我叫Brain,，姓蘇，現(xiàn)在人在悉尼,。之前是留學(xué)生,，分別在澳大利亞的悉尼和墨爾本生活過(guò)，現(xiàn)定居悉尼,，從事金融類工作,。很開心在這個(gè)平臺(tái)和各位一起分享。 今天為大家主要分享的是澳大利亞的一些信息和資訊,，我的主題主要分為兩大類,，一類是澳元經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析，還有澳大利亞房產(chǎn)的一些解析,。 1澳元經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析 首先,，我們看到的這張圖是五個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，希望告訴大家一種對(duì)于澳大利亞經(jīng)濟(jì)和你所感興趣內(nèi)容的一種分析方法,，并不是告訴你什么是好的,，什么是不好的。主要通過(guò)澳大利亞的這些宏觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),，讓大家對(duì)澳大利亞的整個(gè)國(guó)家和經(jīng)濟(jì)有一個(gè)大概的理解和概念,。 第一個(gè)是澳大利亞的人口，澳大利亞的人口現(xiàn)在是在2400萬(wàn)人,。第二個(gè)是澳大利亞的季度性CPI,，現(xiàn)在CPI年率是1％的增長(zhǎng),。第三個(gè)數(shù)據(jù)是澳大利亞季度性的GDP增長(zhǎng)，是1.1％,。第四是周薪,，現(xiàn)在是1500澳元左右的周薪，澳洲失業(yè)率是在5.7%,。
從五個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)你就能夠?qū)Π拇罄麃喺麄€(gè)宏觀的國(guó)情經(jīng)濟(jì)有一個(gè)大概的了解,。了解了這些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)澳大利亞的投資就會(huì)有非常全面,、完整的印象和概念,。
澳大利亞是一個(gè)移民的大國(guó)，所以她從最早的1788年建國(guó)以來(lái),，現(xiàn)在每年都有非常多的移民數(shù),。那么到底澳大利亞有多少移民呢，下面這張圖可以很清楚的看到澳大利亞新移民的數(shù)量的,。
解釋一個(gè)概念,，凈移民人數(shù)變化指澳大利亞移民進(jìn)來(lái)的人減去移民出去的人，就是人數(shù)的變化,。這張圖是一個(gè)正值的變化,，現(xiàn)在的位置大概是在168000人左右，屬于相對(duì)正常的一個(gè)數(shù)值,。每年大概吸引20萬(wàn)左右移民,，也會(huì)有一些人會(huì)移民去其他國(guó)家。最高峰的時(shí)間是在2009年,，移民達(dá)到了30萬(wàn)人,。那時(shí)可以說(shuō)移民非常容易，你到澳大利亞學(xué)一個(gè)廚師,、理發(fā)師,，都可以移民澳洲，不過(guò)已經(jīng)一去不復(fù)返,。
下圖是各個(gè)州的凈移民的數(shù)量,。 首先是新州和維州，很多人可能會(huì)認(rèn)為維州是移民的第一大州,，但從數(shù)據(jù)上來(lái)看其實(shí)新州要比維州要略少5000人左右,。實(shí)際情況是新州的悉尼還是外來(lái)人口最多的，因?yàn)橐泼袷侵冈诎拇罄麃喍ň拥娜?，那么也有可能?lái)澳大利亞旅游,、留學(xué)、工作等，一系列的人沒有在統(tǒng)計(jì)人口里面,。
所以悉尼有一個(gè)政府的口號(hào),，“每5年增加100萬(wàn)人”，所以一年可能會(huì)增加20萬(wàn)人,，其中包括一部分移民,、留學(xué)生和別的人口。知道了各個(gè)州移民的數(shù)量,，可能很多人會(huì)問(wèn)澳大利亞移民主要是由什么國(guó)家來(lái)組成的,。
下一張圖移民來(lái)源于數(shù)量排名，是非澳大利亞本地出生的人口數(shù)量,。 第一名是英國(guó),，澳大利亞的老祖宗。有120萬(wàn)移民是英國(guó)出生的,，是赴澳定居最多的,。第二是新西蘭,，第三是中國(guó),，數(shù)量是48萬(wàn)。也就是50萬(wàn)華人是在中國(guó)出生,，然后在澳大利亞定居的,。當(dāng)然也有很多人是在澳大利亞出生的華人，比如二代移民,。也有一些是在其他別的國(guó)家出生的,，比如馬來(lái)西亞或者新加坡。所以澳洲有種說(shuō)法,，澳洲有100萬(wàn)華人,，其實(shí)還是比較有道理的。
這張圖也衍生出來(lái)一個(gè)概念,，就是漢語(yǔ)普通話是澳大利亞的第二大語(yǔ)系,。澳大利亞講英文，英國(guó),、新西蘭都是英文國(guó)家,，那么排第三的中國(guó)就是澳大利亞的第二大語(yǔ)系。
下面的這幾張圖主要講的就是澳大利亞的CPI的數(shù)據(jù),，CPI可以說(shuō)是衡量一個(gè)國(guó)家通貨膨脹非常重要的指數(shù),，從CPI我們也能夠看得出來(lái)澳大利亞現(xiàn)在的一個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。 最近剛公布了澳大利亞第二季度的CPI,，跟上一季度相比增加了0.4％,，跟去年同季度相比增加了1％。在西方國(guó)家尤其是澳大利亞，對(duì)這個(gè)CPI非常關(guān)注,，跟利率,、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都是有直接關(guān)系。所以在這邊可以重點(diǎn)給我們講一講,。
下一張圖是澳大利亞季度性CPI,，上一季度CPI是一個(gè)負(fù)值。 這個(gè)負(fù)值是非?？膳碌?。因?yàn)?008年出現(xiàn)過(guò)一次負(fù)值，之后近8年沒有過(guò),。因?yàn)樯霞径瘸霈F(xiàn)過(guò)負(fù)值,，所以澳大利亞進(jìn)行過(guò)一次降息。
我們?cè)倏茨晖浡?，跟上一年同一季度相比,，這一次是1％。 剛剛那張圖紅色箭頭也已經(jīng)標(biāo)注了,。這個(gè)數(shù)據(jù)更可怕,，因?yàn)樵?006年之后沒有達(dá)到1％這么低的水平，所以最近又進(jìn)行了一次降息,，連續(xù)兩次降息都是跟澳大利亞的通脹率有直接的關(guān)系的,。
在這邊我做了一個(gè)澳大利亞近期重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的表格，從4月27號(hào)到8月2號(hào),，也就是近期的一次決議,。把重要的一些事做成了一個(gè)表格，可以對(duì)澳大利亞上個(gè)季度或者是這半年以來(lái)的整個(gè)形勢(shì)會(huì)有一個(gè)很清晰的思路,。 4月27號(hào)澳大利亞出現(xiàn)了一個(gè)季度性的負(fù)值-0.2％,。5月3號(hào)澳聯(lián)儲(chǔ)馬上進(jìn)行了一次降息。6月1號(hào),，GDP增長(zhǎng)達(dá)到1.1％,，6月7號(hào)時(shí)，我們看到澳大利亞的利率是不變的,，失業(yè)率也是維持在5.7%的位置,。6月24號(hào)發(fā)生英國(guó)退歐公投這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性事件，7月5號(hào)也是維持利率不變,。
7月份正好是澳大利亞大選,。澳聯(lián)儲(chǔ)有一個(gè)不成文的規(guī)定，就是在大選期間不會(huì)采取任何的貨幣政策擾亂整個(gè)大選的趨勢(shì)的,。所以7月沒有任何變化,。但是在7月14號(hào)失業(yè)率馬上上升了0.1%，達(dá)到5.8%。7月27號(hào)的時(shí)候CPI也達(dá)到十年以來(lái)新低,，那么8月2號(hào)可以說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)非常符合預(yù)期的,，澳大利亞的利息降到了有史以來(lái)的新低，來(lái)到1.5%這樣一個(gè)位置,。利息低,，在澳大利亞買房或者置業(yè)，貸款方面會(huì)比較劃算,，會(huì)省下來(lái)一部分利息費(fèi)用,。
這一張圖是澳大利亞的利率。 20年前,，澳大利亞的利息非常高,，在10％-20％的位置。因?yàn)榘闹奘琴Y源大國(guó),，所以它是一個(gè)高息貨幣的國(guó)家,。在2005到2008年，澳大利亞利率產(chǎn)生了一個(gè)上調(diào),，因?yàn)檫@段期間中國(guó)的大宗商品需求非常旺盛,，澳大利亞在那個(gè)期間達(dá)到了經(jīng)濟(jì)最輝煌的時(shí)間，所以利率不降反升,。
但最近因?yàn)楦鱾€(gè)國(guó)家都會(huì)降息,，英國(guó)也降息,，預(yù)計(jì)這個(gè)星期新西蘭也會(huì)降息,，所以澳洲可能在2017年還是會(huì)繼續(xù)把利息降更低。從CPI數(shù)據(jù)來(lái)看,，澳大利亞想擺脫比較低的通脹率還需努力,。
現(xiàn)在說(shuō)說(shuō)澳大利亞的GDP。GDP是衡量一個(gè)國(guó)家國(guó)力的強(qiáng)盛的指標(biāo),，GDP高,，自然這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就更好。所以說(shuō)我們看一個(gè)國(guó)家未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的時(shí)候其實(shí)也要看GDP增長(zhǎng)的趨勢(shì),。
看一個(gè)國(guó)家GDP增長(zhǎng)可分為4個(gè)方向：消費(fèi)增長(zhǎng),，指?jìng)€(gè)人消費(fèi)能力的增長(zhǎng)。還有投資增長(zhǎng),、政府開支,、貿(mào)易額。
下圖是居民的收入與消費(fèi)情況,，最重要就是存款率,。在澳洲大家都喜歡信用卡，先花別人的錢，等你賺了錢再還,，大家都不喜歡把錢存起來(lái),。所以澳洲的消費(fèi)率還是很高的，可能跟它福利比較好有直接的關(guān)系,。
但從2008,、2009年我們可以看到下面紅色的線會(huì)有明顯的上升。現(xiàn)在的存款率大概是在10％左右,，要比10年前高太多了,。之前在2006年的時(shí)候是0，甚至是負(fù)值,。也就是說(shuō),，她可能是賺100花101的情況，而現(xiàn)在賺100只能花90了,。為什么呢,？ 因?yàn)楝F(xiàn)在的人可能是對(duì)未來(lái)的收入有不確定性，所以存款是為家庭支出做儲(chǔ)備和保證,。個(gè)人層面是微觀分析,，在我們?nèi)狈暧^角度看經(jīng)濟(jì)問(wèn)題時(shí)，我們有時(shí)也會(huì)用一些微觀數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,。因此澳大利亞的經(jīng)濟(jì)還是有一定問(wèn)題的,，因?yàn)榇婵钜庾R(shí)現(xiàn)在變得更加強(qiáng)烈了。
從下圖政府的支出情況來(lái)看,，澳大利亞在2006年之前都是盈余的情況,，政府收入大于支出。但2006年之后,，因?yàn)檎h輪替,，產(chǎn)生了很大的赤字，而且現(xiàn)在也一直都有很大的赤字,。政府現(xiàn)在也是想拉緊腰帶,，減少赤字。
所以從政府的支出情況來(lái)講,，澳大利亞政府也沒有太大的可能性用更多的錢來(lái)振興經(jīng)濟(jì),，因?yàn)檎緛?lái)就是沒什么錢。像美國(guó)赤字很大,，但他的經(jīng)濟(jì)也很好,，就是因?yàn)槿绻绹?guó)對(duì)市場(chǎng)更加有信心，哪怕借錢他也會(huì)投入到自己國(guó)家經(jīng)濟(jì)中,，但澳大利亞沒有這樣的現(xiàn)實(shí),。
下圖是澳大利亞貿(mào)易的增長(zhǎng),。主要講澳大利亞幾個(gè)比較重要的貿(mào)易伙伴，其中最大的貿(mào)易伙伴就是中國(guó),，第二大是日本,，其次是美國(guó)和歐洲，澳洲跟這四大有很緊密的貿(mào)易關(guān)系,。 下圖是澳大利亞出口地占比,，從整個(gè)圖來(lái)看澳大利亞最主要出口國(guó)是中國(guó)。但2014年以后出現(xiàn)下降,，這個(gè)原因我們都知道,。日本、歐洲的占比都是沒有太大變化,，但是中國(guó)在2008到2014年達(dá)到頂端的30％,，現(xiàn)在有一個(gè)回落。
下圖是各個(gè)不同的出口行業(yè)所占的比重,。最主要的變化是澳大利亞的制造業(yè)和建筑業(yè)呈現(xiàn)了一個(gè)反轉(zhuǎn)趨勢(shì),。制造業(yè)急劇下滑，而建筑業(yè)有所上升,。值得注意的是農(nóng)業(yè),，近10年來(lái)沒有非常明顯的變化。有很多人說(shuō)來(lái)澳大利亞投資農(nóng)業(yè)是很好的項(xiàng)目,，但我并不這么覺得,，因?yàn)?span>從數(shù)據(jù)上來(lái)看，農(nóng)業(yè)其實(shí)占比非常小,，不到2％,。
提到澳大利亞的貿(mào)易，就不得不提到大宗商品價(jià)格,，主要指鐵礦,、農(nóng)產(chǎn)品,。澳大利亞的大宗商品在2011年之后有一個(gè)明顯的下跌趨勢(shì),，所以在全球經(jīng)濟(jì)放緩的大環(huán)境下，大宗商品供應(yīng)過(guò)剩,，價(jià)格承受一定的壓力,。
剛剛?cè)豪镉腥藛?wèn)澳大利亞出口什么，進(jìn)口什么,，占怎樣的比重,。我專門做了一頁(yè)，給我們介紹澳大利亞出口和進(jìn)口具體到底是什么,。這張圖是澳大利亞NAB銀行的數(shù)據(jù)分析,。
首先是出口,，澳大利亞最重要的出口是鐵礦、煤炭資源,，教育業(yè)出口排第三,，其中也包括了旅游業(yè)，第四是天然氣,，第五是個(gè)人旅游業(yè),。然后還有是金、牛肉等一些農(nóng)產(chǎn)品,。進(jìn)口類最大的是個(gè)人旅游,，可以看到旅游業(yè)和教育業(yè)在澳大利亞還是非常重要的。
下面的一個(gè)數(shù)據(jù)是澳大利亞的失業(yè)率,。失業(yè)率是指失業(yè)人口占勞動(dòng)人口的百分比,，包括自然失業(yè)和周期性失業(yè)。 失業(yè)率并不可能達(dá)到0％,，因?yàn)楹芏嗳丝赡軙?huì)在這個(gè)期間因?yàn)樯?、找新工作而短期失業(yè)，所以失業(yè)率維持在4％-5％在發(fā)達(dá)國(guó)家就是非常好的了,。但剛剛講過(guò)澳大利亞6月份失業(yè)率上升到了5.8％,，這是今年2月份以來(lái)的最高值。所以盡管就業(yè)人口是增加了7900人,，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期,。
剛剛從澳大利亞的人口、CPI,、GDP,、失業(yè)率等方面介紹了澳大利亞的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如果想要對(duì)澳大利亞有更進(jìn)一步的了解,，可以去澳大利亞移民局網(wǎng)站,，還有澳大利亞統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站看一些具體的數(shù)據(jù)。
2 澳洲房地產(chǎn)解析 下面的一些數(shù)據(jù)主要跟澳大利亞的房?jī)r(jià)有關(guān),。從第一張圖我們可以看到澳大利亞房?jī)r(jià)在第一季度出現(xiàn)下跌,，且是三年來(lái)的首次下跌。
這個(gè)數(shù)據(jù)其實(shí)不太好看,，那么她如果是負(fù)值的話肯定是房?jī)r(jià)下跌了,，具體是什么地方下跌了？主要是達(dá)爾文,、堪培拉,、帕斯，布里斯班的話也會(huì)有一些下跌,，最近墨爾本有一些下跌,。其實(shí)主要是一些西部或者偏遠(yuǎn)的首城市有下跌,，像悉尼這樣城市是沒有明顯下跌的，只不過(guò)增長(zhǎng)有所放緩,。
下圖是澳大利亞近一年的新房銷售記錄,。一個(gè)季度以來(lái)，新房每月賣出的數(shù)量是7800套左右,，以過(guò)去12個(gè)月來(lái)計(jì)算,，每年新房售出數(shù)量跟人口增長(zhǎng)比例是基本吻合的，比如一套新房可以住2.5人,，那么7800 x 12 x 2.5=16萬(wàn),，這與每年凈移民增長(zhǎng)數(shù)是基本接近的。但是也會(huì)有一些新的留學(xué)生,，一些工作人群,。他們來(lái)到澳洲肯定對(duì)房?jī)r(jià)有推動(dòng)作用，也就是說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)的供給小于需求,，那么房?jī)r(jià)自然就會(huì)有上漲,。
還有個(gè)問(wèn)題很多人問(wèn)，澳大利亞的新房到底誰(shuí)在買,。下圖是NAB銀行的數(shù)據(jù),，顯示整個(gè)新房的買家比率，最主要的還是當(dāng)?shù)厝说淖》啃枨?。還有澳大利亞本地投資者的需求,。海外投資者只占差不多15％，所以對(duì)于海外人員是否在炒房,，這張圖給了一個(gè)很明確的說(shuō)法,，整個(gè)市場(chǎng)還是由當(dāng)?shù)厝苏贾鲗?dǎo)地位的。
在澳大利亞投資房產(chǎn)有兩個(gè)我非?？粗氐囊蛩?，一個(gè)是它出租的回報(bào)率，如果你的房子可以出租,，如果租金可以還貸款,，那么是一個(gè)很不錯(cuò)的投資。不管是公寓,，還是hotel,，如果能出租就已經(jīng)幫你還貸款了，升值的部分就用一個(gè)杠桿可以達(dá)到很大的收益率,。
下面是一張租金圖，整個(gè)澳大利亞首府城市只有珀斯和達(dá)爾文呈現(xiàn)租金的負(fù)值,，悉尼,、墨爾本,、阿德萊德、布里斯班這幾個(gè)首府都已經(jīng)達(dá)到了正值,，且年回報(bào)率在4％左右,。所以可以看到不管投資悉尼、墨爾本還是布里斯班,，如果你選擇足夠好,，還是能有很不錯(cuò)的回報(bào)率。
在這邊我也回答了幾個(gè)問(wèn)題,。有一個(gè)問(wèn)題是澳大利亞買賣房產(chǎn)需要交多少稅,，占房?jī)r(jià)的百分比多少，與國(guó)內(nèi)有哪些差異,？在澳大利亞買房子建議你去一個(gè)專門計(jì)算印花稅的網(wǎng)站,，然后你把你房子的價(jià)格打進(jìn)去，它會(huì)幫你自動(dòng)計(jì)算你需要交多少稅,。 不過(guò)最近新出臺(tái)4％的印花稅比較不爽,，不過(guò)聽說(shuō)好多開發(fā)商都是會(huì)有減免印花稅，或者幫你把這4％的印花稅都出掉,，這個(gè)我覺得沒有特別大的影響,，如果說(shuō)你想要投資樓盤的話。
還有一個(gè)問(wèn)題是外國(guó)人出售墨爾本房產(chǎn)時(shí)需要征收資本利得稅的稅率是多少,，是否可以規(guī)避,？這個(gè)需要你的會(huì)計(jì)去幫你做一些稅務(wù)上的一些事，然后澳大利亞的直系親屬是沒有遺產(chǎn)稅的,。群里面好多人會(huì)問(wèn)墨爾本,、悉尼、布里斯班什么區(qū)域好,，然后怎么樣去投資啊,，怎么樣去買。我自己也有一些觀點(diǎn),，肯定是要看租金回報(bào)率,，有沒有升值的空間。 如果沒有升值空間的話,，那么你投資放在那里價(jià)位沒有變化,，就相當(dāng)于你把錢存在澳大利亞沒有利息一樣。第二就是是否能夠出租,，如果能夠出租,，那么你處于正現(xiàn)金流的一個(gè)狀態(tài)，如果你貸款20％,，就相當(dāng)于你用了5倍的杠桿在進(jìn)行一項(xiàng)投資,，所以是很劃算的,。所以兩點(diǎn)：能出租和有升值空間是澳大利亞投資房產(chǎn)很重要的因素。
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