今天小編看到一則關(guān)于北京一小區(qū)物業(yè)的新聞,，瞬間被亮瞎了雙眼：“小區(qū)老物業(yè)被辭拒退出小區(qū) 帶70保安‘反攻’”,。據(jù)悉這個老物業(yè)本來是政府委派用來應(yīng)急和過渡的，在業(yè)委會聘請新的物業(yè)公司后,，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)等問題上沒有達(dá)成一致,，所以就鬧了這么一出。顯然物業(yè)這種行為已經(jīng)明顯違規(guī)了,，如果再涉及攻擊業(yè)主等行為,，那就違法了。

在小區(qū)物業(yè)管理越來越普遍化和專業(yè)化的今天,，物業(yè)也漸漸成為很多人買房時(shí)的考慮因素,。目前的小區(qū)基本上是由開放商選聘物業(yè)公司，但是買房后如果物業(yè)公司很糟糕怎么辦,？

我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》對于業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定,。其中規(guī)定業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，并且對物業(yè)共用部位,、設(shè)施和場地使用有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),。

所以作為業(yè)主，如果遇到物業(yè)公司有違規(guī)行為,，首先是有權(quán)進(jìn)行建議和投訴的,。《條例》規(guī)定,，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主,、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,。

物業(yè)公司的哪些行為是違反規(guī)定,，應(yīng)該接受處罰的呢？

物業(yè)服務(wù)合同終止后,，不移交有關(guān)資料,；未取得相關(guān)資質(zhì)證書；未經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途,；擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路,、場地，損害業(yè)主共同利益,；擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。

物業(yè)公司出現(xiàn)有以上違規(guī)行為,，按規(guī)定將由相關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行警告,、罰款等處罰，給業(yè)主造成損失的還將依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

當(dāng)然,，如果大多數(shù)業(yè)主通過業(yè)主大會表達(dá)意見,，也是有權(quán)解聘物業(yè)公司的。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，可以召開業(yè)主委員大會,，半數(shù)及以上業(yè)主同意后，即有權(quán)選聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè),。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,，期限未滿,、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止,。

那么,，更換物業(yè)公司的流程是怎樣的呢？

1,、業(yè)主大會達(dá)成一致意見

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,。需要半數(shù)及以上業(yè)主同意,，才能更換物業(yè)公司。

2,、解除物業(yè)委托管理合同

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè),，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴,，進(jìn)行具體運(yùn)作之后,，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。

3,、授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)

招標(biāo)過程中,，必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)。評標(biāo)過程業(yè)主可參加旁聽,。

4,、確定中標(biāo)企業(yè)，并向全體業(yè)主公示

評標(biāo)結(jié)束后,，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示,。