“解剖物管樣本”之三

　　□本報(bào)記者  密學(xué)軒/文   方嘉/圖  

　　會(huì)所、俱樂(lè)部,、體育場(chǎng)、游泳池……這些在銷售時(shí)開發(fā)商承諾建設(shè)的小區(qū)公共設(shè)施,，產(chǎn)權(quán)到底屬于誰(shuí),？整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢后，這些公共設(shè)施會(huì)否長(zhǎng)久地發(fā)揮作用,，而不是被開發(fā)商改建,。這些您都知道嗎？

　　本報(bào)連續(xù)報(bào)道的七星花園物業(yè)糾紛最近有了新的進(jìn)展,，原物業(yè)七星花園物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)正在進(jìn)行相關(guān)設(shè)施,、資料的移交。但一些公共設(shè)施,，如俱樂(lè)部,、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園等的移交卻仍舊沒(méi)有提上日程,。

　　部分業(yè)主反映,，開發(fā)商桂加房產(chǎn)公司已經(jīng)將位于穿山東路上的七星花園幼兒園租給某餐飲公司改建,，依據(jù)是，“這些公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)根本就不在我們業(yè)主名下,，而是為開發(fā)商所有”,。

　　原本屬于全體業(yè)主的公共設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)卻為開發(fā)商所有,，到底為何,？記者展開調(diào)查。

　　登記在房企名下是業(yè)內(nèi)潛規(guī)則

　　記者走訪了七星區(qū)幾個(gè)已經(jīng)售完,，以及目前尚有新房源在售的項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),，大多數(shù)業(yè)主和購(gòu)房者，對(duì)小區(qū)幼兒園,、游泳池,、會(huì)所、體育健身場(chǎng)館等公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬誰(shuí)的名下并不清楚,。

　　某小區(qū)一位業(yè)主表示,，“既然是小區(qū)公共設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)也應(yīng)該歸屬全體業(yè)主吧,？要不,，就歸屬在業(yè)主委員會(huì)的名下？”

　　記者就此問(wèn)題咨詢了桂林市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人,。該負(fù)責(zé)人表示,，按照產(chǎn)權(quán)辦理程序，開發(fā)商持有土地使用權(quán)出讓合同,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程管理竣工驗(yàn)收合格證和相關(guān)房屋面積測(cè)量報(bào)告等文件，要求辦理小區(qū)公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán),，房產(chǎn)管理局依法審查其登記手續(xù),，手續(xù)完備，就會(huì)向其頒發(fā)相關(guān)部位設(shè)施的房屋產(chǎn)權(quán)證,。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，“雖然在銷售時(shí)，開發(fā)商會(huì)大力宣傳小區(qū)完善的公共配套設(shè)施,，但并不會(huì)跟客戶說(shuō)明其產(chǎn)權(quán)歸屬,。小區(qū)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸于開發(fā)商名下，是業(yè)內(nèi)皆知的潛規(guī)則,?！?/p>

　　產(chǎn)權(quán)雖然不在業(yè)主名下，但公共設(shè)施的使用功能卻是不能隨意更改,，其使用權(quán)和收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有,。桂林市規(guī)劃局技術(shù)科工作人員表示,，“小區(qū)的規(guī)劃是已經(jīng)確定的，公共設(shè)施公共部位的使用性質(zhì)也是已經(jīng)確定的,，開發(fā)商是不能隨意更改的,，比如幼兒園就是幼兒園，開發(fā)商不能在未經(jīng)過(guò)全體業(yè)主同意的情況下將其改建為餐廳,?！?/p>

　　產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主初期操作存難度

　　小區(qū)公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)不明晰，開發(fā)商改建公共設(shè)施,，由此產(chǎn)生的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛時(shí)有發(fā)生,。

　　桂林市房產(chǎn)局物業(yè)管理科相關(guān)工作人員表示，小區(qū)道路邊的綠地改建成停車位,，會(huì)所,、幼兒園等房屋另作他用等情況時(shí)有發(fā)生，小區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)雖然不一定屬于業(yè)主,，但隨意更改公共設(shè)施使用性質(zhì)也是侵犯業(yè)主權(quán)益的一種行為,。

　　據(jù)了解，桂林市很多建成時(shí)間較久的小區(qū)此類糾紛較多,。位于輔星路的望城崗小區(qū)和位于上海路的安新小區(qū)等都曾因開發(fā)商增建住宅,，或者將綠地改建成停車位而引起糾紛。

　　而因公共部位產(chǎn)權(quán)不明引起的此類案件,，在全國(guó)也較為普遍,。

　　2004年，深圳羅湖區(qū)碧嶺華庭的業(yè)主因開發(fā)商隨意將樓房的架空層作為商鋪出租,，使小區(qū)管理混亂,，而將其告上法庭。但因架空層這類附著物產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有而被駁回訴求,。

　　同一年,，南京市某小區(qū)業(yè)主對(duì)開發(fā)商提起訴訟，要求小區(qū)停車場(chǎng)所有權(quán)歸業(yè)主所有,，卻被南京市中級(jí)法院確認(rèn)。

　　2010年,，山東省青島市嶗山區(qū)頤景園小區(qū)內(nèi)部一棟幼兒園辦公樓因開發(fā)商債務(wù)糾紛而被拍賣,，400余戶業(yè)主聯(lián)名簽字欲阻止，但拍賣公司表示,，債務(wù)人即頤景園小區(qū)開發(fā)商對(duì)該棟樓擁有產(chǎn)權(quán),，執(zhí)行拍賣合法。

　　有關(guān)人士指出,，小區(qū)公共部位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題目前是一個(gè)全國(guó)性的難題,。一方面業(yè)主在買房時(shí)并不會(huì)在意小區(qū)屋頂,、外墻面、房屋附著物,、會(huì)所,、停車場(chǎng)和俱樂(lè)部等公共設(shè)施的所有權(quán)歸誰(shuí)所有；另一方面,，商品房銷售之初,，開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)無(wú)法將公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)登記在某個(gè)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)名下，只能登記在開發(fā)商自己名下,。

　　業(yè)主可經(jīng)業(yè)主大會(huì)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)

　　相關(guān)法律人士表示,，小區(qū)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)糾紛涉及我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的若干重大法律問(wèn)題，不僅包括立法也包括司法中的問(wèn)題：立法方面,，如土地及附著建筑物之間的產(chǎn)權(quán)歸屬,，建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題；司法方面,，如上下位法的一致性,、舉證責(zé)任及其他確保司法公正合理的基本原則問(wèn)題。

　　雖然2007年《物權(quán)法》正式頒布實(shí)施,，明確規(guī)定“小區(qū)公共設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主共有”,。但誠(chéng)如上述業(yè)內(nèi)人士所說(shuō)，開發(fā)商在登記產(chǎn)權(quán)時(shí)由于小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)尚未成立,，而只能登記在自己名下,。

　　相關(guān)法律人士建議，“購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí),，要仔細(xì)查看,，合同附表中可能會(huì)對(duì)小區(qū)屋頂、停車位,、綠地,、會(huì)所等公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)收益條件有所明示?！?/p>

　　另外,，部分業(yè)內(nèi)人士表示，“小區(qū)入住達(dá)到一定規(guī)模,，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立后,，可以召開業(yè)主大會(huì)，將小區(qū)相關(guān)公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)名下,，使其為全體業(yè)主共同所有,。”

　　有維權(quán)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)近幾年迅猛發(fā)展,，而相關(guān)法律法規(guī)并不健全,，可以預(yù)見，此類的糾紛以后還會(huì)經(jīng)常出現(xiàn),。

　　鏈接

　　《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“地上建筑物,、其他附著物的所有權(quán)人或者共有人，享有該建筑物,、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí),，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移,，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外,?！?/p>

　　《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第六條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則?！?/p>

　　《物權(quán)法》第六章第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所,、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有,?！?/p>

　　記者手記

　　關(guān)于業(yè)主維權(quán)

　　從一個(gè)“部?jī)?yōu)”物管小區(qū)到現(xiàn)在老物業(yè)公司“破產(chǎn)”，新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)遇阻,，七星花園業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì)、新老物業(yè)公司各方仍在博弈,。

　　冰凍三尺非一日之寒,，長(zhǎng)久積累的矛盾因老物業(yè)公司宣布“破產(chǎn)”退出而如巖漿般噴涌而出。

　　于是,，電梯超過(guò)檢修年限兩年,；拖欠供電局電費(fèi)；網(wǎng)球場(chǎng),、俱樂(lè)部等公共設(shè)施長(zhǎng)久關(guān)閉,，從不利用；幼兒園正在被改建成餐廳,，等等一系列問(wèn)題突然在短時(shí)間內(nèi)集中暴露出來(lái),。

　　多次糾紛、兩次訴訟,，七星花園諸多物業(yè)問(wèn)題并未得到根本性的解決。一方面業(yè)主委員會(huì)從法理上并未得到桂林市中院的支持，理由是業(yè)主委員會(huì)不是適格的訴訟主體,。另一方面,，業(yè)主維權(quán)及參與小區(qū)建設(shè)的意識(shí)相當(dāng)薄弱，在名為“七星花園+世紀(jì)新城”的業(yè)主維權(quán)用的QQ群中,，有業(yè)主為維權(quán)建言獻(xiàn)策,，但也有業(yè)主“冷眼旁觀”，中國(guó)人習(xí)慣性的“事不關(guān)己,、高高掛起”的心態(tài)暴露無(wú)遺,。

　　國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,。”但,，七星花園四屆業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生大多由七星區(qū)政府,、街道辦、居委會(huì)等機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)組織,，以業(yè)主簽名形式進(jìn)行,，而真正到場(chǎng)參與的業(yè)主并不多。

　　就像前文某維權(quán)人士所言,，住房商品化改革后,，關(guān)于房子、物業(yè)的糾紛越來(lái)越多,，出現(xiàn)問(wèn)題后,，如何維權(quán)，關(guān)乎法律,，也關(guān)乎每一個(gè)業(yè)主,。

　　七星花園小區(qū)里的網(wǎng)球場(chǎng)基本成了擺設(shè)。