16,、守約方實際損失大于違約方應(yīng)支付的違約金數(shù)額，違約方還應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任,，但賠償數(shù)額應(yīng)以守約方實際損失為限

——違約方因違約給守約方造成的經(jīng)濟損失超過了違約金,，違約方除了向守約方支付違約金外，還要支付一定數(shù)額的貨幣,，以彌補違約金不足的部分,。

關(guān)鍵詞：實際損失；違約金,；違約賠償責(zé)任

規(guī)則詳解：《民法通則》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。”第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對方造成損失的損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失,?！边`約方無論是支付違約金,，還是支付違約賠償金，其都應(yīng)具備一定的前提條件,。這些條件是：合同必須合法有效,；違約方違約的事實存在。違約方支付違約賠償金還必須具備：損害后果已經(jīng)實際發(fā)生,，該損害后果與違約方的違約行為之間存在因果關(guān)系，并以守約方遭受的實際損失數(shù)額為限,。因此,，法院在處理此類糾紛案件時，當(dāng)判決違約方支付守約方違約賠償金的時候,，首先要查證清楚違約行為究竟給守約方造成了多大的實際損失,，該實際損失是否超出了違約方應(yīng)當(dāng)支付的違約金數(shù)額，這些實際損失都包括哪些范圍等,。否則,，就無法確定違約方應(yīng)當(dāng)支付多少才能彌補違約金不足部分的數(shù)額，最終導(dǎo)致案件認(rèn)定事實和適用法律的錯誤,。在商品房買賣交易中,，若賣房逾期交房，致使買方的實際損失大于賣方應(yīng)支付的違約金數(shù)額,，賣方還應(yīng)承擔(dān)逾期交房的滯納金及租金損失等違約賠償責(zé)任,，但賠償數(shù)額應(yīng)以買方實際損失為限。

案例索引：(2000)渝中民初字第1696號,；（2004）民一終字第8號,，見《民事審判指導(dǎo)與參考》（第30集）第207-227頁。

17,、當(dāng)事人訂立合同過程中均存在締約過失,，損失應(yīng)各自承擔(dān)

——當(dāng)事人雙方在合同訂立過程中均存在締約過失責(zé)任時，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任,。

關(guān)鍵詞：合同的訂立,；締約過失；損失分擔(dān)

規(guī)則詳解：《民法通則》第一百一十一條,、第一百一十三條分別規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償,?！薄爱?dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任,?！薄逗贤ā返谒氖l,、第一百零七條分別規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同,，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,；（三）有其他違背誠實信用原則的行為,。”“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！痹诒景钢?，國土局為拍賣出讓爭議地塊發(fā)布的具有法律意義的《拍賣規(guī)定》、《出讓合同》等12項文件,，并受上述文件的約束,。但由于其對編制的文件內(nèi)容未盡審查注意義務(wù)，未履行提前告知的法定義務(wù),，其自應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任,。恒興公司亦存在對其行使競買權(quán)利未盡足夠的注意義務(wù)的事實。據(jù)此,，對雙方該項爭議,，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第四十二條之規(guī)定，運用締約過失責(zé)任原則予以調(diào)整,，即在雙方訂立《出讓合同》過程中均存在締約過失的情況下,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定恒興公司損失的1000萬元保證金，由雙方各半分擔(dān),。

案例索引：(2004)浙民一初字第12號,；（2005）民一終字第83號，見《民事審判指導(dǎo)與參考》（第27集）第200-220頁,。

18,、依據(jù)訴訟過程中形成的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議制作的民事調(diào)解書被人民法院撤銷后，債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議也失去法律效力

——從《合同法》第八十條的規(guī)定來看,，債權(quán)人沒有向債務(wù)人撤銷合同的權(quán)利,。通知到達(dá)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效,，但該條并沒有限制債權(quán)人向人民法院,、仲裁機構(gòu)申請撤銷合同的權(quán)利。隨著民事調(diào)解書的被撤銷,，債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議也就失去了法律效力,。

關(guān)鍵詞：債權(quán)轉(zhuǎn)讓,；調(diào)解書；合同效力

規(guī)則詳解：本案涉及的主要法律問題是債權(quán)人能否撤銷約定轉(zhuǎn)移債權(quán)的合同,。根據(jù)《合同法》第八十條的規(guī)定,，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，該通知債權(quán)人不得撤銷,。鄭明如將其對北海市政府的1438余萬元出讓金的債權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給利達(dá)公司,，并于1999年6月7日以《關(guān)于泰中公司與利達(dá)公司土地糾紛和解處理情況的報告》的形式通知北海市政府。債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是泰中公司與利達(dá)公司在訴訟中達(dá)成的,，并經(jīng)北海市中級人民法院的民事調(diào)解書予以確認(rèn),。民事調(diào)解書生效后，泰中公司申請再審,，請求撤銷該民事調(diào)解書。法院經(jīng)審查認(rèn)為,，雙方在達(dá)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議過程中,，利達(dá)公司存在欺詐行為，遂判決撤銷了民事調(diào)解書,。從《合同法》第八十條的規(guī)定來看,，債權(quán)人沒有向債務(wù)人撤銷合同的權(quán)利。通知到達(dá),，債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效,。但該條并沒有限制債權(quán)人向人民法院、仲裁機構(gòu)申請撤銷合同的權(quán)利,?！逗贤ā返谖迨臈l第二款的規(guī)定很明確：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！睆谋景傅膶嶋H情況看,，債權(quán)人泰中公司請求撤銷民事調(diào)解書，其實質(zhì)就是請求撤銷雙方的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，因為民事調(diào)解書的被撤銷,，泰中公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也就失去了法律效力，故不能認(rèn)定為民事調(diào)解書被撤銷后債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議仍然有效,。

案例索引：(2005)民一終字第31號,，見《民事審判指導(dǎo)與參考》（第25集）第198-206頁。

19,、當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同,，一方反悔的法院不予支持

——合同成立并符合法律規(guī)定的生效條件,，雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除合同，合同效力歸于消滅,，一方反悔,，依法不予支持。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)合作開發(fā),；解除合同,；一次性形成權(quán)

規(guī)則詳解：合同成立并符合法律規(guī)定的生效條件，在當(dāng)事人雙方未履行或者未完全履行前,，通過協(xié)商或者行使約定解除權(quán)的方式解除合同,，只要該解除合同的行為不違背法律或者不損害社會公共利益即可。涉案合同雙方當(dāng)事人在訴訟中均請求解除合同,，無論雙方就解除合同后的違約或賠償是否能夠達(dá)成一致,，都不影響和改變協(xié)議解除的事實與效力。即一旦當(dāng)事人雙方行使該項權(quán)利,，解除合同的效力即發(fā)生,，無正當(dāng)理由不能反悔。本案當(dāng)事人未就合同解除權(quán)事先在《合作協(xié)議》中作出約定,。2004年11月23日,，中云公司以鵬誠公司單方提出解除《合作協(xié)議》違反誠實信用原則為由提起訴訟，鵬誠公司以中云公司單方面占有廣場購物中心項目場地,，單方與設(shè)計院修改設(shè)計方案等違約行為為由提出反訴,，請求解除《合作協(xié)議》。該事實表明,，在本案訴訟前,，當(dāng)事人已就《合作協(xié)議》是否解除產(chǎn)生爭議。訴訟中,，雙方在繼續(xù)履行與解除《合作協(xié)議》之間作出了解除的選擇,。當(dāng)事人雖然沒有以訂立一個新的合同方式解除原《合作協(xié)議》，但其訴前與訴訟中實施的一系列解除合同的行為之目的是明確清楚的,，即就是要告知對方終止履行《合作協(xié)議》約定的權(quán)利義務(wù),。無論雙方就解除《合作協(xié)議》后的違約或賠償是否能夠達(dá)成一致，都不影響和改變《合作協(xié)議》解除的事實與效力,?？陀^上，當(dāng)事人各自解除《合作協(xié)議》的意思表示不僅到達(dá)對方,，為對方知曉無異議,，且雙方在解除《合作協(xié)議》之爭議焦點上意思表示完全一致。而這種解除一旦協(xié)商一致，原《合作協(xié)議》即歸于消滅,。

案例索引：（2005）冀民一終字第146號,；（2008）民提字第22號，見《民事審判指導(dǎo)與參考》（第46輯）第128-139頁,。

20,、合同履行殆盡時守約方不得依約解除合同

——在合同履行殆盡的情況下，守約方即使符合依約解除合同的條件,，因不符合當(dāng)事人締約時的初衷和盡量使合同有效的立法目的,，故合同不得解除。

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地,；轉(zhuǎn)讓合同,；履行殆盡

規(guī)則詳解：根據(jù)合同約定和合同法的規(guī)定，守約方符合解除合同的要件,，但在合同履行殆盡的情況下,，守約方再依約解除合同，不僅會使合同目的無法實現(xiàn),，甚至?xí)p害第三人的利益,，不符合當(dāng)事人締約時的初衷和盡量使合同有效的立法目的。故對守約方濫用合同解除權(quán)的行為,，人民法院應(yīng)當(dāng)加以限制，以平衡雙方當(dāng)事人的利益,，維護(hù)公平正義,。本案中，銀座公司向京順公司支付的土地轉(zhuǎn)讓款已占合同全部款額98.1%,，離全部履行完畢僅差1.9%,，合同權(quán)利義務(wù)即將終止。此時,，如果法院判決解除合同,，將會產(chǎn)生三種負(fù)面效應(yīng)：（1）損害有關(guān)購房人的利益。涉案土地交付后,，銀座公司已在該土地上建設(shè)了別墅區(qū)并已銷售,，許多業(yè)主已取得了所購別墅的房產(chǎn)證和土地使用權(quán)，客觀上土地使用權(quán)已無法回歸,，倘若法院判決合同解除,，購房人的利益將受到損害，也不利于社會穩(wěn)定,。（2）導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡,。通過履約，京順公司在本案中的合同利益已基本實現(xiàn)，并將土地轉(zhuǎn)讓款投入自己的房地產(chǎn)開發(fā)項目,。合同履行期間恰逢土地大幅升值,，如果通過解除合同要回土地，京順公司將會獲得高額利潤,。而銀座公司不僅無法實現(xiàn)合同利益,，而且將面臨購房戶的巨額賠償，被迫陷入窘境,。（3）違背締約初衷和立法目的,。當(dāng)事人的締約目的是通過履行合同實現(xiàn)各自的經(jīng)濟利益，合同法的立法目的是盡量使合同有效,，鼓勵和促進(jìn)交易,，實現(xiàn)合同利益最大化。合同解除制度本身也是制約違約,、促進(jìn)守約,。合同法第九十四條把不能實現(xiàn)合同目的、不履行主要債務(wù),、遲延履行主要債務(wù)等作為解除合同的條件,，對任意解除合同作出了嚴(yán)格限制。如果在合同履行殆盡的情況下任意解除合同,，將會增加交易成本,，擴大合同風(fēng)險，既有損當(dāng)事人的合法權(quán)益,，也有違立法目的,。

案例索引：（2010）民一終字第121號，見《民事審判指導(dǎo)與參考》（第46輯）第140-158頁,。

   （未完待續(xù)）