公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層,、高層還是商品房都有公攤,。公攤面積越大，得房率就越低,，反之,，則越高。

舉個例子

一般高層的得房率都在80%左右,，也就是說有20%的公攤面積,。假設(shè)你買了一套100平米高層住宅,，拿房時實得面積只有80平米左右，原本看似面積夠大的房子,，瞬間就擠了,。100萬的房子，20萬是在給公攤面積買單,。

20萬花在什么地方,？

電梯井、管道井,、樓梯間,、設(shè)備間、保安室,、變電室,、過道走廊、公共門廳,、垃圾道,、共用墻體

計算公式

建筑面積=套內(nèi)建筑面積 公攤面積

公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 墻體面積 陽臺面積

注意口令：外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計算,；陽臺區(qū)分封閉否,，封閉全算未封半。

 

影響公攤的因素

1.房型結(jié)構(gòu)（幾梯幾戶）

例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e相差無幾,，可戶數(shù)增加了,，總套內(nèi)建筑面積增加了，則每戶需要分?jǐn)偟墓妹娣e就會減小,。

2.樓盤形態(tài)

一般來說高層得房率最低，小高層次之,，多層則得房率較高,。

3.物業(yè)類型

一般來說板式得房率最高，疊式次之,，點式則較低,。

4.公共活動區(qū)域大小

一般來說，高品質(zhì)的物業(yè)多建有高挑大堂,，寬敞電梯,、室內(nèi)車庫，這些都會占用到大量公攤面積,，故得房率相對較低,。

住宅公攤率多少才算合理？

7層以下

7-12%

多層建筑一般是指層數(shù)在6層左右磚混結(jié)構(gòu)的建筑,，其參與公攤部分的面積包括外墻水平投影的1/2,，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務(wù)的物管用房(熱交換站,、水泵房,、配電室等)。一般占房屋建筑面積的13%到18%,。室內(nèi)的層高分為室內(nèi)凈高(地板與天花板之間的距離)和室內(nèi)層高(地板與上層地板間的距離),，一般情況下，層高在2.8米左右,，室內(nèi)凈高在2.65米到2.7米之間,。如果室內(nèi)層高超過4.7米以上應(yīng)按照兩層計算室內(nèi)面積。

7-11層

10-16%

樓層為7—9層為小高層,，一般小高層公攤?cè)Q于各樓盤自身的情況,，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下設(shè)備用房,、底層沒有商鋪,、底層架空的情況下，小高層公攤系數(shù)在10%-15%之間,，而帶電梯的小高層住宅,，公攤系數(shù)在15%-20%之間。按規(guī)定7層以上必須配電梯,，所以小高層屬于配電梯的范圍之內(nèi),，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。

12-33層

14-24%

高層住宅的公攤面積是最大的,。根據(jù)建筑規(guī)模的不同,，高層建筑一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高,。另外高層建筑有電梯及電梯前室占用了空間,，也有安全通道樓梯占用空間，還有“管道井”,、“強電井”,、“弱電井”等公用設(shè)施都占用了空間。所以高層建筑較多層建筑的公攤面積要大得多,。

別墅類

1-8%

別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨棟住宅形式,，帶室內(nèi)車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積,，聯(lián)體別墅有較少的公攤面積,。公用面積分?jǐn)偟脑瓌t是僅存在于本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)存有連接的部分，并且僅向本樓居住者提供非營利性服務(wù),，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積,。

注意?。?！1公攤百分比的誤差允許上下浮動3%,，且這樣的誤差受到法律保護(hù)，購房者也只能被動的接受,。2根據(jù)購房合同的第五條規(guī)定,，開發(fā)商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%,，誤差超過3%,，多出的面積由開發(fā)商無償贈送，少出的面積,，由開發(fā)商負(fù)責(zé)賠償業(yè)主,，同時可以選擇退房。

【關(guān)于公攤】小心陷入這些誤區(qū)

1.公攤并非越小越好

對于公攤而言,，如果面積太小,，則公共空間，例如樓梯,、大堂都會受到一定的影響,。為此，公攤面積越少對于個人來說,，則是好事,。對于整體而言，則在美觀和居住舒適度上有一定的影響,。

2.高得房率≠公攤面積少

目前,，由于建筑設(shè)計的提升，不少戶型中都有了贈送的空間,，無論是地下室,、陽臺還是飄窗，很多開發(fā)商會將贈送面積算入到套內(nèi)面積計算,，由此計算對于公攤來說，面積不光一點都沒減少,，相反卻能獲得很高的得房率,。為此，高得房率≠公攤面積少,。

3.零公攤都是在騙人

零公攤并不是沒有公攤,，而是開發(fā)商通過大面積贈送，填補公攤面積,。而需要注意的是,，贈送面積不寫入產(chǎn)權(quán),，存在一定的安全隱患。

4.購房時注意公攤比

要求開發(fā)商出示公攤面積明細(xì)表,，包括整棟建筑面積,、整棟總套內(nèi)面積等基本數(shù)據(jù)。合同里有關(guān)分?jǐn)偟拿枋鲈皆敿?xì),，對購房者越有利,。

5.公攤百分比≠公攤面積

不少銷售只會告知公攤比或公攤比的區(qū)間，但實際上公攤百分比得出的程序是測繪部門測算整個小區(qū)的結(jié)果,，而不是單純的某一套房子,，因此具體到每套房子的面積就會有一定的差距。