中美兩國房地產(chǎn)市場差異大，投資美國不動產(chǎn)不等于購置房產(chǎn),。出租公寓在美國商業(yè)房地產(chǎn)交易中占據(jù)重要地位,，這種商業(yè)房地產(chǎn)的形式在國內(nèi)幾乎沒有。這種投資模式可以帶來穩(wěn)健的資產(chǎn)增值和充沛的現(xiàn)金回報。對于美國市場不熟悉的中國買家,，提前做好信息儲備至關(guān)重要,。［曼德維爾資本］為您梳理出其中的要點。

＊價格／租金比率＊

價格／租金比率：

維護投資資產(chǎn)的成本和向租客收取的房租之間的比率,。

在實際操作中,，這個比率越低越好。

投資房產(chǎn)能夠為投資者帶來高回報的前提是：房屋產(chǎn)生的收益能夠支付房屋的貸款(如果是貸款買房的話),、各種稅,、保險、管理費,、修繕費用,、甚至可以為房屋空置期提供緩沖的作用。

在用租金支付了上述的所有費用后,，其剩余部分才是真正的收益,；如果所剩無幾，甚至還要自掏腰包,，這就表示這個房屋的價格／租金比率過高,，并不適合作投資房產(chǎn)。

人口

●一個地區(qū)的人口數(shù)量對于房產(chǎn)投資為何如此重要,？

這是因為人口數(shù)量減少就意味著人們不愿意搬到這個地區(qū)生活，這樣租房率就低,；如果人口數(shù)量不上漲,，潛在房客的數(shù)量也不會上漲，同時租客的素質(zhì)也就更加沒有保證,；隨著人口數(shù)量進一步下降,，出租房源數(shù)量會漸漸超出人口數(shù)量，空屋率肯定會上漲,。

相反,，如果市場的人口不斷上漲，潛在租客群體也會不斷加大,，選擇到好房客的幾率就會提高,；人口上漲的同時也意味著市場對出租房的需求量的增加。

▼ 顏色越深,，說明人口越密集

當?shù)鼐蜆I(yè)情況

●一個地區(qū)如何才能吸引到更多人口來此定居呢？

答案就是當?shù)啬軌騽?chuàng)造更多的就業(yè),！在就業(yè)機會非常難得的今天,，哪里有就業(yè),，人們就會搬到哪里；沒有就業(yè)機會的地方,，人口就會減少,。

數(shù)據(jù)表明，每個地區(qū)的人口數(shù)和當?shù)厮峁┑木蜆I(yè)機會是直接相關(guān)的,。因此,，工作崗位越多，人口就越多,，人口增長就會為投資者帶來利好的投資機會,。

當?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)

●就業(yè)和什么相關(guān),？

就是當?shù)氐闹饕a(chǎn)業(yè)。所有工作崗位都能被劃分到某個特定產(chǎn)業(yè)中去,。很顯然,，房產(chǎn)所在的城市擁有的產(chǎn)業(yè)越多，這個地區(qū)就能夠產(chǎn)生更多的就業(yè)從而吸引更多的人口,。

那么如果當?shù)刂挥幸粋€主打產(chǎn)業(yè),，也創(chuàng)造出非常多的工作機會，算不算安全呢,？其實這是有一定風險的,。

然而所有的產(chǎn)業(yè)都和整體經(jīng)濟形勢有或多或少的關(guān)聯(lián)，有些產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟環(huán)境影響大,。當經(jīng)濟蕭條時,，產(chǎn)業(yè)就會受到嚴重影響，比如酒店,、餐飲業(yè),；有些產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟環(huán)境影響較小，例如醫(yī)療,、養(yǎng)老行業(yè),。

因此，如果一個地區(qū)有多個產(chǎn)業(yè),，那么那些和經(jīng)濟環(huán)境較為相關(guān)的產(chǎn)業(yè)能在經(jīng)濟形勢好的時候刺激當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展,；而那些和經(jīng)濟環(huán)境相關(guān)度低的產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟蕭條時還能夠保證就業(yè)。這就會是一個較為理想的投資市場,。

房屋空置率

●在投資房產(chǎn)時耗費最大的成本就是房屋空置期了。怎樣才能盡量降低空置率,？

就是要在人口正在增長的市場購置房產(chǎn),。這樣問題就又回到了就業(yè)和當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的問題上了。

同時，專業(yè)的房產(chǎn)管理,，對空置率的影響也不可忽視,。缺乏良好的房產(chǎn)管理和對租客的把控，就會使其房產(chǎn)的競爭力減少,，租金價格難以提升,，進而房東不愿投入更多資金修繕房屋, 房產(chǎn)進入惡性循環(huán)。相反,，通過“曼德維爾資本”對于房產(chǎn)的高效管理,，提升附加值，帶動房產(chǎn)的租金上漲和房產(chǎn)升值,。

租客素質(zhì)

當一個地方就業(yè)減少、產(chǎn)業(yè)單一,、人口數(shù)量降低,，當?shù)厝丝诘乃刭|(zhì)很有可能也會隨之下降，租房需求也會受到影響,。相反,，人口增多的地方，租客群體逐漸龐大,，租客的素質(zhì)雖然也參差不齊,，但是房東有相對寬泛的篩選空間，更加容易挑到高素質(zhì)的房客,。

出租公寓投資：5萬美金起投,，15％綜合年化回報率

美國出租公寓投資,，可以帶來穩(wěn)健的資產(chǎn)增值和充沛的現(xiàn)金回報。謹慎的投資策略配合嚴謹?shù)膱?zhí)行計劃,，讓我們持有的公寓年租金回報率達到8-10%,，加上房產(chǎn)自身每年6%-8%的升值，使綜合年回報率達到穩(wěn)定15-18%,。

洛杉磯別墅改造投資：5萬美金起投，15-20%年化回報率

別墅改造投資是很受美國當?shù)厝藲g迎的一種投資方式,。在過去的5年中,，我們投資改造的別墅年化回報率在15-20%。投資者可享受豐厚投資利潤與美金升值的雙重回報,。

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曼德維爾資本｜Mandeville Capital

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