如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn),，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時(shí),，可享受較低首付且有首套房優(yōu)惠房貸利率,。

如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過2套,，根據(jù)政策,，成年后可獨(dú)立購買1套住房,。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠,，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn),。

比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米,，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話,，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn),。

成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米,，按照政策，首套房不計(jì)征房產(chǎn)稅,。及至孩子婚后想購買家庭第二套房,，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米,，假設(shè)扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,，還有100平方米可能需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果,。

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶,、孩子和父母同為第一順序繼承人,，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn),。這意味著,，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承,。作為父母,，白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑，現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn),，晚年生活情何以堪,？

房產(chǎn)和法律專家支招,，一是可以作公證,，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前,，權(quán)益屬于父母所有,。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額,，最少可變更為1%,。

這樣,，即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí),，至少和父母共有的房產(chǎn)部分,，計(jì)稅量將極其有限。

當(dāng)然房產(chǎn)證上都寫父母的名字,，那又會面臨另外一個(gè)問題：未來過戶的成本,。這個(gè)問題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會遇到。據(jù)了解,，房產(chǎn)過戶分贈與,、買賣、繼承幾種方式,，究竟哪種最便捷,，哪種最省錢？

繼承法

主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi),。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價(jià)的1%來收取,，最低不低于200元。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)最低,。繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅,、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證,，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可,。

但缺點(diǎn)也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個(gè)條件：

第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格,，或是法定繼承人,，或是遺囑指定繼承人,。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人;遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力,。

第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn),。

第三,，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議,，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效,。

從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產(chǎn),，繼承人需要辦出各種證明,，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

贈與法

主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi),。直系親屬贈與免個(gè)稅,；非直系親屬贈與視同買賣,，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）,。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%,。

需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產(chǎn),，繼承人或受贈人日后賣出此房時(shí),，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅,。否則,，將計(jì)征20%個(gè)稅。

買賣法

主要費(fèi)用：營業(yè)稅+個(gè)稅+契稅,。在房產(chǎn)過戶中,，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式,。但是,，如果買入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣出價(jià)與買入價(jià)的差額會增大,，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi),。