新上市主體招商蛇口中招商地產(chǎn)的原有管理層從新的董事會(huì)名單上近乎集體消失。

中房報(bào)記者周翔宇北京報(bào)道

從賀建亞,、林少斌被免職到吳振勤離職,，再到近日招商蛇口發(fā)布公告稱華北區(qū)和華東區(qū)負(fù)責(zé)人孟才與王晞的辭任，自去年招商蛇口合并吸收招商地產(chǎn)以來(lái)公司便進(jìn)入多事之秋,，5位擁有招商地產(chǎn)背景的管理層與經(jīng)營(yíng)層高管“離走”正將招商蛇口的地產(chǎn)屬性進(jìn)一步弱化,。

硬幣的另一面，從吸收合并以來(lái)一直宣稱將進(jìn)行去地產(chǎn)化努力的招商蛇口新一代領(lǐng)導(dǎo)層登上舞臺(tái),，以蛇口工業(yè)區(qū)和總公司為主要背景的新決策層所面臨的問(wèn)題不僅是帶領(lǐng)這家企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,，同時(shí)整飭期的人員變化以及隨之而來(lái)的業(yè)務(wù)青黃不接也使得這家央企的轉(zhuǎn)型路徑充滿懸念。

招商地產(chǎn)系高管“消失”

招商蛇口5月8日下午發(fā)布公告披露,，公司副總經(jīng)理兼華北區(qū)董事長(zhǎng)孟才,、公司副總經(jīng)理兼華東區(qū)域總經(jīng)理王晞，因個(gè)人原因辭去職務(wù),。加之去年8月27日被免職的招商地產(chǎn)原總經(jīng)理賀建亞及林少斌,，以及去年12月30日辭任的招商a蛇口原財(cái)務(wù)總監(jiān)吳振勤。新上市主體招商蛇口中招商地產(chǎn)的原有管理層從新的董事會(huì)名單上近乎集體消失,。

作為對(duì)比,，招商蛇口新的七名董事中，孫成銘,、付剛峰在集團(tuán)總公司有領(lǐng)導(dǎo)職務(wù),，排在前二。總經(jīng)理?xiàng)钐炱脚琶浜?，其?lái)自招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蛇口工業(yè)區(qū)”),。

招商蛇口的董事會(huì)成員經(jīng)歷又一輪變動(dòng)后，于2016年1月15日選舉褚宗生,、許永軍,、劉偉為公司董事會(huì)董事。

其中,，許永軍來(lái)自招商局物流集團(tuán)有限公司,，任職招商蛇口之前他并沒(méi)有從事過(guò)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，現(xiàn)為招商蛇口總經(jīng)理,。劉偉是招商局集團(tuán)人力資源部部長(zhǎng),，而褚宗生的背景是招商局集團(tuán)有限公司總經(jīng)理助理。

公司合并往往意味著壓縮管理層級(jí),，提高運(yùn)營(yíng)效率,，但對(duì)于所涉其中的高管就別有一番滋味。兩級(jí)公司的高管席位合二為一,，至少有一半的人位置不保，這在中海地產(chǎn)與母公司中建地產(chǎn)的整合中已經(jīng)有所體現(xiàn),。

據(jù)稱,，中海地產(chǎn)在整合中將地方公司拆成了3個(gè)平臺(tái)公司，一個(gè)地產(chǎn)投資公司,、一個(gè)中海工程公司和一個(gè)中海營(yíng)銷公司,。同時(shí)大批提升管理人員序列洗牌，但其間斗爭(zhēng)較多,，3個(gè)公司平臺(tái)各種規(guī)則目前相對(duì)混亂,，并造成了2014年以來(lái)較多中海管理人員的流失。

相比之下,，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)并不如中建與中海的整合復(fù)雜,，前兩者都為招商局集團(tuán)旗下子公司，雖業(yè)務(wù)重心有所偏向,，不過(guò)都脫離不了在總公司的頂層決策指導(dǎo)下進(jìn)行活動(dòng),。

即便如此，此次合并依然面臨招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)孰輕孰重問(wèn)題,?！吧呖诠疽恢笔?招商局集團(tuán))一級(jí)子公司，里面都是老招商人;招商地產(chǎn)以前是二級(jí)子公司,，比起招商局蛇口公司,，招商地產(chǎn)的高管在招商集團(tuán)內(nèi)部說(shuō)不上話，相當(dāng)于一個(gè)庶出，一個(gè)嫡出,?！闭猩痰禺a(chǎn)一位內(nèi)部人士曾對(duì)外透露。

蛇口話語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)下的人才困境

不過(guò)僅以“血緣”關(guān)系斷定招商蛇口未來(lái)的轉(zhuǎn)型方向未免有失偏頗,。事實(shí)上,，淡化地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)城市與園區(qū)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)在去年被列入招商系業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的總體方向,。

重組之后,，許永軍就曾表示，未來(lái)3～5年,，招商蛇口將逐步“去地產(chǎn)化”：把地產(chǎn)銷售收入降低到60%,，園區(qū)收入則從目前的20%左右上升至30%~40%，郵輪產(chǎn)業(yè)升到10%,。

下降地產(chǎn)銷售預(yù)期轉(zhuǎn)而將更多營(yíng)收期望寄托于園區(qū)收入,，可以預(yù)見的是園區(qū)運(yùn)營(yíng)將在未來(lái)幾年成為招商蛇口增加最快也是最重要的部分。而這部分正是蛇口工業(yè)區(qū)長(zhǎng)袖善舞的業(yè)務(wù),。

公開信息顯示,，蛇口工業(yè)區(qū)成立于1979年，是中國(guó)第一個(gè)對(duì)外開放的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),，占地面積約11萬(wàn)平方米,。近幾年正在積極推進(jìn)“再造新蛇口”工程，推動(dòng)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí),。

整合之前,，蛇口工業(yè)區(qū)在園區(qū)開發(fā)上已經(jīng)有蛇口網(wǎng)谷、南海意庫(kù)等成功案例,。據(jù)悉,，布局互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)的蛇口網(wǎng)谷基本滿租，園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚,，定向招商帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高,。隨后在深圳的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園情況大致如此。

數(shù)據(jù)上看,，招商蛇口2015年報(bào)顯示,，公司園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的營(yíng)業(yè)收入雖只有69.64億元，卻以47.04%的毛利率水平成為公司最賺錢的業(yè)務(wù)板塊,，而同期的社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)(傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù))的毛利率為23.57%,，僅有前者一半左右。

更重要的是,，這種盈利期望在未來(lái)一段時(shí)間有望持續(xù),。招商局集團(tuán)副總經(jīng)理,、招商蛇口董事長(zhǎng)孫承銘在招商蛇口重組上市之后表示，招商蛇口在前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的土地儲(chǔ)備將達(dá)到295萬(wàn)平方米,，其中,，在前海的土地資源(土地使用權(quán)面積)242萬(wàn)平方米，太子灣郵輪母港土地資源(土地使用權(quán)面積)53萬(wàn)平方米,。

除自貿(mào)片區(qū)釋放出來(lái)的土地資源外,，招商蛇口手上的園區(qū)土地儲(chǔ)備還有進(jìn)一步擴(kuò)充。去年12月29日晚,，招商局集團(tuán)發(fā)布公告：與中外運(yùn)長(zhǎng)航(中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)有限公司)的戰(zhàn)略重組獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),，中外運(yùn)長(zhǎng)航整體并入招商局。而中外運(yùn)長(zhǎng)航在一二線城市核心區(qū)域擁有多塊優(yōu)質(zhì)工業(yè)土地儲(chǔ)備,。

不過(guò)異地開發(fā)意味著不僅需要適應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì),、政治“氣候”，同時(shí)大批專業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)人才也是復(fù)制成功的必不可少的條件,，同樣這也是目前招商蛇口所缺少的,。

2015年年報(bào)顯示，目前招商蛇口的房地產(chǎn)開發(fā),、商業(yè),、園區(qū)和郵輪運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)(含供電、置業(yè),、創(chuàng)新發(fā)展,、海外事業(yè)等)共6562人，其中房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)部分人員總數(shù)5196人,，占比高達(dá)79.2%,，而園區(qū)系統(tǒng)員工人數(shù)僅有439人,，不及房地產(chǎn)開發(fā)員工的1/7,。

與此同時(shí)，整合以來(lái)的多位高管離職也在加大這一轉(zhuǎn)型過(guò)程中的變數(shù),。盡管從背景來(lái)看,，此次離職的招商蛇口華北區(qū)和華東區(qū)負(fù)責(zé)人孟才與王晞為原招商地產(chǎn)方面高層，不過(guò)二人所負(fù)責(zé)區(qū)域中,，去年華北區(qū)域營(yíng)業(yè)收入60.06億元,，占營(yíng)業(yè)收入整體比重12.2%;華東區(qū)域營(yíng)業(yè)收入為155.4億元，占比31.57%,。

也就是說(shuō),，僅孟與王二人所負(fù)責(zé)區(qū)域就占到整個(gè)招商蛇口總營(yíng)業(yè)收入的43.77%。且王晞所負(fù)責(zé)的華東區(qū)域?yàn)?015財(cái)年招商蛇口唯一營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)地區(qū),，同比2014年增長(zhǎng)幅度達(dá)到130.79%,。

此外,，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從內(nèi)部了解到，王晞除了善于操盤傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)外,，園區(qū)開發(fā)方面也是一把好手,，當(dāng)年被當(dāng)作廣東省“騰籠換鳥”典型項(xiàng)目的蛇口南海意庫(kù)便是出自他的手筆。