一,、購(gòu)買商品預(yù)售房的法律風(fēng)險(xiǎn)和簽訂商品預(yù)售房合同應(yīng)注意的幾個(gè)具體問(wèn)題

　　在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,，由于預(yù)購(gòu)人和開發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險(xiǎn)”大量存在，預(yù)購(gòu)人承受了較大的風(fēng)險(xiǎn),，這些風(fēng)險(xiǎn)主要有：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)商隱瞞無(wú)開發(fā)資格或無(wú)商品房預(yù)售許可證銷售期房

　　一般而言,，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無(wú)誠(chéng)信可言,，這樣在預(yù)購(gòu)人付了房款之后,，一般無(wú)法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無(wú)效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息,。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前,，缺乏誠(chéng)信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無(wú)法變成現(xiàn)實(shí),。所以購(gòu)房前一定要審查開發(fā)商的“五證”,，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；開工許可證；商品房銷（預(yù)）售許可證,。這些證書是證明開發(fā)商,、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒(méi)有它們,，預(yù)購(gòu)人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法,，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位,、項(xiàng)目,、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的開發(fā)商名稱一致,。否則,，就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失,，甚至背上沉重的法律包袱,。

　　（二）房屋本身的合法性

　　有的單位為了獲利,，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售,，致使預(yù)購(gòu)人購(gòu)房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙,，因此預(yù)購(gòu)人購(gòu)買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意：

　　1,、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī),，國(guó)家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng),，集體土地只有轉(zhuǎn)為國(guó)有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國(guó)有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā),，因此,，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房,，預(yù)購(gòu)人不要購(gòu)買。

　　2,、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè),、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格,，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋,，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案,，其銷售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無(wú)法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購(gòu)買這樣的房屋,。

　?。ㄈ笆蹣切麄鲉巍钡姆尚ЯΑ?/p>

　　售樓宣傳單是開發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)人的一種自我推薦,，是向預(yù)購(gòu)人發(fā)出了一種要約邀請(qǐng),，它并不是一種承諾，不意味著開發(fā)商對(duì)售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任,。因?yàn)殚_發(fā)商為了促銷物業(yè),，在不違背真實(shí)的情況下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳是可以的,，所以預(yù)購(gòu)人為保護(hù)自我和達(dá)到自己預(yù)期的愿望,，就對(duì)有關(guān)該物業(yè)的實(shí)質(zhì)性條款與發(fā)展達(dá)成一致意見(jiàn)，并落實(shí)到雙方所簽署的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議上,。

　?。ㄋ模╅_發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。

　　這本屬開發(fā)商的重大違約,，但目前的格式合同卻對(duì)違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理,。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此,，預(yù)購(gòu)人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí),，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會(huì)或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會(huì)成本的損失在文本合同中無(wú)明確規(guī)定賠償,，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

　?。ㄎ澹┒ń痫L(fēng)險(xiǎn)

　　有些開發(fā)商在預(yù)購(gòu)人交了定金但沒(méi)有申請(qǐng)到銀行按揭貸款時(shí)只退購(gòu)房款而不退定金,，這種做法是沒(méi)有法律依據(jù)的。并不是每個(gè)人都能申請(qǐng)到按揭貸款,，因此,，建議預(yù)購(gòu)人最好與開發(fā)商在協(xié)議中約定以下內(nèi)容：如果消費(fèi)者得不到按揭貸款時(shí),，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等,。

　　二,、應(yīng)注意的其它問(wèn)題

　　（一）注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)

　　在預(yù)售商品房工程建設(shè)過(guò)程中,，如果房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒(méi)有按約定支付工程價(jià)款,。這就會(huì)產(chǎn)生買受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問(wèn)題。因?yàn)椤逗贤ā返?6條,，建設(shè)工程合同第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià),、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣,。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！庇捎陬A(yù)售商品房并非不宜折價(jià)和拍賣,，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力,，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的其他債權(quán)人（包括預(yù)售商品房買受人在內(nèi)）的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán),，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權(quán)利不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán),；但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人,，則構(gòu)成承包人對(duì)其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。

　?。ǘ┳⒁庀拗崎_發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押

　　實(shí)踐中有些開發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款,。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物,，但這種做法會(huì)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)嚴(yán)重危險(xiǎn),，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán),，則預(yù)購(gòu)人有房無(wú)地,。對(duì)于這種損失預(yù)購(gòu)人只能去向開發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低,，岌岌可危境況并非聳人聽(tīng)聞,。雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣抵押物，但其出賣時(shí)實(shí)際很少有人愿意購(gòu)買，就是購(gòu)買的話,，價(jià)格也大打折扣,。在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押,，則境況更為不妙,，這會(huì)極大損害預(yù)購(gòu)人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序,。

　　三,、關(guān)于當(dāng)前預(yù)售合同的缺陷問(wèn)題

　　預(yù)售合同缺陷是指預(yù)售合同及其附件內(nèi)容片面，損害預(yù)購(gòu)人的利益,。預(yù)售合同常見(jiàn)的缺陷包括：

　?。ㄒ唬┟娣e條款不具體

　　僅寫明建筑面積，未寫明公共分?jǐn)偯娣e和實(shí)用面積,、套內(nèi)面積：未進(jìn)一步寫明廳房,、廚房、廁所的套內(nèi)面積,；未寫明發(fā)生面積爭(zhēng)議后以何單位的測(cè)量數(shù)據(jù)為準(zhǔn),；不合理地規(guī)定暫測(cè)面積與《房地產(chǎn)證》記載面積的誤差值為1%以內(nèi)，則互不補(bǔ)償,；沒(méi)有規(guī)定超出或少于暫測(cè)面積1%以上,，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，要求賠償或延期付款（因?yàn)殚_發(fā)商打好地基后即已知實(shí)際面積）,，如果退款,，退款期限及利息如何計(jì)算；不合理地規(guī)定以《房地產(chǎn)證》記載面積作為房屋面積的最后認(rèn)定,，因?yàn)榉课轀y(cè)繪所常常不親自實(shí)地測(cè)量,，僅憑開發(fā)商填寫的報(bào)表就確定房屋面積，并寫入《房地產(chǎn)證》,。正因?yàn)轭A(yù)售合同的面積條款有上述缺陷,，才會(huì)出現(xiàn)“縮小樓”。

　?。ǘ┒愘M(fèi)條款

　　未注明交易管理費(fèi),、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、測(cè)量費(fèi),、公證費(fèi),、律師費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)等從簽訂起到領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》止所需的一切稅費(fèi)的金額及承擔(dān)和交納方式,、時(shí)間,；未注明水、電,、電話、通信,、有線電視,、煤氣等設(shè)施的初裝或增容費(fèi)和使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其承擔(dān)；未制訂排除收費(fèi)條款,；存在模糊性條款,，如“有關(guān)費(fèi)用”。

　?。ㄈ┙粯菞l款和延遲免責(zé)條款

　　由于延遲交樓為最普遍的違約行為,，開發(fā)商以此借購(gòu)房者的錢做自己的生意，但害怕承擔(dān)違約責(zé)任,，于是就設(shè)計(jì)了延遲免責(zé)條款,。該條款任意地把自然因素、社會(huì)因素,、技術(shù)因素,、政府因素等作為開發(fā)商延遲交樓的正當(dāng)理由，延期后交樓日期由開發(fā)商確定,，并且無(wú)最長(zhǎng)延遲期限的限制及其處理辦法,。雖然由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)制訂的《預(yù)售契約》規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責(zé)任，但存在于合同附件的免責(zé)條款實(shí)質(zhì)上完全否定了前述條款,，并且因?yàn)閮蓷l款不在一處,，后者往往為購(gòu)房者忽略。

　?。ㄋ模┵|(zhì)量和保修條款

　　房屋質(zhì)量投訴是商品房投訴的熱點(diǎn)之一,，但是現(xiàn)行合同范本除了要求經(jīng)驗(yàn)收合格才能交付外，并無(wú)詳細(xì)的質(zhì)量要求,；并無(wú)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)承擔(dān)什么違約責(zé)任的規(guī)定,；并無(wú)詳細(xì)保修辦法。

　?。ㄎ澹┙桓斗康禺a(chǎn)證條款

　　現(xiàn)行合同及其附件沒(méi)有任何有關(guān)房地產(chǎn)交付的時(shí)間,、辦證費(fèi)用承擔(dān)及遲延交證的違約責(zé)任的規(guī)定。

　?。┪飿I(yè)管理?xiàng)l款

　　強(qiáng)迫業(yè)主長(zhǎng)期選擇某物業(yè)管理公司,；沒(méi)有規(guī)定物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容,；沒(méi)有限制收費(fèi)的規(guī)定,。

　?。ㄆ撸┊a(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款

　　未詳細(xì)規(guī)定開發(fā)商的房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵時(shí)購(gòu)房者的救濟(jì)方法，包括解除合同,，要求賠償損失的金額和方式,。

　　上述預(yù)售合同中的缺陷問(wèn)題，預(yù)購(gòu)人在簽訂預(yù)售合同時(shí)要特別注意,，一定要在合同中用條款加以約束,，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　四,、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)利用合同充分地保護(hù)自我

　　房屋預(yù)售屬于一種買賣關(guān)系,，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購(gòu)人對(duì)個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同,。對(duì)此要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

　?。ㄒ唬で蠛灱s機(jī)會(huì)平等，最好集團(tuán)聯(lián)合購(gòu)買,，以增加談判的能力和減少節(jié)約購(gòu)房成本,。

　　預(yù)購(gòu)人在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開發(fā)商有所了解,，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查,，尋找到合適的交易對(duì)象。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大,，選擇的余地也在增大,，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙,。利用中介聯(lián)合散戶的力量請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的談判高手與開發(fā)商談判,。

　　（二）合同條款的爭(zhēng)取?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外,，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開發(fā)商單方擬定,，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款,。對(duì)于此預(yù)購(gòu)人應(yīng)親自或委托律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng),，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議,，避免自己在合同中居于不利地位。特別是上邊提到的如稅費(fèi)條款,、交樓條款,、延遲條款、質(zhì)量保修條款,、交付房地產(chǎn)證條款,、物業(yè)管理?xiàng)l款以及產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款等,。又如對(duì)合同中關(guān)于面積計(jì)算問(wèn)題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)偅苊忾_發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算,。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開發(fā)商的行為,，從而有力地促使開發(fā)商履行義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購(gòu)房者的合法利益,。

　?。ㄈ┰诤灱s之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定,，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對(duì)于開發(fā)商的訛詐,、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任,，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。

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