【澤平宏觀】房地產(chǎn)盛宴的受益者：房價(jià)構(gòu)成分析 ——房地產(chǎn)周期研究之十四

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代表性觀點(diǎn)：新5%比舊8%好,、5000點(diǎn)不是夢、改革牛,、一線房價(jià)翻一倍,、經(jīng)濟(jì)L型、休養(yǎng)生息,。

文：方正宏觀任澤平 聯(lián)系人：宋雙杰

導(dǎo)讀：在房地產(chǎn)的盛宴里,，誰切得了最大的蛋糕？本文分析了房價(jià)構(gòu)成,，以便更好地理解房地產(chǎn)市場的利益主體,、激勵(lì)機(jī)制以及各自的行為模式，并有助于判斷房市的博弈結(jié)構(gòu)和趨勢,。

摘要：

1,、地方政府是最大受益者：政府所得占房價(jià)的6成左右，占比高,。從宏觀層面看,，2014年，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占房地產(chǎn)銷售額的85.8%,；從中觀城市看，2015年,，土地出讓金和稅收的占比56.8%,；從微觀上市企業(yè)看，2015年,，土地轉(zhuǎn)讓金和稅收占房價(jià)的56%,。

2、從宏觀層面看,，地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額已達(dá)8成,。1999-2015年，國有土地出讓金從514億激增至3.25萬億，增長63.3倍,，占地方財(cái)政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%,。2004-2014年，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)從1207億元飆升至1.38萬億,，十年間增長11倍,，占地方財(cái)政本級收入之比也從10.16%上升至18.21%。2004-2014年,，6個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種稅收合計(jì)從1028億元上升到7294億元,，增長7倍。2014年6種稅種稅收合計(jì)占地方財(cái)政本級收入的比重為9.61%,。地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額已達(dá)8成,。

3、從中觀城市看,，土地出讓金和相關(guān)稅收占房價(jià)比重為56.8%,，主要是土地價(jià)格推動房價(jià)上漲，各地方建安成本差異不大,。1）將房價(jià)分解為土地轉(zhuǎn)讓金,、稅收、建安成本,、公司毛利,，通過計(jì)算北京、上海,、廣州,、深圳、杭州,、天津,、南京、武漢,、重慶,、成都、蘇州11個(gè)城市2014,、2015年的房價(jià)構(gòu)成,，發(fā)現(xiàn)土地和稅收成本占比從2014年的51.6%上升到2015年的56.8%；2）建安成本各地差別不大,，不是各地房價(jià)差距的主要原因,；3）通過回歸分析發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格顯著影響房價(jià),。

4,、從微觀企業(yè)看，土地轉(zhuǎn)讓金和相關(guān)稅收占房價(jià)比重約為56%，房企凈利占營收比重低且在下降,，土地成本持續(xù)攀升,。拿地成本占房價(jià)4成以上，稅收占比約13%,，政府這兩項(xiàng)收入之和占房價(jià)的6成左右,。隨著地價(jià)上升，上市房企的營業(yè)收入中成本占比上升,，利潤占比下滑,，繳稅略有下滑。

5,、結(jié)論：受益于土地財(cái)政,，地方政府是房價(jià)上漲的最大受益者，占6-8成,；由于地方政府對土地財(cái)政的依賴,，天然追求土地出讓收入最大化；客觀看待過去幾十年土地財(cái)政為中國城鎮(zhèn)化融資的歷史貢獻(xiàn),，但也要正視地價(jià)推高房價(jià),、拉大財(cái)富差距等負(fù)面作用；土地財(cái)政難以持續(xù),，出路在于建立房產(chǎn)稅,、消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅等地方主體稅,，這涉及深層次的經(jīng)濟(jì)乃至政治改革,，不動產(chǎn)實(shí)名制和金融實(shí)名制是現(xiàn)代國家治理的基礎(chǔ)。