新版目標成本測算表主要從以下幾方面做了改進和完善： 細化了各項費用測算的成本科目構(gòu)成,； 明確重要成本科目項測算時提煉的系數(shù)值,、測算依據(jù)和造價指標； 設置風險費項,，以風險概率形式體現(xiàn)測算成本的風險因素,； 修改營銷設施建造費、銷售費用等多項成本科目的三級科目構(gòu)成,； 明確跨期成本分攤,、地價分攤的做法； 六大類公攤成本按建筑面積或占地面積等方式在各核算對象間分攤,；（各類費用采用的具體分攤標準將在擬修訂下發(fā)的《萬科集團成本核算指導》中予以明確） 跨期成本按建筑面積或占地面積等方式在各開發(fā)期間分攤,。（同上）
測算表中對細化的成本科目、提煉的系數(shù),、填報的測算依據(jù)分為必須填報執(zhí)行和建議采納兩類,，并用不同字體顏色加以區(qū)分，使用時請加以注意,。下面,，將依據(jù)測算過程的先后順序，結(jié)合測算表中的模擬項目,，敘述新版目標成本測算表使用的方法和應注意的問題,。
一、規(guī)劃指標及建造標準 測算前,，首先填寫“當期規(guī)劃指標表”和“各類產(chǎn)品建筑標準表”,。規(guī)劃指標需設計部配合提供，建造標準按營銷,、設計,、成本、工程等相關(guān)部門的討論結(jié)果確定,。對于道路用地,、綠化用地等景觀規(guī)劃指標應盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準確的計算指標。 
對于多期開發(fā)的項目,，首期測算時還應填寫“總體規(guī)劃指標表”,，以便于采用其中的規(guī)劃指標值進行跨期分攤成本的測算。 
二,、跨期成本分攤 1,、地價的分攤 規(guī)劃指標和建造標準填寫完成后，首先可進行地價的分攤,。地價分攤總的原則是按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分攤,，跨期或當期中的公共用地宜按各期或各產(chǎn)品類型的建筑面積比例分攤，以形成地價分攤比例系數(shù)來分攤總地價,。 如模擬項目總占地面積261760m2,，一期占地65785m2，總地價18460萬元,。會所,、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分攤給各期,，形成的全期地價分攤表如下： 
全期地價分攤完成后,，計算出一期應分得的地價為4862萬元，隨后將這筆地價分攤至該期的各產(chǎn)品類型中,?？偟姆謹傇瓌t仍為“按各產(chǎn)品類型占地面積比例分攤”，表中將各產(chǎn)品類型可售面積除以其容積率,，得到分攤基數(shù),。形成的當期地價分攤表如下： 
應注意的是，容積率指標或范圍在測算時需當?shù)卦O計部予以提供,。由于地域差異性大,，目前集團不設立各產(chǎn)品類型容積率范圍指標。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內(nèi)進行相關(guān)產(chǎn)品類型容積率指標范圍的統(tǒng)計和設定,，并下發(fā)區(qū)域公司參考,。
2、其它跨期成本分攤 地價分攤完成后,，便可進行其它跨期成本的分攤,。這些跨期成本根據(jù)項目特點包含內(nèi)容也各有不同，通常包括紅線外的市政設施費用,、涉及到項目總體的勘察設計費,、需要跨期分攤的園林環(huán)境費、會所,、學校,、幼兒園等配套設施費,。 跨期成本分攤項按各期的建筑面積或占地面積等方式分攤給各期，分攤標準應加以注明,。在進行跨期分攤成本測算時,，盡量做到測算依據(jù)充分，測算科目明細詳盡,。如進行會所成本測算時，可細化成如下指標進行測算： 
最終形成的跨期成本分攤表格如下：
哪些成本科目項需要進行跨期分攤可根據(jù)項目具體情況按受益原則確定,。對于分攤至“后期”的成本,，當后期的規(guī)劃指標確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二期,、三期等等,，直到在最后一期項目規(guī)劃確定后分攤完畢。 需注意的是,，分攤成本確定后,，當分攤的成本科目總成本發(fā)生變化時，變化部分成本僅在未結(jié)算開發(fā)期反映,，已結(jié)算開發(fā)期不再調(diào)整分攤成本,。 三、六類公攤費用及期間費 在完成跨期成本分攤表后,，即可進行當期“六類公攤費用及期間費”的測算,。 1、土地成本 該成本項中的地價及紅線外市政設施費等可直接從“地價分攤表”及“跨期成本分攤表”中引入,。 
六類公攤費用中,，若費用項是從跨期分攤表中引入，均應在表格最后一列的工程量及單價說明中注明“引自跨期分攤費用”,。 1,、開發(fā)前期準備費 測算時，原始指標應根據(jù)規(guī)劃指標表中數(shù)據(jù)靈活采用,，為達到測算的準確性和精細化,，應避免籠統(tǒng)的使用項目建筑面積指標測算景觀、公共地塊等的成本值,。如規(guī)劃指標表中已填報了“重要公共綠地”為9000m2,，在進行“公共綠地景觀設計費”測算時，直接用該面積值作為測算依據(jù)即可,，而不宜用建筑面積,、占地面積等更籠統(tǒng)的指標。 
報批報建費根據(jù)項目發(fā)展部提供的《房地產(chǎn)稅費一覽表》及當?shù)貎?yōu)惠政策進行填寫,，具體科目內(nèi)容可根據(jù)當?shù)氐恼咦孕性鰷p,。說明欄中應填寫取費依據(jù)或政府下發(fā)文件號等信息,。 
三通一平、臨時設施費用項測算時,，應將場地情況,、擬定做法等測算依據(jù)填寫完整。一方面利于測算更加準確,，另一方面也便于后期測算時的對比參考,。 
3、園林環(huán)境 在進行園林環(huán)境成本測算時,，根據(jù)規(guī)劃指標及景觀控制目標確定各項科目成本,。
在進行園林環(huán)境成本測算和指標下發(fā)后執(zhí)行后，可隨著景觀設計工作的開展將控制指標逐步分細,，有條件的項目也可根據(jù)不同組團景觀檔次的差別,，將景觀成本控制指標細化到組團一級，以便于指導景觀設計工作的開展,。通過細化景觀成本控制指標,、不同設計階段糾偏等措施將景觀總體成本控制在目標成本之內(nèi)。
4,、配套設施 進行配套設施費用項的測算時,，應注意車位成本的處理。地面車庫,、架空層車位,、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時應作為獨立的核算對象，單獨計算其主體建安成本,，并按售價的50％承擔自身成本,，其余建安成本作為配套分攤進入住宅等其他產(chǎn)品類型。如其不可售時,，其建安成本應作為配套設施費全部攤銷,。
5、開發(fā)間接費 開發(fā)間接費中的行政費用,、資本化利息等由財務部提供,。在進行其中的營銷設施建造費的測算時，應注明預估的銷售收入總額,、銷售費用率及營銷設施建造費占營銷費用總額的比例,。
開發(fā)間接費中原先的“不可預見費”一項用“風險費”替代。風險費將不可預見的費用項細化,，并以風險概率的形式反映出不同風險對項目成本可能的影響程度,，風險概率可由公司管理層及成本部在不同階段根據(jù)項目進展情況進行把握。
6,、期間費用 期間費用中的管理費用由財務提供,。在進行期間費用下銷售費用項測算時應注意,，集團XX年10月下發(fā)的《萬科集團營銷費用管理規(guī)范》對營銷費用中的銷售費用分類進行了統(tǒng)一，分為行政管理費,、營銷推廣費,、售后服務費、其它類四項,，具體每項費用歸集定義及明細內(nèi)容可參見該制度文件,。 與測算開發(fā)間接費中的營銷設施建造費相同，測算銷售費用時,，也應注明預估的銷售收入總額,、銷售費用率及銷售費用占營銷費用總額的比例。
四,、各產(chǎn)品類型主體建安工程費 完成六類公攤費用及期間費測算后即可進行各產(chǎn)品類型主體建安工程費的測算,，在樣表中以“多層住宅”為例進行了測算,，測算中應注意以下幾點： 1,、 重要成本科目項測算時應提煉出系數(shù)值、測算依據(jù)和造價指標,。如結(jié)構(gòu)及粗裝修中的鋼筋含量,、砼含量、砌體含量及其測算時所采用的單價,，窗地比指標,，外墻面磚與涂料比例及單價等等。
2,、細化各項費用測算的成本科目構(gòu)成,。三級以下科目（以藍色字體標注的科目項）的構(gòu)成可由各公司自行把握，出于增強測算準確性,、利于成本指標數(shù)據(jù)庫積累的考慮,，各項目在測算后期盡量細化測算項構(gòu)成，尤其對于成熟產(chǎn)品及標準化產(chǎn)品項目,，更應做到測算成本科目的精細化,。
測算成本科目時可以盡量細化，但將目標成本錄入成本軟件時,，科目錄入不宜追求過細,，要便于合同的拆分，否則會增加較大的工作量,。 1,、 若某項科目為單獨分包，則適宜將其列為一個測算科目項,，以利于該項合同內(nèi)容的成本控制和比照,。
4,、基礎工程費、結(jié)構(gòu)及粗裝修,、公共部位裝修,、室內(nèi)水暖氣電等科目內(nèi)可單獨設置變更及簽證費用項。設置此項后,，該科目下相應的合同涉及的變更簽證費用均可歸屬到此項下,。如：基礎工程費設置了變更和簽證項,，則變更和簽證對應合同錄入后，均歸屬到基礎工程費下的變更項或簽證項下。
5,、原始指標盡可能選用規(guī)劃指標中數(shù)據(jù)，并在Excel表中形成數(shù)據(jù)鏈接,，使測算原始指標能隨規(guī)劃指標改變而自動更新,。
6、若室內(nèi)裝修中有精裝修做法,，可在精裝修做法確定后,，形成“精裝修成本控制表”。該表能清晰地反映出各具體裝修內(nèi)容的數(shù)量和構(gòu)成,，方便成本人員更加有效地進行裝修成本控制,。
7、表中多層住宅主體建安測算時,，每項科目的原始指標和測算方法可供參考,。當中單價數(shù)據(jù)參照了多個項目，只用于舉例需要,，不建議參考,。
五、成本匯總 完成以上各項表單測算后,，成本匯總表的總價將從各表自動取數(shù),。需要根據(jù)各費用項在核算對象間的分攤原則設置分攤公式，并在備注中注明所采用的分攤標準,。（注：關(guān)于六大類公攤成本在各核算對象間的分攤標準,，將在擬修訂下發(fā)的《萬科集團成本核算指導》中予以明確。）
地面車庫,、架空層車位,、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時作為獨立的核算對象，單獨計算其主體建安成本,，并按售價的50％承擔自身成本,，做法如下表。
最終形成各產(chǎn)品類型成本及平均成本,，檢查整張測算表數(shù)據(jù)填報的完整性,、準確性和鏈接關(guān)系是否正確,，項目測算便基本完成。
一份科學,、準確的《目標成本測算表》是進行目標成本管理的基礎,。對各分項工程應由成本管理部提出具體的成本控制目標，并劃分責任成本,。要求設計,、工程、項目部等專業(yè)部門和專業(yè)人員各司其職,，各盡其責,，密切配合。各項費用發(fā)生時必須以《目標成本指導書》為標準,，進行限價設計,、限價施工、限價材料采購,，從而保證項目成本總目標的順利實現(xiàn),。
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