“來了就是深圳人,！”但對很多年輕人來說要在深圳生存下去并不簡單。新房均價已經(jīng)破“6”字頭,，房租也水漲船高,。

為省錢，不少人在深圳第一個落腳點就是城中村,。尤其是深圳城中村往往處在中心位置,，盡管伴隨著臟亂差，但許多人的生活就是從這里起飛,。

城市化急劇擴張的用地需求,，使得深圳地價與房價都越來越高。村民的生活狀態(tài)和城市面貌也發(fā)生了巨大的變化,，自建小樓越來越高,，出租給外來務(wù)工人員，村集體也開始在空余的建設(shè)用地上籌建廠房,，租給外來企業(yè),。

與之相伴隨的是深圳土地家底消耗殆盡。作為一線城市中面積最小的城市,，1997平方公里居住了超過1100萬常住人口,。為了獲取更多土地資源，深圳自2011年起釋放的住宅用地中,，城市更新已占比84%,。截至2015年12月，深圳已確權(quán),、在建,、擬建及意向開發(fā)的城市更新項目共有280個,。

其中，就涉及了大量城中村的舊改,。蔡屋圍、崗廈,、大沖相繼開展了拆遷后,，下一個就是深圳最大的城中村之一——白石洲。

陳曉珊（化名）在廣州本科畢業(yè)后,，就和男朋友一起來深圳工作,，在白石洲已住了兩年，租的一房一廳每月租金要2500元,。

這是一個典型的“臟亂差”地區(qū)：“握手樓”密布,，巷道狹窄，幾乎透不進光,，還簇擁著各種餐飲小店,、夜間燒烤攤。

白石洲擁有深圳市區(qū)最集中,、最大規(guī)模的農(nóng)民房,片區(qū)內(nèi)有出租屋2340棟,，3.5萬套，村民僅2000人,，卻容納了15萬外來人口在7.4平方公里居住,。

中國房地產(chǎn)報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，白石洲最便宜的單間租金500~800元/月,，最高的三房一廳超過2800元/月,。白石洲房子租金最高的一棟月收入接近30萬元。

“以前租金2300元一月,，去年深圳房價上漲后,，房東也跟著加租。白石洲的價格優(yōu)勢已經(jīng)逐步消失,。前幾天陪朋友一起看單間,，好一點的已經(jīng)達到了1800元/月，完全就是小區(qū)房合租的價格,?！标悤陨赫劦健?/p>

不過陳曉珊表示,，對很多在科技園工作的白領(lǐng)來說,，想要住得近、價格又不高,，只有白石洲這個選擇,?！斑@些白領(lǐng)價格承受能力很強，所以白石洲房租價格才那么堅挺,，我感覺是深圳房租最貴的城中村之一了,。”如今,，陳曉珊已和男朋友一起在龍崗區(qū)買了一套超過60平方米的小兩房,。“我男朋友在騰訊工作,，福利待遇挺好的,。我自己工作也可以，大家一起努力存錢攢的首付,。深圳房價上漲那么快,，把錢放銀行容易貶值，就咬咬牙買了一套房,。雖然現(xiàn)在上班距離很遠,，每天要擠地鐵，但至少在深圳安家了,?！辈⒉皇撬腥硕枷耜悤陨耗敲葱疫\，能這么快在深圳擁有自己的房子,。

同樣住在白石洲的江西女孩吳莉莉（化名）正在頭疼找房的事情,。“我租的是550元一個月的單間,，只有一張床,、一張桌子和一個小窗戶，廁所公用,。我想換個環(huán)境好點的房子,，在白石洲找了好久，小區(qū)房合租都要2300元一個月,，對我這種每月只賺3000元的人來說,，實在太貴了。我就想找一個月租1000元的單間,，卻找不到,。”令吳莉莉不滿的是那些所謂“中介”,，談成后還要收取500元中介費,。“我們并不是直接和房東聯(lián)系,，有些大媽做這種帶人到處看房的生意,，抽取中介費,，再和房東平攤。但我覺得真的太貴了,，那間房租金才500元,，中介費和房租價格一樣。租金押二付一后,，相當于一下子交了2000元,。”據(jù)廣東省教育廳公布的2015年高校畢業(yè)生就業(yè)質(zhì)量報告顯示,，2015年深圳市就業(yè)的高校畢業(yè)生平均月薪為3502元，住房支出占比達65%,，住房問題成了不少應(yīng)屆畢業(yè)生的心頭之痛,。

近幾年，伴隨著崗廈,、大沖等大型城中村舊改的實施,，白石洲舊改的呼聲也越來越高。

2005年,，深圳市和南山區(qū)兩級政府開展了白石洲舊村改造的研究工作,，但由于難度大，一直未能完成,。直到2012年8月,，成立由南山區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導帶隊的沙河五村城市更新領(lǐng)導小組,，舊改進程才得以加快,。

2012年12月26日，白石洲城市更新辦公室成立,。2014年深圳市城市更新單元第二批計劃顯示,，由白石洲投資發(fā)展股份有限公司申報的沙河五村城市更新單元（白石洲南區(qū)）擬拆除重建面積約46萬平方米，預計總建筑面積接近500萬平方米,，除回遷物業(yè)之外,，該項目貨值超過千億元。

因為城市更新項目體量巨大,，再加上地理位置優(yōu)越,，處于南山的核心地段，不少房企都希望能分一杯羹,。最終由綠景集團拔得頭籌,，獲得了該項目。

此前南山區(qū)舊城重建局通知顯示,，白石洲沙河五村舊改專項規(guī)劃已基本成型,。下一步將盡快啟動完成土地確權(quán)并爭取在2016年春節(jié)前專項規(guī)劃獲批,。

此后白石洲城市更新一直沒有進一步消息。今年3月綠景集團的2015年業(yè)績會上,，綠景集團執(zhí)行董事葉興安表示,，白石洲舊改項目還在推動中，并沒到披露階段,。

有接近綠景的人士對中國房地產(chǎn)報記者表示：“白石洲拆遷工作進展十分緩慢,。據(jù)我所知，才剛剛走完初步流程,。不過項目位置主要分布于沙河新塘地區(qū)以及中海深圳灣畔后面,，面積大，交通便利,，區(qū)位價值不錯,，能打造豪宅?！备鶕?jù)初步規(guī)劃,，改造后的白石洲將和崗廈、大沖等城中村改造一樣,，完善城市空間結(jié)構(gòu),，成為南山區(qū)乃至全市新的商業(yè)、文化,、辦公,、服務(wù)和居住核心區(qū)域。

中國房地產(chǎn)報記者從白石洲村民處得知,，目前已經(jīng)提交了拆遷賠償申請表格,，拆遷配比是1：0.88。然而,，不過有村民表示：“大沖拆了那么久,，我們也沒那么快的。反正租客還繼續(xù)住,，慢慢等吧,。”

村民所說的大沖村距離白石洲不到1公里,，數(shù)年前是來深年輕人的第一落腳點,，原居住人口超過6萬，其中原住村民僅871戶,。

從2011年12月20日開始,，華潤置地在這里拆除約1500棟破舊建筑。如今大沖村變身華潤城，占地68.5萬平方米,、建筑面積280萬平方米,，業(yè)態(tài)包括商業(yè)、寫字樓,、酒店,、公寓、住宅等,，市場價超過8.1萬元/平方米,。

據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計，深圳共320個原行政村,，農(nóng)民房3.5萬棟,，占全市49%的住房面積，容納了520萬城市人口,，大多是剛來深圳的年輕人,。

隨著不少城中村拆遷，年輕人不得不往外遷移,，尋找更適合的居住空間,。原本不太受租客青睞的龍華,、布吉,、寶安的城中村也開始走俏，房租水漲船高,。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2013年深圳平均月租金為59.04元/平方米，到2016年5月,，月租水平已經(jīng)上漲至83.76元/平方米,。2016年6月，南山區(qū)房租漲幅最高為71%,，而不斷容納被擠壓客群的寶安區(qū)和龍崗區(qū)租金漲幅也達到了64%和68%,。

有業(yè)內(nèi)人士對中國房地產(chǎn)報記者指出：“大沖回遷房出租出去，租金已從原來農(nóng)民房800~1000元/月漲至3500~4000元/月,。城中村是承擔了很多政府功能,，用來滿足中低收入群體、剛起步大學生的居住問題,。城中村往往占據(jù)城市最核心的位置,，例如蔡屋圍、崗廈,、白石洲,。這是城市最有生命力的地方。如果不存在，未來這些人只能往龍崗區(qū),、寶安區(qū)等更偏的地方住,。”

高房價,、土地少,、人口多，如何平衡發(fā)展,，成了深圳的瓶頸,。

發(fā)展租賃用房，推動人才公寓建設(shè),，是深圳市政府拿出來的解決方案,。

國務(wù)院5月頒布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，明確提到“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍,，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù),，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房?！痹趯＜铱磥?，此項措施為深圳加快城中村改造，完善壯大租賃市場提供了機遇,。深圳可以借助城市更新,、綜合整治、功能改造等綜合性手段改造城中村,，為租賃市場提供更多有質(zhì)量的房源,。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規(guī)土委”）近期透露，深圳將新增保障房房源,，包括成片整治城中村,、長期租賃、依法沒收或征收未報批建筑,，或適當改造空置廠房商業(yè)用房,。

而深圳市住房和建設(shè)局（以下簡稱“深圳市住建局”）也表示，將研究建立“租售結(jié)合,、租補并舉,，先租后售、以租為主”的具有深圳特色的分層次,、多渠道的人才住房保障體系,，實行人才群體與社會群體分類輪候、單獨供應(yīng),，人才住房占新增籌集建設(shè)保障性住房的總量不低于70%,。

目前政府已經(jīng)開始牽頭,，將城中村的部分住房整體改造成人才公寓。今年6月,，福田區(qū)率先在水圍試點35棟600余套保障性住房,，正是將城中村提質(zhì)改造后，轉(zhuǎn)做人才公寓,。

按照“十三五”規(guī)劃,，深圳市將籌集建設(shè)保障房40萬套、供應(yīng)35萬套,。未來五年市區(qū)兩級籌集不少于1萬套人才公寓房,，提供給海外人才、在站博士后和短期來深工作的高層次人才租住,，符合條件的給予租金補貼,。根據(jù)2016年3月發(fā)布的《關(guān)于促進人才優(yōu)先發(fā)展的若干措施》，租金補貼提高至：本科15000元/人,、碩士25000元/人,、博士30000元/人。據(jù)統(tǒng)計,，2015年深圳共向近4萬名新引進人才發(fā)放1.33億元租房補貼,。

另外，深圳市政府在2013年推出了“青年驛站”,，為首次來深求職的應(yīng)屆畢業(yè)生提供短期的免費住宿和就業(yè)指導等服務(wù),。未來深圳市政府將在地鐵沿線、地鐵車輛段上蓋物業(yè)中加大20平方米左右小戶型人才公寓的建設(shè)規(guī)模,，對新畢業(yè)大學生等人才群體實行定向配租,，確保新畢業(yè)大學生的就業(yè)和生活方便,。

不過記者也發(fā)現(xiàn),，深圳市政府為了城市經(jīng)濟長久發(fā)展，主要是考慮人才居住問題,。而對于廣大社會群體,，尤其是居住在城中村的達不到人才照顧需求的外來人口，并沒有太多解決方法,。

有業(yè)內(nèi)人士對中國房地產(chǎn)報記者指出：“貨幣化補貼并沒有解決容納空間問題,。原本容納數(shù)萬人的空間拆除了，將他們安置到哪里,？現(xiàn)在,，無論長租公寓還是工改居這類存量物業(yè)，都是很好的方向,。只是目前還沒看到政府層面的明確做法,。政府能不能在拆一個地方前，進行一個調(diào)查，例如拆遷之前住了多少人,，拆了之后他們要去哪里,，承受房租能力是多少，而不是簡單拆遷,?！?/p>

深圳的住房租賃市場有多大？據(jù)租房平臺“合屋”統(tǒng)計顯示,，深圳有高達78.2%的年輕人處于租房狀態(tài),，粗略估算，深圳租房市場規(guī)模在1000億元以上,。

近兩年來,，深圳興起了長租公寓。相對于城中村簡陋的租住條件,，長租公寓提供帶裝修和品牌管理的公寓,，強調(diào)租客的友鄰社交，對于年輕人更有吸引力,。

長租公寓市場涌入了不少新的“踢館者”,，例如萬科、深業(yè)等房企,，攜帶上億資金殺入市場,。

深圳萬科在今年初迅速拿下兩棟存量物業(yè),，開出兩家“萬科驛”,，并宣稱年內(nèi)將達到十家門店的規(guī)模。

但長租公寓是個重投入的事業(yè),，投資回報期很長,，目前長租公寓市場毛利潤在40%~50%，扣除成本之后的凈利潤率僅約10%,，回報周期需3~4年,。行業(yè)普遍做法無異于二房東模式，通過提高租金賺取差價,。

“目前萬科的做法是整體租下一些閑置房源,，如農(nóng)民房、工廠房,，然后再改造,。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，到經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),，都將成為萬科獲取項目的方式,。萬科有自己的投資標準以及市場化運作方式,，將大力關(guān)注公寓屬性土地出讓，或會和其他企業(yè)聯(lián)合拿地,?！比f科相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

而深業(yè)集團在今年4月就提出“青年房卡計劃”,，對自有存量物業(yè)進行改造升級,，與政府合作對部分存量物業(yè)進行運營管理，提供青年公寓,、精品公寓,、中高端服務(wù)式公寓三種產(chǎn)品線。

“我們計劃在2016年底推出3000套青年公寓,，2017年底在深圳推出8000套,，力爭3年左右在深圳推出兩萬套的總體計劃。租金低于市場價,，帶有一定福利性質(zhì),。”深圳控股副總裁董方對中國房地產(chǎn)報記者介紹,。

不過即便“青年房卡計劃”到2018年底推出2萬套房源,，依然面臨“僧多粥少”的局面。因為今年起3年內(nèi)來深的約24萬名應(yīng)屆畢業(yè)生只能有約8%的人拿到“青年房卡”,。

僅靠幾個單體企業(yè)的“一枝獨秀”還是難以消化巨大的住房需求,，尤其是長租公寓價格高于城中村租房。中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn),，最便宜的長租公寓的單間都至少需要1500元/月,。

萬科高級副總裁譚華杰建議：“將新房改造成長租公寓，需要政府在土地價格和稅收方面給予特殊優(yōu)惠,，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有動力進行規(guī)?；l(fā)展；如果以存量資產(chǎn)發(fā)展長租公寓,，則需要在國家層面建立一個高度規(guī)范化,、排除風險的行業(yè)政策,，才能吸引到險資,、債權(quán)、甚至REITs機構(gòu)等低利率的資本介入,，然后在租金水平較低的情況下持有更多資產(chǎn),，靠規(guī)模效應(yīng)賺錢?！?/p>

“合屋”創(chuàng)始人羅鳳鳴對中國房地產(chǎn)報記者表示,，“開發(fā)商從城中村立項簽約到拆遷要5~8年，這中間有空置期,，但他們不愿意租給我們,。對開發(fā)商來說，和村民解釋工作繁瑣,，收益也并不高,，往往不喜歡將城中村改成長租公寓?！绷_鳳鳴建議那些不具備城市更新改造條件但可以進行綜合整治的城中村,，政府可引入專業(yè)團隊進行良性改造，空間美化,，再租給年輕人,。“對房東來說,，可以提升租金收益,，房子形象能得到提升；對政府來說,，城市面貌,、環(huán)境衛(wèi)生都有改善；對公司來說,，可以賺到錢,；對租客來說，能以較低代價獲得舒適,、滿足的空間居住,。”在羅鳳鳴看來,，現(xiàn)在長租公寓市場還處于野蠻生長狀態(tài),。“大家對用戶真正需求還沒掌握,。接下來產(chǎn)品會多樣化,，有的要滿足更高端需求，要有保潔,、洗衣,、送餐等服務(wù)，高于3000元/月,但沒酒店式公寓那么貴,。另一類是價格下沉,，做成上下鋪，賣床位,，租金500~600元/月,，可以令租客享受大配套,，有社交生活，比住在城中村好,?！?img doc360img-src='http://image98.360doc.com/DownloadImg/2016/07/1823/76148306_10' data-type='gif' data-ratio='0.09532374100719425' data-w='' src='http://image98.360doc.com/DownloadImg/2016/07/1823/76148306_10'>