一般是附加于非違約方的,，因此又稱為非違約方的減損義務(wù),。

雖然違約損失發(fā)生是違約方的違約行為所引起，但與非違約方對自己權(quán)利保障或事務(wù)管理的疏怠有直接關(guān)系,。非違約方在具備減損條件,，且有能力履行減損義務(wù)時(shí)，違反誠實(shí)信用原則放任損失擴(kuò)大,，擴(kuò)大損害結(jié)果則不可再行歸責(zé)于違約方,，而應(yīng)由非違約方承擔(dān)，守約方無權(quán)就因未盡減損義務(wù)而擴(kuò)大的損失部分請求違約方承擔(dān)責(zé)任,。

民法通則第114條規(guī)定,，當(dāng)事人一方因另一方違反合同受到損失的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失的擴(kuò)大,；沒有及時(shí)采取措施致使損失擴(kuò)大的,，無權(quán)就擴(kuò)大的損失要求賠償。合同法第119條規(guī)定,，當(dāng)事人一方違約后,，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償,。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān),。

在適用減損義務(wù)處理合同糾紛時(shí),，以下五點(diǎn)內(nèi)容應(yīng)予以注意：

1 .  一方當(dāng)事人的違約行為可能造成違約損失不斷擴(kuò)大

減損義務(wù)是發(fā)生在合同糾紛案件中一方違約后，違約損害的結(jié)果并非一次性產(chǎn)生確定,，而是可能隨著時(shí)間和情勢發(fā)展有可能繼續(xù)擴(kuò)大的情況,。如鮮活貨物的買賣合同中，購買人收貨后發(fā)現(xiàn)實(shí)際收到的貨物與約定的貨物不一致,，而貨物如不及時(shí)處理可能發(fā)生物品全部損壞的或喪失全部價(jià)值的,；再如房屋租賃合同中,，承租人在租賃期間單方解除合同，搬出租賃房屋,，導(dǎo)致房屋出于空置狀態(tài)的,。在此種情況下，合同一方違反了合同約定,，造成違約事實(shí)發(fā)生,，但違約損害的結(jié)果在違約方違約時(shí)尚不固定，而可能受到非違約方的是否采取相應(yīng)措施而減少或擴(kuò)大,。

2 .  非違約方具備采取措施防止損失擴(kuò)大的可能性

在對方當(dāng)事人違約,，并可能造成損失不斷擴(kuò)大的情況之時(shí)，非違約方如采取相應(yīng)的措施,，可以阻止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大的,，非違約方有采取積極措施以防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。

比如甲公司向乙公司訂購十萬本《宋詞鑒賞》,，乙公司因工作人員失誤,，通過物流公司向甲發(fā)送的是十萬本《史記》，甲在收到貨物后,，發(fā)現(xiàn)并非自己所購圖書,，就直接將貨物留在公司外空地上。當(dāng)天晚上下雨,，導(dǎo)致書籍全部毀損,。乙公司確實(shí)違約，但甲公司接到貨物后,，應(yīng)及時(shí)通知乙公司并完全有能力采取措施妥善保管書籍,，減少損失擴(kuò)大。而甲公司在乙公司違約后,，有能力采取補(bǔ)救措施而不采取導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的,，對擴(kuò)大的部分應(yīng)自行擔(dān)責(zé)。確認(rèn)非違約方有無減損的可能,，要根據(jù)合同的性質(zhì),、內(nèi)容以及履行減損義務(wù)所需要的條件確定。

3 .  為履行減損義務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由違約人承擔(dān)

非違約方采取措施止損所產(chǎn)生的費(fèi)用是為了減少因違約方違約帶來的損失,，雖然非違約方有義務(wù)采取必要措施減損,，但因損失的發(fā)生和違約方違約的過錯(cuò)行為有直接關(guān)系，守約方為履行減損義務(wù)而產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由違約方承擔(dān),。

4 .  非違約方采取措施不會帶來更大的損害發(fā)生

合同法要求非違約方采取措施的目的是為了減少損失的擴(kuò)大,，如果非違約方采取的措施產(chǎn)生的費(fèi)用可能超過擴(kuò)大的損失，則不應(yīng)強(qiáng)加非違約方履行減損義務(wù)。

5 .  非違約方未采取措施造成損失擴(kuò)大的責(zé)任自負(fù)

當(dāng)違約行為發(fā)生后,，如非違約方有能力采取措施但放任不管,，造成違約后繼續(xù)擴(kuò)大的損失，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由非違約方承擔(dān),。

房屋租賃合同常見減損義務(wù)類型

房屋租賃合同是一種轉(zhuǎn)移房屋使用、收益權(quán)換取租金收益的繼續(xù)性合同,，保證房屋在租賃期間能夠得到有效使用,，避免房屋空置產(chǎn)生損失，是雙方當(dāng)事人履行合同時(shí)應(yīng)盡的誠信義務(wù),。尤其是一方當(dāng)事人已經(jīng)出現(xiàn)違約行為時(shí),，如果相對方不采取積極措施，就很可能產(chǎn)生爭議期間房屋空置,，致使房屋損失不斷擴(kuò)大的情形,。司法實(shí)踐中，房屋租賃合同案件中最常見的減損義務(wù)主要有三種情況：

第一種

承租人在簽訂租賃合同以后,，明確表示不接收租賃房屋,，而出租人不履行減損義務(wù)，導(dǎo)致房屋長期空置產(chǎn)生損失的情況,。

房屋租賃合同是諾成性合同,，當(dāng)事人雙方達(dá)成一致意思表示，即使租賃房屋未完成交付,，租賃合同關(guān)系已經(jīng)成立,。如果承租人在租賃合同成立后、接收房屋前與出租人產(chǎn)生爭議,，而明確表示不同意接收租賃房屋的,，即使確屬承租人違約，出租人亦應(yīng)當(dāng)在承租人已經(jīng)違約的情形下,，采取積極措施,，收回房屋，另行出租或自用,，避免房屋長期空置,，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。

實(shí)踐中,，有不少出租人認(rèn)為合同已經(jīng)簽訂,，承租人違反合同約定應(yīng)承擔(dān)違約損失，只要租賃合同尚未解除,，即使承租人不接收房屋也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同期內(nèi)的租賃費(fèi)用,，從而在承租人未接收房屋的情況下，既不收回也不起訴，而只是不斷地發(fā)函催收租金,，等起訴到法院時(shí),，房屋已經(jīng)空置一、兩年甚至更長的時(shí)間,。出租人在明知承租人違約后,，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大，如果出租人放任房屋空置,，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償,。

第二種

租賃期間承租人單方違約，明確表示要求解除合同搬離租賃房屋或者直接搬出租賃房屋,，以行為表示不愿繼續(xù)履行合同的,，而出租人不履行減損義務(wù)，導(dǎo)致房屋長期空置產(chǎn)生損失的情況,。

司法實(shí)踐中,，經(jīng)常出現(xiàn)承租人因?yàn)榻?jīng)營不善或者是租金價(jià)格過高等各種原因，明確表示不愿繼續(xù)履行合同,，而自行搬出租賃房屋,。在此情況下，承租人已經(jīng)通過其行為明確表示不再履行租賃合同,，構(gòu)成違約,，出租人應(yīng)采取措施避免房屋長期空置，避免損失擴(kuò)大,。如果出租人在承租人已經(jīng)搬出后,，放任房屋空置，擴(kuò)大的損失部分一般也難以支持,。

比較常見的情況,，是承租人出于特定原因在合同簽訂后或履行期間不愿繼續(xù)履行合同，而在與出租人協(xié)商不成的情況下,，以不接收房屋或在租賃期間搬離租賃房屋的方式來實(shí)現(xiàn)解除合同的目的,。一方面承租人不接收房屋或單方搬離租賃房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同,，屬于單方違約,，不符合合同法規(guī)定的解除條件，從法律上講,，不具有單方解除合同的效力,；但另一方面，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同,，且房屋租賃合同是一個(gè)繼續(xù)性的合同,，在承租人不愿繼續(xù)履行合同并已經(jīng)搬出租賃房屋的情況下，并不適宜強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行。在租賃合同目的已無法實(shí)現(xiàn)的情況下,，解除租賃合同,，由承租人承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任更為適宜。

對于承租人搬出后至合同解除之日租金損失,，筆者認(rèn)為,，承租人已經(jīng)明確表示不愿繼續(xù)履行合同，并將房屋騰空的情況下,，出租人在明知承租人違約,，應(yīng)采取措施避免損失擴(kuò)大，如果出租人放任房屋空置的,，應(yīng)視案件的具體情況，參考承租人騰房的時(shí)間,、起訴的時(shí)間,、發(fā)出解除通知的時(shí)間等酌情確定出租人應(yīng)當(dāng)履行減損義務(wù)的時(shí)間點(diǎn)，對于出租人不履行減損義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的,，出租人要求支付空置期租金損失的訴訟請求,，不應(yīng)予以支持。

也有觀點(diǎn)提出,，出租人不同意解除合同,，如果要求出租人收回房屋就意味著出租人只能同意解除租賃合同，是否侵害了出租人的權(quán)益,。筆者認(rèn)為,，合同的效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬兀遣⒉灰馕吨贤荒芙獬?，尤其是房屋租賃合同這種繼續(xù)性合同,，承租人已經(jīng)明確通過行為表示不繼續(xù)履行合同，在強(qiáng)制履行并不經(jīng)濟(jì)的情況下,，解除雙方的租賃合同要求承租人承擔(dān)合同解除的違約損失,，并不會對出租人利益造成嚴(yán)重?fù)p壞，也更為符合社會整體利益,。

第三種

出租人不履行房屋維修義務(wù),，而承租人不履行減損義務(wù)，導(dǎo)致房屋無法正常使用長期空置產(chǎn)生損失,。

根據(jù)合同法第220條的規(guī)定 ,，如果當(dāng)事人之間沒有特殊約定，應(yīng)由出租人履行租賃房屋的維修義務(wù),。而在第221條規(guī)定 ,，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān),。

那么，租賃房屋在租賃期間出現(xiàn)需要維修否則影響使用的情況時(shí),，如果承租人要求出租人維修而出租人不予維修,，承租人應(yīng)如何處理呢？

出租人已經(jīng)通知了承租人,，但是承租人并沒有履行維修義務(wù),。如果承租人進(jìn)行維修并不會過分增加其責(zé)任時(shí)，應(yīng)積極采取維修措施盡早恢復(fù)房屋的正常使用,，而不應(yīng)當(dāng)置之不理,，放任房屋空置甚至損壞。如果承租人在房屋出現(xiàn)需要維修的情況而出租人不予維修時(shí),，對于造成的損失應(yīng)承擔(dān)與其不履行減損義務(wù)相當(dāng)?shù)呢?zé)任,。

當(dāng)然需要提醒的是，承租人自行及時(shí)維修要求房屋損壞原因明確,、維修義務(wù)清晰,。實(shí)踐中就房屋維修產(chǎn)生爭議一般是因?yàn)閷Ψ课輷p壞原因產(chǎn)生爭議，如損壞原因不明確,，出租人則會認(rèn)為維修責(zé)任在于承租人,。此情況下，承租人應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)或及時(shí)向法院起訴,，以免房屋維修后無法確定房屋損壞的原因,，導(dǎo)致不必要的損失。但無論是出租人還是承租人在損壞原因有爭議的情況下,，都應(yīng)及時(shí)通過仲裁或起訴的方式,，由第三方確定損壞原因和維修義務(wù)，切不可放任不理,，損失擴(kuò)大,，否則，雙方都應(yīng)就自己的過錯(cuò)對損失承擔(dān)責(zé)任,。

本案審理心得

回到本案 ,，原告與被告2014年5月簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，但被告不僅未接收涉案商鋪,，而且在簽訂合同后一年多時(shí)間內(nèi)未向原告支付過任何費(fèi)用,；原告在2015年4月發(fā)出催款函，催交租金等費(fèi)用,，催交不成,，在2015年11月份起訴 ,。期間已經(jīng)近一年半的時(shí)間，房屋一直空置,。

雙方租賃合同簽訂后,，被告既未支付任何租金也未接收合同約定的鋪位，雖然被告未明確通知原告自己違約,，但已以自己的行為表明不履行主要債務(wù),，原告應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取必要措施止損。且之后原告又與被告在同一小區(qū)內(nèi)簽訂了另外一個(gè)鋪位的租賃合同并已實(shí)際履行,，在此情況下仍放任涉案商鋪長期空置,，導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生不必要的擴(kuò)大，可以認(rèn)定原告對損失不斷擴(kuò)大負(fù)有不可推卸的責(zé)任,。

根據(jù)合同法第119條的規(guī)定,，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大,；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。原告在簽訂合同當(dāng)日就已知曉被告違約,，在被告不接收房屋、房屋空置的情況下應(yīng)及時(shí)采取措施止損,，這不僅是誠實(shí)信用原則的要求,，也是原告的法定義務(wù)，原告不履行減損義務(wù)是房屋空置損失的最終原因,，故而,，法院不支持原告訴求的租金損失就在情理之中。當(dāng)然,，本案被告在簽訂合同后不接收房屋也未按照合同約定交納租金,，屬于嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)租賃合同解除的違約責(zé)任,，賠償原告違約金,。對于原告要求被告按照合同標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的訴訟請求，法院應(yīng)予支持,。

現(xiàn)實(shí)中,，不少當(dāng)事人認(rèn)為，只要自己按照合同約定履行合同義務(wù)即可,，如果對方違約,，自己可以按照合同約定向相對方主張所有的違約損失，而針對對方違約后可能造成的擴(kuò)大損失則不管不問,，放任損失進(jìn)一步擴(kuò)大,。但是合同的履行,，要求雙方本著誠實(shí)信用的原則履行各自的合同義務(wù)、附隨義務(wù)和法定義務(wù),，減損義務(wù)是當(dāng)事人的法定義務(wù),，更要按照法律的規(guī)定履行，否則即使是守約方,，對違約造成的后果——擴(kuò)大概念上的后果——也要承擔(dān)未履行減損義務(wù)的責(zé)任,。須知，違約方違約造成的損失應(yīng)當(dāng)由違約方承擔(dān),，但是在對方已經(jīng)違約后,，損失可能進(jìn)一步擴(kuò)大的，守約方有責(zé)任應(yīng)當(dāng)采取必要的措施止損,，并可以將采取止損措施的費(fèi)用向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利,，但是如果不采取措施止損，則要責(zé)任自擔(dān),。

核校：焦文　璐蔓