|
1,、已經(jīng)經(jīng)過強制性標準審查確認合格的房屋,，在出現(xiàn)質(zhì)量問題后,，開發(fā)商能否據(jù)此免責(zé),？案例：楊珺訴東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案來源：《最高人民法院公報》2010年第11期（總第169期）裁判摘要：一、人民法院依法獨立行使審判權(quán),，在審理案件中以事實為根據(jù),，以法律為準繩。人民法院據(jù)以定案的事實根據(jù),，是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實,。建設(shè)行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計,、施工,、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù),，對人民法院認定事實不具有當(dāng)然的確定力和拘束力,，如果存在房屋裂縫,、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致,，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認定房屋存在質(zhì)量缺陷,。二、除有特別約定外,，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強制性標準以及合同的約定,，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持,。2,、房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積與商品房買賣合同中約定的面積不相符的，如何處理,？來源：《最高人民法院公報》2004年第10期（總96期）裁判摘要：房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買賣合同約定面積的,，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定,，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的,，按照約定處理,；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）,，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算,，買受人請求解除合同的，不予支持,；（二）面積誤差比絕對值超出３％,，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,，應(yīng)予支持,。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的,，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人,；房屋實際面積小于合同約定面積的,，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人,。3,、商品房預(yù)售合同沒有約定違約金支付期限的，針對違約金的訴訟時效應(yīng)從何時起算,？案例：泛華工程有限公司西南公司與中國人壽保險（集團）公司商品房預(yù)售合同糾紛案審理法院：最高人民法院（2005）民一終字第85號 來源：《最高人民法院公報》2008年第2期（總第136期）裁判摘要：按照雙方當(dāng)事人在《商品房預(yù)售（預(yù)購）合同》中的約定,，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋,，應(yīng)向人壽（集團）公司繳納違約金，違約金每日按房價款的 0.2‰累加計算,。泛華公司上訴提出人壽 （集團）公司從未催促泛華公司交付房屋，其關(guān)于違約金的主張已經(jīng)超過訴訟時效,，不應(yīng)支持,。結(jié)合本案查明事實分析，人壽（集團）公司購買泛華大廈的目的系為解決辦公用房之需,，因泛華公司一直未能交付訟爭房屋,，人壽（集團）公司至今仍于他處租賃房屋辦公。于此情形下,，依泛華公司的上訴主張人壽（集團）公司于房屋交付期限屆至后長期不主張權(quán)利,，既不符合本案《商品房預(yù)售（預(yù)購）合同》的訂立目的，亦有違常理,。且泛華公司于上訴請求中一方面主張,，根據(jù)相互往來函件，雙方已對交房期限達成了新的變更,，另一方面又認為雙方對交房事宜從來沒有協(xié)商過,，人壽（集團）公司從未催促過泛華公司交付房屋。該兩項上訴主張,，前后表述矛盾,，本院不予采信。 2004年4月14日,，中國人壽重慶分公司向泛華公司發(fā)出《關(guān)于催交我司購買的辦公用房的公函》的函件,，要求泛華公司于 2004年6月底前交付竣工驗收合格的房屋，對此泛華公司予以拒收,，此時應(yīng)視為權(quán)利人主張權(quán)利而義務(wù)人拒絕履行義務(wù),，權(quán)利人始知其權(quán)利遭到侵害，訴訟時效應(yīng)從此發(fā)生爭議之日起計算,。4,、在商品房預(yù)售合同中，對于所購房屋有明顯瑕疵的,，業(yè)主主張已提交過書面異議,，而開發(fā)商拒不提交相關(guān)證據(jù)的，是否可以認定業(yè)主主張成立,？案例：黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案來源：《最高人民法院公報》2006年第2期（總112期）裁判摘要：對所購房屋顯而易見的瑕疵,，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》,，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由,，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認可,。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立,。5,、交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，開發(fā)商是否可以以政府有關(guān)部門的審核批準為免責(zé)理由,？案例：黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案來源：《最高人民法院公報》2006年第2期（總112期）裁判摘要：根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定,，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任,。交付房屋改變的建筑事項,，無論是否經(jīng)過行政機關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系,，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由,。6、開發(fā)商為規(guī)避國家信貸政策,，通過與第三人簽訂虛假購房合同騙取銀行貸款的,，該房屋買賣合同是否有效？案例：徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴王志強商品房預(yù)售合同糾紛案 來源：《最高人民法院公報》2013年第12期（總第206期）
|
