編者按：

一、概念梳理

產(chǎn)業(yè)園區(qū),，又稱(chēng)工業(yè)園區(qū),，是一個(gè)國(guó)家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過(guò)行政手段劃出一塊區(qū)域,，聚集各種生產(chǎn)要素,，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度,，突出產(chǎn)業(yè)特色,，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū),。工業(yè)園區(qū)是劃定一定范圍的土地,，并先行予以規(guī)劃，以專(zhuān)供工業(yè)設(shè)施設(shè)置,、使用的地區(qū),。工業(yè)園區(qū)的設(shè)置，通常是為了促進(jìn)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而設(shè)立,。

而投融資模式,，是指對(duì)于某類(lèi)具有共同特征的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資融資時(shí)可供仿效和重復(fù)運(yùn)用的方案。由于在投融資過(guò)程中,，項(xiàng)目的資產(chǎn)收益特性直接影響投資者的決策,，因此，不同資產(chǎn)收益特征的項(xiàng)目應(yīng)該具有不同的投融資方案,，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式的研究就需要首先對(duì)各種園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的資產(chǎn)收益特征進(jìn)行分析,，然后研究具有相同收益特征的同類(lèi)項(xiàng)目的融資方案,。

二 、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資的一般路徑及其三大要素

                           
圖 1  產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的一般路徑

三,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資的三個(gè)階段

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，從起步到成熟,，至少需要五年時(shí)間,。而根據(jù)不同時(shí)間段內(nèi)任務(wù)的不同，又可以將園區(qū)投融資劃分為前期,、中期,、后期三個(gè)階段：

1. 前期投融資：此階段為平臺(tái)公司的建立階段。為了融資用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資建設(shè),，地方政府會(huì)率先搭建項(xiàng)目融資統(tǒng)籌平臺(tái),，項(xiàng)目融資平臺(tái)利用地方政府所劃撥的土地等資產(chǎn)組建一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流大致可以達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，必要時(shí)再輔之以財(cái)政補(bǔ)貼等作為還款承諾,，重點(diǎn)將融入的資金投入市政建設(shè),、公用事業(yè)等項(xiàng)目之中。

2. 中期投融資：此階段為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段,。項(xiàng)目融資統(tǒng)籌平臺(tái)會(huì)委托園區(qū)建設(shè)公司代理其進(jìn)行基建和公服項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),。園區(qū)建設(shè)公司通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，使得園區(qū)土地熟化,，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值,，達(dá)到土地供應(yīng)條件,。

3. 后期投融資：此階段為土地出讓和招商引資階段,。達(dá)到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的土地被拿至土地交易中心，通過(guò)“招”“拍”“掛”的方式進(jìn)行出讓,。園區(qū)政府為了快速出清土地,，一般會(huì)通過(guò)降價(jià)優(yōu)惠的方式，吸引企業(yè)拍下,，并與之簽訂協(xié)議,。拍下土地的企業(yè)在園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的利稅構(gòu)成園區(qū)政府重要的收入來(lái)源,。

四,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資的三大要素

在園區(qū)投融資的全過(guò)程中，有三大要素貫穿始終,，需要我們明確劃分與界定,，方可深入剖析每一階段的機(jī)制,，發(fā)現(xiàn)潛在的問(wèn)題：

1. 投融資主體，即項(xiàng)目投資者和資金融入者,，其中后者是使項(xiàng)目或資金增值保值并按契約向資金融出者支付權(quán)益的主體,。

2. 投融資渠道，即資金的來(lái)源,，包括政府財(cái)政,、銀行、資本市場(chǎng),、外資等,。

3. 投融資方式，即資金由供給方向需求方流動(dòng)借由何種金融工具完成,，如商業(yè)信貸,、股票等。

圖 2  投融資模式的三大要素示意圖

根據(jù)以上,，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)路徑融入模式,，總結(jié)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資三要素如下，如下圖所示：

圖 3  產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式的三大要素

五,、   園區(qū)投融資模式解析

園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的三次資金需求

在園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中,，有三個(gè)重要環(huán)節(jié)會(huì)出現(xiàn)潛在的資金需求。

第一次（前期投融資）：項(xiàng)目啟動(dòng)之初的財(cái)政注入可能不夠維持開(kāi)發(fā)區(qū)公司運(yùn)轉(zhuǎn),。園區(qū)項(xiàng)目融資平臺(tái)需要被注入土地,、財(cái)政收入等資源才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，然而很多財(cái)政力量薄弱的政府無(wú)法依靠自身收入啟動(dòng)項(xiàng)目乃至維持運(yùn)作,，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目胎死腹中,。

第二次（中期投融資）：園區(qū)建設(shè)公司建設(shè)大量的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施需要資金支持?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)需要大量的資金墊付,，園區(qū)政府一般以財(cái)政收入、土地出讓金作為自有資金,、以銀行負(fù)債等方式獲得債務(wù)融資,，來(lái)支持基建和公共服務(wù)設(shè)施的資金需求。然而,，對(duì)于很多縣級(jí)工業(yè)園區(qū)而言,，其政府財(cái)政收入有限，因前期沒(méi)有土地開(kāi)發(fā)而無(wú)法獲得自身土地出讓收入,，又由于擔(dān)保不足,，無(wú)法獲得銀行貸款支持，從而導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)難以為繼，大量土地被閑置,。

第三次（后期投融資）：招商引資與廠商面對(duì)面談判時(shí)需要成本,。在招商引資的過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用和成本主要包括：人員成本，政府下屬的專(zhuān)業(yè)招商機(jī)構(gòu)和人員的維護(hù)成本是比較高的,，除了正常的機(jī)構(gòu)維護(hù),、人員工資等費(fèi)用外，還要支付招商過(guò)程中的差旅費(fèi),、通訊費(fèi),、展會(huì)費(fèi)和出國(guó)拜訪客戶等費(fèi)用；中介成本,，在各地區(qū)招商引資過(guò)程中,，通過(guò)中介招商是一種重要的形式。如果運(yùn)用適當(dāng),，可以起到事半功倍的效果,。當(dāng)然，通過(guò)中介招商也要有一定的支出,。許多情況下,，中介成本可以體現(xiàn)為招商引資獎(jiǎng)金，如果有實(shí)際項(xiàng)目落地,，中介可以從政府或園區(qū)拿到相應(yīng)的獎(jiǎng)金,。而通常情況下，即使沒(méi)有項(xiàng)目落地,，政府也要支付約定的中介費(fèi)用,，特別是一些委托招商協(xié)議對(duì)此做出了約定；接待成本,，在招商引資過(guò)程中,，客商前來(lái)考察，開(kāi)發(fā)區(qū)或者相關(guān)政府往往需要在食宿,、交通等方面進(jìn)行安排,。有些情況下還要承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。這些費(fèi)用可能單筆開(kāi)支不大,，但積少成多,。如果沒(méi)有足夠的項(xiàng)目落地,，這些成本在招商引資成本中所占也將會(huì)足可觀的比例,；獎(jiǎng)金成本，為了調(diào)動(dòng)各個(gè)方面招商引資的積極性,，許多政府或者開(kāi)發(fā)區(qū)都設(shè)立了招商引資獎(jiǎng)金,，如果項(xiàng)目成功落地，引資當(dāng)事人將獲得一定比例的獎(jiǎng)金，比例根據(jù)引資額不同普遍在0．5％一5％不等,，獎(jiǎng)金的來(lái)源往往是各地財(cái)政,。

六、園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的三階段解剖

在本報(bào)告中,，按照上述的思路,，我們把園區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)分為前期,、中期和后期三個(gè)階段,，對(duì)其投融資模式進(jìn)行深入解剖。

1,、 前期

前期投融資階段是指園區(qū)政府搭建項(xiàng)目融資統(tǒng)籌平臺(tái),，并與園區(qū)建設(shè)公司建立“委托-代理”關(guān)系的過(guò)程。園區(qū)政府根據(jù)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等因素,，制定符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的園區(qū)規(guī)劃，以規(guī)劃內(nèi)容為藍(lán)本,，以土地資本和政府財(cái)政為依托,，建立項(xiàng)目融資平臺(tái)。

以成都市高新區(qū)為例,，其高新區(qū)政府向旗下的項(xiàng)目融資平臺(tái)分別注入了投資集團(tuán)專(zhuān)項(xiàng)資金,、成都市政府財(cái)政收入、下轄各區(qū)縣政府土地資本以及國(guó)家投資計(jì)劃及民間資本集合,，使融資平臺(tái)得以順利啟動(dòng),。其中，土地資本是指為改良土地而投入土地并附著在土地上的資本,，包括供水,、污水處理等設(shè)施的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或收費(fèi)權(quán)，盈利性公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)權(quán)或收費(fèi)權(quán),，部分土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)以及二級(jí)市場(chǎng)收益權(quán)等,。

圖 4  園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的前期階段

項(xiàng)目融資統(tǒng)籌平臺(tái)成立后，需要向各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)尋求資金,，以支持園區(qū)建設(shè)公司的基建和公共服務(wù)項(xiàng)目,。對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，如果依照優(yōu)先發(fā)展地方金融機(jī)構(gòu)的原則,，往往能取得事半功倍的效果,。以天津?yàn)I海新區(qū)的泰達(dá)高新區(qū)為例，其政府從自身?xiàng)l件出發(fā),，依靠渤海銀行,、天津市商業(yè)銀行、渤海產(chǎn)業(yè)投資基金的投資來(lái)加大對(duì)濱海新區(qū)的先進(jìn)制造業(yè)、研發(fā)基地的投入,，同時(shí)吸收海外國(guó)家開(kāi)發(fā)行和國(guó)際投資銀行以及其他投資資金的投入,，形成了多層次的金融支持結(jié)構(gòu)：

1)       以渤海銀行、天津市商業(yè)銀行為主體的內(nèi)生層次

渤海銀行和天津市商業(yè)銀行都是天津當(dāng)?shù)匕l(fā)展勢(shì)頭較好的銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu),，這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展為濱海新區(qū)的資金籌集提供了基礎(chǔ)條件,。因此，濱海新區(qū)順勢(shì)而為,，以天津的自有商業(yè)銀行為核心,，以綜合性業(yè)務(wù)為改革的重點(diǎn)，對(duì)內(nèi)資企業(yè),、外資企業(yè)提供了更加充足的資金支持,。

2)       以產(chǎn)業(yè)基金為創(chuàng)新的特殊層次

2006年10月，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金第一期以60億的資本掛牌經(jīng)營(yíng),。該基金屬于風(fēng)險(xiǎn)投資基金和私募股權(quán)投資基金,，其投資領(lǐng)域一般是指向具有高增長(zhǎng)潛力的未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)或準(zhǔn)股權(quán)投資，并參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理,，以期所投資企業(yè)發(fā)育成熟后通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資本增值,。其投資對(duì)象主要為非上市企業(yè)。濱海新區(qū)按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和新區(qū)功能定位要求,，充分利用該基金以及其他的投資基金,，投資具有創(chuàng)新能力的現(xiàn)代制造業(yè)，為環(huán)渤海地區(qū)的交通,、能源等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)項(xiàng)目提供服務(wù),。

3)       以國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、國(guó)家投資銀行,、其他商業(yè)銀行為后盾的外圍層次

從目前看,，國(guó)家開(kāi)發(fā)行、國(guó)家投資銀行為濱海新區(qū)的融資已經(jīng)是自1994年成立政策性銀行以來(lái)最大量的融資,。中國(guó)工商銀行等各銀行在天津的改革與開(kāi)放過(guò)程中一直是企業(yè)資金的基本提供者,，為天津市的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)后盾。在濱海新區(qū)的建設(shè)中,，加強(qiáng)與內(nèi)資商業(yè)銀行的合作,，充分利用好國(guó)家政策性銀行和投資銀行的資金，對(duì)于彌補(bǔ)濱海新區(qū)的短缺資金意義重大,。

4)       以浦發(fā)銀行,、廣東發(fā)展銀行等股份制商業(yè)銀行為輔助的增生層次

浦發(fā)銀行天津分行在信貸投放上，全面向?yàn)I海新區(qū)傾斜,，七年間貸款發(fā)放額增長(zhǎng)近120億元,。該行一直把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目作為服務(wù)的重點(diǎn),，積極支持濱海新區(qū)十大戰(zhàn)役的建設(shè)項(xiàng)目,。積極參與一體化綜合交通運(yùn)輸體系等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,，擴(kuò)大信貸規(guī)模滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的骨干企業(yè)的貸款需求，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu),，確保濱海新區(qū)“十大戰(zhàn)役”的貸款及時(shí)到位,，滿足濱海新區(qū)核心區(qū)、東疆保稅港區(qū),、中新生態(tài)城等區(qū)域建設(shè)的資金需求,。

5)       以外資金融機(jī)構(gòu)為合作伙伴的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展層次

天津市是最早按照WTO協(xié)定對(duì)外實(shí)行開(kāi)放的城市，在金融市場(chǎng)上對(duì)于外資銀行有一定的吸引力,。借濱海新區(qū)的改革與發(fā)展,，加大宣傳力度和招商引資的力度，花旗銀行,、東北亞銀行,、亞洲開(kāi)發(fā)銀行等銀行和國(guó)外基金進(jìn)入天津市，為新區(qū)的建設(shè)提供了源源不斷的國(guó)際資本,。

2,、中期

園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中期階段主要是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和公共服務(wù)項(xiàng)目的建設(shè)。無(wú)論采用何種開(kāi)發(fā)模式,，都需要借由平臺(tái)公司將各種渠道和方式獲得的資金劃撥至各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)公司,。這一階段的特點(diǎn)是建設(shè)需求規(guī)模大、多元化,，資金需求量大,，因此存在著第二次“很差錢(qián)”的危機(jī)。

圖 5  園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中期階段

1. 就基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而言,，由于其建設(shè)規(guī)模大,、資金需求量大，主要靠政府財(cái)政性資金和國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)貸款來(lái)應(yīng)對(duì)需求已難以為繼,。在基礎(chǔ)設(shè)施投融資改革方面,，將社會(huì)資金引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，將市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)用到建設(shè),、運(yùn)營(yíng),、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，形成“政府引導(dǎo),、社會(huì)參與,、市場(chǎng)運(yùn)作”的投資格局，已經(jīng)成為不容小覷的趨勢(shì),。但是,，并非每一類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都適合引入市場(chǎng)參與,，還需要對(duì)其進(jìn)行可銷(xiāo)售性評(píng)估，方可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)量身定做合適的融資方案,。所謂基礎(chǔ)設(shè)施的可銷(xiāo)售性,，就是指基礎(chǔ)設(shè)施能夠由私人部門(mén)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制提供的可能性。下表就提出了國(guó)際通用的基礎(chǔ)設(shè)施可銷(xiāo)售性評(píng)估的一般方法,。

表 1  基礎(chǔ)設(shè)施可銷(xiāo)售性評(píng)估

通過(guò)對(duì)“競(jìng)爭(zhēng)性”“排他性”“沉沒(méi)成本”“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”和“協(xié)調(diào)要求”五個(gè)維度賦予不同權(quán)重,，得出加權(quán)平均的基礎(chǔ)設(shè)施可銷(xiāo)售性，可銷(xiāo)售性最高的定為3,，最低的為1,，可銷(xiāo)售性在1.8以上的領(lǐng)域，都可以采用市場(chǎng)化的方式運(yùn)作,。實(shí)際上,，可銷(xiāo)售理論是將基礎(chǔ)設(shè)施作為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，由一定的經(jīng)營(yíng)主體來(lái)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng),，為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提供理論基礎(chǔ),。而項(xiàng)目區(qū)分理論則進(jìn)一步將基礎(chǔ)設(shè)施按照經(jīng)營(yíng)屬性進(jìn)行細(xì)分。依據(jù)這些理論,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投融資也可實(shí)行分類(lèi)投融資模式,，如下表所示：

表 2  基礎(chǔ)設(shè)施分類(lèi)投融資模式

按照分類(lèi)的原則進(jìn)行投融資,，會(huì)帶來(lái)投資主體的多元化和融資渠道的多樣化,，隨之要求明確劃分政府投資、社會(huì)投資的界限：

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目而言,，其為完全盈利性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,，主要是收費(fèi)高速公路、收費(fèi)橋梁,、城市通訊系統(tǒng),、郵電系統(tǒng)、電力等競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)項(xiàng)目,。這類(lèi)項(xiàng)目雖然具有某種自然壟斷因素,，需要政府提供必要幫助,，但由于產(chǎn)品具有消費(fèi)的競(jìng)爭(zhēng)性和排他性，存在交易機(jī)制,，能形成均衡價(jià)格,，所以政府可以完全不干預(yù)此類(lèi)項(xiàng)目，由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié),。

對(duì)于準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目而言,，其可以收回成本,，本質(zhì)上是“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,，主要是電網(wǎng)、電信網(wǎng),、鐵路網(wǎng),、城市水電氣熱、機(jī)場(chǎng),、港口等直接為公眾服務(wù)的項(xiàng)目,。這類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的產(chǎn)品雖然具有公共物品的特性，但其產(chǎn)品存在邊際私人消費(fèi)增加的可能性,，可以形成交易機(jī)制,。因此需要政府參與投資并控股，同時(shí)積極吸納非國(guó)有資本參與,，展開(kāi)公平,、規(guī)范和有效的競(jìng)爭(zhēng)。

對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目而言,，其為不要求回收成本的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,，主要是大型防洪水利設(shè)施，城市綠化,，敞開(kāi)式公路等,。由于此類(lèi)屬于公益性、政策性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,，其產(chǎn)品的消費(fèi)具有明顯的非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性特點(diǎn),，交易機(jī)制和價(jià)格形成困難，很難讓市場(chǎng)供給,，因此應(yīng)確定政府為投資主體,，主要用擴(kuò)大財(cái)政支出方式加大投資力度，實(shí)行國(guó)有獨(dú)資的運(yùn)營(yíng)方式,。

根據(jù)上述的可銷(xiāo)售性評(píng)估模式以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目細(xì)分,，不同的靈活的投融資模式被相應(yīng)的設(shè)計(jì)出來(lái)。目前,，我國(guó)比較流行的融資方式有以下五類(lèi)：

（1）銀行貸款模式：這是比較傳統(tǒng)的融資方法,，利用銀行專(zhuān)項(xiàng)資金貸款也一直是園區(qū)建設(shè)資金的主要來(lái)源之一,。實(shí)際過(guò)程中，政策銀行貸款通常與開(kāi)發(fā)區(qū)的土地出讓收入和地方財(cái)政收入掛鉤,，而商業(yè)銀行貸款通常以抵押擔(dān)保為主,。但是，商業(yè)銀行貸款也存在著一些問(wèn)題,。由于多年來(lái)從各商業(yè)銀行得到的貸款未能及時(shí)償還,，積累的債務(wù)巨大，導(dǎo)致很多園區(qū)的信用低下,，這給融資帶來(lái)了額外的難度,。

（2）土地空轉(zhuǎn)運(yùn)作模式：這是土地開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的一種模式。由于園區(qū)硬件基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)建設(shè)周期長(zhǎng),、資金投入量龐大,、可變因素多、涉及面廣泛的綜合性項(xiàng)目,，按照國(guó)外開(kāi)發(fā)區(qū)的一般經(jīng)驗(yàn),，建設(shè)資金的壓力是巨大的，而采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式是十分必要的,。以上海浦東開(kāi)發(fā)區(qū)為例,，其采用的是“土地空轉(zhuǎn)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的模式,。所謂土地“空轉(zhuǎn)”,，也就是政府確定土地出讓價(jià)格后把土地出讓給各大開(kāi)發(fā)公司而緩收土地出讓金的一種相當(dāng)靈活的有償使用方式?！巴恋乜辙D(zhuǎn),，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”具體來(lái)講就是政府通過(guò)“空轉(zhuǎn)”模式入注土地、開(kāi)發(fā)公司以土地的使用權(quán)形式向銀行貸款,，或借土地資產(chǎn)通過(guò)合資,、招股和招商，獲得土地開(kāi)發(fā)所需的巨額開(kāi)發(fā)資金,，然后再地有償轉(zhuǎn)讓引進(jìn)項(xiàng)目,，做到“開(kāi)發(fā)一片，收益一片,，以收益養(yǎng)開(kāi)發(fā)”,。當(dāng)然，上海這種“土地空轉(zhuǎn)”的“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式”也許不是最好的案例,，因?yàn)楝F(xiàn)在其“空轉(zhuǎn)”做法和國(guó)家政策是相左的,。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式只是一種思想，具體細(xì)節(jié)操作要具體問(wèn)題具體分析。

（3）融資劃片開(kāi)發(fā)模式：所謂融資劃片開(kāi)發(fā),，就是通過(guò)吸引國(guó)外一個(gè)或幾個(gè)財(cái)團(tuán)的資金,，采取外商獨(dú)資、合資或合作等方式,，獨(dú)立承擔(dān)某一區(qū)域規(guī)劃,、開(kāi)發(fā)、招商等一系列開(kāi)發(fā)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。要解決工業(yè)園投資不足,、依靠自身力量發(fā)展速度慢的問(wèn)題，采用利用外資進(jìn)行劃片區(qū)開(kāi)發(fā)的策略是可行的,。這種策略是在以自身開(kāi)發(fā)為主的基礎(chǔ)上為加速發(fā)展進(jìn)程而采用的,，通常是開(kāi)發(fā)公司將已經(jīng)取得了使用權(quán)的土地經(jīng)淺層次的開(kāi)發(fā)后就轉(zhuǎn)讓或租給外商投資者進(jìn)行進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)，這部分土地開(kāi)發(fā)的投資由外商投資者承擔(dān),。外商投資者在進(jìn)行“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)后,，可將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目投資者使用,，實(shí)行土地經(jīng)營(yíng),。例如，天津就通過(guò)這一方法成功打造了“韓國(guó)工業(yè)園”,、“泰豐工業(yè)園”,、“海晶工業(yè)區(qū)”、“中航小區(qū)”,。

（4）產(chǎn)業(yè)基金融資模式：產(chǎn)業(yè)投資基金是指,，通過(guò)發(fā)行基金受益券募集資金，交由專(zhuān)業(yè)人士組成的投資管理機(jī)構(gòu)操作,，基金資產(chǎn)分散投資于不同的實(shí)業(yè)項(xiàng)目,，投資收益按資分成。利用產(chǎn)業(yè)投資基金投資于硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，具體來(lái)說(shuō),，就是以信托投資公司為主要發(fā)起人，聯(lián)合有關(guān)企業(yè)實(shí)體,，按封閉式信托基金要求向社會(huì)投資者募集一定規(guī)模的基金份額,，組建基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，分類(lèi)選擇行業(yè)好,、市場(chǎng)前景好以及運(yùn)作規(guī)范的未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資,，待被投入企業(yè)上市后，轉(zhuǎn)讓投資股權(quán)或通過(guò)分紅的形式實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收益,。從世界發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看,，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施融資的證券化，特別是利用產(chǎn)業(yè)投資基金為基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展融資是一條行之有效的途徑,。產(chǎn)業(yè)投資基金化分散為集中,，使基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的民眾投資成為國(guó)家財(cái)政投資的有力補(bǔ)充,，并且可以配合國(guó)家投資，改變我國(guó)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后的局面,。因此,，利用產(chǎn)業(yè)基金能很好的解決園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口問(wèn)題。

（5）項(xiàng)目融資模式：項(xiàng)目融資是指貸款人向特定的工程項(xiàng)目提供貸款協(xié)議融資,，對(duì)于該項(xiàng)目所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量享有償債請(qǐng)求權(quán),，并以該項(xiàng)目資產(chǎn)作為附屬擔(dān)保的融資類(lèi)型。它是一種以項(xiàng)目的未來(lái)收益和資產(chǎn)作為償還貸款的資金來(lái)源和安全保障的融資方式,。項(xiàng)目融資是硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要模式之一,，項(xiàng)目融資的特點(diǎn)使得其適合硬件基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)的融資要求：首先，項(xiàng)目融資的籌資功能強(qiáng)大,，能更有效地解決大型工程項(xiàng)目籌資問(wèn)題,。項(xiàng)目融資的能力可以大大超過(guò)投資者自身籌資能力，能有效地解決大型工程項(xiàng)目巨額的資金要求,。另外,，項(xiàng)目融資由于利用無(wú)追索或有限追索形式的貸款，可以把風(fēng)險(xiǎn)有效地隔離,；其次,，項(xiàng)目融資的具體模式靈活多樣，能有效地減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),。常見(jiàn)項(xiàng)目融資的模式有：直接項(xiàng)目融資,，BOT融資模式，ABS融資模式,，租賃融資模式,，生產(chǎn)支付融資模式、設(shè)施使用協(xié)議融資模式,，項(xiàng)目公司融資模式等,。例如我國(guó)大連工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)就是使用項(xiàng)目融資的方式，從國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行取得資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)的,。

2. 就公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)而言,，由于其公共性較強(qiáng)，所以建設(shè)中要有政府的牽頭,。政府是工業(yè)園區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)投融資的主要主體之一,。政府運(yùn)用多種投融資模式，致力于公共服務(wù)平臺(tái)的興建,。本文對(duì)其中的一些模式進(jìn)行了提煉,。

（1）政府主導(dǎo)的出資組建模式：這種模式比較傳統(tǒng)，依靠的完全還是政府的財(cái)政投入。首先是公共品的非營(yíng)利性使得企業(yè)不愿參與建設(shè),。其次,，部分設(shè)施，例如技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施,，其需求不清晰,，產(chǎn)出差異大，也導(dǎo)致以盈利為目的的企業(yè)采取觀望態(tài)度,。所以,，由政府出面建設(shè)是很有必要的，如政府投資科研中心或大學(xué)建立實(shí)驗(yàn)室等,，又例如江蘇省吳江市的羊毛衫加工產(chǎn)業(yè)的技術(shù)服務(wù)平臺(tái),，就是由吳江市經(jīng)貿(mào)委投資10萬(wàn)元成立的。在這種情況下,，政府以財(cái)政收入進(jìn)行投入,，這些資金應(yīng)該說(shuō)是種子基金。

（2）圍繞企業(yè)需求的政府出資模式,。公共服務(wù)平臺(tái)是面向工業(yè)區(qū)園里所有的企業(yè),，所以企業(yè)的需求成為建立公共服務(wù)平臺(tái)的依據(jù)。這就要求企業(yè)出來(lái)牽頭,，當(dāng)然,，還是以政府出資為主。例如技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施有需求抽象化的特點(diǎn),，企業(yè)不能很清晰地表述自己的需求，因此,，在這樣的情況下就要求企業(yè)參加技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),。由企業(yè)牽頭，政府出資的模式很好地解決了這一矛盾,。這種模式既解決了建設(shè)需求的問(wèn)題,，又很好地解決了建設(shè)資金的問(wèn)題。例如,，蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)入駐企業(yè)的需求,，投資超過(guò)5億元，重點(diǎn)打造了20余個(gè)科技公共服務(wù)平臺(tái)以及30余個(gè)開(kāi)放實(shí)驗(yàn)室,，以園區(qū)科技公共服務(wù)平臺(tái)協(xié)作共享網(wǎng)為紐帶,，形成了公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、開(kāi)放實(shí)驗(yàn)室以及創(chuàng)業(yè)支撐服務(wù)平臺(tái)的三大公共服務(wù)體系,。

（3）依托龍頭企業(yè)組建模式,。有的園區(qū)是以一個(gè)龍頭企業(yè)為中心建立起來(lái)的，龍頭企業(yè)不但代表了自己的技術(shù)需求，而且在一定程度上代表了園區(qū)內(nèi)各個(gè)衛(wèi)星企業(yè)的技術(shù)需求,。所以,，依托龍頭企業(yè)建設(shè)技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施便成為了一個(gè)可行的途徑。在這種情況下,，投融資的主體自然就是園區(qū)的龍頭企業(yè),。例如，浙江省織里鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)從自身的實(shí)際情況出發(fā),，以童裝特色產(chǎn)業(yè)為龍頭,，推動(dòng)了技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程的不斷加快。

（4）政府和企業(yè)合作的PPP模式,。PPP就是Public-Private-Partnership,，指政府、營(yíng)利性企業(yè)和非營(yíng)利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目而形成的相互合作關(guān)系的形式,。通過(guò)這種合作形式,，合作各方可以達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更有利的結(jié)果。PPP模式存在的基礎(chǔ)是合同,、特許權(quán)協(xié)議和所有權(quán)的歸屬,。在這三者的基礎(chǔ)上，各種具體模型呈現(xiàn)出了不同的特點(diǎn),。PPP是新興的投融資模式,，它以需求多元的投資主體為指導(dǎo)思想，因而能較大限度地融通到資金,。PPP模式的最早運(yùn)用是在硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上,，而現(xiàn)在它已經(jīng)被移植到公共服務(wù)平臺(tái)的融資上，利用PPP模式強(qiáng)大融資能力和靈活的融資特點(diǎn),，達(dá)到迎合工業(yè)園區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)對(duì)資金的需求問(wèn)題,。在PPP模式下，可以采用多種模式,，如下所示,。

服務(wù)協(xié)議

對(duì)一些特殊的公共服務(wù)設(shè)施，政府可以把服務(wù)出包給私人企業(yè),。

運(yùn)營(yíng)與維護(hù)協(xié)議

政府與私人企業(yè)簽訂政府與私人企業(yè)簽訂運(yùn)營(yíng)和維護(hù)協(xié)議,，由私人企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，獲取商業(yè)利潤(rùn),。

LBO（租賃-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)）

政府與私人企業(yè)簽訂長(zhǎng)期的租賃協(xié)議,，由私人企業(yè)租賃業(yè)已存在的公共服務(wù)設(shè)施，向政府交納一定的租賃費(fèi)用,，并在已有公共服務(wù)設(shè)施上憑借自己的資金融資能力對(duì)公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行擴(kuò)建,，負(fù)責(zé)其運(yùn)營(yíng)和維護(hù),，獲取商業(yè)利潤(rùn)。

BTO（建設(shè)-轉(zhuǎn)移-運(yùn)營(yíng)）

政府與私人企業(yè)簽訂協(xié)議,，由私人企業(yè)負(fù)責(zé)公共服務(wù)設(shè)施的融資和建設(shè),，完工后將設(shè)施轉(zhuǎn)移給政府。然后,，政府把該項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施租賃給該私人企業(yè),，由其負(fù)責(zé)公共服務(wù)的運(yùn)營(yíng)，獲取商業(yè)利潤(rùn),。

BOT或BOOT（建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—（擁有）—轉(zhuǎn)移）

由項(xiàng)目所在地區(qū)政府或所屬機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提供一種特許權(quán)協(xié)議,。私人作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)安排融資。項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā),、建設(shè)項(xiàng)目并在特許權(quán)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤(rùn),；在項(xiàng)目特許權(quán)期末根據(jù)協(xié)議由項(xiàng)目所在地區(qū)政府或所屬機(jī)構(gòu)支付一定量資金（或無(wú)償）從項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者手中取得項(xiàng)目。

擴(kuò)建后經(jīng)營(yíng)整體工程并轉(zhuǎn)移

政府與私人企業(yè)簽訂協(xié)議,，由私人企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)已有的公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行擴(kuò)建,，并負(fù)責(zé)建設(shè)過(guò)程中的融資。完工后由私人企業(yè)在一定的特許權(quán)期內(nèi)負(fù)責(zé)對(duì)整體公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和維護(hù),，并獲得商業(yè)利潤(rùn),。

BBO（購(gòu)買(mǎi)-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)）

政府將原有的公共服務(wù)設(shè)施出售給私人企業(yè)，由私人企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)該公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行改,、擴(kuò)建,，并擁有永久性經(jīng)營(yíng)權(quán)。

BOO（建設(shè)-擁有-運(yùn)營(yíng)）

由私人企業(yè)負(fù)責(zé)公共服務(wù)設(shè)施的融資,、建設(shè),，并擁有該項(xiàng)設(shè)施，對(duì)其進(jìn)行永久性經(jīng)營(yíng),。

3,、后期

到了第三階段，園區(qū)生地經(jīng)過(guò)園區(qū)開(kāi)發(fā)公司的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)項(xiàng)目建設(shè),，變成熟地，達(dá)到了出讓的條件,。園區(qū)政府此時(shí)將土地拿到土地交易中心,，通過(guò)“招”“拍”“掛”的方式進(jìn)行出讓。整個(gè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作隨即進(jìn)入招商引資階段,。當(dāng)然,，土地只是吸引企業(yè)落戶的因素之一，企業(yè)更加關(guān)注的,，是園區(qū)的軟硬環(huán)境,。綜合起來(lái),，有資金、政策,、土地及其有效資本三大要素,，如下圖所示。而這三大要素,，又通過(guò)不同的平臺(tái)發(fā)揮作用：融資平臺(tái)下屬的投資公司集聚了園區(qū)建設(shè)用資金,，招商局或開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)制定園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，而開(kāi)發(fā)區(qū)土地銀行則集中儲(chǔ)備了園區(qū)的土地及其附屬資本,。

 圖6 園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期階段

上述所提到的開(kāi)發(fā)區(qū)土地銀行,，是指代表政府集中進(jìn)行土地征購(gòu)、整理,、儲(chǔ)備,、供應(yīng)和開(kāi)發(fā)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，是政府參與和調(diào)控土地市場(chǎng)的基本工具,。借鑒城市土地銀行形式,，開(kāi)發(fā)區(qū)土地銀行的職能包括：根據(jù)園區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì),、生態(tài)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo),，對(duì)園區(qū)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和科學(xué)預(yù)測(cè)，發(fā)布官方的園區(qū)土地信息,，制定并落實(shí)城市土地供應(yīng)計(jì)劃,，完成政府土地調(diào)控目標(biāo)；根據(jù)政府授權(quán),，依據(jù)國(guó)家和地方的有關(guān)法規(guī),，統(tǒng)一園區(qū)建設(shè)用地的征收工作，有計(jì)劃地集中和積累建設(shè)用地,，為政府實(shí)施土地壟斷供給提供穩(wěn)定的土地來(lái)源,；統(tǒng)一組織土地使用權(quán)出讓、出租和劃撥供應(yīng),，代表政府與用地單位協(xié)商,、談判和簽訂土地供應(yīng)合同，并組織實(shí)施,；通過(guò)土地銀行的運(yùn)作確保園區(qū)土地資源的有效配置和持續(xù)利用,，滿足園區(qū)發(fā)展對(duì)土地資源的基本需要，促進(jìn)土地資產(chǎn)保值增值,，籌集園區(qū)建設(shè)資金,，支持開(kāi)發(fā)區(qū)穩(wěn)步發(fā)展。

圖 7開(kāi)發(fā)區(qū)土地銀行的資金流入和流出渠道

開(kāi)發(fā)區(qū)土地銀行是政府所屬的非贏利性事業(yè)單位,，依靠政府注入資本金啟動(dòng),，并在運(yùn)作過(guò)程中積累土地收益,，形成政府土地基金。土地銀行的資金來(lái)源渠道主要包括：政府注入資本金,；銀行短期貸款,；發(fā)行土地抵押債券；供應(yīng)土地所得收入等,。土地銀行資金流出渠道包括：征地過(guò)程中向農(nóng)村集體土地所有者支付的征地補(bǔ)償和安置等各項(xiàng)費(fèi)用,；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)軌為有償使用所需的各種補(bǔ)償；回購(gòu)?fù)恋氐闹С?；支付土地拆遷整理費(fèi)用,；支付土地債券本息；支付銀行貸款本息,；土地銀行的管理費(fèi)用支出,。在開(kāi)發(fā)區(qū)土地銀行的資金循環(huán)過(guò)程中，收入大于支出的余額就是土地銀行實(shí)現(xiàn)土地增值的純收益,。在這部分收益中,，一部分是用來(lái)擴(kuò)大土地銀行資本金的，另一部分是納入政府土地基金的,、歸開(kāi)發(fā)區(qū)政府管理和使用,。對(duì)于按照現(xiàn)行制度需要按照正常價(jià)格劃撥供應(yīng)的土地以及減免土地出讓金的土地，土地銀行應(yīng)該在開(kāi)發(fā)區(qū)土地銀行內(nèi)予以平衡,。土地基金結(jié)算和提取只能按一定期限在開(kāi)發(fā)區(qū)土地銀行內(nèi)統(tǒng)一進(jìn)行,。

在很多實(shí)際操作的案例中，開(kāi)發(fā)區(qū)政府為了開(kāi)發(fā)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和園區(qū)企業(yè)的健康成長(zhǎng),，對(duì)進(jìn)園企業(yè)實(shí)施了“事前鼓勵(lì),，事后引導(dǎo)”的政策措施。目前,，國(guó)內(nèi)常用的土地優(yōu)惠政策主要包括：土地使用出讓價(jià)格的優(yōu)惠政策,、根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)規(guī)定進(jìn)行核定的項(xiàng)目用地面積優(yōu)惠、開(kāi)發(fā)區(qū)用地出租,、付款方式的優(yōu)惠政策,、土地出讓方式優(yōu)惠。針對(duì)目前主要的五類(lèi)土地優(yōu)惠政策,，我們給出了相應(yīng)的優(yōu)惠參考標(biāo)準(zhǔn),。

（1）土地使用出讓價(jià)格的優(yōu)惠政策，即根據(jù)擬入園企業(yè)投資總額的不同范圍和企業(yè)所用土地的級(jí)別（一類(lèi)工業(yè)用地為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)用地,；二類(lèi)工業(yè)用地為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)教育科研及商務(wù)流通用地；三類(lèi)工業(yè)用地是非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)工業(yè)用地）,，提供不同的土地使用出讓價(jià)格,，或者折算為相應(yīng)的土地出讓金資金補(bǔ)貼,。

表 3 土地使用出讓價(jià)格優(yōu)惠

（2）項(xiàng)目用地面積優(yōu)惠,，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)規(guī)定進(jìn)行核定

根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布和實(shí)施《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的精神，項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)可以劃分為三類(lèi)：投資強(qiáng)度,、容積率和建筑系數(shù),。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地必須同時(shí)符合三項(xiàng)指標(biāo)。

表4 項(xiàng)目面積優(yōu)惠

（3）開(kāi)發(fā)區(qū)用地出租

進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)可以采用租用租賃方式取得土地興建廠房等設(shè)施,，針對(duì)不同的企業(yè)類(lèi)型,、固定資產(chǎn)投資規(guī)模及預(yù)期效益，提供不同的優(yōu)惠政策,。

表 5 土地出租優(yōu)惠政策

（4）付款方式優(yōu)惠

為了緩解土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)初期的資金緊張狀況,，盡快回籠資金，按照不同的土地出讓金付款方式,，給予企業(yè)的土地出讓金優(yōu)惠政策,。

表 6 付款方式優(yōu)惠

（5）土地出讓方式優(yōu)惠

土地出讓方式有協(xié)議出讓,、招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓和掛牌出讓等,。協(xié)議出讓指的是政府土地管理部門(mén)與新選定的土地使用權(quán)受讓人協(xié)商用地條件和土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜,，達(dá)成協(xié)議后簽訂出讓合同的行為。招標(biāo)出讓指的是市,、縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告,，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo),，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為,。拍賣(mài)出讓指的是市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告,，由競(jìng)買(mǎi)人在指定的時(shí)間,、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為,。掛牌出讓指的是市,、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

土地出讓方式實(shí)行招標(biāo),、拍賣(mài),、掛牌方式或協(xié)議方式進(jìn)行出讓?zhuān)捎趯?shí)行地價(jià)優(yōu)惠政策而缺口的土地出讓金由開(kāi)發(fā)區(qū)政府財(cái)政解決,。國(guó)家大力推行國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣(mài),，只有在確實(shí)不能采用招標(biāo),、拍賣(mài)方式的情況下，方可采用協(xié)議出讓方式,，但必須在地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上采取內(nèi)部會(huì)審,、集體決策方式確定協(xié)議出讓價(jià)格，協(xié)議結(jié)果還要向社會(huì)公開(kāi),。

不同出讓方式下,，土地出讓市場(chǎng)的買(mǎi)方競(jìng)爭(zhēng)程度有很大差異。在協(xié)議出讓土地時(shí),，政府雖然壟斷土地供給,，若交易時(shí)只存在一個(gè)需求者，則可看作是一種雙邊壟斷市場(chǎng),。這時(shí),，協(xié)議地價(jià)的高低取決于雙方的動(dòng)機(jī)和討價(jià)還價(jià)能力。作為受讓方的入園企業(yè),，其動(dòng)機(jī)是利潤(rùn)最大化,，而作為出讓方的地方政府，其動(dòng)機(jī)比較復(fù)雜,，往往受到多重目標(biāo)的制約和非經(jīng)濟(jì)因素的干擾,，在價(jià)格確定上存在一定的隨意性和盲目性。顯然,，這種協(xié)議出讓地價(jià)沒(méi)有很好地反映出土地的實(shí)際收益能力和市場(chǎng)供求關(guān)系,。

與協(xié)議出讓方式相比，實(shí)施土地招拍掛出讓方式,，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，通過(guò)需求者的“貨幣投票”，則地價(jià)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成,，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)交換和公正,、公開(kāi)、公平交易的基本準(zhǔn)則,。因此,，土地招拍掛出讓地價(jià)反映出了土地的實(shí)際收益能力和市場(chǎng)供求狀況，使土地的真實(shí)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn),。

表 7  土地出讓方式優(yōu)惠

圖 8  園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)估

為了保障經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的成功進(jìn)行,，減少失敗引資所帶來(lái)的浪費(fèi)和污染，各國(guó)不約而同的采取對(duì)招商項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)的方法，提高招商項(xiàng)目入駐的門(mén)檻條件,，通過(guò)審查招商項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)條件來(lái)考慮是否予以引進(jìn),。

目前，國(guó)內(nèi)認(rèn)可度較高的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系如下圖所示：

圖 9  產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)估指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

由上表可知,，該指標(biāo)體系共分為兩個(gè)層次。其中,，一級(jí)指標(biāo)有4個(gè),，分別為：經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)、社會(huì)效益指標(biāo),、生態(tài)效益指標(biāo),、企業(yè)評(píng)級(jí)。而每個(gè)一級(jí)指標(biāo)下面都包含有若干的二級(jí)指標(biāo),，各個(gè)二級(jí)指標(biāo)都遵循客觀性和可行性的指標(biāo)選擇準(zhǔn)則,，二級(jí)指標(biāo)的個(gè)數(shù)為16個(gè)，全面地概括了招商引資項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中依賴(lài)的各項(xiàng)重要指標(biāo),。

在招商企業(yè)的評(píng)估過(guò)程中,，由于存在指標(biāo)的不同向性，不同指標(biāo)的值對(duì)評(píng)估結(jié)果的貢獻(xiàn)不同,，有的指標(biāo)是值越大評(píng)價(jià)結(jié)果越好,，這些指標(biāo)我們統(tǒng)稱(chēng)為正向指標(biāo)，比如投資密度,。而有的指標(biāo)則是值越小評(píng)價(jià)結(jié)果越好,，這些指標(biāo)我們稱(chēng)為反向指標(biāo)，比如污染物排放量水平,。根據(jù)這一分類(lèi),，我們可以將指標(biāo)分為正向指標(biāo)和反向指標(biāo)。本文所建立的指標(biāo)體系中,，指標(biāo)分類(lèi)示意圖如下所示：

圖 10  產(chǎn)業(yè)發(fā)展評(píng)估指標(biāo)分類(lèi)圖

在確定項(xiàng)目評(píng)估的指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)以后,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要根據(jù)自己的實(shí)際情況，采用層次分析法對(duì)指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重計(jì)算,，構(gòu)建符合地方特色的招商評(píng)估指標(biāo)體系,。

文章摘自：《地方政府投融資模式研究》 李曉鵬  ，第二章,。

主編:李曉鵬 博士,，中興大城首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，曾任華夏幸福產(chǎn)業(yè)規(guī)劃總監(jiān),，麥肯錫城市發(fā)展研究員,。