1、什么是房產(chǎn)抵押貸款?

　　房產(chǎn)抵押貸款是指借款人以新購商品住房抵押,，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務(wù),，滿足其購買住房、車位,、大額耐用消費(fèi)品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款,。

　　房產(chǎn)抵押貸款的貸款期限最長不超過30年;貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行,。

　　2,、房產(chǎn)抵押需要滿足哪些條件?

　　(1)借款人資格，主要是具穩(wěn)定收入,，固定工作,，還要有合法的抵押物，例如可以上市交易的商品房,。

　　(2)銀行委托評估公司辦理評估,，簽訂合同，貸款審批,，房產(chǎn)抵押,，合同公正，放款,。

　　一般來說,，購房者只有同時(shí)具備下列條件才有要能得到貸款：

　　(1)借款人必須是具有獨(dú)立民事行為能力的個(gè)人;

　　(2)購房者具有居住地合法的身份證明;

　　(3)與發(fā)展商簽訂有商品房訂購書或購房協(xié)議，并已支付訂金或首期購房款;

　　(4)同意以所購房產(chǎn)作抵押;

　　(5)具備令貸款行滿意的財(cái)務(wù)狀況,。例如有穩(wěn)定收入的企業(yè)員工;信譽(yù)良好,，確有償還能力的小業(yè)主;自身收入低，但有海外親友定期資助的居民等等,。具體如何界定和把握,，由貸款行審核和決定。

　　3,、哪些房產(chǎn)不能進(jìn)行抵押?

　　(1)土地所有權(quán)不得抵押,，地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的,，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

　　(2)耕地,、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),，不得抵押,，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝,、荒丘,、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。

　　(3)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封,、扣押,、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。

　　(4)用于教育,、醫(yī)療,、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。

　　(5)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押,。

　　(6)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押,。

　　(7)以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限,。

　　(8)違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押,。

　　(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　4,、抵押房產(chǎn)要注意什么問題?

　　(1)房產(chǎn)類型

　　房貸的第一前提是用房產(chǎn)抵押,，所以抵押房產(chǎn)的類型也決定了你是否能夠辦理貸款。購商品房或經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)要了解開發(fā)商是否已辦理了《預(yù)售許可證》;是否已同資金管理中心或商業(yè)銀行簽約;這些都是能否辦理貸款的前提,。如開發(fā)商還沒有同金融機(jī)構(gòu)簽約,，您還想辦理貸款的話，您可以攜帶相關(guān)資料到市房屋置來擔(dān)保公司辦理抵押舊房購新房的貸款擔(dān)保業(yè)務(wù),。

　　在購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款時(shí),，要注意外地人是不能購買經(jīng)濟(jì)適用住房，也不能辦理貸款;在購買集資建房時(shí)要注意個(gè)人產(chǎn)權(quán)所占比例的多少,，最后辦理的是房屋共有權(quán)證,，抵押時(shí)的面積也是個(gè)人產(chǎn)權(quán)的部分;購拍賣房產(chǎn)貸款前要了解好該房產(chǎn)是否能開據(jù)發(fā)票還要知道該房能否辦理房屋所有權(quán)證，能否辦理房產(chǎn)抵押后才能參與競拍(這種拍賣房的貸款在房屋置業(yè)擔(dān)保公司可以辦理);動(dòng)遷戶獲得拆遷人的貨幣補(bǔ)償后要求貸款的,，要提前向開發(fā)商了解辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù),，了解開發(fā)商是否已同房屋置業(yè)擔(dān)保公司簽訂《合作協(xié)議》。因?yàn)橐话阍趧?dòng)遷戶在交差價(jià)購房貸款時(shí),，開發(fā)商的《預(yù)售許可證》還沒有辦完,，這種情況的貸款一般只有在房屋置業(yè)擔(dān)保公司才能辦理。

　　(2)利率的選擇

　　商品房或經(jīng)濟(jì)適用住房貸款時(shí),，首選是公積金貸款,，貸款利率最低，但是在購房時(shí)要問清開發(fā)商是否已同資金管理中心簽約,，否則只能辦理商業(yè)貸款,。

　　(3)簽好購房合同

　　購商品房簽約要看清所簽合同是否是由房產(chǎn)住宅局和工商局聯(lián)合監(jiān)制的《商品房買賣合同》或《經(jīng)濟(jì)適用住房合同》，否則不能辦理房屋所有權(quán)證也不能辦理貸款;

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