 7月20日，北京又現(xiàn)大暴雨,。小編想問(wèn)一句,，您家陽(yáng)臺(tái)漏雨了嗎? 之所以有此一問(wèn)，是因?yàn)樾【幖业目照{(diào)間就“滴答”了一下午,。因?yàn)橛甏?，樓上的空調(diào)間進(jìn)雨了，順著管道裂縫,，就進(jìn)了小編家,。 于是，小編撥通了物業(yè)公司的電話(huà),。很快,，敬業(yè)的物業(yè)公司的大姐就冒雨來(lái)了。拍了照,，走人,。之后，沒(méi)了下文……空調(diào)間依然“滴答”不停,。 此時(shí),，小編是微怒的,，物業(yè)公司不給解決問(wèn)題,，我是不是該考慮拒交物業(yè)費(fèi)啦?然后，作為法制新聞媒體人,，小編心里冒出一株小苗苗——我能不能告物業(yè)不作為? 于是,，帶著這株小苗苗,，在大雨后的第二天上午，小編來(lái)到西城區(qū)人民法院,，參加了該院小額訴訟審判庭召開(kāi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛審理情況新聞通報(bào)會(huì),。  “在2011年至2015年我院審理的6527件物業(yè)合同糾紛案件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告起訴業(yè)主,、追索物業(yè)費(fèi)的案件占到98.6%,，而業(yè)主的首要抗辯理由是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不達(dá)標(biāo)?！毙☆~訴訟審判庭負(fù)責(zé)人楊淑云法官介紹到,，物業(yè)服務(wù)管理不到位成糾紛發(fā)生的主要誘因。   有位原告宋某,，遇到了和小編一樣的困惑,。 西城法院通過(guò)審理后，針對(duì)宋某的意見(jiàn),， 聽(tīng)完這個(gè)案例，小編心里的小苗苗打蔫兒了,。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,，交物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)。拒交物業(yè)費(fèi),，會(huì)成為業(yè)主敗訴的原因之一,。    劉喆法官進(jìn)一步解釋說(shuō)，房屋修繕是許多家庭都會(huì)面對(duì)的問(wèn)題,。在不同情形下,，物業(yè)公司在房屋修繕過(guò)程中所扮演的角色也不同。宏觀上來(lái)看,，房屋出現(xiàn)問(wèn)題可以分為兩種情情形,。 第一，在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)即出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,，或者在房屋尚在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,。對(duì)于這種情況，房屋修繕的責(zé)任不在物業(yè)公司而在開(kāi)發(fā)商,。原因在于,，業(yè)主從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)房屋，開(kāi)發(fā)商負(fù)有保證房屋質(zhì)量的義務(wù),，對(duì)于房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修繕。只有在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)公司的修繕義務(wù)時(shí),，物業(yè)公司才承擔(dān)維修的責(zé)任,。否則，一般情況下物業(yè)公司僅需協(xié)助業(yè)主或開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋修繕即可,。    業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提高是好事,，可是維權(quán)手段單一,、法律知識(shí)缺乏、舉證能力較差導(dǎo)致當(dāng)前業(yè)主維權(quán)能力普遍較薄弱,。一是維權(quán)手段單一,，除了拒絕繳納物業(yè)費(fèi)外缺乏其他有效手段，特別缺乏業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)等集體決策機(jī)制來(lái)制衡物業(yè)服務(wù)企業(yè),，也缺乏與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間有效合理的溝通渠道。二是欠缺法律知識(shí)和合同觀念,，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)合同之間的關(guān)系認(rèn)識(shí)不到位,，容易出現(xiàn)為物業(yè)公司設(shè)定合同之外的義務(wù)的情況，得不到法院支持,。三是舉證能力較差,，證據(jù)作為證明案件事實(shí)的關(guān)鍵，是當(dāng)事人的主張能夠得到法院支持的依據(jù),，但實(shí)踐中,，業(yè)主在證據(jù)的收集、固定,、保存方面往往處于弱勢(shì),，舉證不力成為業(yè)主敗訴的主要原因之一。 證據(jù)是審判中認(rèn)定事實(shí)的關(guān)鍵，業(yè)主應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)證據(jù)保護(hù)意識(shí),。證據(jù)的收集與保留根據(jù)不同的案件,、不同的案情都有所不同，因此不能一概而論,。 針對(duì)物業(yè)服務(wù)合同糾紛而言,，劉喆法官通過(guò)實(shí)踐，在收集,、保留證據(jù)方面給出如下建議,。 第一，業(yè)主可以進(jìn)一步發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)于物業(yè)公司的監(jiān)督職能,，在日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中即調(diào)和糾紛,、化解矛盾。糾紛一旦產(chǎn)生,，對(duì)于小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)狀況,，由業(yè)主委員會(huì)出面取證所取得的證據(jù)，更容易被法官采信,。 第二,，對(duì)于小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、安保,、環(huán)境,、綠化等方面的物業(yè)服務(wù)狀況，可以采用照相,、攝像等方式加以記錄,。為了體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)狀況的持續(xù)性，業(yè)主可以通過(guò)持續(xù)拍攝的方式進(jìn)行取證,，但需要注意的是,，調(diào)整好拍照設(shè)備的時(shí)間記錄功能。 第三,，業(yè)主還可以通過(guò)證人證言的方式對(duì)前述事項(xiàng)加以證明,。但是實(shí)踐中，作為證人的往往也是小區(qū)居民,，同物業(yè)服務(wù)合同糾紛具有利害關(guān)系,，此類(lèi)證人證言不容易被采信。此外,，業(yè)主可以通過(guò)錄音錄像等方式保留同物業(yè)公司的溝通,、交流狀況。 第四,，對(duì)于小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違建問(wèn)題,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)向城管等有關(guān)部門(mén)反應(yīng),，并保存好有關(guān)機(jī)關(guān)受理記錄。對(duì)于物業(yè)公司的相關(guān)處理,，比如公告,、通知等加以記錄、拍照,。目的在于證明物業(yè)公司的處理狀況,。 第五，對(duì)于小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的安保事故,，要及時(shí)報(bào)案并保存好報(bào)案記錄;及時(shí)通知物業(yè)公司,，保存好物業(yè)公司開(kāi)具的回函或其他能夠證明通知過(guò)物業(yè)公司的證據(jù);為記錄下現(xiàn)場(chǎng)狀況以及當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)狀況,，除了公安機(jī)關(guān)作出的勘驗(yàn)筆錄等之外,，還可以采用照片、錄像等方式佐證,。 第六,，對(duì)于業(yè)主家中門(mén)窗、管線(xiàn)等損壞,，屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題,，如果在《物業(yè)服務(wù)合同》中，涉及到物業(yè)公司為業(yè)主提供相應(yīng)修理服務(wù),，業(yè)主則應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)前來(lái)維修的記錄,，并且注意記錄維修狀況，及時(shí)同物業(yè)溝通,、反應(yīng),。 “物業(yè)服務(wù)合同糾紛一般圍繞著小區(qū)中普通卻必不可的生活內(nèi)容展開(kāi),，標(biāo)的往往不大,，案情也不復(fù)雜，但是涉及群體范圍廣,、爭(zhēng)議分歧大,，輕則困擾生活，重則危及小區(qū)的和諧穩(wěn)定,，可謂小糾紛,、大事情?！睏钍缭品ü偃缡钦f(shuō),。 小編聽(tīng)完會(huì),，深有同感! |
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