從8月份開(kāi)始,，到10月1日,，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了一股調(diào)控潮，這股調(diào)控潮基本上覆蓋了房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲過(guò)的城市和正打算暴漲的城市,。下圖是8月以來(lái)所有執(zhí)行限購(gòu)的城市：

執(zhí)行限購(gòu)的原因也很簡(jiǎn)單，目前房?jī)r(jià)漲得太厲害了,。百城價(jià)格指數(shù)顯示,，我們的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了上半年的蟄伏后，下半年正加速上漲,，下面這張表格清楚地顯示了房?jī)r(jià)漲幅正在加快,。

表面上看,，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅過(guò)快刺激了8月份以來(lái)的調(diào)控潮,，但如果我們深入分析，你會(huì)發(fā)現(xiàn),，此輪限購(gòu)卻有著更深層次的意義：房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致投機(jī)需求完全擠壓剛需,，剛需無(wú)法入市,，泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，因?yàn)閺母旧蟻?lái)說(shuō),，ZF并沒(méi)有打算刺破泡沫,，而是努力實(shí)現(xiàn)軟著陸。

而實(shí)現(xiàn)軟著陸最最關(guān)鍵的是,，讓剛需進(jìn)場(chǎng)買房,，同時(shí)穩(wěn)住投機(jī)需求，并且逐漸由剛需取代投機(jī)需求,，然后由剛需來(lái)消滅泡沫,。這個(gè)過(guò)程必須穩(wěn)了再穩(wěn)，要不得一點(diǎn)風(fēng)浪,。因?yàn)槿绻稒C(jī)需求迅速離場(chǎng),，房地產(chǎn)必然硬著陸。而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的,，房?jī)r(jià)應(yīng)該怎么辦,？必須上漲！而且不能過(guò)快增長(zhǎng),。

縱觀所有實(shí)施調(diào)控的城市,，你會(huì)發(fā)現(xiàn),，這些城市都在圍繞著降杠桿和保剛需兩條線來(lái)實(shí)施,。降杠桿就是提高首付和差別化信貸政策，保剛需就是增加相對(duì)“廉價(jià)”的土地,，讓剛需能夠買得起小房子,，同時(shí)投機(jī)需求能夠買得起大房子。

為什么要調(diào)控,，或者說(shuō)為什么房?jī)r(jià)必須要溫和上漲,？

十年前的中國(guó)，投資實(shí)業(yè)比投資房地產(chǎn)賺錢得多,，十年后的中國(guó),，投資房地產(chǎn)已經(jīng)能夠秒殺實(shí)業(yè)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)綁架了太多,。

首先,，GDP被房地產(chǎn)綁架了。房?jī)r(jià)如果下跌,，GDP就得下跌,，所有ZF想把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)相對(duì)合理的漲幅區(qū)間內(nèi)，這個(gè)漲幅要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)：既不能讓投機(jī)大規(guī)模套現(xiàn),，又不能讓剛需買不起房,。這是我們調(diào)控的總體思路,，無(wú)論是殺死首付貸、還是發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼,、亦或是限購(gòu)還是二手房的稅費(fèi),，都是基于這一思路。

其次,，金融也被卷進(jìn)去了,。上半年絕大多數(shù)銀行信貸都被用于住房貸款，銀行還放出風(fēng)要繼續(xù)發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù),，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率也在不斷攀升,。這個(gè)時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果房?jī)r(jià)下跌了,，銀行壞賬率會(huì)大幅攀升,，而這是不可接受的。

第三,，地方ZF也愛(ài)上了房地產(chǎn),。地方ZF靠房地產(chǎn)來(lái)發(fā)展基建，靠房地產(chǎn)來(lái)發(fā)工資,，靠房地產(chǎn)來(lái)提升政績(jī),，靠房地產(chǎn)來(lái)維持GDP增長(zhǎng)。

第四,，老百姓也全部被房地產(chǎn)套牢了,。中國(guó)家庭的資產(chǎn)有多少是以房子來(lái)體現(xiàn)的，不用我說(shuō),，大家也知道,，如果房?jī)r(jià)下跌，老百姓的資產(chǎn)瞬間就化為烏有,。老百姓沒(méi)希望了,，恐怕這個(gè)社會(huì)也快了。

房地產(chǎn)綁定了一切,，我們選擇的又是哪條路呢？

房地產(chǎn)肯定有泡沫,，而且這個(gè)泡沫正在逐步擴(kuò)大,，已經(jīng)威脅到整體的穩(wěn)定性。解決這個(gè)泡沫,，有三條路,。

其一、硬著陸

任由房?jī)r(jià)肆意上漲,，其結(jié)果是全民炒房,，懂不懂風(fēng)險(xiǎn)的人都參與進(jìn)來(lái),，壓箱底的錢都掏出來(lái)了，杠桿也用到極致了,。忽然有一天,，大家沒(méi)錢繼續(xù)投進(jìn)來(lái)了。怎么辦,，到了套現(xiàn)的時(shí)候了,。一傳十十傳百百傳千千傳萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)會(huì)是供大于求,，大家都想著奪路而逃,，房?jī)r(jià)快速下跌，結(jié)果呢,？

杠桿斷裂,，購(gòu)房者除了賣不掉的房子，還得欠一屁股債,；

銀行即使收了房子也會(huì)形成大規(guī)模虧損,；

金融業(yè)陷入癱瘓，一切都o(jì)ver了,。

其二,、還是硬著陸

房?jī)r(jià)還是繼續(xù)上漲，但銀行發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大,，不再給予信貸支持,，杠桿無(wú)法繼續(xù)，這個(gè)時(shí)候“擊鼓傳花”game over,，房?jī)r(jià)見(jiàn)頂了,，還是一切都o(jì)ver了,。

其三,、最難的軟著陸

軟著陸要求執(zhí)行四點(diǎn)，第一點(diǎn),，抑制投機(jī)信貸,，擴(kuò)大剛需信貸。好處在于剛需沒(méi)有套現(xiàn)需求,，買房是為了住,，給他們貸款很安全，而投機(jī)需求被抑制后,，也掀不起什么大的風(fēng)浪,。

第二點(diǎn)，交易環(huán)節(jié)征稅,。比如現(xiàn)在的個(gè)稅,、增值稅就是基于這一目標(biāo)設(shè)計(jì)的,，抬高投機(jī)變現(xiàn)成本。未來(lái)房?jī)r(jià)越漲,，投機(jī)變現(xiàn)的成本越高,，逐漸地，投機(jī)比例開(kāi)始降低,，長(zhǎng)期持房的剛需比例開(kāi)始上升,。

第三點(diǎn)，給補(bǔ)貼降首付,。房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,，又要?jiǎng)傂栀I得起房，必須給予剛需信貸支持啊,，給點(diǎn)補(bǔ)貼,，降點(diǎn)稅，降首付?，F(xiàn)在提高二套房的首付比例實(shí)際上就是在變相降低剛需首付,。

第四點(diǎn)，房子綁定公共服務(wù),。房子一旦綁定了公共服務(wù),，比如上學(xué)、落戶,。剛需拼了老命也得繼續(xù)買房不是,？

以上四點(diǎn)，說(shuō)白了就是讓剛需來(lái)夯實(shí)房?jī)r(jià),，逐漸擠壓泡沫,。房地產(chǎn)投機(jī)需求的下降，就代表著房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸正常水平,。房地產(chǎn)的交易也真正體現(xiàn)居住需求而不是投資需求,。皆大歡喜，銀行賺到錢了,，GDP繼續(xù)增長(zhǎng),，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功。

現(xiàn)在的調(diào)控遵循的就是這個(gè)邏輯,，未來(lái)也肯定是這個(gè)邏輯,，也許他們還想著借助一定的方式把資金趕入實(shí)體經(jīng)濟(jì)?？傊繕?biāo)是宏大的,。

我所理解的剛需

最后我想說(shuō)一點(diǎn)自己所理解的“剛需”。也許居住需求并不是剛需，因?yàn)榭梢酝ㄟ^(guò)租房來(lái)滿足,，但人活著不可能僅僅面臨居住問(wèn)題,，還有婚姻、教育,、落戶,，這些也是剛需。而這些需求都在某種程度上和房子緊密聯(lián)系起來(lái)了,。

結(jié)婚需要房子,，有多少女人愿意和你租一輩子房子？有多少丈母娘愿意把女兒嫁給打算終生租房的男人,？

教育需要房子,，不管你在大城市還是在小城市，劃片入學(xué)都會(huì)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里存在,，為了孩子上學(xué)買房,，這也是剛需。

也許我們錯(cuò)在當(dāng)初選擇了房地產(chǎn)這條路,，但過(guò)往已成事實(shí),，現(xiàn)在要解決這個(gè)問(wèn)題，難度可想而知,。以往美,、日、俄,、香港,、東南亞的結(jié)果，實(shí)在難以讓我看到軟著陸的希望,。