直接拿去用,，“初期物業(yè)服務(wù)”專門合同示例

文/秦小南

階段劃分與定義

一個項目，從規(guī)劃設(shè)計到投入使用,，可以用3個階段描述,。而對緊跟項目的物管企業(yè)而言，就此對應(yīng)形成了3個物業(yè)管理階段。

圖1  各物業(yè)管理階段劃分示意

注：

T軸：A,、B,、C、D點為各物業(yè)管理階段的劃分點,；B′點—B點為進(jìn)入或介入前期物管階段的準(zhǔn)備時間段,。

藍(lán)線：表示具有進(jìn)入初期物業(yè)管理階段工作能力的兩類物管企業(yè)。

虛線：表示不確定性,。

各物業(yè)管理階段之定義

按物管企業(yè)工作階段劃分,，有初期、前期,、后期三個階段（此定義是本人整理擬訂,，僅供參考）：

1、初期物業(yè)管理階段：以履行《初期物業(yè)服務(wù)合同》之日為起點,，至首位業(yè)主辦理入伙手續(xù)日為終點的物業(yè)服務(wù),。

2、前期物業(yè)管理階段：以首位業(yè)主辦理入伙手續(xù)日至首次業(yè)主大會召開日的物業(yè)管理,。

3,、后期物業(yè)管理階段：以和業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的時間段的物業(yè)管理。

關(guān)于《初期物業(yè)服務(wù)合同》之闡述

（一）本《初期物業(yè)服務(wù)合同》是指物管企業(yè)在項目的規(guī)劃設(shè)計始至首位業(yè)主入伙日的時間段為開發(fā)商提供服務(wù)的《合同》,；也是指物管企業(yè)在項目的開發(fā)環(huán)節(jié)為開發(fā)商提供服務(wù)的《合同》,。

（二）本《初期物業(yè)服務(wù)合同》具有物管企業(yè)在項目的開發(fā)環(huán)節(jié)提供服務(wù)卻不涉及具體物業(yè)管理工作之特征。

（三）本《初期物業(yè)服務(wù)合同》是以開發(fā)商的樓盤銷售所需服務(wù)之工作為基本點,；是以項目在建建筑物及附屬配套項目之便于今后物業(yè)管理工作為基本點,；是以項目在建和已竣工但未交付使用的建筑物及附屬配套項目的服務(wù)與監(jiān)察之工作為基本點。

（四）本《初期物業(yè)服務(wù)合同》的主要核心部分是《附件五：駐場項目經(jīng)理之工作部分》,；該部分是辨別物管企業(yè)派駐的駐場總經(jīng)理或駐場經(jīng)理是否具備履行《合同》能力的部分,。

（五）本《初期物業(yè)服務(wù)合同》所涉及的內(nèi)容以及條款是以高檔住宅項目為基礎(chǔ)編制，其中的部分內(nèi)容及條款可根據(jù)開發(fā)商要求的服務(wù)等級及服務(wù)擴展進(jìn)行增刪調(diào)整,；該《合同》可略為修改而成為其他類型項目《合同》,。

（六）本《初期物業(yè)服務(wù)合同》是為了簡明物管企業(yè)和開發(fā)商在項目的開發(fā)源頭，攜手打造為業(yè)主提供舒適,、安逸,、溫馨、心情愉悅之樓盤的各自的責(zé),、權(quán),、利。

初期物業(yè)服務(wù)合同

(參考本)

第一條      本合同之當(dāng)事人    

甲方

企業(yè)名稱：

法定代表人（或授權(quán)代表人）： 

注冊地址：       省       市        路       號

聯(lián)系電話：

乙方

企業(yè)名稱：

法定代表人（或授權(quán)代表人）： 

注冊地址：       省       市       路       號

聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律,、法規(guī),，雙方在自愿,、平等、協(xié)商一致之基礎(chǔ)上,，甲方委托乙方對其開發(fā)的       省       市       項目提供初期物業(yè)服務(wù)一事,，特訂立本合同，雙方共同遵守,。

第二條       物業(yè)服務(wù)之區(qū)域范圍

（一）物業(yè)類型

居?。ǜ邫n別墅）

（二）座落位置

位于     省      市       路       號。東為      ,；南依       ；西鄰       ,；北靠       ,。

（三）第一階段服務(wù)區(qū)域（開放式）

1、『××』項目售樓區(qū)域：

⑴ 原/仿生態(tài)園林式區(qū)域： 占地       畝       萬M2

⑵ 售樓處/會所：       棟（地面       層）（地下       層）總建筑面積：       M2

⑶ 別墅/樣板房：       戶（地面       層,、地下       層）建面與庭院：       M2

⑷ 區(qū)域：喬木/N,、灌木、草坪,、觀賞石/N,、景觀路橋/水、觀光電瓶車/N,、路燈/N,、各種景觀燈/N、景觀水池/N,、地面停車場/N等具備,。

 2、道路

⑴ 環(huán)山路：路長：       米   路寬：       米

⑵ 進(jìn)入『××』項目              干道：  路長：        米      路寬：   米

（四）第N階段服務(wù)區(qū)域

根據(jù)項目階段工程進(jìn)度及額外需求,，核定各部門增需費用預(yù)算,，其費用按《合同》第六條內(nèi)容實施；

第三條      合同期限 

自       年       月       日起至《前期物業(yè)服務(wù)合同》履行日止,。

第四條     物業(yè)服務(wù)之內(nèi)容

（一）目標(biāo)與任務(wù)

參照       省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),，導(dǎo)入       質(zhì)量管理體系、       環(huán)境管理體系及   職業(yè)健康安全管理體系,，運用現(xiàn)代超前意識服務(wù)理念實施運作,。

（二）運作實務(wù)與標(biāo)準(zhǔn)

附件一：服務(wù)中心架構(gòu)和運作實務(wù)

附件二：『××』會所清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

附件三：『××』樣板房服務(wù)規(guī)程

附件四：樣板房清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之保潔內(nèi)容、操作方式及檢驗標(biāo)準(zhǔn)

（三）駐場項目經(jīng)理之工作部分

乙方派出駐場項目經(jīng)理1名,，駐場經(jīng)理在項目的整個開發(fā)環(huán)節(jié)完成以下兩部分工作：

1,、物業(yè)服務(wù)之工作部分；

2,、項目現(xiàn)場之工作部分：

附件五：駐場項目經(jīng)理之工作部分

第五條      雙方之權(quán)利和義務(wù)

（一）  甲方之權(quán)利和義務(wù)

1,、甲方確保乙方按《合同》實施物業(yè)服務(wù)所需的基本物業(yè)用房,，其包括辦公用房、更衣室,、物料儲藏室,、清洗間、物業(yè)管理人員專用衛(wèi)廁,；如項目涉及交通不便等事宜,，甲方為乙方提供員工宿舍、廚房,、洗衣房等生活場所,。

2、甲方負(fù)責(zé)審核乙方提供的根據(jù)甲方要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，擬訂的項目物業(yè)服務(wù)架構(gòu)和各部門人員編制,，以及物業(yè)管理辦公用品、清潔用品,、物料用品,、員工工資及福利等費用預(yù)算。

3,、甲方負(fù)責(zé)審核乙方根據(jù)項目階段工程進(jìn)度及額外需求擬訂的各部門增需費用預(yù)算,，最終核定的費用按本《合同》第六條內(nèi)容實施。

4,、甲方在審核乙方提供的售樓區(qū)域物業(yè)管理用品清單（含會所,、水吧、樣板房,、道路,、綠化、水景等的清潔用品及物料的數(shù)量）后,，指定采購模式,。

5、甲方對水吧,、酒吧等招待飲品中的特殊品種,，自行選擇購買。

6,、甲方有義務(wù)指定專職人員協(xié)助,、配合乙方實施各項服務(wù)工作，并承擔(dān)甲方下屬部門和乙方的協(xié)調(diào)工作,。

7,、甲方負(fù)責(zé)提供并保證售樓區(qū)域、會所,、樣板房等場所的清潔用水,，對出現(xiàn)嚴(yán)重影響乙方工作的情況,，諸如無水、無電等情況,，由甲方負(fù)責(zé)及時落實相關(guān)部門解決,。

8、甲方對涉及高空作業(yè)的清潔等事宜,，由甲方另行聘請專業(yè)公司實施,。

9、甲方對會所,、樣板房等建筑物出現(xiàn)的問題,，諸如漏水、滲水及裝飾裝潢的質(zhì)量等問題,，負(fù)責(zé)落實相關(guān)部門或人員進(jìn)行修繕,。

10、甲方如有動用乙方人員進(jìn)行本職工作之外的事宜,，須首先告知乙方；

11,、甲方對乙方的服務(wù)等工作,，實施檢查和監(jiān)督的工作方式，不能干涉乙方的正常服務(wù)工作,。

（二）   乙方之權(quán)利和義務(wù)

1,、乙方根據(jù)甲方對項目首批建筑物的功能要求及各服務(wù)區(qū)域類型，制訂針對性的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)程,。

2,、乙方根據(jù)甲方項目種類，在保證服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下,，以節(jié)約人員成本費用為基準(zhǔn)制訂服務(wù)架構(gòu)及定崗定編,，并以甲方項目工程進(jìn)度，提前制訂人員逐步介入計劃,。

3,、乙方根據(jù)甲方的需求制訂各類培訓(xùn)計劃并實施，其中包含對甲方銷售部門人員進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識等方面的培訓(xùn)計劃,。

4,、乙方駐場項目經(jīng)理有義務(wù)在每工作日巡視在建工程，并及時提交有關(guān)涉及不利于今后物業(yè)管理的問題的《意見與建議》,。

5,、乙方每月派出質(zhì)檢人員巡視項目，并實施督查,、培訓(xùn)等工作,。

6,、乙方有義務(wù)配合甲方在項目各期的開盤、銷售,、促銷,、聯(lián)誼等各類活動中的服務(wù)工作。

7,、乙方配合甲方和第三方承建商（含電訊,、電信、寬帶,、電梯,、綠化、娛樂及健身場地等營運商）商榷有關(guān)涉及今后全體業(yè)主事項的合同或監(jiān)管協(xié)議或協(xié)管協(xié)議的擬訂與簽署等系列工作,。

8,、乙方負(fù)責(zé)每天對會所、樣板房等服務(wù)區(qū)域的巡檢工作,，填寫相應(yīng)電子記錄表單,。緊急報修按相關(guān)《突發(fā)事件工作流程》處理。

9,、乙方對在甲方的同意下在樣板房從事商業(yè)活動行為的第三方（單位和個人）,，由乙方和第三方簽署《合同》或《協(xié)議》，服務(wù)費用（按小時測算）由第三方支付,。

10,、乙方對在甲方的授意下在乙方物業(yè)服務(wù)區(qū)域從事商業(yè)活動行為的第三方（單位和個人），由乙方和甲方簽署《合同》或《協(xié)議》,，服務(wù)費用（按小時測算）由甲方支付,。

11、乙方向甲方提供項目的物業(yè)管理費之核定意見書,。

12,、乙方配合甲方實施《業(yè)主入伙工作》等相關(guān)服務(wù)事宜。

第六條      物業(yè)服務(wù)費用和結(jié)算

（一）物業(yè)服務(wù)費用指的是：所有直接和間接從事該項目物業(yè)服務(wù)而產(chǎn)生的費用和國家及地方法律法規(guī)之相關(guān)規(guī)定的費用,。

（二）乙方于每月＿日之前向甲方申報下月的財務(wù)預(yù)算報表,。

（三）甲方于每月＿日之前向乙方支付本月的物業(yè)服務(wù)用料費用。

（四）甲方于每月＿日發(fā)放員工工資及相關(guān)福利等,。

（五）甲方在每年12月＿日,，按乙方本年度的服務(wù)費用總金額的＿﹪為管理費支付給乙方（總金額不包含甲方對乙方的臨時用工費用）。

第七條      其他

（一）甲方如需乙方對項目進(jìn)行全方位的顧問工作,，甲乙雙方另行簽訂《初期物業(yè)顧問服務(wù)合同》,；涉及單項事宜可簽署《顧問服務(wù)協(xié)議》。

（二）甲方如需乙方對指定服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物（如會所,、樣板房等）或水景,、綠化,、場地等實施全權(quán)管理，須和乙方另行簽訂《管理合同》或《初期物業(yè)服務(wù)合同》之《補充協(xié)議》,。

（三）甲方如需乙方對項目在建工地的設(shè)備（變壓器,、電纜等）、材料等及場地的巡視或監(jiān)視工作,，由甲方審核乙方提供的相關(guān)費用報表,，費用和結(jié)算按本《合同》第六條內(nèi)容實施。

（四）甲方如需乙方協(xié)助從事本《合同》內(nèi)容以外的工作,，須提前1個工作日告知乙方（緊急事由除外）,，并由甲方審核乙方提供的相關(guān)費用報表。工作結(jié)束后,，甲方按勞務(wù)費方式在2個工作日內(nèi)支付給乙方：

1,、甲方如需乙方協(xié)助進(jìn)行臨時性工作，甲方以乙方參加人員的工資額按小時工作制支付相應(yīng)費用,；

2,、甲方如需乙方對建筑物及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行竣工查驗工作；甲方按實際工作日支付相應(yīng)費用,；

3,、甲方如需乙方對新建成物業(yè)實施開荒工作，甲方按承包方式向乙方支付費用,。

（五）對前期物業(yè)管理開荒事宜，包括對未投入使用的房屋,、設(shè)備,、設(shè)施等進(jìn)行的全面清潔工作，甲方可自行操作,，也可委托乙方實施,。如委托乙方實施，費用支付方式根據(jù)工作需要由甲乙雙方商定,。

第八條      未盡事宜

本合同中如有未盡事宜,，雙方可續(xù)簽《補充協(xié)議》。如涉及本合同有所變更事宜,，由甲乙雙方商定,。

甲  方：              地產(chǎn)置業(yè)有限公司

甲方代表：（簽字）

乙  方：              物業(yè)管理有限公司

乙方代表：（簽字）

  年     月     日

附件五：

駐場項目經(jīng)理之工作部分

一、駐場項目經(jīng)理之物業(yè)服務(wù)部分

駐場經(jīng)理就位后,，按《初期物業(yè)服務(wù)合同》附件一內(nèi)容,，根據(jù)項目現(xiàn)場具體狀況，3個工作日內(nèi)向公司本部和開發(fā)商提交物業(yè)服務(wù)中心之架構(gòu)和各部門作業(yè)人員的定崗,、定編,、人員招聘計劃等工作報告,。

駐場經(jīng)理需完成以下工作內(nèi)容：

（一）根據(jù)項目的總體規(guī)劃對項目實施統(tǒng)籌服務(wù)的構(gòu)思與策劃；

（二）根據(jù)項目的區(qū)塊建筑類型及工程進(jìn)度制訂人員逐步介入計劃,；

（三）根據(jù)項目的統(tǒng)籌運作需求實施各類培訓(xùn)工作,；

（四）對向開發(fā)商提出的建議和意見進(jìn)行分類且跟蹤落實；

（五）對物管人員實施符合整體項目運作的調(diào)控管理計劃,；

（六）對第三方承建商（含水,、電力、電訊,、寬帶,、電梯等營運商）的合同或監(jiān)管協(xié)議或協(xié)管協(xié)議，實施擬訂與上報公司本部審批等系列工作,；

（七）就《初期物業(yè)服務(wù)合同》中未及事宜或未盡條款上報公司本部,；

（八）根據(jù)業(yè)主入伙時間，對員工實施《業(yè)主入伙手續(xù)工作流程》培訓(xùn)工作,。

二,、駐場項目經(jīng)理之現(xiàn)場工作部分

駐場經(jīng)理須對涉及不利于今后物業(yè)管理的規(guī)劃、設(shè)計,、施工等事宜及時提出《意見與建議》報告,，必要時參與其設(shè)計、施工,、查驗等工作,。

（一）建筑設(shè)計方面

工作基點：使用、管理便利,；完善物業(yè)功能,。

1、項目整體規(guī)劃的合理性,；

2,、建筑物內(nèi)部規(guī)劃的合理性；

3,、地下車庫規(guī)劃的合理性（含消防分區(qū)及阻隔操控方式,、進(jìn)出口等)；

4,、項目圍墻和各出入口的規(guī)劃設(shè)計的合理性,；

5、垃圾轉(zhuǎn)運站規(guī)劃的合理性,；

6,、垃圾房的設(shè)計與選用；

7、監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計與施工,；

8,、綜合性會所功能的選用；

9,、建筑物外立面的控制,；

10、公共環(huán)境裝飾和綠化的布置,；

11,、各類標(biāo)志牌的選用；

12,、大堂接待臺的布置,；

13、各類用途門鎖和鑰匙的選用,；

14,、物業(yè)管理用房的設(shè)計和施工；

15,、預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機位置的確定,；

16、預(yù)留家用太陽能熱水器管道或單戶室外位置的確定,；

17,、建筑物落水管位置的合理性等。

（二）機電設(shè)施設(shè)備方面

工作基點：使用安全,；管理便利,；節(jié)約日常運行費用。

1,、公共照明燈具,、景觀燈具、布線及開關(guān)的合理選用和設(shè)置,；

2、電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與施工,；

3,、公共區(qū)域的水電表種類選用與施工；

4,、大型綜合性會所設(shè)備的選用,；

5、給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工,；

6,、中水系統(tǒng)設(shè)計與施工；

7、雨水（原水）系統(tǒng)設(shè)計與施工,；

8,、景觀噴水系統(tǒng)的選用；

9,、消防設(shè)施的設(shè)計與施工,；

10、直飲水系統(tǒng)的設(shè)計與施工,；

11,、供暖（或供熱）系統(tǒng)的設(shè)計與施工等。

（三）智能系統(tǒng)方面

工作基點：合理布線,；使用,、管理便捷；系統(tǒng)運行安全可靠,。

1,、閉路電視防盜監(jiān)控（或監(jiān)視）系統(tǒng)；

2,、電子巡更系統(tǒng),；

3、辦公自動化系統(tǒng),；

4,、地下車庫管理系統(tǒng)；

5,、地下車庫自動化管理系統(tǒng),；

6、供水設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)之監(jiān)控（或監(jiān)視）系統(tǒng),；

7,、公共區(qū)域監(jiān)控（或監(jiān)視）系統(tǒng)；

8,、電梯樓層控制系統(tǒng),；

9、門禁系統(tǒng),；

10,、訪客樓宇對講系統(tǒng)；

11,、戶內(nèi)防盜系統(tǒng)及戶內(nèi)綜合布線系統(tǒng),；

12、消防控制系統(tǒng)（含樓層,、消防區(qū)域,、聯(lián)動等控制系統(tǒng)）,；

13、背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng),；

14,、有線電視系統(tǒng)；

15,、綜合布線系統(tǒng),；

16、寬帶接入和上網(wǎng)方式等,。

（四）其他

1,、綠化品種的選用；

2,、建筑物頂部的規(guī)劃,；

3、共用建筑物裙樓頂部的規(guī)劃與實物布局,；

4,、地面停車位置的選用與規(guī)劃設(shè)計；

5,、建筑物底部一二層與頂部一二層防盜用品或器材的選用,；

6、合同約定的其他工作事宜等,。

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2013年第8期/總第266期