購買二手房，除了需要繳納國家規(guī)定的稅費之外,，還可能涉及中介費,、過戶費,、公證費等各項費用。這些費用累計起來,，是一筆不小的開支,。那么，可不可以在稅費上有省錢的法子,？

　　住 宅：營業(yè)稅,、個人所得稅、契稅

　　非住宅：營業(yè)稅,、個人所得稅,、契稅、土地增值稅和印花稅

　　《財政部,、國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　一,、選擇2年以上的住房

　　根據《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號）規(guī)定：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的,，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅,；個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,。

　　以上得知，購買2年以上的普通住房營業(yè)稅減免幅度最大,。但營業(yè)稅減免需把握兩個標準,。一是房屋購買時間標準。根據國稅發(fā)〔2005〕172號文件規(guī)定：個人購買住房進行納稅申報時,，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間；個人將受贈,、繼承,、離婚分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按照發(fā)生受贈,、繼承,、離婚財產分割前的購房時間確定；根據國家房改政策購買的共有住房,，以購房合同的生效時間,、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買的時間,。二是普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標準,。根據《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）第五條規(guī)定：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,；單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下,。各省,、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況,，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準,。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.雖各地對普通住房認定標準不同,，大多數將單套建筑面積不超過144平方米的住房作為普通住房,。

　　二、首次購房出具無房證明

　　根據《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅,、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）第一條第一款規(guī)定：對個人購買普通住房,，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶及未成年子女）唯一住房的,，減半征收契稅,。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的,，減按1%稅率征收契稅,。

　　根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）第三條第二款規(guī)定：“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū),、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房,。

　　首次購買普通住房的個人，可以向房地產主管部門申請查詢家庭住房登記記錄,，并由其出具無房證明,，如果當地不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，可以提交確實是首次購買普通住房的書面誠信保證,，從而享受一定幅度的契稅優(yōu)惠,。

　　三、妥善保管相關有效憑據

　　根據《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知 》（財稅字〔1999〕278號）第四條規(guī)定：對個人轉讓自用5年以上,、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,，免征個人所得稅。

　　注：個人轉讓房屋的時間,，以銷售發(fā)票上注明的時間為準,。

　　以上，納稅人符合自用5年以上和家庭唯一生活用房兩個條件的,，免征個人所得稅,。不符合上述政策的，應按“財產轉讓所得”繳納個人所得稅,，具體有查驗征收或核定征收兩種征收方式,。納稅人能夠提供完整,、準確的房屋原值憑證的，適用查驗征收,，否則適用核定征收,。

　　個人所得稅（查驗征收）=（計稅價格-房屋原值-轉讓中繳納的相關稅費-合理費用）×20%

　　注意事項：《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）規(guī)定：合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息,、手續(xù)費,、公證費等費用。

　　可以扣除的住房裝修費用需要符合三個條件：一是能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票,；二是發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致,；三是按規(guī)定比例扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%,；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%,。

　　支付的住房貸款利息和手續(xù)費、公證費等費用,，憑有關部門出具的有效證明據實扣除,。

　　個人所得稅（核定征收）=計稅價格×1%（具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置,、建造時間,、房屋類型、住房平均價格水平等因素,，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定,。）

　　例如：甲由于工作調動急需將一套滿2年，不滿5年的普通住宅以100萬元的價格出售,，該住宅購買時房屋原值為85萬元,，修裝費用15萬元,，住房貸款利息等其他費用5萬元,。若選擇查驗征收，則甲只需繳納個人所得稅（100-85-85×10%-5）×20%=0.3萬元,；若無法提供房屋原值等費用憑證的,，采用核定征收方式，則需繳納個人所得稅100×1%（具體參考各地標準）=1萬元,。

　　四,、分家析產稅收有優(yōu)惠

　　分家析產是家庭房產分割轉移的形式。分家析產,，是指家庭成員通過協議的方式,，根據共同議定的標準，將家庭共有財產予以分割,，明確到各共有人各自所有的行為,。

　　根據《國家稅務總局關于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)〔2009〕121號 ）第四條第一款規(guī)定：通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置,，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅,。

　　分家析產在契稅方面,，各地執(zhí)行略有差異。以浙江為例,，根據《浙江省財政廳關于家庭房產分割轉移有關契稅政策的通知》（浙財農稅字〔2006〕14號）規(guī)定：分家析產不屬于契稅征收范圍,，不征收契稅。

　　五,、房屋交換契稅有優(yōu)惠

　　房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為,。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第十條規(guī)定：土地、房屋權屬交換,，交換價格相等的,，免征契稅；交換價格不相等的,，向多交付貨幣,、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方征收契稅,。

　　例如：甲乙因單位調動有各自換房的需求,。甲有一套房，價格80萬,，乙有一套房,，價格100萬，雙方均無按揭和抵押,。如果甲乙達成協議,，甲再支付乙20萬元房款，雙方進行房屋互換,。那么甲乙都享受契稅的優(yōu)惠,，甲只需繳納20×3%=0.6萬元契稅，乙不需要交納契稅,。如果按照先賣再買的處理方法,，甲則需繳納契稅100×3%=3萬元，乙需繳納契稅80×3%=2.4萬元（不考慮契稅稅率優(yōu)惠）,。