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中國(guó)·紅星美凱龍 商場(chǎng)物業(yè)管理和操作手冊(cè)
第三版
物業(yè)管理推進(jìn)中心 2014-2-28
目錄 一． 目的……………………………………………………………………… 6 二． 集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心的工作目標(biāo)……………… ………………… 6 三． 物業(yè)管理部門架構(gòu)………………………………………………………… 6 紅星美凱龍集團(tuán)安全綱要和責(zé)任書…………………………………………………9 1,、紅星美凱龍集團(tuán)安全綱要 ……………………………………………………9 2,、安全責(zé)任書 ……………………………………………………………………23 四． 商場(chǎng)物業(yè)管理人員職責(zé)………………………………………………………… 33 1、 商場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)…………………………………………………… 33 2,、 商場(chǎng)安全經(jīng)理崗位職責(zé)…………………………………………………… 33 3,、 商場(chǎng)保潔主管崗位職責(zé)…………………………………………………… 34 4、 商場(chǎng)設(shè)備主管崗位職責(zé)…………………………………………………… 34 5,、 商場(chǎng)電工主管崗位職責(zé)…………………………………………………… 35 6,、 商場(chǎng)消防主管崗位職責(zé)…………………………………………………… 35 7、 商場(chǎng)安全主管崗位職責(zé)…………………………………………………… 36 8,、 商場(chǎng)電工領(lǐng)班崗位職責(zé)…………………………………………………… 36 9,、 商場(chǎng)保安領(lǐng)班崗位職責(zé) ……………………………………………………37 10、 商場(chǎng)設(shè)備領(lǐng)班崗位職責(zé) ……………………………………………………37 11,、 商場(chǎng)綜合維修工崗位職責(zé) …………………………………………………38 12,、 商場(chǎng)空調(diào)工崗位職責(zé) ………………………………………………………39 13、 商場(chǎng)消防值班員崗位職責(zé) …………………………………………………39 14,、 商場(chǎng)消防員崗位職責(zé) ………………………………………………………40 15,、 商場(chǎng)保安員崗位職責(zé) ………………………………………………………40 16、 商場(chǎng)維修電工崗位職責(zé) ……………………………………………………41 17,、 商場(chǎng)高配值班電工崗位職責(zé) ………………………………………………41 18,、 商場(chǎng)電梯操作工崗位職責(zé) …………………………………………………42 19、 商場(chǎng)弱電電工崗位職責(zé) …………………………………………………42 20,、 商場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)管理員崗位職責(zé) …………………………………………………43 五． 商場(chǎng)物業(yè)管理制度標(biāo)準(zhǔn)流程 …………………………………………………… 43 1,、 商場(chǎng)設(shè)備部門操作規(guī)范 …………………………………………………… 43 2、 配電房,、電梯,、空調(diào)、水泵房管理制度 ………………………………… 45 3,、 設(shè)備/設(shè)施管理（維護(hù)保養(yǎng)工作） 規(guī)范…………………………………… 48 4,、 供配電設(shè)備、給排水設(shè)備(設(shè)施)管理工作規(guī)范…………………………… 49 5,、 空調(diào)設(shè)備,、電梯、弱電設(shè)備管理工作規(guī)范………………………………… 55 6,、 設(shè)備設(shè)施小修,、低壓配電間工作規(guī)范……………………………………… 61 7、 高壓配電間,、空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范…………………………………………… 62 8,、 維修人員安全操作,、維修材料及工具規(guī)范………………………………… 66 9、 商場(chǎng)環(huán)保,、保潔操作規(guī)范…… ………………………………………………67 10,、 商場(chǎng)綠化操作規(guī)范 ………………………………………………………70 11、 商場(chǎng)環(huán)境保護(hù)操作規(guī)范………………………………………………………76 12,、 商場(chǎng)小推車,、鑰匙使用、電瓶充電要求規(guī)范 …………………………… 77 13,、 物業(yè)人員文明服務(wù)規(guī)范………………………………………………………79 14,、 夏季商場(chǎng)設(shè)備設(shè)施及廚房安全管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范………………………………81 15、 商場(chǎng)裝修期間成品保護(hù)規(guī)定…………………………………………………84 16,、 設(shè)備設(shè)施,、緊急停電故障處理流程…………………………………………84 17、 商場(chǎng)環(huán)保,、保潔操作流程……………………………………………………93 18,、 清潔保養(yǎng)、公共走道,、地下室,、垃圾處理作業(yè)流程………………………98 19、 物業(yè)人員巡查,、巡崗,、清場(chǎng)工作流程…………………………………… 100 20、 物業(yè)經(jīng)理,、安全經(jīng)理工作流程…………………………………………… 106 六． 商場(chǎng)安全管理制度標(biāo)準(zhǔn)流程 ……………………………………………………110 1,、 治安、消防,、管理制度…………………………………………………… 110 2,、 交接班、商場(chǎng)巡檢及電梯使用管理制度………………………………… 113 3,、 物品進(jìn)出、安全器械管理及內(nèi)務(wù)管理制度……………………………… 116 4,、 獎(jiǎng)懲,、消防安全檢查及消防控制中心制度……………………………… 119 5、 消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及消防教育培訓(xùn)制度………………………………… 121 6,、 易燃,、易爆危險(xiǎn)品、明火,、電熱器具,、臨時(shí)用電管理制度…………… 124 7,、 安全門、通道,、防火檔案管理及高低壓配電室安全責(zé)任制度………… 125 8,、 商場(chǎng)樓層、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,、停車場(chǎng),、倉(cāng)庫(kù)防火安全責(zé)任制度………………127 9、 廣場(chǎng)停車指揮手勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………… 128 10,、 安保人員訓(xùn)練,、禮儀標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范……………………………………………131 11、 門崗管理規(guī)范………………………………………………………………136 12,、 物品進(jìn)出管理流程…………………………………………………………139 13,、 電梯機(jī)房防火安全責(zé)任制度及巡邏操作流程……………………………141 14、 防盜工作操作及解除火警操作流程………………………………………142 15,、 搬遷大件物品及國(guó)旗升降操作流程………………………………………144 16,、 動(dòng)用明火、機(jī)動(dòng)車停放,、交接班操作流程………………………………145 17,、 消防安全、消防設(shè)施,、器材維護(hù),、易燃、易爆操作流程………………147 18,、 地震,、聚眾事件、煤氣泄漏,、臺(tái)風(fēng)應(yīng)急,、停車場(chǎng)事故處理流程………152 八.應(yīng)急預(yù)案 ……………………………………………………………167 1、商場(chǎng)應(yīng)急預(yù)案管理制度…………………………………………………… 167 2,、電梯故障困人,、漏水、事故處理,、刑事突發(fā)的應(yīng)急預(yù)案……………… 168 3,、酗酒鬧事、精神病患者,、一般火警的處置措施………………………… 169 4,、火災(zāi)處理、臺(tái)風(fēng)處理、氣體泄漏的應(yīng)急預(yù)案 ………………………… 171 5,、盜竊,、破壞犯罪、失竊,、交通意外處理的應(yīng)急預(yù)案…………………… 174 6,、斗毆及暴力行為、客戶受傷,、防爆,、反恐的應(yīng)急預(yù)案………………… 175 7、夏季商場(chǎng)防汛防臺(tái)預(yù)案…………………………………………………… 176 8,、噪音騷擾,、地震、聚眾處理的應(yīng)急預(yù)案暴風(fēng)雪/處理的應(yīng)急預(yù)案…… 182 九.新開店操作指導(dǎo)流程…………………………………………………………… 189 1,、 前期介入操作規(guī)范和流程…………………………………………………189 2,、 商場(chǎng)與工程對(duì)接須注意協(xié)調(diào)和跟進(jìn)落實(shí)注意事項(xiàng)………………………190 3、 安全責(zé)任區(qū)域分工方案……………………………………………………192 4,、 商場(chǎng)物業(yè)移交和接管管理流程……………………………………………193 5,、 商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、建設(shè)中心項(xiàng)目部,、區(qū)域物業(yè)管理部三方協(xié)調(diào)溝通…………194 6,、 設(shè)施設(shè)備、圖紙資料移交接管程序………………………………………194 7,、 移交接管遺留問題處理程序………………………………………………196 8,、 接管驗(yàn)收技術(shù)規(guī)范…………………………………………………………196 十．裝修管理…………………………………………………………………………202 1、裝修工程施工管理規(guī)定………………………………………………………202 2,、裝修工程施工規(guī)范……………………………………………………………207 3,、裝修工程處罰獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則………………………………………………………214 4、裝修驗(yàn)收………………………………………………………………………217 5,、商場(chǎng)裝修責(zé)任部門結(jié)構(gòu)表……………………………………………………218 6,、各廠商裝修工作流程……………………………………………………… 218 十一．文檔管理辦法及表格………………………………………………………… 222 1、文檔管理辦法………………………………………………………………… 222 2,、物業(yè)部,、工程文件…………………………………………………………… 225 3、保安表格文件………………………………………………………………… 267 4,、環(huán)保表格文件………………………………………………………………… 295 5,、消防檔案 ………………………………………………………………… 314 6、 裝修檔案文件………………………………………………………………… 326 7,、接管驗(yàn)收文件………………………………………………………………… 342 8,、集團(tuán)物業(yè)稽核檢查表 ……………………………………………………… 354 十二．集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心區(qū)域商場(chǎng)年終考核方案 ……………………………… 359 十三.物業(yè)招投標(biāo)、申購(gòu)及驗(yàn)收流程 ……………………………………………… 360 1,、物業(yè)合同招投標(biāo)流程 ……………………………………………… 360 2,、招標(biāo)書標(biāo)準(zhǔn)范本 ……………………………………………………363 3、物品申購(gòu)作業(yè)流程 ……………………………………………………… 412 十四.標(biāo)準(zhǔn)合同范本 ………………………………………………424 1,、紅星美凱龍電梯保養(yǎng)合同…………………………………………………… 424 2,、紅星美凱龍養(yǎng)護(hù)委托管理合同……………………………………………… 427 3、紅星美凱龍日常保潔服務(wù)合同……………………………………………… 431 4,、紅星美凱龍消防設(shè)施維修保養(yǎng)合同………………………………………… 435 5,、紅星美凱龍植物租賃擺放合同……………………………………………… 438 十五.物業(yè)手冊(cè)執(zhí)行規(guī)定 ………………………………………………440 本文一共440頁(yè)，全面涵蓋了商業(yè)物業(yè)管理的流程,、表格,、制度。 如有需要聯(lián)絡(luò)微信號(hào)：haowuye 物管師商學(xué)院,，致力于打造物業(yè)人的職業(yè)成長(zhǎng)平臺(tái),。
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