開發(fā)商與購房者簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同之前,，往往通過簽訂認(rèn)購書,、意向書等方式要求購房者交付定金，以此約束購房者與其簽訂正式的合同,，購房者在交付定金后,，如因種種原因未能與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，開發(fā)商往往以此為由拒絕返還購房者已交付的定金,，從而導(dǎo)致了大量糾紛的出現(xiàn),。

案例：2014年7月，購房者小林與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議書》,，認(rèn)購該開發(fā)商位于某小區(qū)內(nèi)的一套商品房,，小林為此向開發(fā)商支付了認(rèn)購該房屋的定金5萬元,。該《商品房認(rèn)購協(xié)議書》約定小林在簽訂認(rèn)購書后7個(gè)工作日內(nèi)必須與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，買賣條件以實(shí)際簽訂的合同條款為準(zhǔn),，如逾期未簽訂視為自動(dòng)放棄所定房屋,，認(rèn)購定金不予退還。后來小林在7個(gè)工作日內(nèi)前往開發(fā)商處簽訂合同,，但因雙方對于合同主要條款內(nèi)容無法達(dá)成一致,，致使雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，小林要求退還定金,，但遭開發(fā)商拒絕，雙方遂產(chǎn)生糾紛,。小林委托律師訴至法院,。

法院審理后認(rèn)為，訂購協(xié)議是正式合同訂立之前先行訂立的預(yù)約合同,。預(yù)約合同是為最終訂立正式的,、條款完備的正式合同創(chuàng)造條件。如果一方違背公平,、誠信原則,，提出令對方無法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立正式合同,，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除,，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。

江蘇法舟律師事務(wù)所張虎律師對案件提出如下法律分析：

問題一：商品房買賣中定金與訂金有什么區(qū)別,？

“定金”是一個(gè)規(guī)范的法律概念,，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中,，購房者履行合同后,，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若購房者不履行合同,，無權(quán)要求返還定金,，開發(fā)商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金,?！坝喗稹辈⒎且粋€(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上具有預(yù)付款的性質(zhì),。商品房交易中,，如購房者不履行合同義務(wù)，仍有權(quán)請求返還訂金,；反之,，開發(fā)商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金,。可見,，定金與訂金無論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同,，在簽訂購房合同時(shí)，購房者應(yīng)對此有充分的理解,，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事,。

問題二：哪些情形可以要求開發(fā)商返還定金？

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購,、訂購,、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理,；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人,。”實(shí)踐中,，如果開發(fā)商將購房者已認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人而導(dǎo)致未能正式簽約的,，應(yīng)當(dāng)雙倍返還購房者定金。如果房屋買賣合同關(guān)于價(jià)格,、面積和數(shù)量等主要條款未作約定或者約定不清,，而雙方如果對此內(nèi)容無法達(dá)成一致造成未簽訂正式合同的，開發(fā)商應(yīng)返還購房者定金,。

問題三：商品房認(rèn)購書的性質(zhì),？

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,，訂立商品房買賣合同時(shí),，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用,；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定,?！薄蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條又規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購,、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！备鶕?jù)上述規(guī)定,，我們可以看出，有關(guān)法律法規(guī)及司法解釋對于認(rèn)購書的認(rèn)定,，分兩種情形：一種情形是依法認(rèn)定為預(yù)約,；另一種情形是依法認(rèn)定為商品房買賣合同。如果屬于預(yù)約合同性質(zhì),，如最后未簽訂正式合同,，則購房者可以要求開發(fā)商返還有關(guān)款項(xiàng)；如果屬于商品房買賣合同性質(zhì)的,，則無權(quán)要求開發(fā)商返還有關(guān)款項(xiàng),。

為此，律師特提醒廣大購房者在簽訂商品房認(rèn)購書或類似協(xié)議時(shí)注意以下幾點(diǎn)：第一,，在與房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購書時(shí),，需詳細(xì)約定開發(fā)商收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入,，一旦出現(xiàn)違約情形，可以要求開發(fā)商返還款項(xiàng),；第二,，一旦開發(fā)商出現(xiàn)違約情形，要及時(shí)通知開發(fā)商解除商品房認(rèn)購書,，并要求全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng),。如果是定金，還可以要求雙倍返還,；第三,，在簽訂認(rèn)購書或者類似協(xié)議之前，應(yīng)該對商品房的實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)的考察,，最好聘請專業(yè)律師陪同,，嚴(yán)格審查合同主要條款，有針對性地抵制顯失公平,、違背誠信的條款,。