1、企業(yè)營銷

除了企業(yè)品牌導(dǎo)入,、推廣外，開發(fā)商往往會將知名合作伙伴一并納入到推廣體系下,，成為項目的一個賣點，主要體現(xiàn)的是開發(fā)商企業(yè)本身和合作伙伴的實力,，以此來作為營銷推廣的賣點,。

2、大盤營銷

所謂大盤,，歸根結(jié)底離不開一個“大”字,，即大體量、大投資,、大風險,。大盤因其體量大，具有相對的平均地價低廉,、單位開發(fā)成本較低,、易于樹立項目品牌從而提升企業(yè)品牌等諸多優(yōu)勢，從而受到廣大開發(fā)商的普遍青睞,。但是硬幣總有其兩面性,，同樣還是由于體量大的原因，大盤開發(fā)具有建設(shè)周期和銷售較長,、需要較大的消費群體來滿足和消化,、需要開發(fā)者雄厚的資金實力來支持等不利因素,，這些特點決定了大盤營銷區(qū)別于普通項目營銷的特征。

鑒于大盤的特點,，在大盤的前期策劃工作中,，我們會“舍近求遠”。首先在某種程度上淡化銷售,，更重要的是在戰(zhàn)略的高度上通盤考慮,，使項目定位和目標客戶群體的定位具備相當?shù)母叨龋瑸轫椖康暮罄m(xù)工作預(yù)留出足夠的空間,，使全過程的銷售工作順利完成,，從而避免出現(xiàn)虎頭蛇尾的窘困局面,。

而大盤講究的,，除了要具備戰(zhàn)略營銷的高度，還要具備堅信戰(zhàn)略營銷的眼光和容納其厚積薄發(fā)的胸襟,。

3,、品牌導(dǎo)入

品牌導(dǎo)入是具有一定品牌價值的開發(fā)企業(yè)在進行異地擴張時常采用的一種營銷推廣手法，將企業(yè)品牌主張與當?shù)厥袌鲞M行融合,，在項目推廣前期引起市場和購房者的關(guān)注,，并向消費者傳達企業(yè)品牌所賦予項目的品牌附加值。

4,、區(qū)位營銷

項目所處區(qū)位在當?shù)厥袌鼍哂幸欢▋?yōu)勢,，占據(jù)一定地理、社會,、經(jīng)濟等優(yōu)越條件,，因此以項目區(qū)位作為主要賣點進行宣傳推廣。

CBD

中央商務(wù)區(qū)定義為“商業(yè)匯聚之處”,，許多國際大都市都形成了相當規(guī)模的CBD,，如紐約的曼哈頓、東京的新宿,、香港的中環(huán)等,。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè),，經(jīng)濟,、金融、商業(yè)高度集中,，眾多最好的寫字樓,、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通,，最快捷的通訊與昂貴的地價,。

RBD

直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”,，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等,。就是為滿足季節(jié)性涌入城市游客的需求，城市內(nèi)集中布置飯店,、娛樂業(yè),、新奇物和禮品商店的街區(qū)。1995年,，在探討深圳華僑城城區(qū)發(fā)展模式時,，國內(nèi)首次提出以旅游業(yè)（主題公園）帶動城區(qū)全面發(fā)展,，使該區(qū)域發(fā)展成一個旅游商業(yè)區(qū)（RBD）,，這是第一次在國內(nèi)的城市與旅游研究中運用RBD的概念。

CLD

中央生活區(qū),，是指一個大型城市中,，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段,，人們的工作,、生活等行為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干居住區(qū)組成,，可滿足城市主流人群集中居住,、消費,、娛樂,、教育需求，位于城市中心地帶,，并具有城市一流生活質(zhì)素,、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。

5,、網(wǎng)絡(luò)營銷

與傳統(tǒng)營銷方式相比,，網(wǎng)絡(luò)所涉及的范圍不僅僅局限于商業(yè)性的內(nèi)容,，還要擴展到產(chǎn)品制造之前的開發(fā)活動。網(wǎng)絡(luò)營銷改變了傳統(tǒng)營銷的風貌,。在未來，人員推銷,、市場調(diào)查,、廣告促銷、經(jīng)銷代理等傳統(tǒng)營銷手法將與網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合,，并充分運用網(wǎng)上的各項資源,，形成以最低成本投入獲得最大市場銷售量的新型營銷模式,。

6、短信雜志

手機已經(jīng)成為最廣泛使用的終端信息處理器,，通過短信平臺向客戶群定期發(fā)送最新的與樓盤或其它一些相關(guān)信息，使客戶群能及時了解到樓盤的最新動態(tài),，也可通過發(fā)送一些諸如天氣預(yù)報、生活小貼士之類的信息,，讓客戶感受到一種人性關(guān)懷。短信雜志從形式上類似于直投,，但發(fā)布更快速,、成本低，短信發(fā)布對象的含金量高,、形式新穎,，已成為目前諸多樓盤所采用的推廣手法之一。

7、體驗營銷

體驗營銷是在體驗經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)之上,，站在消費者的感官、情感,、思考、行動,、關(guān)聯(lián)等五個方面，重新定義,、設(shè)計營銷的思考方式,。從房地產(chǎn)營銷的角度來看，以產(chǎn)品,、服務(wù)體驗為基礎(chǔ)，強調(diào)與消費者的溝通,，并觸動其內(nèi)在的情感和情緒,；以創(chuàng)造體驗吸引消費者，并增加產(chǎn)品的附加價值,；以建立品牌,、商標、標語及整體意象塑造等方式,，取得消費者的認同感,。

8、房展會

近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆使房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)都得到了長足的發(fā)展,，房展會就是其中之一,。房展會是個大舞臺，以開發(fā)商為主的參展單位“你方唱罷我登場”,，被譽為行業(yè)的“風向標”，開發(fā)商通過房展會充分展示企業(yè)和項目形象,，在展示項目的同時進行企業(yè)品牌推廣,。各地的房展會各有特色，深圳有春交會,、秋交會；上海有假日樓市,、別墅展等。對于全國性展會而言,，起步于中國的深圳住交會應(yīng)該算佼佼者。

9,、主題論壇

主題論壇是指通過主辦高層次的學(xué)術(shù)活動,，并借助其強大的影響力來為企業(yè)和項目造勢。這種營銷模式在操作上首先要體現(xiàn)權(quán)威性,，其次是主題新穎,，目的在于引起業(yè)界和置業(yè)者的廣泛關(guān)注和積極參與。

10,、客戶會

在樓市轉(zhuǎn)入了買方市場,，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻越來越高的今天,，客戶會在增加客戶滿意度,、降低樓盤營銷成本,、塑造企業(yè)品牌和形象等方面發(fā)揮著越來越重要的作用,。一般可分為兩大類：一為項目營銷,，二為塑造品牌?？傮w而言，客戶會在維系老客戶,、開發(fā)新客戶,、推廣品牌和文化,、幫助企業(yè)改進產(chǎn)品和服務(wù)、對抗競爭者等方面已經(jīng)發(fā)揮了重要作用,，初步形成消費者,、商家,、發(fā)展商三者共贏的局面,。

11、看樓團

看樓團多是由媒體或開發(fā)企業(yè)組織的,，由廣大有購房需求的大眾和媒體組成的一個定期進行區(qū)域性,、有針對性的看房團隊。后又漸漸出現(xiàn)了許多專業(yè)的看房團,，進行一些跨地區(qū)，甚至是跨國的看樓活動,。旨在讓當?shù)乜蛻袅私馄髽I(yè)在本地,、異地成功的開發(fā)樓盤，以此來體現(xiàn)企業(yè)實力的一種營銷手段,。

12,、形象代言人

大陸房地產(chǎn)的形象代言人濫觴于深圳、廣州的地產(chǎn)界,，基本上是受香港的影響,。樓盤形象代言人多用明星、名人的明星效應(yīng)吸引市場眼球,，吸引消費者關(guān)注和購買代言項目,。

13,、評獎

為了表彰一段時間內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè),、個人的突出表現(xiàn)及其為行業(yè)所做出的顯著貢獻,，由國家、地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)等各方所設(shè)立一定的獎項,，以此來鼓勵地產(chǎn)人繼續(xù)更好地為行業(yè)的發(fā)展而努力,。項目和企業(yè)可通過獲獎的形式來提升自身的附加值,，為項目和企業(yè)增加榮譽,，成為營銷推廣的有利道具,。

14,、產(chǎn)品推介會

有別于一般的新聞發(fā)布會,，產(chǎn)品推介會是第一時間向大眾推出并詳細介紹產(chǎn)品的會議,，更注重于向目標客戶傳達項目的產(chǎn)品信息，以此來提高產(chǎn)品的關(guān)注度,，起到一定的廣告作用。

15、人員招聘

如企業(yè)營銷一般,，開發(fā)企業(yè)人員的招聘,，也可通過事件營銷提升企業(yè)知名度，萬科從“海盜計劃”,，與其“磐石行動”,、住宅產(chǎn)業(yè)化,、精裝修等發(fā)展戰(zhàn)略息息相關(guān),。在房地產(chǎn)項目營銷上,，置業(yè)顧問的招聘早已成為項目前期營銷的一種方式,。

16,、聯(lián)誼社區(qū)/城市

社區(qū)與社區(qū)之間、城市與城市的樓盤間進行聯(lián)誼,，不定期舉行一系列的交流活動,，在信息資源上實現(xiàn)共享,，同時可成為項目的資源,，屬借勢推廣,。

17,、拍賣營銷

從房地產(chǎn)與拍賣相結(jié)合的銷售方式不難看出,，無論是從房地產(chǎn)營銷還是從拍賣行的營銷操作上來說,，這都是重大的變革。具體來說,，商品房的銷售方式或模式，已經(jīng)逐步從單一展出銷售到展出加廣告及推介會再到組織具有一定規(guī)模的房展會,，進而發(fā)展到廣東省拍賣行利用競價拍賣方式引進商品房的銷售,，這是一種新的營銷模式的嘗試和介入,。

房地產(chǎn)即不動產(chǎn)的特殊性,，決定了它具有不同于一般商品市場的四個特征：一是不動產(chǎn)權(quán)益的交易市場,；二是地區(qū)性市場,；三是構(gòu)成復(fù)雜,，需要專業(yè)人員操作和提供服務(wù),；四是容易出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷,。

一位房地產(chǎn)企業(yè)營銷總監(jiān)認為,，拍賣讓項目的價值被社會和消費者所認可，說明其項目蘊藏著巨大的升值空間，這種方式對于他們來說是成功的,。

18,、人脈營銷

口碑傳播與人脈營銷即利用業(yè)主之間的各類關(guān)系脈絡(luò)相互推介或口碑相傳促成樓盤銷售,。它是關(guān)系營銷的一種最直接、最有效,、最具說服力的營銷方式,，同時也是房式的成效完全取決于項目自身的品質(zhì)和眾多業(yè)主的不同喜好,，口碑傳播與人脈營銷通常被業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)稱為“人脈傳播”,。

“人脈傳播”的興起，首先歸功于眾多樓盤入住率的不斷攀升,。因為業(yè)主相繼入住,，親自體驗了社區(qū)生活環(huán)境和居住的品質(zhì)，加之新社區(qū)為業(yè)主營造了成熟,、優(yōu)美,、整潔,、良好的居住氛圍，得到了業(yè)主認可,。許多高品質(zhì)樓盤更是極大地贏得了大多數(shù)業(yè)主們的認同和贊美,，這是產(chǎn)生人脈營銷的關(guān)鍵因素,。據(jù)了解,，大部分的高品質(zhì)樓盤成交的客戶中,，有四分之一的客戶就是通過這樣的“人脈傳播”實現(xiàn)購房的,，這個比例是很驚人的，也同時說明了項目自身的品質(zhì)是“人脈傳播”的關(guān)鍵,。

19,、賣點梳理

項目賣點梳理是項目營銷過程中必不可少的步驟,，往往根據(jù)項目在產(chǎn)品方面的優(yōu)勢,，從開發(fā)理念、規(guī)劃布局,、建筑風格,、景觀特色、戶型設(shè)計,、智能化等方面選取較為突出的元素進行組合作為項目的主要產(chǎn)品賣點,，是一種以產(chǎn)品制勝的策略進行推廣的方式。

20,、返租

返租是指買賣雙方在成交的同時就約定于未來的某一時間以某一約定價格雙方再進行反向交易的行為,。這種形式實質(zhì)上是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理,，以承擔未來經(jīng)營管理等不可預(yù)知風險的代價來做旺整個商場,，給予投資者和承租戶以足夠的信心。返租模式從根本上是開發(fā)商前期獲取后期收益,，解決資金鏈的手段,。

21、社區(qū)巴士

社區(qū)巴士是在項目交通條件不足,，城市捷運系統(tǒng)不完善的情況下,，開發(fā)商通過社區(qū)巴士，通往市中心或附近商業(yè)網(wǎng)點,，保證業(yè)主日常出行,，彌補項目交通條件不足的一種營銷措施。但從實際操作的情況來看,，社區(qū)巴士的后期運營成本較高,，目前社區(qū)巴士主要用作社區(qū)與臨近軌道交通站點之間“擺渡”之用，很多開發(fā)企業(yè)更愿意與政府進行洽談,，引入公交線路來彌補交通的不足,。

社區(qū)巴士為業(yè)主定向服務(wù)，針對性強、效率高,，但仍存在著班次較少,、間隔過長、花費時間不易掌握等缺點,。盡管在特定時期發(fā)揮了重要的“歷史作用”,，但與城市公共交通完全不能相提并論，只能作為一種補充方式,。

22,、精裝修

精裝修是交房的一種標準，開發(fā)商往往提供多種精裝修標準,，為客戶提供統(tǒng)一的裝修服務(wù)，減少客戶裝修時間不統(tǒng)一和自己裝修所帶來的困擾和麻煩,。尤其是小戶型,，多建在城市的繁華地帶，不僅能滿足投資者的投資需要,，更為年輕人提供了相對便利的生活空間,。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，精裝修的趨勢日益明顯,，未來的住宅中精裝修的交房比例將會有所提高,。