引 言

    關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)并未明確加以規(guī)定,。但在司法實(shí)踐中,，圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)是否盡到而導(dǎo)致的業(yè)主和物業(yè)間的糾紛，卻占據(jù)了物業(yè)服務(wù)合同糾紛的半壁江山甚至多數(shù),，且有愈演愈烈之勢(shì),！如何化解該類糾紛，除了相關(guān)立法更加完善,、社會(huì)治安環(huán)境更加改善,、全社會(huì)公民法治觀念更加提高外，當(dāng)務(wù)之急是積極穩(wěn)妥化解現(xiàn)已產(chǎn)生的該類糾紛,。

    一,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的概念

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)，在我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)中并未明確提出,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù),，僅以字面意思理解，應(yīng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的安全保障義務(wù),，故應(yīng)先明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和安全保障義務(wù)兩個(gè)概念,。

    （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和安保義務(wù)

    1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

    物業(yè),，一般來說,，根據(jù)使用性質(zhì)物業(yè)可以分為居住物業(yè)、商用物業(yè),、工業(yè)物業(yè)和特種用途物業(yè),。【1】本文所討論的物業(yè)如無特別說明,，均指居住物業(yè),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,，因城鎮(zhèn)住宅,、商業(yè)用房不斷增加，伴隨著相應(yīng)的住宅,、商業(yè)用房需專業(yè)化,、統(tǒng)一化的管理的需要應(yīng)運(yùn)而生的。何為物業(yè)服務(wù)企業(yè),，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)公布,，2007年11月26日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）第二條規(guī)定，是指依法設(shè)立,、具有獨(dú)立法人資格,，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。對(duì)于何為物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng),。物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)為一種復(fù)合型的,、涉及多方面的活動(dòng)，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,，在我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)是需要相應(yīng)資質(zhì)的，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)。僅以三級(jí)資質(zhì)為例,，要求相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需同時(shí)達(dá)到如下條件：1,、注冊(cè)資本人民幣50萬元以上；2,、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程,、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人,。其中,，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程,、財(cái)物等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書,；4,、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5,、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),?？梢娢覈?guó)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的嚴(yán)格程度。

    2,、安保義務(wù)

    關(guān)于安保義務(wù),，早在羅馬法時(shí)代就產(chǎn)生了，羅馬法認(rèn)為從事旅館業(yè)的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)其入住者承擔(dān)安全保障義務(wù),，采取各種措施保護(hù)好客人的財(cái)產(chǎn),，防止客人的則產(chǎn)在旅館內(nèi)被盜竊，如果經(jīng)營(yíng)者未保護(hù)好客人的財(cái)產(chǎn),，致使第三人給客人造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?】《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《人身損害賠償解釋》）第六條規(guī)定：“從事住宿,、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人,、法人,、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害,，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持,。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任,。安全保障義務(wù)人有過錯(cuò)的,，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后,，可以向第三人追償,。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告,，但第三人不能確定的除外”,。不過該司法解釋條文將安全安保義務(wù)的適用范圍作了較大幅度的限制。首先,，承擔(dān)安保義務(wù)的主體僅限于“從事住宿,、餐飲、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人,、法人,、其他組織”，以列舉的形式將承擔(dān)安保義務(wù)的主體縮小至營(yíng)利性活動(dòng)的民事主體,，而對(duì)于其規(guī)定的所謂“從事其他社會(huì)活動(dòng)”的民事主體,，卻并未明確加以細(xì)化，導(dǎo)致公眾無限制擴(kuò)大其范圍,，而相對(duì)應(yīng)的民事主體卻以各種理由企圖將自身排除在承擔(dān)安保義務(wù)的民事主體之外,。其次，未盡安保義務(wù)導(dǎo)致的損害僅限人身損害,，財(cái)產(chǎn)損害則被排除在外,，不過，該司法解釋的落腳點(diǎn)本身即是人身損害案件,，由此導(dǎo)致了對(duì)安保義務(wù)的規(guī)定不盡全面,。第三，負(fù)有安保義務(wù)的民事主體要承擔(dān)賠償責(zé)任,，須其未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù),，何為合理限度，最高人民法院的司法解釋將其納入法官的自由裁量權(quán),，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的各種新的情況,，不過，這同樣帶來了司法實(shí)踐中的難以操作和裁判尺度不統(tǒng)一,，不利于全國(guó)司法權(quán)威的統(tǒng)一,。

    安保義務(wù)上升到法律層面，規(guī)定于2010年7月1日起施行的《侵權(quán)責(zé)任法》,，該法第三十七條規(guī)定：“賓館,、商場(chǎng),、銀行、車站,、娛樂場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者,，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的,，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任”,。相對(duì)于最高人民法院的司法解釋,，該條關(guān)于安保義務(wù)的規(guī)定，則要相對(duì)完善很多,。首先,，義務(wù)主體已沒有要求具有營(yíng)利性，而是從公共安全的角度出發(fā),，從考慮到社會(huì)秩序與穩(wěn)定的角度入手,，將賓館、商場(chǎng),、銀行,、車站、娛樂場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人納入進(jìn)來,，并且新增了群眾性活動(dòng)的組織者,，將司法解釋中從事其他社會(huì)活動(dòng)的民事主體，從社會(huì)活動(dòng)的范圍到主體的范圍均加以了的邊界界定,，即僅限于群眾性活動(dòng),，且須是該活動(dòng)的組織者。其次,，損害不再僅限于人身,，而僅以損害來界定，可見人身和財(cái)產(chǎn)的損害均應(yīng)為題中之義,。

    （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的定義

    對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù),，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)并未作出明確規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》中對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)予以了明確,，可作為理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的參考,，該征求意見稿第八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的,，應(yīng)予支持,。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的,，參照《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理”。遺憾的是,，2009年最高人民法院頒布施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,，卻最終沒有將該條采納進(jìn)去，而且也并未對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)進(jìn)一步細(xì)化解釋,。

    結(jié)合上述征求意見稿并參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條及《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條,，可為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)作如下定義：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定或者法律,、法規(guī)的規(guī)定,，對(duì)其所服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn),、人身安全,，所應(yīng)盡的安全保障義務(wù)。

    二,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的性質(zhì)分析

    （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)之各界觀點(diǎn)

    對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)是屬于侵權(quán)法領(lǐng)域還是屬于合同法領(lǐng)域,，至今仍有不同的觀點(diǎn)。

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)屬合同法領(lǐng)域,，屬約定義務(wù)。此觀點(diǎn)認(rèn)為,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的安保義務(wù),，系因其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第60條中規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì),、目的和交易習(xí)慣履行通知,、協(xié)助、保密等義務(wù)”,、第122條規(guī)定:“因當(dāng)事人一方的違約行為,，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的,，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其它法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。”

    如物業(yè)服務(wù)合同有對(duì)于安保義務(wù)方面的明確約定,，例如:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)的門口,、主要道路實(shí)施巡邏。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因未做到上述工作,，致使業(yè)主受到第三人的侵權(quán)致使其損害的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。此種情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如未盡到合同約定的安全保障的義務(wù),，就應(yīng)當(dāng)按照合同約定及合同法的相關(guān)規(guī)定,，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如物業(yè)服務(wù)合同沒有安保方面的明確約定時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的安保義務(wù)即為一種附隨義務(wù),。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原因，而使得業(yè)主或物業(yè)使用人受到第三人侵權(quán)而遭受損害的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,。

    另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)屬侵權(quán)法領(lǐng)域,，屬法定義務(wù)。此觀點(diǎn)認(rèn)為,，在我國(guó)相關(guān)法律,、法規(guī)中，對(duì)于安全保障義務(wù)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的安全保障義務(wù),，均已做出了具體相關(guān)規(guī)定：（1）《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，該條例第36條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)的約定,，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的,，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)得法律責(zé)任,。”同時(shí),，在同法第47條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定,。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),，不得侵害公民的合法權(quán)益,。”（2）《人身損害賠償解釋》,，該解釋第6條第1款中規(guī)定:“從事住宿,、餐飲,、娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或其它社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人,、其它組織,，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害,。賠償權(quán)利人請(qǐng)求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予以支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的,，由實(shí)施侵權(quán)行為的第三人承擔(dān)賠償責(zé)任,。安全保障義務(wù)有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任,。安全保障義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后,，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安全保障義務(wù)人的,，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告,，但第三人不能確定的除外?！保?）《侵權(quán)責(zé)任法》,，該法第三十七條規(guī)定：“賓館,、商場(chǎng),、銀行,、車站,、娛樂場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者,，未盡到安全保障義務(wù),，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。因第三人的行為造成他人損害的,，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的,，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任”,。

    （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)之我見

    筆者認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的安保義務(wù)，結(jié)合第36條和第47條之規(guī)定,，源于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商或者小區(qū)全體業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同,，更多的是一種合同義務(wù)。只有未盡到合同約定的義務(wù)的情形下,，才會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的承擔(dān)。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)于我國(guó)法律,、法規(guī)當(dāng)中并未有明確規(guī)定,。《人身損害賠償解釋》,、《侵權(quán)責(zé)任法》中規(guī)定的安保義務(wù),，并非即是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)，不能將二者等同,。物業(yè)服務(wù)區(qū)域相對(duì)于賓館,、銀行等公共場(chǎng)所，有其特殊性,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)在于約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)事前做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全保障工作,。在目前沒有法律、法規(guī)明確規(guī)定的情形下,，理解和處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)問題和糾紛就僅能依據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī),?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第47條中規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),，不得侵害公民的合法權(quán)益”，此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)就應(yīng)視為一種附隨義務(wù),。

    可見,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)應(yīng)限制在物業(yè)服務(wù)合同約定和物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全巡邏、安全設(shè)備的維護(hù),、監(jiān)控設(shè)備的維護(hù),、安全事故發(fā)生時(shí)的積極采取應(yīng)急措施和積極向有關(guān)部門報(bào)告等方面。

    三、違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任

    （一）違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任構(gòu)成要件

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)為合同之債,，該安保義務(wù)的承擔(dān)系因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的合同義務(wù),，屬于一種違約責(zé)任。故物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)安保義務(wù)的構(gòu)成要件就符合違約責(zé)任的構(gòu)成要件,。

    1,、要有不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的行為

    違約責(zé)任只有在存在違約事實(shí)的情況下才有可能產(chǎn)生，當(dāng)事人不履行或者不完全履行合同義務(wù),，是違約責(zé)任的客觀要件,。違約行為包括以下幾種情況：

    （1）不履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全保障義務(wù),；物業(yè)服務(wù)合同對(duì)安全保障義務(wù)未作明確約定時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條的規(guī)定履行相應(yīng)的輔助義務(wù)。

    （2）不完全履行,，又稱部分履行,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只履行物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定義務(wù)一部分，對(duì)其余部分不予履行,。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有全面適當(dāng)?shù)芈男须p方在物業(yè)服務(wù)合同中約定的安全保障義務(wù),，則應(yīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行約定的過程中存在違約行為。相反地,，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有違約行為,，則必?zé)o產(chǎn)生其責(zé)任,。即若物業(yè)服務(wù)企業(yè)勤勉盡職地履行了合同中約定義務(wù)后,，仍然出現(xiàn)了損害后果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也無須承擔(dān)損害責(zé)任,。對(duì)于不履行或者不完全履行的認(rèn)定,，可結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的約定以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條的規(guī)定,，根據(jù)當(dāng)事人舉證情況來加以認(rèn)定。

    2,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為造成了損害事實(shí)

    損害事實(shí)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約給業(yè)主或物業(yè)使用人造成了財(cái)產(chǎn)和人身的損害,。物業(yè)服務(wù)合同為一種較為特殊的合同，屬一種服務(wù)合同,，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的安保義務(wù)不僅限于業(yè)主和物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)的安全保障,，還應(yīng)包括人身的安全保障。如因第三人的侵害行為導(dǎo)致業(yè)主或物業(yè)使用人人身受到損害而為其治療等費(fèi)用,、財(cái)物被盜等,。

    值得一提的是，在某些其情況下還有存在精神損害等問題,，司法實(shí)踐中經(jīng)常有業(yè)主因認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)致其遭受損害向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張精神損害賠償?shù)募m紛,，但就目前精神損害賠償，仍在法學(xué)理論界有所爭(zhēng)議。

    筆者認(rèn)為,，如系因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或者物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)或者人身遭受損失而引起的糾紛,，業(yè)主或物業(yè)使用人以合同之債起訴的，則不應(yīng)支持精神損害撫慰金,，因合同之債是不存在精神損害賠償一說的,；如系物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或者物業(yè)使用人的人身遭受損害而引起的糾紛，業(yè)主或者物業(yè)使用人選擇侵權(quán)之訴提出精神損害賠償,，也不宜予以支持,，理由在于，精神損害賠償?shù)呢?zé)任主體應(yīng)為實(shí)際侵權(quán)人,，且實(shí)踐中不論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的第三人或者是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部員工的侵權(quán)行為導(dǎo)致了業(yè)主的人身損害,，受害人均應(yīng)向?qū)嶋H侵權(quán)人主張精神損害賠償，此時(shí)一方面有實(shí)際侵權(quán)人,，另一方面系侵權(quán)之訴,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依照《人身損害賠償解釋》、《侵權(quán)責(zé)任法》之相關(guān)規(guī)定承擔(dān)安保義務(wù),，目的在于在受害者無法向?qū)嶋H侵權(quán)人主張權(quán)利的情況下,，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任來減輕受害人的損失。

    3,、違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系

    認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違反物業(yè)服務(wù)合同中的安全保障義務(wù),，必須厘清其與損害后果之間存在的因果關(guān)系，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為與受害業(yè)主或物業(yè)使用人的損害后果之間是否存在因果關(guān)系,。實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履約過程中,，全面適當(dāng)?shù)芈男形飿I(yè)服務(wù)合同中約定的安全保障義務(wù)，沒有違約行為,，則將不存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任等問題,。相反地,，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為與損害結(jié)果之間存在因果關(guān)系,，則應(yīng)承擔(dān)與其違約行為相當(dāng)?shù)呢?zé)任。

    4,、權(quán)利主張者僅限于業(yè)主和物業(yè)使用人

    因物業(yè)服務(wù)合同系物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的來源,，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》中將物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方范圍限定在業(yè)主和物業(yè)使用人，故權(quán)利主張者不應(yīng)突破合同的相對(duì)性,，即只能由物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方當(dāng)事人主張權(quán)利,。

    （二）違反物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)分析

    1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容

  承擔(dān)安保義務(wù)的前提是,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)違反了其應(yīng)承擔(dān)的安保義務(wù),，因此首先要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容。一般而言，該安保義務(wù)的內(nèi)容應(yīng)以物業(yè)合同的約定為準(zhǔn),，同時(shí)還應(yīng)包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條所規(guī)定的安保協(xié)助義務(wù),。結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的一般內(nèi)容及司法實(shí)踐，大致可歸結(jié)為以下基本義務(wù)：

    （1）維護(hù)設(shè)施設(shè)備

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí),、定期維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備,，確保無安全隱患。如對(duì)這些設(shè)施的維護(hù)或管理不當(dāng),，造成業(yè)主或物業(yè)使用人的人身,、財(cái)產(chǎn)損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

    （2）采取必要安全防范措施

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡到勤勉,、盡職義務(wù)，盡到對(duì)安全隱患的警示,、告知義務(wù),，維護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益出發(fā),，全面考慮問題,，對(duì)有可能發(fā)生的安全隱患要及時(shí)、正確,、恰當(dāng)?shù)夭扇∠鄳?yīng)的安全防范措施,。如沒有盡到應(yīng)盡職責(zé)，造成業(yè)主和物業(yè)使用人的人身,、財(cái)產(chǎn)損害,，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    （3）防范制止違法行為

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取措施維護(hù)小區(qū)內(nèi)安全,，防范,、制止違法犯罪行為，安保義務(wù)的基本內(nèi)容即是要為業(yè)主和物業(yè)使用人的人身,、財(cái)產(chǎn)安全的保障,。如設(shè)置門禁、監(jiān)控等安全防范設(shè)施并時(shí)刻保證其正常運(yùn)行;配備一定數(shù)量的保安,，實(shí)行門衛(wèi)值勤,、保安巡視、物業(yè)服務(wù)區(qū)域進(jìn)出登記制度等,。發(fā)現(xiàn)違法行為應(yīng)采取合理的措施制止,，同時(shí)積極履行報(bào)告協(xié)助義務(wù)。

    2,、承擔(dān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)的責(zé)任的量化分析

    實(shí)踐中因?yàn)槿绾瘟炕治鑫飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)的盡職程度很難把握,，且因物業(yè)服務(wù)合同可能各異,，導(dǎo)致責(zé)任大小的認(rèn)定各地尺度不一，最終責(zé)任大小的承擔(dān)也不盡相同,。

    筆者曾遇到過這樣的案例,，某小區(qū)業(yè)主家白天被小偷通過技術(shù)開鎖進(jìn)入，導(dǎo)致丟失了不少財(cái)物,，公安機(jī)關(guān)一直未能破案,，業(yè)主即以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行安保義務(wù)而將其一紙?jiān)V狀訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任,。法院審理后認(rèn)為,，該物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中明確承諾對(duì)小區(qū)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù),。結(jié)合本案證據(jù)可知,，案發(fā)時(shí)系白天，犯罪嫌疑人系用技術(shù)開鎖,，而該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控,、門禁等安保系統(tǒng)均未有效維護(hù)，且未對(duì)小區(qū)進(jìn)出人員進(jìn)行登記,，確未盡到合同約定安全保障義務(wù),。因此，物業(yè)公司對(duì)此造成的損失負(fù)有一定過錯(cuò),，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。但考慮到案件發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)入室盜竊確實(shí)有一定難度,，而業(yè)主對(duì)其室內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有主要的安全保障責(zé)任,，故法院判決物業(yè)公司承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。

    由于安保義務(wù)系物業(yè)服務(wù)眾多內(nèi)容中的一項(xiàng)內(nèi)容,，違反安保義務(wù)而承擔(dān)的責(zé)任,，不宜一刀切，只要安保義務(wù)沒有盡到就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任的方法和做法是不可取的,，而應(yīng)將其限制在合理范圍內(nèi),。

    何為合理范圍內(nèi)，筆者認(rèn)為,，應(yīng)綜合考慮以下因素：

    （1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的履行情況,。如是否是其他服務(wù)均平時(shí)均不完全履行,，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在一貫的不作為,，如其在整個(gè)物業(yè)服務(wù)中均有不作為或者消極作為的表現(xiàn)，則可考慮適當(dāng)提高其承擔(dān)的安保義務(wù)責(zé)任,。如僅在安保方面疏忽導(dǎo)致了業(yè)主或者物業(yè)使用人的損害,，則應(yīng)考慮適當(dāng)降低其賠償責(zé)任,。

    （2）損害發(fā)生的具體情節(jié)。如財(cái)物被盜的情形,，可將案發(fā)時(shí)間,、作案手段、是否破案及破案的可能性等因素進(jìn)行綜合考量分析,。

    （3）受害業(yè)主或者物業(yè)使用人自身是否存在過錯(cuò),。如受害人自身存在一定過錯(cuò)，可適當(dāng)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)責(zé)任,。

    （三）物業(yè)費(fèi)糾紛與物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)責(zé)任損害賠償糾紛之重合

    司法實(shí)踐中,，幾乎百分之七十的物業(yè)費(fèi)糾紛中，業(yè)主或者物業(yè)使用人的抗辯理由均是,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到相應(yīng)的安保義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主或物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)的損失,。而且，近乎全部以上述理由抗辯的業(yè)主或者物業(yè)使用人,，均會(huì)提出要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償其損失,。此時(shí)，可能會(huì)涉及侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合,。

    對(duì)于該問題的處理,，至少就目前筆者所在法院都有不同的處理意見。一種處理意見認(rèn)為,，如業(yè)主提出了賠償主張,，應(yīng)告知其另行起訴主張賠償損失，物業(yè)費(fèi)糾紛案件不宜作處理,，因損害賠償系侵權(quán)范疇,，而物業(yè)費(fèi)糾紛系合同范疇，二者系不同法律關(guān)系,。另一種處理意見認(rèn)為,，如業(yè)主提出了賠償主張，可告知其另案起訴或者提出反訴,，因業(yè)主或者物業(yè)使用人提出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)的主張,，實(shí)系基于雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，但其有明確提出了要求賠償?shù)闹鲝?，顯然目的是為了吞并本訴中物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其支付物業(yè)費(fèi)的主張,，此時(shí)業(yè)主或者物業(yè)使用人要求賠償?shù)闹鲝埧梢暈橐笪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的一種形式，二者均系合同范疇,，通過本反訴形式解決并無不當(dāng),。

    筆者認(rèn)為，如業(yè)主主張賠償損失,，此時(shí)可能會(huì)發(fā)生侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合問題,。侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任競(jìng)合的原因在于,，一個(gè)違約行為不僅侵害了債權(quán)人的預(yù)期利益，而且侵害了債權(quán)人的固有利益,。侵害債權(quán)人的債權(quán)的預(yù)期利益,，產(chǎn)生了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)，構(gòu)成違約責(zé)任,。侵害債權(quán)人的固有利益,，例如人身權(quán)益和財(cái)產(chǎn)權(quán)益，既產(chǎn)生了侵權(quán)損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán),，構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任,，也產(chǎn)生了違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，構(gòu)成違約責(zé)任,。在侵害固有利益這一點(diǎn)上,，兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)(或者民事責(zé)任)完全重合在一起。這兩個(gè)損害賠償請(qǐng)求權(quán)所救濟(jì)的內(nèi)容完全一致,，保護(hù)的內(nèi)容都一樣,，因此，構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合,?！?】

    物業(yè)費(fèi)糾紛中，如業(yè)主或者物業(yè)使用人提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到相應(yīng)的安保義務(wù)導(dǎo)致其損失,，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償,。此時(shí)，應(yīng)向業(yè)主或者物業(yè)使用人作相應(yīng)釋明,。首先詢問其提出賠償損失的主張的目的,，是為了不交納或者少交納物業(yè)費(fèi)，還是為了要通過讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)未盡到安保義務(wù)的賠償責(zé)任以彌補(bǔ)其損失,，如系前者,，直接就物業(yè)費(fèi)糾紛作出處理，業(yè)主或者物業(yè)使用人的主張視為其答辯意見,，依據(jù)審理查明情況，作出是否駁回物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求交納物業(yè)費(fèi),、是否減少物業(yè)費(fèi),、是否全額支持物業(yè)費(fèi)的處理；如系后者,，還應(yīng)再進(jìn)一步作釋明,，詢問其以侵權(quán)為由還是以違約為由主張權(quán)利，如以侵權(quán)為由主張權(quán)利,，則告知其另案提起訴訟,，物業(yè)費(fèi)糾紛系合同之訴，不可作合并處理,，如以違約為由主張權(quán)利,，則告知其可選擇提起反訴或者另案提起訴訟。這樣,，既保障了各方當(dāng)事人的程序和實(shí)體權(quán)利,，又能較好解決物業(yè)費(fèi)糾紛和物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù)責(zé)任損害賠償糾紛之間的重合問題。

    結(jié) 語

    隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐加快,，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率的逐步提高,，物業(yè)方面的矛盾糾紛在逐年增加，一方面說明我國(guó)的城鎮(zhèn)化取得了成效,、我國(guó)依法治國(guó)的法制觀念現(xiàn)正深入人心,，另一方面，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾也日益突出,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或者物業(yè)使用人）這對(duì)矛盾體的矛盾日益突出化,、尖銳化，因該問題涉及民生,、涉及社會(huì)穩(wěn)定,，是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中必須要克服的難題。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保義務(wù),，已經(jīng)作為產(chǎn)生物業(yè)糾紛的一個(gè)重要因素,，在物業(yè)糾紛中所占比重逐漸增加，妥善處理好該類糾紛,，對(duì)于處理和解決整個(gè)物業(yè)領(lǐng)域的糾紛,，化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾，乃至破解我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的其他難題,，均應(yīng)會(huì)有一定的借鑒意義,！

   注釋：

   【1】參見夏善勝:《物業(yè)管理法》，法律出版社2003年版,，第5頁,。

   【2】史尚寬:《債法各論》，中國(guó)政法人學(xué)出版社,，2000年版,，第527頁。

   【3】楊立新:《侵權(quán)法論》(第二版),，人民法院出版社2004年版,，第235頁。