投資回報(bào)率(Return On Investment,，ROI)

　　投資回報(bào)率（ROI）是指通過(guò)投資而應(yīng)返回的價(jià)值,，企業(yè)從一項(xiàng)投資性商業(yè)活動(dòng)的投資中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。它涵蓋了企業(yè)的獲利目標(biāo),。利潤(rùn)和投入的經(jīng)營(yíng)所必備的財(cái)產(chǎn)相關(guān),，因?yàn)楣芾砣藛T必須通過(guò)投資和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)獲得利潤(rùn)。

　　投資回報(bào)率（ROI）=年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)/投資總額×100%

　　從公式可以看出,，企業(yè)可以通過(guò)降低銷(xiāo)售成本,，提高利潤(rùn)率；提高資產(chǎn)利用效率來(lái)提高投資回報(bào)率。

　　投資回報(bào)率（ROI）的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單,；缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素,，不能正確反映建設(shè)期長(zhǎng)短及投資方式不同和回收額的有無(wú)等條件對(duì)項(xiàng)目的影響，分子,、分母計(jì)算口徑的可比性較差,，無(wú)法直接利用凈現(xiàn)金流量信息。只有投資利潤(rùn)率指標(biāo)大于或等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資利潤(rùn)率的投資項(xiàng)目才具有財(cái)務(wù)可行性,。

　　投資回報(bào)率（ROI）往往具有時(shí)效性--回報(bào)通常是基于某些特定年份,。

　　投資報(bào)酬率的優(yōu)點(diǎn)

　　投資報(bào)酬率能反映投資中心的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導(dǎo)致的利潤(rùn)差異的不可比因素,，因而具有橫向可比性,，有利于判斷各投資中心經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的優(yōu)劣,；此外,，投資利潤(rùn)率可以作為選擇投資機(jī)會(huì)的依據(jù)，有利于優(yōu)化資源配置,。

　　投資報(bào)酬率的缺點(diǎn)

　　這一評(píng)價(jià)指標(biāo)的不足之處是缺乏全局觀(guān)念,。當(dāng)一個(gè)投資項(xiàng)目的投資報(bào)酬率低于某投資中心的投資報(bào)酬率而高于整個(gè)企業(yè)的投資報(bào)酬率時(shí)，雖然企業(yè)希望接受這個(gè)投資項(xiàng)目,，但該投資中心可能拒絕它,；當(dāng)一個(gè)投資項(xiàng)目的投資報(bào)酬率高于該投資中心的投資報(bào)酬率而低于整個(gè)企業(yè)的投資報(bào)酬率時(shí)，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它,，而不顧企業(yè)整體利益是否受到損害,。

　　利率

　　又稱(chēng)利息率。表示一定時(shí)期內(nèi)利息量與本金的比率,，通常用百分比表示,，按年計(jì)算則稱(chēng)為年利率。其計(jì)算公式是：

　　利息率=利息量/本金

　　利息率的高低,，決定著一定數(shù)量的借貸資本在一定時(shí)期內(nèi)獲得利息的多少,。影響利息率的因素，主要有資本的邊際生產(chǎn)力或資本的供求關(guān)系,。此外還有承諾交付貨幣的時(shí)間長(zhǎng)度以及所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的程度,。利息率政策是西方宏觀(guān)貨幣政策的主要措施，政府為了干預(yù)經(jīng)濟(jì),，可通過(guò)變動(dòng)利息率的辦法來(lái)間接調(diào)節(jié)通貨,。在蕭條時(shí)期，降低利息率,，擴(kuò)大貨幣供應(yīng),，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在膨脹時(shí)期,，提高利息率,，減少貨幣供應(yīng),，抑制經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展。

　　投資回報(bào)率

　　1.投資回報(bào)率（ROI,，Return On Investment）,，是指達(dá)產(chǎn)期正常年度利潤(rùn)或年均利潤(rùn)占投資總額的百分比。其計(jì)算公式為：投資回報(bào)率（ROI）=年利潤(rùn)或年均利潤(rùn)/投資總額×100%

　　2.投資回報(bào)率的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單,；缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素,，不能正確反映建設(shè)期長(zhǎng)短及投資方式不同和回收額的有無(wú)等條件對(duì)項(xiàng)目的影響，分子,、分母計(jì)算口徑的可比性較差,，無(wú)法直接利用凈現(xiàn)金流量信息。只有投資利潤(rùn)率指標(biāo)大于或等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資利潤(rùn)率的投資項(xiàng)目才具有財(cái)務(wù)可行性,。

　　ROI往往具有時(shí)效性--回報(bào)通常是基于某些特定年份,。

　　具體計(jì)算投資回報(bào)率

　　以下介紹如何計(jì)算你的投資回報(bào)：

　　1、首先計(jì)算某一個(gè)商業(yè)期滿(mǎn)時(shí)你所擁有的財(cái)產(chǎn)額,，稱(chēng)之為你的期末財(cái)產(chǎn)與A,。

　　2、扣除你對(duì)該公司的最初投資額,。最初投資額成為你的期始財(cái)產(chǎn)與B,。

　　3、所得的結(jié)果再除以你的期始財(cái)產(chǎn),。

　　4,、最后乘以100以表示你的回報(bào)的百分比。

　　公式：(A-B)/B×100=ROI(投資回報(bào)率)

　　比如說(shuō)你查明教會(huì)正計(jì)劃為當(dāng)?shù)氐暮⒆优e行一個(gè)美術(shù)和手工藝賽事,。他們需要為孩子們準(zhǔn)備50件絲網(wǎng)印刷襯衫,。你去批發(fā)市場(chǎng)以每件4美元的價(jià)格買(mǎi)了50件襯衫，共花去200美元：

　　50件襯衫×4美元/每件=200美元

　　然后你以400美元的價(jià)格將襯衫賣(mài)給教會(huì),。采用以上的4個(gè)步驟來(lái)計(jì)算你的該投資回報(bào)率為多少,？

　　(400美元-200美元)/200美元×100=200美元/200美元×100=1×100=100%

　　該投資回報(bào)率為100%。

　　這里有一個(gè)簡(jiǎn)單的方法來(lái)記住該公式：

　　你的所得/你的付出×100%=投資回報(bào)率

　　投資回報(bào)率是我每天使用的決策工具,，你不僅可將這個(gè)概念應(yīng)用到商業(yè)事務(wù),，還可以將其引入你個(gè)人事務(wù)的決定。記住,，當(dāng)你在某個(gè)事情上花了時(shí)間,、金錢(qián)或努力，你就是在進(jìn)行一項(xiàng)投資,。如果你還不能決定要不要做一件事,，那么看看它的投資回報(bào)率

　　在商業(yè)公式中，“Return回報(bào)”意為“利潤(rùn)profit”，介詞“on”指“除以”,。投資回報(bào)率指回報(bào)（A-B）除以投資（B）

　　投資者要求的回報(bào)依賴(lài)于他或她心中的投資風(fēng)險(xiǎn)有多大,。如果一項(xiàng)投資極具風(fēng)險(xiǎn)，投資者就會(huì)期望一個(gè)高的回報(bào)率,。

　　風(fēng)險(xiǎn)因素包括時(shí)間（time）和流動(dòng)性（liquidity）,。一項(xiàng)投資所需的時(shí)間越長(zhǎng)，它的回報(bào)率就應(yīng)該越高,。別人用你的錢(qián)時(shí)間越長(zhǎng),，因某種不可預(yù)見(jiàn)的意外而使資金遭受損失的機(jī)率就越大。你作為一個(gè)投資者,，就會(huì)希望這種風(fēng)險(xiǎn)能有所補(bǔ)償,。

　　作為一個(gè)投資者，你還必須考慮資金的流動(dòng)性,。流動(dòng)性指一項(xiàng)投資的資金投入和抽回的容易程度,。投資資金的流動(dòng)性如何？在你特別急需用錢(qián)的時(shí)候,，你能從你投資的公司抽回投入的資金嗎,？如果可以，這項(xiàng)投資的流動(dòng)性就強(qiáng),，或者說(shuō)，資產(chǎn)很容易兌換為現(xiàn)金,。

　　總之,，你的投資回收需要等待的時(shí)間越長(zhǎng)，回報(bào)就相應(yīng)地越高,。你投入的資金越容易收回,，也許投資回報(bào)就越低。

　　小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)

　　小企業(yè)的投資回報(bào)率可以是十分高的,。對(duì)多數(shù)的小企業(yè)來(lái)說(shuō),，失敗的風(fēng)險(xiǎn)也非常高。根據(jù)小企業(yè)管理局（theSmallBusinessAdministration）的估計(jì),，7個(gè)小企業(yè)中只有1個(gè)能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái),。但另一方面，也有許多創(chuàng)業(yè)者經(jīng)歷了失敗卻沒(méi)有被打倒,，相反,，他們開(kāi)辦新企業(yè)成為百萬(wàn)富翁甚至億萬(wàn)富翁。只要你基本的儲(chǔ)備不因商業(yè)上的失敗而消耗殆盡,，失敗就可成為一次很好的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),。

　　對(duì)失敗一定要做好準(zhǔn)備。坐下來(lái)仔細(xì)想一想，如果你因?yàn)槌杀局Ц读Σ蛔愣荒軌蛏a(chǎn)或提供可吸引顧客的產(chǎn)品和服務(wù),，結(jié)果會(huì)如何,？你會(huì)退回去接著為別人打工，還是去開(kāi)辦其他企業(yè),？在你下一次贏(yíng)利之前,，你是否有足夠的儲(chǔ)蓄來(lái)支付你基本的生活支出？

　　投資風(fēng)險(xiǎn)越高,，所要求的回報(bào)率也就越高,。

　　目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫,，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢,？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：

　　1.租金回報(bào)率法

　　公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）,。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金,、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣,，可估算資金回收期長(zhǎng)短,。

　　不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng),。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題,。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具,。

　　2.租金回報(bào)率分析法

　　公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià),，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資,。

　　優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金,、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法,。

　　不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出,，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù),。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析,。

　　3.內(nèi)部收益率法

　　房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。

　　上述公式以按揭為例,；未考慮付息,、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益,、投入均考慮在投資期范圍內(nèi),。

　　優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益,、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用,。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算,，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算,。

　　不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù),。

　　4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法

　　基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià),，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國(guó)際上專(zhuān)業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法,。

　　任何物業(yè)投資,，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào),，正所謂：虧本生意沒(méi)人做,。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率,，那么,，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢,？

　　有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：

　　計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)

　　計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)

　　例如,，有一臨街商鋪，面積約50平方米,，售價(jià)約200萬(wàn)元,，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米,，即：這個(gè)商鋪要是買(mǎi)下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金,。那么,，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：

　　套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬(wàn)元×12/200萬(wàn)元,，通過(guò)計(jì)算,，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12％

　　要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交,，那么它的投資回報(bào)率＝(215-200)/200,，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5％

　　現(xiàn)在,，投資回報(bào)率計(jì)算出來(lái)了,，那么,，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說(shuō),，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn),？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬(wàn)不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好,？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開(kāi)出的條件太好,，自己要審慎考慮才行？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案,，可能10個(gè)人就會(huì)有10個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示,，其實(shí)這些答案相差無(wú)幾,，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。

　　據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒佩琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同,，比如就拿我們?cè)凇巴敢暽虣C(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過(guò)的商住兩用物業(yè),、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說(shuō),，它們的合理利潤(rùn),、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：

　　物業(yè)類(lèi)別合理回報(bào)率投資臨界點(diǎn)超高回報(bào)率(需審慎)

　　商住兩用物業(yè)10－12％>7％，15％以上

　　爛尾番生物業(yè)9－10％>6％,，20％以上

　　地鐵物業(yè)3-6％>3％,，10％以上