一、石家莊市城中村改造政策規(guī)定及實務

（一）石家莊市城中村改造政策,。

石家莊市城中村改造走在全國的前列,，政策規(guī)定是相當成熟和規(guī)范的。所以石家莊市城中村改造早在2002年開始就出臺14號文,，適用期是5年,，到07年結束。08年張書記提出三年大變樣,，開始了新一輪的城市建設,，城中村改造如火如荼的開展起來。石家莊城中村改造,，尤其是08年以后,，政策規(guī)定相當完善,，下面介紹一下相關文件。

1,、關于進一步加快城中村改造的實施意見（08年5號文）

 規(guī)定了城中村改造的程序,、規(guī)劃方案、土地利用,、拆遷安置,、優(yōu)惠政策（配套費減免、出讓收益返還）等核心內(nèi)容,，此文件依然是目前石家莊市城中村改造的基本依據(jù),。

 2、關于進一步加快城中村改造的指導意見（城指辦【2008】25號）

  明確了回遷面積原則上按1:1置換,，不超過300平米每戶,，這其實是政府的指導價。城中村改造涉及很多村,，人們之間攀比嚴重,，總是就高不就低。在之前沒有規(guī)定補償面積,，較為混亂,。

  3、關于進一步加快城中村改造實施意見的補充意見（09年6號文）

  規(guī)范程序,、每戶回遷不超過300平米,、方案需表決、一級開發(fā)二級開發(fā)聯(lián)動,、區(qū)政府主導城中村改造,、回遷房辦理房權證前不得上市。

  4,、石家莊市拆遷管理辦公室關于城中村改造拆遷管理的實施意見（市拆管字[2008]第02號）

    城中村拆遷手續(xù)的辦理,。

  5、關于進一步加強和改進城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的意見（石政發(fā)〔2009〕10號）

  高層容積率不超過2.5,；道路紅線30米以上,，住宅嚴禁設底商；樓間距,、樓面寬度等有相關指標,，目的在于提高居民的居住品質(zhì)。

  6,、河北省國土資源廳支持城鎮(zhèn)面貌三年大變樣十條措施（冀國土資地字［2009］8號）

  7,、石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準入暫行規(guī)定（市村改辦[2009]1號）

  限定資質(zhì)，要求三級以上，業(yè)績要求20萬平米,。石家莊內(nèi)也有例外,，開發(fā)企業(yè)可以不具備三級以上資質(zhì)，但是總公司或母公司是三級以上開發(fā)企業(yè),，由總公司或者母公司出具相關證明，分公司或子公司可以介入城中村改造項目,。

8,、石家莊市城市建設“三年大變樣”指揮部辦公室關于加快辦理城中村改造有關土地手續(xù)的通知（城指辦發(fā)（2009）077號）

     城中村改造征地需提交的資料；

     回遷安置用地可劃撥,、協(xié)議出讓,，40%出讓金。

9,、關于明確市區(qū)城中村改造中村民回遷樓認定及產(chǎn)權登記程序的意見（市政辦函（2009）68號）

     回遷樓的位置,、樓號等在總平圖上標注；

     辦理回遷樓產(chǎn)權登記的程序及資料,。

10,、關于進一步規(guī)范城中村改造的實施意見的通知（石政辦發(fā)〔2010〕18號）

   1）2010年后城中村改造重點：二環(huán)路以內(nèi)未啟動的；二環(huán)路外側可視范圍內(nèi)的,；主要市政及公用設施建設所涉及的,。
    市政及公用配套設施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計劃,。

   2）城中村改造規(guī)劃方案和拆遷補償安置方案批準后,，由轄區(qū)政府商國土部門組織公開招標選定一級開發(fā)企業(yè)。

   參與投標的企業(yè)要符合《石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準入暫行規(guī)定》有關要求,。

   招標時要進入有形建筑市場,，由市招標辦全程監(jiān)督。

   經(jīng)招標選定開發(fā)企業(yè)后,，由國土部門按照一級開發(fā)的程序做出委托,，明確一級開發(fā)主體，報市城中村改造辦公室備案,，同時通報市發(fā)改,、規(guī)劃、建設,、國土等相關部門和單位,。

11、石家莊市人民政府關于進一步落實石家莊市區(qū)預留發(fā)展安置用地政策的實施意見（石政發(fā)〔2010〕48號）

  人均一分地,，給村里預留發(fā)展用地,，用于村集體商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟發(fā)展,；

  可作為回遷房周轉(zhuǎn)用地,，提前利用,；

  劃撥登記在村委會或居委會名下；

  交政府出讓后,，出讓凈收益返還,。

12、石家莊市城中村舊城改造土地收儲工作流程（石政辦函〔2010〕61號）

   二環(huán)內(nèi)的城中村拆遷完成后的土地儲備程序,。

13,、石家莊市市區(qū)土地收儲工作流程（石政辦發(fā)〔2011〕17號）

     儲備流程。

以下介紹一下城中村改造政策規(guī)定的城中村改造原則：

  一是政府主導：首先列入計劃,。不能一哄而上,，引起供過于求。需要條件具備,，領導班子團結,，人們改造意向比較強烈等，必須經(jīng)審批列入計劃,，經(jīng)政府審批,，才能享受政府的改造政策。另外改造范圍,、回遷用地與回遷面積,、委托、指導,、成本核算,、收益返還等，政府也需要得到開發(fā)企業(yè)的審定,，如何成為開發(fā)的主體,，如何運作，政府需要主導,。

  二是規(guī)劃先行：要規(guī)劃條件,、編制規(guī)劃方案、注明回遷,，開發(fā)體量與開發(fā)企業(yè)實力的選定,、回遷用地方式。

  三是村民自愿：一村一案表決：是否改造,、合作方式,、拆遷補償安置方案等，村委會組織80%表決,。石家莊市的城中村改造使村民得到實惠,，也改善了他們的居住條件。大變樣期間，沒有發(fā)生惡性事件,，拆遷工作深入人心,，周圍尚未改造的村民改造意愿也比較強烈。拆遷安置補償方案已經(jīng)比較成熟,，表決通過和拆遷都是相當快的,。

四是一村一策：補償標準、方式,、面積等,。

五是實現(xiàn)四個轉(zhuǎn)變：村改居、土地集體轉(zhuǎn)國有,、村委會改居委會、村企業(yè)變股份企業(yè),，所以城中村改造不僅僅是物的有形的改造,，也包括身份的置換，企業(yè)的改制等,。

（二）石家莊市城中村改造程序

  1,、轄區(qū)政府向市城中村改造辦公室提出申請，經(jīng)市政府批準后列入城中村改造年度計劃,。其實每一個城中村改造都是開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行介入,，只有少數(shù)是自行改造，多數(shù)城中村不具有改造的實力,，選擇與開發(fā)商合作,。后面的程序也是開發(fā)商在積極推動，代為跑辦,。

    （村委會—區(qū)政府）

  2,、列入改造計劃后向市規(guī)劃管理部門申請規(guī)劃條件。明確項目紅線,，容積率,，建筑密度，配套設施如托兒所,，幼兒園,，學校，郵局,，醫(yī)院等,。

    （村委會、開發(fā)商）

  3,、根據(jù)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃條件來編制規(guī)劃方案和土地利用方案,。一般也是由開發(fā)公司來做，其內(nèi)容包括原村莊的住宅現(xiàn)狀，土地利用方案,，建設設計方案,，回遷區(qū)域和開發(fā)區(qū)域的位置，配套設施有哪些,，包括經(jīng)濟效益分析等,。這些都需要開發(fā)公司先行介入。其實規(guī)劃方案以及后面需要講的拆遷安置補償方案都是開發(fā)商與村委會之間的利益博弈,。當然規(guī)劃方案的制定也是需要投資的,，在符合規(guī)定的前提下，征求村委會和區(qū)政府街道辦事處的意見后,，由開發(fā)公司委托設計公司來編制規(guī)劃方案,。

   （村委會、開發(fā)公司——區(qū)政府——規(guī)劃局,、土地局——城中村改造辦公室）

   4,、區(qū)政府組織村委會根據(jù)批準的規(guī)劃方案和土地利用方案制定拆遷安置補償方案（一村一案）。在實務當中,，一般是先定拆遷安置補償方案,，對村民的安置區(qū)域和安置面積都要提前規(guī)劃好，尤其是安置面積需要提前確定,，才能在規(guī)劃方案里確定回遷樓的用地面積,，樓座，樓間距,，總型圖,。

  5、對《拆遷安置補償方案》進行表決,，表決時區(qū)政府和區(qū)城中村改造辦公室需派員參加,。（最好在經(jīng)市拆遷辦批準后再進行表決、公證處進行公證）保證合法有效性,。

6,、實施拆遷。一般委托村委會實施,。（拆遷過程中事項的公證）開發(fā)公司作為一級開發(fā)主體,，成為城中村改造的實施主體，但對村里的實際情況不了解,，所以一般由開發(fā)公司出資,，根據(jù)拆遷安置補償方案，委托村委會組織實施,。

  7,、有周轉(zhuǎn)地的,，辦理土地、規(guī)劃,、施工各項手續(xù),，建設回遷樓。

  8,、拆遷完畢,，開發(fā)用地儲備。

城中村改造土地利用問題,。城中村改造拆完后土地是分為三部分的,。一部分是回遷用地，建設回遷住宅,，商業(yè),，回遷服務和辦公樓；第二是市政公用設施用地,，包括道路,、綠地等；第三是開發(fā)用地,，這也是開發(fā)企業(yè)利益所在?；剡w用地是通過劃撥的方式,，直接劃回村集體來建回遷樓。當然回遷用地也可以通過出讓的方式,，如果通過出讓的方式獲得,，需要支付土地出讓金?；剡w用地直接劃撥給村委會,，開發(fā)用地拆遷完后先收儲，拿到土地中心,，然后由土地交易市場實行招拍掛,。

  9、開發(fā)土地公開出讓,，競得土地后辦理開工手續(xù),，建設商品住宅。

以上是城中村改造的程序,。

那么開發(fā)企業(yè)如何介入城中村改造,，并根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定成為一級開發(fā)主體？怎樣通過招拍掛成為二級開發(fā)主體,？現(xiàn)介紹一下開發(fā)企業(yè)參與城中村改造實行一級開發(fā)和二級開發(fā)的關系,。

現(xiàn)在城中村改造實行一級開發(fā)制度,，大致程序是開發(fā)企業(yè)與村委會簽訂協(xié)議，得到村委會的認可,；然后需要得到街道辦事處和區(qū)政府的認可,。因為一級開發(fā)企業(yè)的選聘是區(qū)政府主導，商國土部門選定,，再由市地產(chǎn)集團出具委托,，與開發(fā)企業(yè)簽訂一級開發(fā)委托協(xié)議，才能成為一級開發(fā)主體,，實行一級開發(fā),。一級開發(fā)是指城中村改造房屋拆遷拆除達到三通一平。開發(fā)企業(yè)首先要作為一級開發(fā)的主體,，實務當中一般是先經(jīng)村委會同意,，同時經(jīng)過區(qū)政府同意，成為一級開發(fā)主體,，簽訂協(xié)議后要報城中村改造辦公室備案,，城中村改造辦公室要給土地規(guī)劃建設部門發(fā)盤，明確某項目選定了某個開發(fā)企業(yè)作為一級開發(fā)企業(yè)主體,。

一級開發(fā)結束后要進行成本評估評審,，從理論上來說，一級開發(fā)不必然成為二級開發(fā)主體,，不一定拿到開發(fā)用地,。二級開發(fā)主體要走招牌掛的程序。所以需要對一級開發(fā)付出的成本做一個判定,，開發(fā)企業(yè)實施拆遷的費用以及付出的拆遷安置補償費用等開支由評估單位（政府指定的）進行評估,，最后由財政局財審中心進行評審來確定一級開發(fā)支付的成本。實際當中一級開發(fā)成本有票據(jù)的是一大部分,，但也有另外一部分支出沒有正規(guī)票據(jù),，評審中心不予評定。

作為開發(fā)企業(yè)來說,，實施一級開發(fā)目的是二級開發(fā),，拿地后做商品住宅開發(fā)獲取利益。作為政府,，其指導思想也希望由實施一級開發(fā)的開發(fā)主體進行二級開發(fā),。16號文補充意見規(guī)定實行委托一級開發(fā)主體實施一級開發(fā)，進行二級開發(fā)聯(lián)動,。在實施過程中,，往往是由一級開發(fā)企業(yè)先行建設回遷房，二級開發(fā)需要通過招牌掛公開出讓,，招牌掛時回遷住宅二級開發(fā)是附帶義務的,，要進行回遷安置房的建設,，但拿地的時候需要支付全額地價，在建設回遷安置房屋時,，資金再在全地價款中進行撥付,。建設回遷安置房的資金在一級開發(fā)的成本中已經(jīng)測算出來了。作為一級開發(fā)主體,，已開始進行了回遷安置房屋的建設,，已投入了建設資金，這會使得非一級開發(fā)主體再介入進來就很困難,，交接,、評估等工作也不容易進行。所以實務當中,，進行了一級開發(fā)的主體往往會成為二級開發(fā)主體,。

作為開發(fā)企業(yè)參與城中村改造首先會進行成本測算。開發(fā)商和村委會之間會討價還價,，作為開發(fā)商來說希望回遷面積越小越好,，作為村委會來說希望回遷面積越大越好。

1,、拆遷安置補償成本

（1）回遷安置房建設成本

（2）補償費用

（3）實施拆遷費用

2,、商品房樓面地價

 拆遷安置補償成本÷商品房建筑面積（開發(fā)用地面積×容積率）

（取得開發(fā)用地成本）

3、擬建商品房每平米建筑面積建設成本

樓面地價＋建安成本＋配套費用＋其它

4,、利潤=市場價-擬建商品房每平米建筑面積建設成本

當然,，這是一種較為粗略的算法，具體測算應由房專業(yè)地產(chǎn)會計師來做,。有了具體成本預算，才知道如何確定開發(fā)面積和開發(fā)后獲得利潤的大小,。

城中村改造協(xié)議內(nèi)容：

1,、項目基本情況，位置,，面積,，人口等；

2,、項目性質(zhì)及規(guī)劃指標,，是否列入規(guī)劃范圍等。一般開發(fā)商和村委會簽訂協(xié)議涉及規(guī)劃指標往往指回遷面積,，回遷用地指標,；

3、運作模式,。如開發(fā)商出資,，跑辦手續(xù),，村委會出地等；

4,、規(guī)劃方案,；

5、拆遷補償安置方案制定及實施,；

6,、拆遷費及支付方式、拆遷期限及交地標準,；

7,、雙方權利義務；

8,、回遷安置房屋建設,。回遷安置房屋的戶型需要征求村委會的意見,，有時需要單獨簽訂有關戶型的補充協(xié)議,，開發(fā)公司負責建設，村委會進行監(jiān)督,，如建筑材料的監(jiān)督,，質(zhì)量的監(jiān)督等。村委會可設立監(jiān)督小組或委托監(jiān)理公司來進行監(jiān)理,。包括時間,，期限，交房標準等,。交房標準涉及到住宅的交房標準,，商業(yè)的交房標準，辦公用房的交房標準,，有時交房標準需要簽訂額外的補充協(xié)議,。當然作為開發(fā)商來說，希望降低交房標準,，作為村委會來說,，希望盡可能高的提高交房標準；

9,、 乙方收益,；

10、雙方履約保證,；

11,、其它。

城中村改造補充協(xié)議文本

1,、拆遷補償安置協(xié)議（草案）,；

2,、回遷安置房屋建設協(xié)議；

3,、回遷安置交房標準：

 住宅,，商業(yè)，服務辦公用房,。

參與城中村改造一級開發(fā)與二級開發(fā)關系：

1,、一級開發(fā)（結束）成本評估、評審,；

2,、二級開發(fā)附帶建設回遷安置房屋義務通過招拍掛取得開發(fā)土地，支付全地價款,；

3,、建設回遷安置房屋資金，從開發(fā)土地全地價款中支付,；

4,、回遷用地早劃撥，開發(fā)土地出讓前一級開發(fā)主體已開始建設回遷安置房,，他人難以介入,；

5、一般一級開發(fā)主體取得開發(fā)土地,。

注：政府收益返還村集體基本沒有,。