省會(huì)二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫,，6月份石家莊市內(nèi)四區(qū)二手房成交31.06萬(wàn)平方米,，同比大漲100.8%。市場(chǎng)火爆的同時(shí),，交易陷阱也頻頻出現(xiàn),。如何規(guī)避二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)？石市住房部門(mén)提醒：二手房交易要注意防范房屋和購(gòu)房款兩大類風(fēng)險(xiǎn),，過(guò)戶注意六個(gè)細(xì)節(jié),，尤其要避免將房款交由中介機(jī)構(gòu)托管，買(mǎi)賣雙方要到房產(chǎn)交易大廳辦理二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
事件
限時(shí)代售的房子被中介悄悄抵押貸了款
提起買(mǎi)賣二手房,，家住新華區(qū)的李女士氣憤不已,。1年前，李女士想將自己名下的一套學(xué)區(qū)房委托中介賣出去,。由于她是第一次賣房,，對(duì)房產(chǎn)交易知識(shí)和流程一知半解，在中介的引導(dǎo)下,，和這家中介簽了“委托限時(shí)獨(dú)家銷售”,。按照中介要求，李女士給中介進(jìn)行了委托公證,。本意是方便這家中介更快地賣房,，結(jié)果該中介利用和李女士簽署的公證“代理代辦房屋抵押登記、房屋抵押貸款事項(xiàng)”,、“受托人有轉(zhuǎn)委托的權(quán)利”等事項(xiàng)格式內(nèi)容,，在其不知情的情況下將李女士的房屋抵押貸款并辦理了抵押登記手續(xù)。
而后這家中介由于不能及時(shí)還款,，造成這套學(xué)區(qū)房不能解除抵押,。幾個(gè)月之后，房子遲遲沒(méi)賣出去的李女士才發(fā)現(xiàn),，自己委托該中介出售的房產(chǎn)不但沒(méi)能如當(dāng)時(shí)承諾的盡快售出，甚至由于被抵押了造成根本就不能出售,。李女士這個(gè)房主甚至還拿不回自家的房產(chǎn)證,。
雖然李女士最終通過(guò)司法途徑維護(hù)了自己的合法權(quán)益，但是長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月的維權(quán)過(guò)程使其身心遭受到不小的傷害,。
同樣受騙的還有買(mǎi)房人陳女士,，陳女士正是通過(guò)這家中介購(gòu)買(mǎi)的李女士所賣的學(xué)區(qū)房。陳女士在給中介交付首付款后,，發(fā)現(xiàn)一直辦不了過(guò)戶手續(xù),，到石家莊市住房局查檔后，才發(fā)現(xiàn)自己所買(mǎi)的房產(chǎn)居然已經(jīng)被抵押出去了,。雖然后來(lái)也是通過(guò)司法途徑將已經(jīng)交付的首付款追回來(lái)了,，但是經(jīng)過(guò)這半年多的倒騰，眼瞅著該區(qū)域的房?jī)r(jià)已水漲船高,。
房款付了 結(jié)果房子被查封無(wú)法過(guò)戶
通過(guò)中介過(guò)戶二手房有陷阱,，就是買(mǎi)房人和賣房人直接交錢(qián)過(guò)戶也暗藏未知風(fēng)險(xiǎn)。
李先生通過(guò)二手房網(wǎng)站看中了一處房產(chǎn),，與賣方林先生協(xié)商合同條款,，在談到付款方式時(shí)，賣方要求直接收取房款。李先生買(mǎi)房心切就同意了,。雙方簽了《房屋買(mǎi)賣合同》,，120萬(wàn)元成交，并約定十天內(nèi)到房屋登記部門(mén)交件,，窗口交件前交首期房款36萬(wàn)元,，完稅后再交剩余的84萬(wàn)元。但三天后,，賣方打電話給李先生,，要求他交首期房款，因?yàn)樽约旱儒X(qián)用,，李先生覺(jué)得反正遲早都要給,，就同意了賣方的要求。結(jié)果,，等到交易窗口交件的當(dāng)天,，李先生被告知：賣方房屋被法院查封，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù),。
交易難以“銀貨兩訖”是根源
在記者采訪中了解到,，像李先生等人遇到的問(wèn)題，在二手房交易中并非個(gè)別現(xiàn)象,。房產(chǎn)交易通常都是起步數(shù)十萬(wàn)元,，動(dòng)輒上百萬(wàn)的大宗交易，但是大多數(shù)買(mǎi)房人和賣房人對(duì)房地產(chǎn)政策和交易知識(shí)一知半解,。買(mǎi)賣雙方由于不知道如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，導(dǎo)致出現(xiàn)交易完成后錢(qián)付了但房產(chǎn)證卻辦不下來(lái)；或者還沒(méi)收到賣房尾款卻發(fā)現(xiàn)房子已被抵押出去的現(xiàn)象,。
另外,，由于大多數(shù)二手房買(mǎi)賣雙方互不認(rèn)識(shí)，往往是由中介公司代辦過(guò)戶,、代收房款,。按照交易過(guò)戶辦理流程，買(mǎi)方在付完房款后,，房屋產(chǎn)權(quán)登記到買(mǎi)方名下尚需一定的工作時(shí)限,，在房產(chǎn)交易買(mǎi)賣過(guò)程中并不能像其他商品一樣真正做到“銀貨兩訖”。在這期間,，個(gè)別不良中介機(jī)構(gòu)可能就會(huì)要求賣方與中介簽訂獨(dú)家委托協(xié)議,，進(jìn)而抵押賣方的房產(chǎn)貸出流動(dòng)資金。而在此過(guò)程中,，一旦中介公司資金鏈斷裂,，就會(huì)給買(mǎi)方和賣方帶來(lái)無(wú)法挽回的損失,。
交易存在房屋和購(gòu)房款兩類風(fēng)險(xiǎn)
記者從市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易過(guò)程中,，可能存在來(lái)自房屋的風(fēng)險(xiǎn)以及購(gòu)房款兩大類風(fēng)險(xiǎn),。
房屋風(fēng)險(xiǎn)主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系是確定交易合法性的重要因素,；房屋隨附的基本費(fèi)用是否結(jié)清,。買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)注意所購(gòu)房屋的水、電,、氣,、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清，相關(guān)集資費(fèi)有無(wú)拖欠,，房屋的維修基金怎樣處理,；房屋的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備,、裝飾裝修物,、家具是否一并轉(zhuǎn)讓；房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)是否明確,；房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題,；房屋是否存在出租、抵押情況等等,。
買(mǎi)賣雙方同時(shí)還要關(guān)注是否存在購(gòu)房款風(fēng)險(xiǎn),。其中，房款交付是交易中最重要的環(huán)節(jié),。交付房款的時(shí)間和過(guò)程是很多二手房過(guò)戶爭(zhēng)論的焦點(diǎn),。不少買(mǎi)賣雙方往往會(huì)選擇代理交易的中介機(jī)構(gòu)，但交易雙方仍要注意這些風(fēng)險(xiǎn)：交易價(jià)格是否透明,；中介是否從中吃取差價(jià)；操作過(guò)程是否規(guī)范安全,；中介機(jī)構(gòu)可信度的考察,，是否存在由于經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而面臨倒閉或惡意欺騙卷款而逃的可能。
過(guò)戶注意六大細(xì)節(jié)
針對(duì)當(dāng)前省會(huì)二手房過(guò)戶交易中存在的問(wèn)題,，石家莊房屋登記交易中心相關(guān)人士提醒,，買(mǎi)賣雙方在進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)應(yīng)注意六大細(xì)節(jié)。
對(duì)于賣方來(lái)說(shuō),，一是要謹(jǐn)慎選擇大型的,、正規(guī)的,、有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托代理,；二是在與中介辦理公證委托時(shí),，一定要根據(jù)自己的情況審慎與中介簽訂獨(dú)家委托書(shū),，看清里面的條款,、事項(xiàng),、內(nèi)容。
同時(shí)對(duì)于二手房買(mǎi)方來(lái)說(shuō),，需要關(guān)注更多的方面：一是同樣要謹(jǐn)慎選擇大型的、正規(guī)的,、有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托代理,；二是購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前最好本人親自到檔案查詢大廳進(jìn)行查檔，查詢房產(chǎn)是否有抵押貸款,、法院查封等情況,，確保房屋能正常過(guò)戶,；三是在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí),，應(yīng)在房屋所在地的戶籍部門(mén)查詢是否能落戶籍等相關(guān)問(wèn)題,；四是買(mǎi)方在向賣房支付首付款和余款時(shí),，應(yīng)避免將房款由中間人或中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管,，買(mǎi)賣雙方在辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí),，應(yīng)按規(guī)定將交易資金進(jìn)行監(jiān)管,，該項(xiàng)業(yè)務(wù)由政府部門(mén)免費(fèi)提供服務(wù),，確保雙方資金安全,。
選擇資金監(jiān)管
保障購(gòu)房款安全
對(duì)于二手房交易中最關(guān)鍵的資金安全問(wèn)題，石家莊房屋登記交易中心特別提醒買(mǎi)賣雙方一定要積極辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù),。
石家莊房屋登記交易中心相關(guān)工作人員介紹，資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是由政府部門(mén)組織實(shí)施,，監(jiān)管部門(mén)在多家銀行設(shè)立資金監(jiān)管專用賬戶免費(fèi)為買(mǎi)賣雙方監(jiān)管交易資金,，操作簡(jiǎn)便，只需通過(guò)“簽約-監(jiān)管-存款-轉(zhuǎn)移登記-領(lǐng)證-取款”的簡(jiǎn)單程序,，就確保了存量房買(mǎi)賣雙方房屋權(quán)屬和結(jié)算資金的安全,。
具體情況操作如下：
第一步：
買(mǎi)賣雙方本人到場(chǎng)（如買(mǎi)賣雙方本人不能到場(chǎng)需提交經(jīng)公證或見(jiàn)證的授權(quán)委托書(shū)受托人到場(chǎng)）持身份證、房產(chǎn)證,，買(mǎi)賣雙方要持有監(jiān)管銀行的銀行卡（中信銀行,、建設(shè)銀行,、農(nóng)業(yè)銀行,、工商銀行,、光大銀行）和其他資料到石房大廈,，或裕華路國(guó)際麗都石家莊房屋登記交易中心服務(wù)大廳存量房網(wǎng)簽窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議,；
第二步：
買(mǎi)方持存量房買(mǎi)賣合同到監(jiān)管銀行劃轉(zhuǎn)購(gòu)房款,，將購(gòu)房款存入交易資金監(jiān)管專用賬戶，買(mǎi)賣雙方持監(jiān)管銀行開(kāi)具的《石家莊存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管憑證》到資金監(jiān)管窗口進(jìn)行資金到賬確認(rèn),；
第三步：
確認(rèn)后到地稅窗口辦理繳稅業(yè)務(wù),，交易雙方持繳稅憑證到轉(zhuǎn)移登記窗口辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶手續(xù)完成后賣方將轉(zhuǎn)移登記窗口出具的《劃款通知書(shū)》交到監(jiān)管銀行,，銀行會(huì)在兩個(gè)工作日內(nèi)將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)到賣房人指定賬戶,；
第四步：
辦理房屋過(guò)戶當(dāng)天買(mǎi)方持繳費(fèi)憑證和身份證到發(fā)證窗口領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證（辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)限是1個(gè)工作日）,。
如買(mǎi)方不支付資金,，就無(wú)法進(jìn)行各項(xiàng)手續(xù)辦理,；如不能核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，買(mǎi)方可憑有關(guān)憑證隨時(shí)支取監(jiān)管資金，不會(huì)造成損失,。這從根源上確保了買(mǎi)賣雙方房屋交易資金的安全,，真正做到房屋交易的“錢(qián)證兩清”；同時(shí)也明確了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人不能代收代付交易結(jié)算資金，有效避免了購(gòu)房款被經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人非法占用,、挪用及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人卷款逃匿等購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),，更好地保障雙方當(dāng)事人的權(quán)益。此外,，由于政府部門(mén)在其中起到了一個(gè)“中間人”的作用,，申請(qǐng)交易資金監(jiān)管不收取任何費(fèi)用,，這也是政府職能的一種體現(xiàn),。
另外需要提醒二手房交易雙方的是，在辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)時(shí),，房產(chǎn)有抵押的,，要先還清貸款，注銷抵押,；房屋被拆遷凍結(jié)的,，要到相關(guān)單位開(kāi)具解凍函；監(jiān)管資金要匯入住房局資金監(jiān)管專用賬戶,，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)成交的,，一定不要將房款交給中介公司。若想便捷地辦理房屋登記過(guò)戶手續(xù),，應(yīng)先通過(guò)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局（http://www./）網(wǎng)站查詢或撥打住房局咨詢電話（966900）了解辦理房屋登記過(guò)戶所需提供的相關(guān)資料及注意事項(xiàng),，帶齊相關(guān)證件，順利辦理房屋過(guò)戶手續(xù),。
