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小產(chǎn)權(quán)房屋主要是指農(nóng)村居民自己修建的房屋，像這樣的房屋一般是沒有產(chǎn)權(quán)證的,，所以在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房屋買賣的時(shí)候會(huì)牽涉到許多法律風(fēng)險(xiǎn)。而對于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同來講,，其效力也是一個(gè)爭議很大的問題,。下面，我們來說說小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同效力如何認(rèn)定,。 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力剖析 (一)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由 1,、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn) 《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外,?！蔽覈康禺a(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,、抵押,。也就是說我國對于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理,?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的,，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的,，合同無效”,。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。 2,、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制 小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣,，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地,，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房,、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木,、永久居住的權(quán)利,。(3)宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利,，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份,，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)闃?biāo)的無法履行而無效,。 3,、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺(tái)過許多相關(guān)規(guī)定,，比如1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》,，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》，國土資源部發(fā)[2004]234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》,，2004年10月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》,，2008年1月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等,，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房,、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律,、法規(guī)的形式出現(xiàn),，但它們代表了國家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證,，房產(chǎn)無法實(shí)際轉(zhuǎn)移,。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的,。 (二)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的理由 1,、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn),，符合合同有效要件的合同有效,，否則無效。 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同,，要遵守《合同法》的規(guī)定,，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗,。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定,，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無效,，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定,，無論是國務(wù)院下發(fā)的通知,、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見,，都不是法律也不是行政法規(guī),。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效,。 2,、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。 《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定,，有下列情形之一的,，合同無效：一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,，損害國家利益;惡意串通，損害國家,、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對于小產(chǎn)權(quán)房買賣來說,，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn),，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況,，實(shí)施了欺詐行為,，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益,。小產(chǎn)權(quán)房的買賣同樣也不會(huì)損害集體和第三人的利益,，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后,，不能再申請宅基地,，所以不會(huì)對集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房,，除了自己居住的一兩套房屋外,，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人,，并不會(huì)使農(nóng)民失去其賴以居住的土地,，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長,，另一方是為了滿足自身住房的需求,，這些目的不能算是非法,。至于損害社會(huì)公共利益更是無從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益,。至于該條的第五款,，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律,、行政法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定,。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定,。 3,、如果認(rèn)定合同有效，符合誠實(shí)信用原則,，有利于保護(hù)守信方的利益,，有利于促進(jìn)交易安全。 現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中,，要求確認(rèn)合同無效的一方通常是出賣方,，起因大多是因?yàn)榉课葙u出后，由于當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲或政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的出賣價(jià)格,，出賣人覺得吃了虧,，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后,，因利益的驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生悔意,，并試圖通過以確認(rèn)合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性,。小產(chǎn)權(quán)房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證,，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后,，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無效,，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無效,，無疑是對不誠信者的縱容,，不利于保護(hù)交易安全，同時(shí)也是對誠實(shí)信用原則的違反,。 這里筆者需要說明的一點(diǎn)是,，保護(hù)守信方的利益、促進(jìn)交易安全與保護(hù)弱者之間的關(guān)系,。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢群體,，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是否有利于保護(hù)弱勢群體是個(gè)值得商榷的問題。目前關(guān)于弱勢群體還沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義,，它主要是一個(gè)用來分析現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)權(quán)力分配不公平,、社會(huì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào),、不合理的概念。筆者認(rèn)為弱勢群體是相對而言的,，是有一定的時(shí)間,、區(qū)域限制的。對于房地產(chǎn)市場來說,，現(xiàn)在商品房的房價(jià)飛漲,，作為比商品房價(jià)格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對具有市場競爭力,，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場上處于優(yōu)勢地位;而無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民,，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個(gè)市場中的弱勢群體,。認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效,，正是保護(hù)了這部分弱勢群體，兩者并不沖突,。農(nóng)民并非是智力低下者,，作為一個(gè)思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下,，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣小產(chǎn)權(quán)房對其是否有利,。如果認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效,，那么基于趨利避害的本性,，將會(huì)有更多的出賣者在有利可圖的時(shí)候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的金錢,，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信,，破壞了交易的安全性。 4,、從《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出,，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是符合《物權(quán)法》精神的。 《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定,，因合法建造,、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力,。第三十一條規(guī)定,，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí),，依照法律規(guī)定需要辦理登記的,，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力,。第十五條規(guī)定,，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力,。從以上規(guī)定可以看出,，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了,，物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán),。村民在宅基地上建造房屋,，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權(quán),，所有權(quán)是一種最完整的物權(quán),，是所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動(dòng)產(chǎn),，那么其買賣小產(chǎn)權(quán)房就是合法的,，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,，但買賣合同本身是成立并生效的,。 三、筆者對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的看法 對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力,，筆者同意認(rèn)定合同有效,。除了上述認(rèn)為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析,。 (一)從歷史的角度來看小產(chǎn)權(quán)房問題 小產(chǎn)權(quán)房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉(zhuǎn),。縱觀歷史的發(fā)展,，我們發(fā)現(xiàn)在1999年第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產(chǎn)權(quán)房的買賣的,。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的,，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請,、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。出賣,、出租房屋的,，不得再申請宅基地。第十八條規(guī)定,，集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房需要用地的,，應(yīng)提出申請，由管理集鎮(zhèn)的機(jī)構(gòu)與有關(guān)生產(chǎn)隊(duì)協(xié)商,，參照第十四條的規(guī)定辦理,。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》允許小產(chǎn)權(quán)房買賣,。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣,，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅,，需要使用集體所有的土地的,，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),。第三十八條第三款規(guī)定,，農(nóng)村居民出賣、出租住房后再申請宅基地的,，不予批準(zhǔn),。可見《土地管理法》延續(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》的精神,，這在1988年的第一次修訂時(shí),，也予以了保留,。 不允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造房屋始于1999年《土地管理法》的第二次修訂之后,，修訂后的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條,，即規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如此修改的目的在于保護(hù)耕地,，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地,。然而對于城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規(guī)定，相反的,，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定,，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的,，不予批準(zhǔn),。也就是說，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購置農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè),，但沒有禁止農(nóng)村居民在宅基地上建房出售,。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農(nóng)建設(shè),，其立法目的在于限制農(nóng)轉(zhuǎn)非,，而宅基地本身就是建設(shè)用地，所以農(nóng)村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效,。 (二)從《中華人民共和國物權(quán)法》的制訂過程剖析小產(chǎn)權(quán)房 《物權(quán)法》從草案的提出到最后通過，經(jīng)過了七次審議,，修改了諸多條款,，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定,，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。到了草案第三稿,，一些常委會(huì)委員對這一規(guī)定有不同意見,，且鑒于國務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意,，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民;住房轉(zhuǎn)讓時(shí),，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,。村民依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的,，不得再申請宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿,，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,?！边@一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”從《物權(quán)法》的修改過程可以看出,，對于宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問題一直都有爭議,，如此修改是為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家關(guān)于宅基地的政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地,，并非絕對的禁止,。 (三)訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)行為，而小產(chǎn)權(quán)房的變更登記屬物權(quán)登記行為,，對物權(quán)變動(dòng)的禁止并不影響債權(quán)的設(shè)立,。 物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動(dòng),，并不影響債權(quán)的設(shè)立,，也就是說小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進(jìn)行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,，而且合同是有效的,，只是合同的目的可能無法實(shí)現(xiàn)罷了，這個(gè)時(shí)候完全可以以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由,，要求解除合同,，而不是認(rèn)定合同無效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》對此也予以了肯定,，該法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力。另外應(yīng)當(dāng)注意的是,，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同”的買賣雙方,，可能其訂立合同的本意就不包含小產(chǎn)權(quán)房的變更登記或辦理產(chǎn)權(quán)證，而只是要求交付使用而已,，如果強(qiáng)行認(rèn)定合同無效,，豈不是有違當(dāng)事人的意思?在主張當(dāng)事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥,。 (四)只要小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)齊全，其所在集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可,，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效,。 《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,，屬于集體所有;宅基地和自留地,、自留山，也屬于集體所有,?！段餀?quán)法》對此也做了規(guī)定，而且還規(guī)定,，屬于村農(nóng)民集體所有的,，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。既然法律規(guī)定了集體對土地的所有權(quán),，那么集體經(jīng)濟(jì)組織就對其所有的土地享有占有,、使用、收益,、處分等完全的權(quán)利,。只要房屋在建造時(shí)各種手續(xù)齊全，在買賣時(shí)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可,，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其效力,，這是充分保證農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民行使自己的權(quán)力，而不應(yīng)當(dāng)以其為非國有而區(qū)別對待,。 綜上所述,，只要爭議房屋為合法建筑物，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣房屋的合同為有效,，即以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效為原則,。 上文中的筆者觀點(diǎn)是認(rèn)為，只要小產(chǎn)權(quán)房屋的建造是合法的,，那么就應(yīng)該認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是有效的,。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)涉及到的法律糾紛很多，所以小編提醒大家在購買小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)一定要多多考慮,，最好是找律師365的專業(yè)律師來幫助自己規(guī)避一些法律風(fēng)險(xiǎn),，這樣才能維護(hù)自己的合法權(quán)益。 延伸閱讀： 農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎? |
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