不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施以來(lái),，國(guó)土資源管理部門會(huì)遇到同宗用地出現(xiàn)重復(fù)登記的情況。筆者就了解到這樣一個(gè)案例：

　　面對(duì)此類情況,，國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)如何處理?

就以上的案例來(lái)看,，乙和丙產(chǎn)生爭(zhēng)議的直接原因，是因?yàn)樵撟谕恋啬壳稗k理了兩次土地登記,，頒發(fā)了兩個(gè)權(quán)利主體不同的國(guó)有土地使用權(quán)證,，屬于同一宗土地重復(fù)登記發(fā)證的情況，所以關(guān)鍵是解決土地重復(fù)登記的問(wèn)題,。筆者認(rèn)為,，可以通過(guò)以下途徑解決重復(fù)登記的問(wèn)題——

　　《物權(quán)法》第十九條第一款規(guī)定，“權(quán)利人,、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記,。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的“更正登記”做了更為明確的規(guī)定。

　　能否通過(guò)更正登記來(lái)解決重復(fù)登記的問(wèn)題?實(shí)踐中有兩種觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，重復(fù)登記的問(wèn)題不能通過(guò)更正登記的方式解決,。

理由是：“登記錯(cuò)誤”與“登記簿記載錯(cuò)誤”不是同一概念，前者范圍大于后者,。

不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該是“一宗地對(duì)應(yīng)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿”,，重復(fù)登記則存在兩個(gè)或兩個(gè)以上不動(dòng)產(chǎn)登記簿，屬于登記錯(cuò)誤,，已經(jīng)超出登記簿記載錯(cuò)誤的范圍,。更正登記中“更正”只能是登記簿記載的錯(cuò)誤內(nèi)容，不能更正登記行為本身,，而重復(fù)登記是至少其中一宗登記是錯(cuò)誤的,，所以無(wú)法通過(guò)更正登記的方式來(lái)解決,。

解決重復(fù)登記必須通過(guò)復(fù)議,、訴訟,、仲裁等方式，確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬或者撤銷原來(lái)錯(cuò)誤登記行為,。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，更正登記包括對(duì)重復(fù)登記的更正,。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，既包括權(quán)利歸屬的錯(cuò)誤也包括登記內(nèi)容的錯(cuò)誤,。重復(fù)登記屬于權(quán)利歸屬記載錯(cuò)誤,，可以通過(guò)更正登記的方式予以糾正,。

比如某不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利主體本來(lái)應(yīng)該是張三,但被錯(cuò)誤登記為李四的名下,，此時(shí)張三可以就權(quán)利歸屬錯(cuò)誤提出更正登記申請(qǐng),，只要張三提交符合《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的資料,，李四出具同意更正的證明，登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查確認(rèn)確有錯(cuò)誤的,，就可以予以辦理更正登記,。

本案中雖然就同一宗土地辦理了兩次登記手續(xù)，頒發(fā)了兩個(gè)權(quán)利證書(shū),，仍然屬于登記簿記載錯(cuò)誤的范疇,，在相互矛盾的兩個(gè)登記簿中，至少有一個(gè)登記簿記載是錯(cuò)誤的，可以通過(guò)更正登記的方式予以更正,。

　　筆者同意第二種意見(jiàn),。

重復(fù)登記在理論上可以通過(guò)更正登記的方式加以解決。

此前提到的案例,，乙和丙任何一方均可以提出更正登記的申請(qǐng),，假如一方提出更正登記申請(qǐng)，另一方書(shū)面同意更正的,，登記機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)審核認(rèn)為確有錯(cuò)誤的,，應(yīng)當(dāng)予以更正。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依職權(quán)辦理注銷登記的手續(xù),，注銷錯(cuò)誤的土地登記，收回錯(cuò)誤的土地權(quán)利證明,。通過(guò)更正登記解決重復(fù)登記問(wèn)題的好處在于易于操作,，成本較低，但僅限于重復(fù)登記的一方當(dāng)事人同意更正的前提下,。

　　《物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴,，異議登記失效。異議登記不當(dāng),，造成權(quán)利人損害的,，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/p>

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理異議登記申請(qǐng)的,，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請(qǐng)人出具異議登記證明,。異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi),，提交人民法院受理通知書(shū)、仲裁委員會(huì)受理通知書(shū)等提起訴訟,、申請(qǐng)仲裁的材料;逾期不提交的,，異議登記失效。異議登記失效后,，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理?！?/p>

《土地登記辦法》,、《房屋登記辦法》等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的“異議登記”也做了相應(yīng)的規(guī)定,。

　　上面提到的案例，乙和丙因登記爭(zhēng)議要求國(guó)土資源管理部門予以解決的,，在一方提出更正登記,，另一方不同意的情況下，國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)建議一方辦理異議登記,，然后通過(guò)訴訟和仲裁程序解決雙方的權(quán)屬爭(zhēng)議,，確定該不動(dòng)產(chǎn)最后的權(quán)利歸屬。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條,、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條之規(guī)定,，注銷原來(lái)的錯(cuò)誤登記，重新辦理爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的登記,。本案例中若因登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記,，給乙或丙一方造成損害的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

　　需要特別指出的是,，本案例在一方不同意進(jìn)行變更登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不能依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十一條之規(guī)定,，依職權(quán)對(duì)該宗不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行更正登記,。

不動(dòng)產(chǎn)登記本意亦是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記依當(dāng)事人的申請(qǐng)為原則,，登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)辦理登記是例外,。登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行的更正登記,，應(yīng)當(dāng)僅限于在登記程序和登記記載形式錯(cuò)誤方面,，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)體權(quán)利方面應(yīng)當(dāng)特別慎重。

本案例出現(xiàn)的重復(fù)登記問(wèn)題,，正是由于登記機(jī)構(gòu)在辦理前述登記時(shí)存在程序錯(cuò)誤,、登記申請(qǐng)材料未盡審查義務(wù)所致，導(dǎo)致該宗不動(dòng)產(chǎn)存在權(quán)屬爭(zhēng)議,。乙和丙對(duì)該宗不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬爭(zhēng)議,，已經(jīng)屬于實(shí)體的民事法律關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)做出權(quán)利歸屬的認(rèn)定,，只能交由法院或仲裁機(jī)構(gòu)做出最終裁決,。

(作者單位：北京金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所、四平市國(guó)土資源局)