此次萬達(dá)商業(yè)給出的不低于48港元的價(jià)格是當(dāng)時(shí)萬達(dá)商業(yè)H股上市的發(fā)行價(jià)，比30日的收盤現(xiàn)價(jià)38.8港元高出23.7%,。

　　目前萬達(dá)商業(yè)已發(fā)行的股本總額為652547600股H股,。假設(shè)都為可流通股，按昨日38.8港元/股的收盤價(jià)來計(jì)算,，目前萬達(dá)商業(yè)的流通市值約為253.19億港元,。

　　不低于48港元/股的要約價(jià)，意味著萬達(dá)商業(yè)要實(shí)現(xiàn)私有化,，所要支付的收購總額需不低于313.22億港元,。

　　5年排隊(duì)IPO,，為何一朝退市？

　　萬達(dá)商業(yè)這一看似毫無征兆的突發(fā)性公告,，其實(shí)鋪墊已久,。因?yàn)槠湓谙愀圪Y本市場(chǎng)登陸以后，受到的待遇并不“公平”,。

　　據(jù)萬達(dá)商業(yè)3月23日披露的2015年年報(bào)顯示,，2015年度萬達(dá)商業(yè)的每股盈利為6.62元，即約7.94港元（匯率：1港元=0.83人民幣元）,，而3月30日,，萬達(dá)商業(yè)的收盤價(jià)為38.8港元，市盈率僅4.89,，萬達(dá)商業(yè)上市后累計(jì)下跌19.17%,，總市值1756.61億港元，動(dòng)態(tài)市盈率不到5倍,，市凈率僅0.82,，屬于價(jià)值被嚴(yán)重低估區(qū)間。

　　年報(bào)還顯示

　　2015年萬達(dá)商業(yè)的凈資產(chǎn)為1858.97億元人民幣,，即約2229.46億港元,，而按昨日的收盤價(jià)來算，萬達(dá)商業(yè)在港股的總市值僅為1756.61億港元,，公司市值被大大看低,。

　　對(duì)比萬達(dá)集團(tuán)另一上市平臺(tái)——去年1月在中小板掛牌的萬達(dá)院線（002739.SZ），萬達(dá)商業(yè)在港股的表現(xiàn)尤為遜色,。

　　1月22日萬達(dá)院線開盤后即迎來連續(xù)十多個(gè)漲停,，發(fā)行價(jià)格21.35元/股，去年5月股價(jià)最高時(shí)漲至248.66元/股,。截至2016年2月24日停牌數(shù)據(jù),，萬達(dá)院線股價(jià)80.3元/股，市值943億元,，市盈率達(dá)117.73倍,。

　　2014年以前，得益于海外發(fā)債的便利性,，內(nèi)房股曾掀起了“赴港上市潮”,。但近兩年來，境內(nèi)發(fā)債渠道放寬使成本不斷降低,、境外因美元升值和人民幣貶值致融資成本上升的此消彼長(zhǎng)下,，回歸A股成了越來越多房企的迫切需求。

　　至于萬達(dá)的這一舉動(dòng)是否會(huì)引起行業(yè)的跟風(fēng)，有業(yè)內(nèi)人士表示,，并非所有內(nèi)房股都能回歸A股,，“此類私有化收購在內(nèi)陸房產(chǎn)圈還屬首例，這要得益于萬達(dá)商業(yè)是H股架構(gòu),，私有化后還可以在A股上市,。”但大多數(shù)內(nèi)房股是紅籌股架構(gòu),，不像H股在內(nèi)陸注冊(cè)和管理,，屬于內(nèi)陸公司，紅籌股在境外注冊(cè)和管理,，屬于香港公司或海外公司,，沒有辦法“回歸”A股,。

　　收購要約公告發(fā)布后,，今早萬達(dá)商業(yè)開盤報(bào)46.8港元/股，比昨日收盤暴漲20.62%,。

　　在港股不吃香,，都是價(jià)值觀惹的禍

　　實(shí)際上，A股和H股這兩個(gè)資本市場(chǎng)的專業(yè)度不一樣,，也因此,，對(duì)萬達(dá)的估值也不會(huì)一樣，按照港股的價(jià)值理論,，萬達(dá)的估值是合理的,。

　　主要有三點(diǎn)：

　　港股估值的邏輯不是看一家企業(yè)的資產(chǎn)增值有多快，因?yàn)橐患移髽I(yè)的資產(chǎn)增值并不能證明該企業(yè)有能力,，只是有資源而已,，或是大勢(shì)好，所以資產(chǎn)重估的價(jià)值在港股是不認(rèn)可的,；

　　港股是不愿意給通過一些政商關(guān)系而非純粹的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所獲得的利潤(rùn)給予價(jià)值,；

　　港股主要是看一家公司的現(xiàn)金流，如果一家公司能有良好的現(xiàn)金流,，才是具有盈利能力的公司,。

　　有研究報(bào)告顯示，在國內(nèi)的一線城市,，大多數(shù)物業(yè)的凈租賃收入減去支出后,，凈租金回報(bào)率往往低于3%。這意味著如果投資者用財(cái)務(wù)杠桿收購資產(chǎn)時(shí),，會(huì)產(chǎn)生負(fù)杠桿效應(yīng),。而萬達(dá)的租金回報(bào)率只有3%多，這么低的租金回報(bào)率，市場(chǎng)是不會(huì)給予高估值的,。

　　期待采用物業(yè)銷售支持公司長(zhǎng)期持有物業(yè)的商業(yè)模式是難以為繼的,，必須大舉舉債來補(bǔ)充現(xiàn)金流。這種模式由于商業(yè)地產(chǎn)2%-3%的租金回報(bào)率,，不足以支持公司的借款利息,，形成負(fù)杠桿，使非銷售業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù),；

　　高昂的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅和租賃稅,。商業(yè)地產(chǎn)出租中繳納給政府的稅費(fèi)達(dá)到租金金額的1/4，加上商業(yè)地產(chǎn)高昂的維護(hù)成本和運(yùn)營(yíng)成本,，使租金回報(bào)率在3%以下,，遠(yuǎn)低于資本市場(chǎng)期待的6%—7%的租金回報(bào)率；

　　商業(yè)地產(chǎn)的鐵血軍規(guī)是成熟的商圈和人流,。在眾多消費(fèi)力較弱的城市低價(jià)拿地,，將承受供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)將在未來顯現(xiàn)出來,；

　　很多人認(rèn)為萬達(dá)“懂政府”,，因此土地成本很低。但實(shí)際上,，低土地成本被不斷上升的建筑成本,、人工成本、運(yùn)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)成本蠶食殆盡,；

　　萬達(dá)的低土地成本是因?yàn)槠溥x擇了很多非主流城市,。在三四線城市建造商業(yè)物業(yè)的成本和在一二線城市相比差別不會(huì)超過15%，但是租金回報(bào)率卻相差幾倍,，出售的周轉(zhuǎn)速度差很多,，價(jià)格也可以差1——3倍。

　　萬達(dá)曾計(jì)劃于A股上市,，但后來終止,。終止的原因有多種，但其中很大程度上可能是因?yàn)槠浜芨叩馁Y產(chǎn)負(fù)債率難以通過證監(jiān)會(huì)審核,。根據(jù)最新財(cái)報(bào),，其2015年負(fù)債率為73%，靠加杠桿及滿負(fù)荷投資的運(yùn)營(yíng)模式,，顯然不會(huì)受到港股的認(rèn)可,。

　　萬達(dá)商業(yè)私有化非首例

　　早在2011年1月20日，復(fù)星國際和復(fù)地聯(lián)合發(fā)布公告稱,，復(fù)星國際將就復(fù)地全部已發(fā)行H股和已發(fā)行內(nèi)資股提出自愿有條件收購要約,，建議撤銷復(fù)地的上市地位。

　　對(duì)于此次退市的原因，復(fù)星國際表示主要是由于融資障礙,。為了支持商業(yè)及住宅房地產(chǎn)主業(yè)的不斷增長(zhǎng),，復(fù)地有大量的資金需求，而復(fù)星國際認(rèn)為復(fù)地繼續(xù)維持上市公司的地位是其未來成功發(fā)展的一個(gè)障礙,。

　　恒盛地產(chǎn)之前也有私有化的計(jì)劃,。2013年10月21日，恒盛地產(chǎn)宣布開始停牌,。當(dāng)年11月21日,，恒盛地產(chǎn)發(fā)布公告，控股股東張志熔提出私有化建議,，私有化代價(jià)為每股1.8 元,，涉及金額為45.67億港元。

　　放眼港股中房企的股價(jià)也不難看出,，雅居樂市凈率僅為0.45倍,，富力地產(chǎn)目前的市凈率為0.73倍。首創(chuàng)置業(yè)為0.51倍,。目前,，港交所已經(jīng)通過了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)融資60億美元的IPO申請(qǐng)。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,，以前對(duì)萬達(dá)此次IPO融資規(guī)模的期待有些不切實(shí)際，相比100億美元,，60億美元的數(shù)字回歸到了“比較現(xiàn)實(shí)的狀態(tài)”,。

　　根據(jù)擬私有化公告中的表述，恒盛地產(chǎn)選擇私有化的原因是：

　　要約人認(rèn)為,，股份價(jià)格低迷已經(jīng)對(duì)本公司在客戶中的聲譽(yù),，連帶對(duì)本公司的業(yè)務(wù)及員工士氣產(chǎn)生了不利影響。實(shí)施建議可消除不利影響,。

　　有專業(yè)人士分析：

　　萬達(dá)商業(yè)在港上市時(shí)間比較短,，基本沒在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債之類，退市比較簡(jiǎn)單容易,。但上市時(shí)間很久的話,，房企退市難度比較高。如果能上A股,，可能會(huì)選擇在港股退市,。但是這個(gè)切換有不確定性，退市的話要取決于不確定性有多大,。

　　是否私有化是基于資本市場(chǎng)的融資能力和估值的判斷,，A股的市場(chǎng)融資能力會(huì)更強(qiáng)一些。企業(yè)如果有港股和A股雙方面的資源，或者有多個(gè)上市公司,，會(huì)有多種選擇,。如果僅僅是港股一個(gè)融資渠道，不一定會(huì)退市,。