房子被法院查封了，物業(yè)費還用交么,？

文/程磊

[案例]

廣州市隆西花園8號樓701室房屋為劉德新所有,，建筑面積為100平方米。自2009年1月1日至2011年12月31日共計36個月,，劉德新拖欠物管費,，按照建筑面積每月每平方米2元計算為7,200元。為隆西花園提供物業(yè)服務的是廣州隆西物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“隆西公司”）,。在欠費期間,，隆西公司多次催要，但劉德新拒絕交納,。2010年10月12日,，隆西公司委托律師向劉德新發(fā)出《關(guān)于追繳8號701房物管費的律師函》，要求劉德新支付拖欠的物業(yè)服務費,。經(jīng)多次追繳未果后,，隆西公司向法院起訴，要求法院判令劉德新支付2009年1月1日至2011年12月31日共計36個月的物業(yè)服務費7,200元,，并支付逾期付款的滯納金,。 

被告劉德新辯稱，我未交納物管費的原因是8號樓701室房屋至今沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證,，我不是業(yè)主,，無須承擔業(yè)主交費義務，況且購買的701室房屋于2008年11月3日被法院查封,，至今尚未解除查封,，在法院查封期間不應交納物業(yè)服務費。《關(guān)于追繳8號701房物管費的律師函》我并沒有收到,，因此2009年12月31日之前的物管費已經(jīng)超過兩年的訴訟時效,，原告無權(quán)主張,。 

[案件爭議焦點]

一、法院查封房產(chǎn)是否應交納物業(yè)服務費,？

二,、原告主張被告交納2009年12月31日之前的物管費是否超過兩年的訴訟時效？ 

[法院判決]

法院經(jīng)審理后認為,，2009年1月1日至2011年12月31日期間,，被告接受了原告的服務，應當交納物業(yè)服務費用,。被告提出房屋因被查封未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的理由,，因被告辦理了房屋入住手續(xù)，法院查封被告房產(chǎn)并未影響房屋的正常使用,，故在查封期間的物業(yè)服務費被告應當交付,。2010年10月12日，被告委托律師發(fā)出律師函催繳物管費,，原告已經(jīng)提供了寄送特快專遞的郵件詳情單,，應視為原告已經(jīng)主張過物業(yè)服務費，訴訟時效應從2010年10月12日起發(fā)生中斷的法律效果,。據(jù)此法院作出判決：被告劉德新支付自2009年1月1日至2011年12月31日共計36個月的物業(yè)服務費7,200元，并支付逾期付款的滯納金,。 

[律師觀點]

法院查封房產(chǎn)不影響物業(yè)服務費的交納 

隆西花園的開發(fā)建設單位為廣州市興隆房產(chǎn)發(fā)展有限公司,。因開發(fā)商拖欠銀行貸款，2008年11月3日,，廣州市白云區(qū)人民法院依法查封了其名下的12套房屋,，其中包括劉德新購買的8號樓701室房屋。劉德新與開發(fā)商在2008年5月1日簽訂《商品房買賣合同》,，并已經(jīng)全部支付了購房款,，于2008年10月1日收樓入住。那么,，法院查封劉德新購買的701房的行為是否會影響到被告物業(yè)服務費的交納呢,？ 

《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),，物業(yè)服務費用由建設單位交納,。對于業(yè)主承擔交納物業(yè)服務費義務的起始時間問題，司法實踐中一般認為,，業(yè)主自開發(fā)商將房屋交付時開始承擔交納物業(yè)服務費的義務,。《廣東省物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務費用,。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè),，其物業(yè)服務費用由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納,。”根據(jù)上述規(guī)定,，業(yè)主交納物業(yè)服務費的時間應為開發(fā)建設單位交房之日開始,，實踐中一般表現(xiàn)為《收樓交接書》或《入伙通知書》簽署之日，從業(yè)主收到房屋鑰匙之日開始計算,。 

被告劉德新辯稱其購買的房屋沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證,，自己不是業(yè)主，因此不應交納物業(yè)服務費,，其理由是否成立,？根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,。尚未登記取得所有權(quán),，但基于買賣、贈與,、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人,，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔相應的義務,。一般來說,，以法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，都是從登記之日起發(fā)生物權(quán)變動的效力,。實踐中,，一般是以是否取得《房地產(chǎn)權(quán)證》作為認定業(yè)主身份的依據(jù)。本案中,，雖然被告劉德新尚未取得涉案房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》,，但被告基于商品房買賣合同合法占有房屋，在物業(yè)管理活動中應依法享有業(yè)主的權(quán)利,，并承擔相應的義務,。法院查封了被告房屋的登記檔案，對被告房屋的物權(quán)變動加以限制,。在查封期間,，被告無法通過登記將房屋的產(chǎn)權(quán)從開發(fā)商過戶到自己名下，確實影響了被告對房屋的處分權(quán)利,，但被告對房屋的占有,、使用權(quán)利未受到影響。隆西公司依照《前期物業(yè)服務合同》的約定為包括被告在內(nèi)的全體隆西花園業(yè)主提供了物業(yè)服務,，被告也實際享受了隆西公司提供的服務,，依法應承擔支付物業(yè)服務費的義務。 

原告主張被告交納2009年12月31日之前的物管費沒有超過兩年的訴訟時效

原告隆西公司委托律師向被告發(fā)出特快專遞催繳物業(yè)服務費的行為導致訴訟時效中斷。訴訟時效的中斷是指在訴訟時效期間進行中,，因發(fā)生一定的法定事由,，致使已經(jīng)經(jīng)過的時效期間統(tǒng)歸無效，待時效中斷的事由消除后,，訴訟時效期間重新起算,。《民法通則》第一百三十五條規(guī)定,，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年,，法律另有規(guī)定的除外；第一百四十條規(guī)定,，訴訟時效因提起訴訟,、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起,，訴訟時效期間重新計算,。根據(jù)上述規(guī)定，中斷訴訟時效的事由包括提起訴訟,、當事人一方提出要求或者同意履行義務,。從訴訟時效中斷時起，訴訟時效期間重新起算,。本案中,，原告曾于2010年10月12日向被告發(fā)出律師函，要求被告支付拖欠的物業(yè)服務費,，但原告并沒有提交特快專遞簽收的證明,。訴訟時效是否應中斷重新起算？原告已經(jīng)按照被告居住的房屋地址寄送了特快專遞,，原告提交的《國內(nèi)特快專遞郵件詳情單》可以證明；被告是否實際簽收該函件,，非原告所能控制的范圍,，不能收到或不簽收該函件的風險應由被告自行承擔。原告已經(jīng)舉證向被告居住的房屋寄送過特快專遞催收物業(yè)服務費,，應視為原告已經(jīng)主張過物業(yè)服務費,。訴訟時效應從2010年10月12日起發(fā)生中斷的法律效果，2009年1月1日到2009年12月31日期間的物管費沒有超過兩年的訴訟時效,，應獲得法院支持,。 

[案件引發(fā)的思考]

劉德新購買的房屋被法院查封，其實也有司法救濟途徑,。劉德新可以向法院提出執(zhí)行異議,，要求法院解除對其購買房屋的查封。購房者可以向法院提交商品房買賣合同,、購房款發(fā)票,、稅費單,、房屋接收手續(xù)等材料?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封,、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號文）第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人,，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn),，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封,、扣押,、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有,，但未辦理過戶登記手續(xù)的,，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封,、扣押,、凍結(jié)?！币虼?，如果購房者已經(jīng)支付了全部購房款并實際占有房屋，購房者對未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯的,，法院可以裁定解除對涉案房產(chǎn)的查封,。 

物業(yè)服務公司委托律師發(fā)出律師函追繳物業(yè)服務費時，應保留特快專遞的《國內(nèi)特快專遞郵件詳情單》,，并在詳情單封面注明追繳物業(yè)服務費的具體房號和追繳期間,。郵件發(fā)出后，郵寄人可以要求特快專遞公司出具《妥投條》,，載明郵件的投遞情況,，這樣可以更為有力地舉證郵件已經(jīng)送達欠費業(yè)主。

本文原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2012年第5期