各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳,、財(cái)政廳,，直轄市建委（房地局）、財(cái)政局,，建設(shè)局,、財(cái)務(wù)局：

　　根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部,、財(cái)政部令第165號,，以下簡稱《辦法》）的有關(guān)規(guī)定,，為進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金）在老舊小區(qū)和電梯更新改造中的支持作用,，提高維修資金的使用效率，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益,，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一,、用好維修資金，支持老舊小區(qū)和電梯更新改造

　　老舊小區(qū)改造,，有利于改善人居環(huán)境,，提升人民群眾的生活質(zhì)量，促進(jìn)城市的有機(jī)更新和持續(xù)發(fā)展,，是惠及百姓的民生工程,。老舊電梯更新，有利于方便業(yè)主居民的出行,，消除電梯運(yùn)行的安全隱患,，保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。加大維修資金的投入,，是建立老舊小區(qū)和電梯更新改造多方資金籌措機(jī)制的重要途徑,，有利于實(shí)現(xiàn)物盡其用,，提高維修資金使用效率，發(fā)揮維修資金在保障住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修,、更新和改造中的積極作用,。

　　二、明確使用范圍,，突出更新改造的目標(biāo)重點(diǎn)

　　維修資金的使用,，應(yīng)當(dāng)按照《辦法》規(guī)定的使用范圍和分?jǐn)傄?guī)則，遵循方便快捷,、公開透明,、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

　　在老舊小區(qū)改造中,，維修資金主要用于房屋失修失養(yǎng),、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失,、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū),，改造重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：

　　（一）房屋本體：屋面及外墻防水,、外墻及樓道粉飾,、結(jié)構(gòu)抗震加固、門禁系統(tǒng)增設(shè),、門窗更換,、排水管線更新、建筑節(jié)能及保溫設(shè)施改造等,；

　?。ǘ┡涮自O(shè)施：道路設(shè)施修復(fù)、路面硬化,、照明設(shè)施更新,、排水設(shè)施改造、安全防范設(shè)施補(bǔ)建,、垃圾收儲設(shè)施更新,、綠化功能提升、助老設(shè)施增設(shè)等,。

　　在電梯更新中,，維修資金主要用于運(yùn)行時(shí)間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅,，符合國家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的,，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主（以下簡稱雙三分之二）同意，可以使用維修資金加裝電梯,。

　　各地可以根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容,。

　　三、切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)維修資金使用的指導(dǎo)監(jiān)督

　　使用維修資金改造老舊小區(qū)和更新電梯,，應(yīng)當(dāng)按照《辦法》第二十二條和第二十三條規(guī)定的程序辦理,。在使用維修資金過程中，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主大會,、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督,，推行公開招投標(biāo)方式選聘施工單位,，引導(dǎo)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與審價(jià),、監(jiān)理、驗(yàn)收等使用管理工作,，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行維修資金的用前表決,、工程內(nèi)容、驗(yàn)收結(jié)果及費(fèi)用分?jǐn)偟仁马?xiàng)的公示義務(wù),，保證維修資金使用的公開透明,。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位或者公有住房售房單位,，分?jǐn)偽词鄢錾唐纷≌蛘吖凶》康母赂脑熨M(fèi)用,，強(qiáng)化落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修的義務(wù),，以保證危及房屋安全的緊急情況發(fā)生時(shí),，老舊小區(qū)和電梯更新改造工作能夠及時(shí)開展。

　　使用維修資金更新,、加裝電梯的,，應(yīng)當(dāng)接受質(zhì)監(jiān)部門的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)監(jiān)部門出具的鑒定意見和驗(yàn)收合格證明,。

　　使用維修資金開展老舊小區(qū)和電梯更新改造,，應(yīng)當(dāng)符合財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度的有關(guān)規(guī)定。使用由財(cái)政部門負(fù)責(zé)管理的已售公有住房維修資金,，業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)向財(cái)政部門申請列支。

　　維修資金的使用和管理,，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督,，并向社會公開審計(jì)結(jié)果。

　　四,、優(yōu)化表決規(guī)則,，提高業(yè)主組織的決策效率

　　在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題,，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決策成本,，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號）的有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式：

　?。ㄒ唬┪斜頉Q：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán),，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；

　?。ǘ┘媳頉Q：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項(xiàng),，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用,；

　?。ㄈ┠J(rèn)表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票,；

　?。ㄋ模┊愖h表決：在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的,，視為表決通過,。

　　五、確保應(yīng)急維修,，及時(shí)消除房屋使用安全隱患

　　發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況,，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進(jìn)行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意,，直接申請使用維修資金：

　?。ㄒ唬╇娞莨收希?/P>

　?。ǘ┫涝O(shè)施故障,；

　　（三）屋面,、外墻滲漏,；

　　（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷,；

　?。ㄎ澹┡潘O(shè)施堵塞、爆裂,；

　?。求w外立面存在脫落危險(xiǎn)；

　?。ㄆ撸┢渌＜胺课菔褂煤腿松碡?cái)產(chǎn)安全的緊急情況,。

　　老舊小區(qū)和電梯更新改造需要應(yīng)急使用維修資金的，業(yè)主委員會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門,、公有住房維修資金管理部門提出申請,。

　　沒有業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的,，可以由社區(qū)居民委員會提出申請,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修,，代修費(fèi)用從維修資金賬戶中列支,。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門、公有住房維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在接到應(yīng)急使用維修資金申請后3個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定,。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后,，組織維修的單位應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

　　六,、建設(shè)信息平臺,，保障業(yè)主的參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　各地應(yīng)當(dāng)充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù),，建設(shè)業(yè)主共同決策電子平臺，便于業(yè)主通過計(jì)算機(jī)和手機(jī)等電子工具參與小區(qū)共同事務(wù)決策,，提高業(yè)主參與維修資金使用表決的投票率,，保證計(jì)票的準(zhǔn)確率，解決業(yè)主到場投票表決的難題,。

　　各地維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的維修資金信息管理系統(tǒng),，推進(jìn)維修資金歸集、使用,、核算,、查詢和監(jiān)督等工作的信息化和網(wǎng)絡(luò)化，逐步實(shí)現(xiàn)維修資金管理流程規(guī)范化,、過程要件格式化,、監(jiān)督管理透明化，開辟方便快捷的查詢渠道,，切實(shí)保障業(yè)主維修資金的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),。

　　為加大維修資金使用管理的公開力度，各地維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立維修資金公告制度,，將本地區(qū)年度維修資金交存,、支出、增值和結(jié)余等情況在當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站,、報(bào)刊等媒體上進(jìn)行公告,。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立維修資金公示制度,，將本小區(qū)年度維修資金使用,、增值和結(jié)余等情況在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示,。

　　七、加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析,，改革創(chuàng)新維修資金使用管理制度

　　2014年開始建立的維修資金歸集,、使用、增值和管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)制度,，是全面摸清維修資金底數(shù),，及時(shí)掌握維修資金管理動態(tài)信息，輔助維修資金監(jiān)管工作和完善維修資金法規(guī)政策的基礎(chǔ)性工作,。各地維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)高度重視此項(xiàng)工作,，完善維修資金統(tǒng)計(jì)制度和信息報(bào)送制度，加強(qiáng)維修資金管理的動態(tài)監(jiān)測和分析,，全面,、準(zhǔn)確、及時(shí)匯總上報(bào)維修資金基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)信息,。