2016年2月22日頒布、并將于2016年3月1日正式實施的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋一》）,，牽動所有老百姓切身利益,。學(xué)之以明智,，那么這部司法解釋到底對不動產(chǎn)登記實務(wù)有什么可能的影響呢？

《解釋一》第一條明確規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬,，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與,、抵押等產(chǎn)生爭議,，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理,。此種明確規(guī)定,，有可能扭轉(zhuǎn)類似無權(quán)處分、善意取得等情況下當(dāng)事人先起訴不動產(chǎn)登記機構(gòu)撤銷登記,，再去起訴解決民事爭議的模式,。在2010年《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第八條規(guī)定，當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣,、共有,、贈與、抵押,、婚姻,、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議,，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的,，裁定中止訴訟,。由此可見，最高院對此類案件的態(tài)度還是一脈相承的,，如果通過合理引導(dǎo),，可以大大的減輕當(dāng)事人的訴累。

在現(xiàn)實生活中,，對房屋所有權(quán)的爭議基本上都是因為民事糾紛導(dǎo)致的,，完全因為登記機構(gòu)錯誤導(dǎo)致的權(quán)屬爭議相對來說極少。因此,，從徹底解決問題為出發(fā)點,，應(yīng)走民事訴訟為上，如果認為登記機構(gòu)也有責(zé)任的,，可以申請行政和民事糾紛一并處理,。登記機構(gòu)在發(fā)現(xiàn)發(fā)生此類糾紛的時候，可以引導(dǎo)當(dāng)事人先在登記機構(gòu)提出異議登記,，限制訴爭房屋,，然后,，再引導(dǎo)異議申請人提出民事訴訟即可。對相關(guān)房屋糾紛來說,，這樣何嘗不是一種標本兼治的方法,？

在目前的實踐工作中,，對預(yù)告登記的運用還非常有限,，基本上等同專門為開發(fā)企業(yè)銷售房屋作購房貸款使用。其實這個理解是完全不對的,?！督忉屢弧返谒臈l明確了預(yù)告登記的保全和限制處分的作用。登記機構(gòu)可以加強政策和業(yè)務(wù)宣傳,，擴大預(yù)告登記的業(yè)務(wù)辦理范圍,，引導(dǎo)大家通過辦理預(yù)告登記來保障自身權(quán)益和防止糾紛的發(fā)生，預(yù)告登記的內(nèi)容和適用范圍可以包含普通二手房的轉(zhuǎn)讓或者其他需要辦理預(yù)告的情況,。比如,，現(xiàn)實生活中很多害怕交易過程中賣方房屋被法院或者其他有權(quán)機關(guān)查封限制,，可以在簽訂買賣合同以后申請預(yù)告登記,。再如，該房屋暫時還不滿足一些減免稅的優(yōu)惠政策,，或者存在帶租約等無法立即交付房屋的情況,，這時就可以采取預(yù)告登記的方法來保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。簡單的來說,，一個預(yù)告登記,，勝過十個交易資金監(jiān)管，何樂而不為呢,？

《解釋一》第五條對什么是預(yù)告登記的“債權(quán)消滅“作了列舉，但是權(quán)利人和登記機構(gòu)一定要區(qū)分清楚：預(yù)告失效和預(yù)告登記注銷是兩回事,。房屋所有權(quán)人如果要單方申請注銷預(yù)告登記,，仍然需要提供買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷,、被解除或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的生效法律文書,，或者通過申請法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書后再行申請。登記機構(gòu)也不能看到生效法律文書就自行注銷,，仍然需要由房屋所有權(quán)人申請注銷,，除非法院在協(xié)助執(zhí)行文書中注明由登記機構(gòu)自行注銷該登記。

《解釋一》的第七條將調(diào)解書明確列入應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立,、變更,、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書,。一錘定音的解決了長久以來司法界以及不動產(chǎn)登記界內(nèi)部關(guān)于調(diào)解書的法律地位和法律效力的問題,，解決了一些地區(qū)調(diào)解書不能單方申請不動產(chǎn)登記的窘境。這對大家來說絕對是減負明智之舉,。

 2016年1月15日，國土部在其網(wǎng)站頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱細則）,。其中第十條規(guī)定,，三分之二以上的按份共有人即可申請?zhí)幹貌粍赢a(chǎn)。而根據(jù)《解釋一》第十條至第十四條,，對于其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題的規(guī)定,，該法條即有可能侵害到其他共有人的實體權(quán)利，也有可能侵害共有人的程序性權(quán)利,。筆者認為,，按照《物權(quán)法》以及《解釋一》的規(guī)定，應(yīng)該由全體業(yè)主達成合意以后,，再行申請不動產(chǎn)登記,，如共有人之間有分歧或者糾紛的，應(yīng)該通過協(xié)商或者司法程序來處理,，而不應(yīng)該通過程序性的規(guī)定之間剝奪小份額共有權(quán)人的合法權(quán)利,。故此《解釋一》的出臺，是否能夠促進國土部在后續(xù)登記立法的時候?qū)Υ藯l款進行修正,，筆者拭目以待,。

在不動產(chǎn)登記中,，異議登記的作用和效力有一個演變的過程,。2008年實施的《房屋登記辦法》第七十八條規(guī)定，異議登記期間,，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請登記的,，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。從此法規(guī)可以看出,，異議登記期間,，其效力相當(dāng)于司法查封，屬于法律特別授予利害關(guān)系人的一種救濟措施,。而《細則》實施后,，對此有了一個大的突破，其第84條規(guī)定，如果當(dāng)事人在明知有異議登記的情況下,，仍然承諾自行承擔(dān)風(fēng)險,，則可以辦理相應(yīng)的登記。其實質(zhì)上突破了原來住建部對異議登記效果的界定,?！督忉屢弧窂氖鍡l到二十一條對什么是善意取得做出了比較細致的規(guī)定，特別是十五條第一款明確規(guī)定,，登記簿上存在有效的異議登記的,，應(yīng)當(dāng)認定受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，從而對原有對善意取得判斷和登記明確聯(lián)系起來了,，也能夠更好的保障產(chǎn)權(quán)人和異議申請人的合法權(quán)益,。而異議申請人也應(yīng)該要注意到異議登記的時效問題，必須在登記之日起十五日內(nèi)提起民事訴訟,，立案后還應(yīng)當(dāng)將立案材料送達到登記部門,，以延長異議登記時效，這樣才算真正異議盡其用,。

綜上所述,，《解釋一》的出臺，對物權(quán)行使和保護的作用是及其深遠的,，無論是登記申請人,、登記機構(gòu)還是人民法院，都應(yīng)當(dāng)通過在日常生活和工作中對以上法律的實踐運用,，來更好的維護各方的合法權(quán)益,。