為何欠交物業(yè)費這么普遍,？因為對欠費業(yè)主制約不足

文/戈琳

物業(yè)服務(wù)是一種公共物品,，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，在享受這種權(quán)利的同時也需每一個業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),。按時交納物業(yè)服務(wù)費用是業(yè)主應(yīng)盡的最重要義務(wù)，但業(yè)主履責(zé)意識尚未建立,，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討手段缺乏,，現(xiàn)階段業(yè)主欠費情況很普通，甚至有些企業(yè)放棄追討服務(wù)費而以降低服務(wù)品質(zhì)達到收支平衡,，結(jié)果是企業(yè)無法健康發(fā)展,，全體業(yè)主利益也隨之受損。

由歷史原因造成的業(yè)主有償消費意識淡薄,、由開發(fā)企業(yè)遺留質(zhì)量問題而造成的業(yè)主以欠物業(yè)費“維權(quán)”,，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實存在服務(wù)瑕疵而讓業(yè)主有了欠費口實的情況十分普遍，本文不再贅述,。

政策層面為何不能有效治理欠費

《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定,，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù),。由于對不按時交納物業(yè)服務(wù)費無罰則,，不能有效遏制業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的情形。惟一對欠費業(yè)主作出限制性條款的是《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）,，第三十一條規(guī)定業(yè)主委員會符合遵守業(yè)主大會議事規(guī)則,、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù),。但由于業(yè)主對模范履行業(yè)主義務(wù)存在異議,，不認可欠費業(yè)主不能入選業(yè)主委員會，在實踐中,，北京地區(qū)的政府指導(dǎo)籌備組在業(yè)主委員會選舉辦法,、業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)委會入選條件，在未明確欠費業(yè)主不能入選業(yè)主委員會的情況下,，不能排除欠費業(yè)主,。

北京市2010年制定本市的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《管理規(guī)約（示范文本）》,、《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》時,，初稿明確業(yè)主委員會應(yīng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，在征求意見時，此條款受到質(zhì)疑,，最后《指導(dǎo)規(guī)則》刪除相關(guān)條款,，弱化到寫入《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》供業(yè)主參考。不過想想成立業(yè)主大會的數(shù)量,，再想想又會有多少欠費業(yè)主愿意為了入選業(yè)主委員會而交費,，政策層面能提供的支持確實有限。

業(yè)委會為何無所作為

物業(yè)服務(wù)費用是基于物業(yè)服務(wù)合同約定產(chǎn)生,，當個別業(yè)主不按時交納費用時,，不僅侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法利益，由于物業(yè)服務(wù)不能將欠費業(yè)主排除在外,，欠費業(yè)主自然與交費業(yè)主捆綁在一起,，借助他人免費享受物業(yè)服務(wù)，這樣的行為嚴重侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益,?！段飿I(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納?！稐l例》將業(yè)主欠費侵害行為的督促糾正義務(wù)賦予業(yè)主委員會,，但由于得不到司法權(quán)的保障，不能產(chǎn)生任何實質(zhì)上的強制力,，在實踐中出現(xiàn)侵權(quán)行為時,，業(yè)主委員會起到的作用微乎其微。

首要原因是業(yè)主大會成立比例低,，北京一共成立約900家,，不足總數(shù)的20%。業(yè)主委員會也有不少陷入癱瘓或半癱瘓的狀態(tài),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法廣泛依靠業(yè)主委員會催交費用,。當然也有例外，北京朝陽區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會主任懂政策,，主動做欠費業(yè)主的工作,，起訴長期欠費的業(yè)主，并向法院提出必須全額交納物業(yè)服務(wù)費和滯納金,，法院予以支持,，小區(qū)物業(yè)費當年收取率均能達到98%以上，通過催交能達到100%,。

其次業(yè)主委員會缺乏運行資金,，更缺乏健全的運行制度,，以至于難以有效組織各項工作。在美國,，業(yè)主向業(yè)主協(xié)會交納業(yè)主共有資金,，共有資金包括物業(yè)服務(wù)費、律師顧問費,、評估費等,，出現(xiàn)業(yè)主欠費，董事會可以動用共有資金聘請律師,，發(fā)函催交,，催交無效可以通過司法途徑解決。在國內(nèi),，也有項目嘗試建立業(yè)主共有資金,，但由于業(yè)主委員會運行不規(guī)范，資金使用低效甚至影響物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn),。北京東城區(qū)某項目負責(zé)人反映業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)每項支出均要審核，而且審批未定時限經(jīng)常影響正常物業(yè)管理工作,，尤其對每月物業(yè)管理人員工資的延誤,，降低了員工的工作積極性。

法院為什么助長了欠費之風(fēng)

司法訴訟是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最后的救濟途徑,，但也充滿重重障礙,，法院基于以下三方面原因，對業(yè)主欠費案件采取謹慎態(tài)度,，限額受理案件或者拖延宣判時間：第一方面2005年北京某區(qū)人民法院判決欠費業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)欠費,，對其中16名欠費業(yè)主進行了強制執(zhí)行，結(jié)果引發(fā)群體事件,，并受到各方質(zhì)疑,，自此之后，北京多數(shù)區(qū)縣人民法院出于維穩(wěn)的考量,，規(guī)定每年物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴欠費業(yè)主不能超過5人,，超過不予受理；第二方面法院認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未與業(yè)主充分溝通的情況下,，簡單地對欠費業(yè)主一訴了之,，讓法院替其追債；第三方面因物業(yè)服務(wù)合同的標的是對物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護,，不具有可逆性,，對物業(yè)企業(yè)是否按照合同約定履行義務(wù)缺少客觀、專業(yè)的判定,，給法院審判工作帶來困難,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合起訴成本,、判決效果等因素，對司法起訴也持謹慎態(tài)度,，主要基于以下三方面原因：

一方面法院一般以調(diào)解為主,，滯納金基本不予支持，經(jīng)常采取折中手段,，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)酌情減免部分物業(yè)服務(wù)費用,，這對欠費業(yè)主起到負面的激勵作用。

第二方面對拒不執(zhí)行的欠費業(yè)主,，法院強制執(zhí)行力不足,，畢竟“老賴”是法院多年的難點工作，何況物業(yè)服務(wù)費金額小不能引起足夠的重視,，很多時候物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿著判決勝訴書,，卻仍然拿不到錢。北京昌平區(qū)某業(yè)主曾驕傲地賣弄,，為躲避法院執(zhí)法人員每天早出晚歸,，區(qū)人民法院兩年未能找到他。想想也真是醉了,，為了幾千元值得嗎,？

第三方面是起訴欠費業(yè)主欠款能否追回未可知，但是與欠費業(yè)主“撕破臉”是確定的,，而且實踐證明很多欠費業(yè)主都是“不好惹”的,。北京東城區(qū)某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)得到大多數(shù)業(yè)主的認可，通過業(yè)主大會決議調(diào)高了物業(yè)服務(wù)費,，在上調(diào)費用的同時法院正好判決一名欠費業(yè)主補交欠費,，欠費業(yè)主通過信訪要求撤銷業(yè)主大會決議，街道辦事處頂不住壓力要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫停提價,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨后撤離小區(qū),，業(yè)主委員會也集體辭職，目前暫無物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意以原物業(yè)服務(wù)費用標準接管該小區(qū),，小區(qū)陷入混亂,。

公正、公平的司法判決是惟一,、有效解決物業(yè)欠費問題的手段,，如果過多考慮社會維穩(wěn)，而刻意忽視法律核心價值,，那司法的作用會大大降低,，法律在人民心中權(quán)威性也會大打折扣，并且讓其他交費業(yè)主為欠費業(yè)主買單也有失公平,，斷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法申訴的渠道,，讓他們何去何從呢,？

面對欠費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何突圍

《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號）第三十三條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù),。雖然政策有規(guī)定，仍屢禁不止,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用不售或限售水,、電、拒開供暖證明,、與停車捆綁等手段,，但實操中催交效果并不理想，而且激化與業(yè)主矛盾,，又要被行政計分,。更有物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用非常手段，北京東城區(qū)某小區(qū)收費率較低,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)派社會人員跟蹤欠費業(yè)主,，跟蹤人員不與業(yè)主直接發(fā)生沖突，警察也無能為力,，很多業(yè)主迫于壓力交納了欠費,，但長期看如再次召開業(yè)主大會，該企業(yè)肯定會被解約,。

同樣面對欠費，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)會打溫情牌,，派保潔阿姨（千萬不能是保安員,，保安員會給業(yè)主威脅的感覺）到欠費業(yè)主家訴苦，阿姨委屈地告訴業(yè)主,，公司沒錢發(fā)工資,，他們的勞動會打水漂，很多業(yè)主會有所動,，畢竟大部分業(yè)主面對弱勢群體會有惻隱之心,。還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動與欠費業(yè)主座談，征求服務(wù)不足的意見建議,，用誠心打動業(yè)主,，實現(xiàn)收費率的提高。北京有些遠郊區(qū)物業(yè)項目收費率太低,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實在入不敷出,，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映實際困難，欠費業(yè)主所在單位為政府機關(guān),、事業(yè)單位或國有企業(yè)的,，區(qū)政府牽頭向所在單位發(fā)函督促業(yè)主交費,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)無論是違規(guī)、打擦邊球,，還是動情催費的,，背后都折射出企業(yè)的無奈和法律的缺失，但隨著各項法律政策的完善及司法環(huán)境的轉(zhuǎn)變,，筆者相信欠費問題在未來會有逐步好轉(zhuǎn)：一是《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》于2016年1月1日實施,，《條例》在落實工程建設(shè)各方主體的質(zhì)量責(zé)任、進一步規(guī)范工程竣工驗收程序,、推行工程質(zhì)量保險和保修擔(dān)保制度,、通暢保修渠道等方面做出了詳實的規(guī)定，有望解決開發(fā)遺留問題這個頑疾,。二是物業(yè)主管部門與司法系統(tǒng)加強溝通,，建議取消“物業(yè)服務(wù)費打折”的判決，消減“失信有所得,，守信卻有所失”的扭曲信號,，重建良好的信用體系。三是中國人的法治觀念正在逐步建立,，70后,、80后、90后逐步成為購房的主體人群,，新一代比老一代對法律認知度,、對物業(yè)管理的認可度及合同認同度都更理性、更進步,，隨著社會發(fā)展,，個人信用體系的建設(shè)，欠費逐步失去活動的空間,，面對未來我們拭目以待,。

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2016年第2-3期/總第350期

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