為依法維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人,、第三人的合法權(quán)益,，提高律師承辦二手房買賣合同業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量,，為律師提供業(yè)務(wù)操作方面的借鑒和經(jīng)驗(yàn)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)規(guī)定,，制定本指引,。

第1條　本指引的定義及提示

1.1本指引所稱“二手房”，是相對(duì)開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言,，是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)中產(chǎn)權(quán)明晰,、經(jīng)過(guò)一手買賣之后再行上市的房屋，包括商品房和已購(gòu)的各類政策性住房,。
已購(gòu)的政策性住房主要包括職工個(gè)人按照房改政策購(gòu)買的公有住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房,、集資所建房屋和合作建設(shè)房屋等。
1.2本指引所稱二手房買賣,，是指出賣人將自己享有的商品房和已購(gòu)政策性住房的所有權(quán)通過(guò)合法程序轉(zhuǎn)讓給買受人,，買受人接受該房屋所有權(quán)并支付價(jià)款的民事法律行為；二手房買賣合同就是在該買賣過(guò)程中,，出賣人與買受人簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議,。
1.3本指引所稱買受人，是指二手房買賣行為中通過(guò)支付價(jià)款取得房屋所有權(quán)的交易方,；本指引所稱出賣人,，是指二手房買賣行為中通過(guò)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)換取價(jià)款的交易方。
1.4本指引所稱房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān),，是指房地產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān),。
1.5本指引所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)的房地產(chǎn)咨詢,、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。
房地產(chǎn)咨詢,，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī),、政策、信息,、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。
房地產(chǎn)代理，是指專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人的委托,，以委托人的名義辦理房屋買賣,、房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶等方面的服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
1.6本指引所稱房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T,，是指具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷,，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱，并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員,。
1.7本指引所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,，是指具備經(jīng)紀(jì)人條件（經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》）,、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人,。
1.8本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的自然人、法人和其他組織之間的二手房交易,。中華人民共和國(guó)境外的房屋(含港澳臺(tái))及中華人民共和國(guó)境內(nèi)初次出售的房屋，不適用本指引,。
1.9本指引所描述的工作內(nèi)容,，僅作為律師從事二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作時(shí)的參考,，不作為評(píng)判律師執(zhí)業(yè)能力及過(guò)錯(cuò)的依據(jù)。

第2條　對(duì)買賣合同主體狀況的審查

2.1二手房的買受人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi),、外的自然人,、法人和其他組織。出賣人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人,。
2.2基于各種財(cái)產(chǎn)目的和利益,，買受人可以自己的名義購(gòu)買，也可以他人的名義購(gòu)買,，還可以設(shè)定房屋信托持有和管理房屋,。
律師可以根據(jù)委托人的購(gòu)買目的，提供優(yōu)選方案供委托人參考,，但是不能代替委托人決策,。
2.3律師應(yīng)當(dāng)注意：除了國(guó)家法律、國(guó)務(wù)院行政法規(guī),、國(guó)務(wù)院所屬部門規(guī)章外,，還存在大量的地方性法規(guī)、自治條例,、單行條例及地方政府規(guī)章,、具體的行政措施、辦事流程及規(guī)則等,。這些地方性法規(guī)及各類規(guī)章對(duì)買賣主體作了一些資格限制,，雖然未必導(dǎo)致合同無(wú)效，但可能導(dǎo)致當(dāng)事人所簽訂買賣合同無(wú)法履行或受到行政處罰,，或承擔(dān)不利的訴訟結(jié)果,，因此必須充分注意相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及具體行政措施的涉及面,。
2.4對(duì)于有資格限制的交易主體,，律師應(yīng)當(dāng)提示審查相關(guān)主體的資質(zhì)、許可等方面,，是否符合法律規(guī)定,。其中：
（1） 交易主體是有限責(zé)任公司、股份有限公司的,，律師應(yīng)當(dāng)提示審查公司董事會(huì),、股東會(huì)審議同意交易的書面文件。
（2） 交易主體是國(guó)有的,，應(yīng)當(dāng)提示審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件,。
（3） 交易主體是集體企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提示審查職工代表大會(huì)的批準(zhǔn)文件,。
（4） 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房屋的,，律師應(yīng)提示審查其是否已取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》,。
（5） 境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人,，在境內(nèi)投資購(gòu)買自用房屋的，應(yīng)當(dāng)提示審查其是否持有我國(guó)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的設(shè)立境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明和來(lái)境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí)的證明,。
（6） 對(duì)于在境內(nèi)沒(méi)有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人,，律師應(yīng)提示其購(gòu)買房屋存在的法律障礙與風(fēng)險(xiǎn)。
2.5律師應(yīng)提示：集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用,，只能出售給本集體具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人,。非居住房屋只能出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

第3條　對(duì)于權(quán)利狀況的調(diào)查與審核

3.1權(quán)屬審查
3.1.1律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件,。對(duì)于沒(méi)有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋,，應(yīng)提示其法律上的風(fēng)險(xiǎn)及可能的后果。
在有些情況下,，盡管沒(méi)有房產(chǎn)證,，但是在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后，可以通過(guò)信托設(shè)計(jì)進(jìn)行交易或在有擔(dān)保的前提下交易,，對(duì)此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托,。
3.1.2為慎重起見，律師應(yīng)建議買受人向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性,、同一性,，以了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。
不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的名稱不一致,，如北京是北京市建設(shè)委員會(huì),，天津是天津市房屋管理局。律師提供咨詢意見前,，應(yīng)當(dāng)了解本地的房屋登記管理機(jī)構(gòu),。
土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是二手房所在地的縣級(jí)以上土地管理部門，但是應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府的印章,，以人民政府的名義發(fā)證,。
律師在審查土地使用權(quán)證時(shí)應(yīng)知曉房屋所在地的規(guī)定，了解土地登記機(jī)關(guān)是否已向轄區(qū)的所有房屋發(fā)放土地使用權(quán)證還是向部分房屋發(fā)放了土地使用權(quán)證,。如果有土地使用權(quán)證,，應(yīng)提示買受人在二手房買賣合同中約定辦理土地使用權(quán)證的相關(guān)事宜。
3.1.3律師應(yīng)對(duì)房屋所有權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)行審查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)證書的真?zhèn)?。律師還應(yīng)對(duì)出賣人的身份進(jìn)行核查,，確定是否存在冒名頂替的出賣人,。
3.2共有財(cái)產(chǎn)審查
3.2.1律師在審查房屋所有權(quán)證書時(shí),，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否存在共有權(quán)人。
3.2.2二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的,，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明,。必要時(shí)律師應(yīng)出具范本文件。
未經(jīng)其他共有人書面同意的,，律師應(yīng)提示不得買賣,。
3.2.3律師應(yīng)當(dāng)注意：我國(guó)婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主,，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度,。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議,。如賣方稱單身,，應(yīng)要求其提供單身證明，如賣方稱離婚則要求其出示離婚協(xié)議,、離婚調(diào)解書或判決書,，審查離婚法律文件對(duì)所售房屋的處理情況，必要時(shí)應(yīng)到出具離婚法律文書的機(jī)關(guān)進(jìn)行核查,。
3.2.4律師應(yīng)當(dāng)注意：交易的房屋若是發(fā)生繼承的房屋,，應(yīng)提醒委托人先按照《中華人民共和國(guó)繼承法》的相關(guān)規(guī)定，確定繼承人,，辦理繼承公證后,，由所有繼承人達(dá)成一致意見后，方可簽訂買賣合同,。
3.3權(quán)利限制審查
3.3.1交易前,，律師應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)的情況，必要時(shí)律師應(yīng)向登記機(jī)關(guān)和有關(guān)部門查詢,。
一般說(shuō)來(lái),，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院,、公安機(jī)關(guān),、國(guó)家安全機(jī)關(guān)；有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)采取查封或限制措施的行政機(jī)關(guān)包括稅務(wù)機(jī)關(guān),、海關(guān),、建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)等。
3.3.2無(wú)法取得獨(dú)立證據(jù)的，律師應(yīng)提示當(dāng)事人作出沒(méi)有權(quán)利限制的說(shuō)明,。
3.3.3司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,、決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的，律師應(yīng)提示不得買賣或告知買賣的風(fēng)險(xiǎn),。
3.3.4律師要提示委托人,，出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮，國(guó)家安全部門規(guī)定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的,，如出售,，需相關(guān)項(xiàng)目辦公室出具準(zhǔn)予購(gòu)房的證明。律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門,、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查,。
3.3.5律師應(yīng)提示委托人，外國(guó)駐華使館,、領(lǐng)事館購(gòu)房,，需取得外交部的批準(zhǔn)。
3.3.6律師應(yīng)就交易房屋的類別及性質(zhì)進(jìn)行審查,，確定房屋的類別,。如是央產(chǎn)房，律師應(yīng)提示委托人,，央產(chǎn)房出售需符合房改政策,，上市出售的前提是原售房單位已到央產(chǎn)房交易辦公室辦理了登記備案，否則買賣雙方無(wú)法進(jìn)行交易,。
3.3.7律師應(yīng)提示委托人,，經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房或回遷房等按照經(jīng)濟(jì)適用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制,，具體的限制包括是否能自己流轉(zhuǎn),、流轉(zhuǎn)的時(shí)間限制、主體資格的限制等,。
3.3.8律師應(yīng)提示委托人,，出售人或買受人行為能力，以是否能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任為準(zhǔn),，如不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,，相關(guān)的代理或監(jiān)護(hù)手續(xù)是否完備、合法,。
3.4他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查
3.4.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人,，審查二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。
若有抵押,，應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù),，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。
律師應(yīng)當(dāng)提示：買房人有承擔(dān)所購(gòu)房屋被追及償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.4.2律師應(yīng)當(dāng)提示出賣人,，在出賣二手房前,，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒(méi)有履行通知義務(wù),，買賣合同無(wú)效,。
3.5優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查
3.5.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，在同等條件下,，二手房的共有人和承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。買受人應(yīng)當(dāng)審查優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或同意出售的證明。
3.5.2律師應(yīng)當(dāng)提示出賣人,，如果房屋出租的，應(yīng)將要出售的情況在合理的期限內(nèi)提前書面通知承租人,。提前通知的合理的期限一般為3個(gè)月,。
3.5.3如果沒(méi)有取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件，律師應(yīng)當(dāng)提示買賣合同存在可能被宣告為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn),。
3.5.4如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，律師應(yīng)提示買受人購(gòu)房后繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同,。
3.5.5通過(guò)拍賣購(gòu)買二手房的,，律師也應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。如果沒(méi)有放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有效證明,，應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利行使條件。
3.6其他權(quán)利限制情形的審查
3.6.1律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注和提示買受人注意,，二手房若存在被依法收回土地使用權(quán)或法律,、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的，不得買賣,。
3.6.2若是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣,，還要審查已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無(wú)下列禁止買賣的情形之一：
（1） 以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
（2） 住房面積超過(guò)省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的,；
（3） 處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4） 上市出售后形成新的住房困難的,；
（5） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的,；
（6） 有法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售情形的。
3.6.3律師應(yīng)提示：已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房,，確需出售的,，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)，出售單價(jià)不得高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià),。
已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的,，按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，以簽訂合同時(shí)間為限;有些即使住滿5年,，也不能上市出售,。 有些經(jīng)濟(jì)適用房可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，但需由出售人到房屋所在地區(qū),、縣國(guó)土房屋管理局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款,。

第4條　房屋質(zhì)量的審查

4.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人查看或調(diào)查所購(gòu)二手房的質(zhì)量狀況。
4.2二手房超過(guò)合理使用年限后繼續(xù)使用的,，律師應(yīng)提示買受人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定,。
4.3律師應(yīng)當(dāng)提示委托人，律師不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)任何責(zé)任,。

第5條　買賣合同文本的擬訂和審查

5.1律師應(yīng)提示：二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同,。當(dāng)事人既可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款,。
自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方權(quán)利的內(nèi)容。
5.2自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：
（1） 買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱,、住所,；
（2） 二手房的坐落地點(diǎn)、面積,、四至范圍,；
（3） 土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限,；
（4） 二手房的規(guī)劃使用性質(zhì),；
（5） 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu),、建筑質(zhì)量,、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況,；
（6） 二手房買賣的價(jià)格,、支付方式和期限；
（7） 二手房的交付和驗(yàn)收的日期,、交付方式,；
（8） 出賣人戶口的遷移,；
（9） 維修基金的處理；
（10） 物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)清責(zé)任,；
（11） 違約責(zé)任,；
（12） 爭(zhēng)議的解決方式；
（13） 當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng),。
5.3律師應(yīng)當(dāng)提示：房屋的地點(diǎn)和四至,、面積、土地使用權(quán),、房屋性質(zhì),、戶型、結(jié)構(gòu),、配套設(shè)施,、附屬設(shè)施、裝飾等,，應(yīng)在合同中敘述清楚,，并與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)文件上的記載一致,。
出賣方應(yīng)當(dāng)出示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件及其他文件的原件。
5.4有關(guān)街道,、樓號(hào)等應(yīng)當(dāng)使用地名管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的名稱,。
5.5價(jià)格、支付方式,、支付時(shí)間,、房屋的交付和驗(yàn)收時(shí)間、公共維修基金的處理及違約責(zé)任等應(yīng)當(dāng)明確,。律師應(yīng)提示先行支付房款對(duì)買受人的風(fēng)險(xiǎn),，后支付房款對(duì)出賣人的風(fēng)險(xiǎn)。
如果出賣人戶口所在地是所出售房屋地址的,，還應(yīng)當(dāng)明確約定出賣人遷出戶口的時(shí)間,。
5.6律師應(yīng)提示：如委托人購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房或城市居民購(gòu)買農(nóng)民的宅基地所簽訂的買賣合同無(wú)效，并應(yīng)告知合同無(wú)效的后果及處理方式,。
5.7律師應(yīng)提示買受人了解所購(gòu)房屋是否出現(xiàn)過(guò)非正常影響買受人的極端事件,，如火災(zāi)、嚴(yán)重的刑事案件等,。
5.8律師應(yīng)提示在買賣合同中約定裝修,、附屬物及家具、電器等是否包括在房?jī)r(jià)款中,。
5.9律師應(yīng)提示委托人在合同中約定詳細(xì)的合同解除條款,。
5.10律師應(yīng)提示委托人在買賣合同中約定辦理過(guò)戶的時(shí)間及違約責(zé)任,，并告知在房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)受理后、房產(chǎn)證取得之前出賣的房屋仍有被查封的可能,，如在此期間被查封,，出賣人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
5.11律師應(yīng)提示房屋一房?jī)墒刍蚨嗍鄣姆珊蠊?，并建議委托人在買賣合同中約定發(fā)生此類違約行為的違約責(zé)任,。
5.12因國(guó)家實(shí)行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度，住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）的一致同意,，不能改做餐廳,、歌廳等商業(yè)用途，因此律師應(yīng)提示買受人注意審查房屋的使用性質(zhì),。
5.13由于稅收上的考慮,，律師應(yīng)提示委托人，有關(guān)裝飾特別是可移動(dòng)的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽訂合同,。
5.14律師應(yīng)提示買受人注意：購(gòu)買的房屋未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記,，不得對(duì)抗第三人；為防止出讓人一房多售等非法行為的出現(xiàn),，應(yīng)在合同中約定及時(shí)辦理備案登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,。
買賣雙方還應(yīng)約定，房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的一定時(shí)間內(nèi),，應(yīng)當(dāng)由出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)管理費(fèi),，并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位。房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續(xù),。
5.15律師應(yīng)當(dāng)提示：當(dāng)事人可以選擇爭(zhēng)議的處理方式和機(jī)構(gòu),。
若當(dāng)事人選擇向法院提起訴訟的，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人選擇的管轄法院不得違反法律規(guī)定的專屬管轄,。
若當(dāng)事人選擇仲裁的,，律師應(yīng)提醒當(dāng)事人準(zhǔn)確書寫仲裁機(jī)構(gòu)的名稱，如選擇“北京仲裁委員會(huì)”的,，不能寫成“北京市仲裁委員會(huì)”,。
律師還應(yīng)當(dāng)提示：仲裁是按照選定的仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則進(jìn)行，而且是一裁終局,。
5.16律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注二手房買賣過(guò)程中應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)的變化,，并應(yīng)提示委托人，在辦證中發(fā)生的各種稅費(fèi)應(yīng)據(jù)實(shí)支付,。
5.17律師應(yīng)提示委托人,，二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)繳納的稅費(fèi)及繳納稅費(fèi)的主體。稅費(fèi)繳納的標(biāo)準(zhǔn)各地有一定差異,，且因國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策時(shí)常變化,，一般買方在交易時(shí)應(yīng)繳納契稅,、印花稅，如辦理貸款應(yīng)繳納與貸款有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi),、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用,。賣方一般繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅,、教育附加費(fèi),、個(gè)人所得稅、土地增值稅,、印花稅等費(fèi)用,。律師應(yīng)提示委托人購(gòu)買未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋還會(huì)發(fā)生出賣人與開發(fā)商之間辦證的費(fèi)用，應(yīng)在合同中約定費(fèi)用的承擔(dān)責(zé)任人,，并同時(shí)告知委托人稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨時(shí)可能會(huì)變更,，實(shí)際費(fèi)用應(yīng)以登記時(shí)政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。
5.18合同簽署應(yīng)以書寫簽名為準(zhǔn),，但房屋登記機(jī)關(guān)有特殊要求的應(yīng)加蓋印章,。
5.19如果是賣方代理人代為簽訂合同，應(yīng)當(dāng)附有經(jīng)過(guò)公證的委托人的授權(quán)委托書,。如果是買方代理人代為簽訂合同,，也應(yīng)附有委托人的授權(quán)委托書。

第6條　中介服務(wù)合同審查

6.1律師提示：在接受二手房中介服務(wù)中,，委托人注意核驗(yàn)中介服務(wù)人員的資格證書,，以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格，具有與職業(yè)相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能,。
6.1.1要核驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)管理部門的備案手續(xù)和注冊(cè)手續(xù)證明。
6.1.2應(yīng)當(dāng)提示委托人注意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員按照下列程序執(zhí)業(yè)：
（1） 向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》,，校驗(yàn)委托方提供的有關(guān)文件資料,；
（2） 從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)參照當(dāng)?shù)胤课莸怯浿鞴懿块T或工商部門制定的示范合同文本與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同,；
（3） 履行合同期間,，向當(dāng)事人各方如實(shí)、及時(shí)報(bào)告訂約機(jī)會(huì)和交易情況,；
（4） 記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況,，妥善保存有關(guān)資料；
（5） 按合同規(guī)定收取服務(wù)費(fèi),，開具統(tǒng)一發(fā)票,。
6.1.3應(yīng)當(dāng)提示委托人注意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員有無(wú)下列禁止行為：
（1）  無(wú)照經(jīng)營(yíng),，超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng),。
（2）  隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的重要事項(xiàng),。
（3）  弄虛作假，提供不實(shí)的信息,，或簽訂虛假合同,。
（4）  采取引誘、脅迫,、欺詐,、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易,。
（5）  偽造,、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),。
（6）  利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同,，或他人掌握的經(jīng)營(yíng)信息，采取不正當(dāng)手段,，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù),，背棄合作，侵吞勞動(dòng)成果,，或損害委托人利益,。
（7）  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),。
（8）  房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職,。
（9） 索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷的名義,，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,，獲取傭金以外的報(bào)酬；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利,，在委托的客戶之間,，通過(guò)壓低賣出價(jià)格，自行收購(gòu),，再抬高價(jià)格出賣給購(gòu)房者,，牟取不當(dāng)利益。
（10） 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng),。
（11） 法律,、法規(guī)禁止的其他行為。
6.2政府制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)價(jià),。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的服務(wù)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在下列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)自行議定,，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付：
（1）  居間介紹或者代理房屋買賣的，按成交價(jià)的3％以下收??；
（2）  居間介紹或者代理房屋租賃的,，按月租金的70％以下一次性收取,；
（3）  居間介紹或者代理房屋交換的,，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1％以下收取。
提供咨詢服務(wù)的,，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定,。
6.3律師應(yīng)提醒委托人注意：凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的,，受托居間,、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址,、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名,、執(zhí)業(yè)證書號(hào)碼，并簽字蓋章,。
6.4二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同,。當(dāng)事人既可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款,。
6.5律師應(yīng)提示委托人注意,，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：
（1）  當(dāng)事人姓名或者名稱、住所,；
（2）  中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱,、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn),；
（3）  合同履行期限,；
（4）  傭金金額或者計(jì)算方式和支付方式、時(shí)間,；
（5）  違約責(zé)任和糾紛解決方式,；
（6）  當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
6.6實(shí)踐中各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織通常使用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同,，律師應(yīng)提示不應(yīng)含有以下條款：
（1） 中介合同不應(yīng)捆綁全權(quán)代理?xiàng)l款；
（2） 中介合同不應(yīng)含有強(qiáng)制締約條款,；
（3） 中介合同不應(yīng)含有分享違約金條款,；
（4） 中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)收取定金。
6.7律師應(yīng)提示委托人：
（1） 中介機(jī)構(gòu)如果受托代理銷售,，無(wú)權(quán)向買受人收取傭金；
（2） 中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收購(gòu)或者變相收購(gòu)中存在的陷阱,；
（3） 中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)禁止和限制委托人與對(duì)方當(dāng)事人見面和談判,，如果拒絕,，律師應(yīng)提示注意交易中的不實(shí)成分。

第7條　抵押貸款合同審查

7.1本項(xiàng)審查一般僅對(duì)委托人作為買受人,、需要申請(qǐng)購(gòu)房貸款的合同,。
律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款,、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議,、抵押協(xié)議。
7.2貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn),。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件,，指導(dǎo)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議,，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對(duì)擔(dān)保費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)。
7.3如果委托人申請(qǐng)公積金貸款,，律師應(yīng)審核：
（1） 買受人購(gòu)買的房屋是否為國(guó)有土地上具有所有權(quán)的住房,，并用于本人家庭自住,；
（2） 買受人是否符合公積金貸款條件并具備相關(guān)證明文件。
律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注有關(guān)公積金貸款的限定性條件的變化,，并及時(shí)提示委托人,。
7.4關(guān)于住房公積金貸款額和期限，律師可提供參考方案,，但不能替委托人決策。
7.5若委托人購(gòu)買非居住房屋,，律師應(yīng)提示只能申請(qǐng)銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件,、金額,、期限,、利率可與具體貸款銀行談判確定,。
7.6若二手房轉(zhuǎn)讓存在貸款,，律師應(yīng)提示：
（1）  出讓人已全部還清貸款并已注銷抵押登記,，或沒(méi)有貸款抵押，購(gòu)房人可直接申請(qǐng)貸款。
（2）  如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的,，購(gòu)房人可采用轉(zhuǎn)按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請(qǐng)貸款,。轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為：
①  出賣人取得貸款銀行轉(zhuǎn)讓抵押房屋的同意；
②  買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》,；
③  提交買賣合同及買受人貸款資料交申請(qǐng)銀行審核,；
④  申請(qǐng)銀行同意貸款后與受讓方簽訂借款合同；
⑤  辦理房屋過(guò)戶,、抵押登記手續(xù),。
（3）  律師應(yīng)提示借款人(房屋的買受人)辦理貸款的流程及對(duì)買受人主體資格及貸款額度的限制，告知不能取得貸款或不能全額取得貸款的后果,，并告知應(yīng)在房屋買賣合同中約定不能全額或不能取得貸款的處理方式。
（4）  律師應(yīng)提示出賣人,如買受人通過(guò)貸款支付房?jī)r(jià)款應(yīng)協(xié)助買方辦理貸款手續(xù),，包括配偶共同出面對(duì)銀行面簽相關(guān)的貸款資料,。律師同時(shí)也應(yīng)提示買受人，出賣人的共有人不配合辦貸款對(duì)買受人所具有的風(fēng)險(xiǎn),。

第8條　房?jī)r(jià)款的提存,、托管或監(jiān)管

8.1為保障交易的安全性，律師應(yīng)提示：協(xié)議中可以約定將房?jī)r(jià)款委托公證機(jī)關(guān)提存,、交銀行監(jiān)管或托管,。
8.2若委托人選擇委托律師事務(wù)所監(jiān)管房?jī)r(jià)款，律師應(yīng)提示買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同后,，將購(gòu)房款和產(chǎn)權(quán)證交由律師事務(wù)所統(tǒng)一管理,，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買方產(chǎn)權(quán)證出證后，再由律師事務(wù)所通知買賣雙方同時(shí)領(lǐng)證,、領(lǐng)款,。其流程一般為：
（1） 律師事務(wù)所與買賣雙方簽訂《見證協(xié)議》。
（2） 律師收取資料：?jiǎn)挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照,、法定代表人身份證明或當(dāng)事人身份證明（均需原件及復(fù)印件）,；申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的收件收據(jù)或產(chǎn)權(quán)證（均需原件）；買賣合同（原件）,。
（3） 買受人房款劃到律師事務(wù)所提存賬戶,。
（4） 辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或/和抵押手續(xù)。
（5） 通知買賣雙方領(lǐng)證,、領(lǐng)款,。
（6） 三方辦理交接、領(lǐng)證,、領(lǐng)款。

（本指引由全國(guó)律協(xié)經(jīng)濟(jì)專業(yè)委員會(huì)負(fù)責(zé)起草，主要執(zhí)筆人：劉桂林）